Жилье под гнетом маржи

24 марта 2008, 00:00
  Сибирь

Редакционная статья

Cтроительной отрасли не уделяется должного внимания ни на высшем уровне государственной власти, ни на местном. Заявления первых лиц страны о необходимости развивать малоэтажную застройку нужно считать не более чем признаком понимания того, что технологические проблемы в отрасли существуют, и пути их решения находятся где-то в этом направлении. Честно признать, что национальный проект «Доступное жилье» фактически провалился, пока никто не отваживается. Потому что вместе с этим придется отметить, что не удался он из-за того, что государство бездарно потратило выделенные средства, направив их не на те проекты, которые могли бы изменить ситуацию.

Пример — инвестиции в инфраструктуру. Запланированные из бюджетов всех уровней деньги пошли на подведение новых коммуникаций к планируемым огромным жилмассивам, потому что критерием стало количество квадратных метров жилья. Если компания хочет построить большой микрорайон, то она получит и средства на подведение к нему коммуникаций.

Стремление решить проблему самыми простыми количественными методами ни к чему не привело. Путь этот заведомо тупиковый — при нынешней рентабельности никакой из существующих строительных компаний насытить рынок жилья попросту невыгодно. Разница в цене между себестоимостью строительства квадратного метра жилья и его конечной стоимостью для потребителей составляет 300–400%. Логика проста — лучше построить 100 тыс. кв. м и заработать на них 300% прибыли, чем 300 тыс. и 50% прибыли.

Изменения в строительной области могут произойти только с приходом в нее новых игроков, которые будут заинтересованы в том, чтобы строить много и дешево и завоевать свою долю. Но такой передел рынка старожилам невыгоден, поэтому на местном уровне новые инициативы встречают не поддержку, а сопротивление в виде сформировавшегося лобби.

В условиях, когда федеральная власть кроме красивых слов пока не оказывает никакой поддержки инновациям на строительном рынке, это лобби оказывается сильнее всех инициатив. Поддержка компаний, которые разрабатывают и развивают новые технологии в строительстве, могла бы сдвинуть дело с мертвой точки. Даже для компаний, которые просто везут и применяют западные технологии и вдвойне для тех, которые хотят разрабатывать собственные, отечественные. Средства государства должны вкладываться не только и не столько в инфраструктуру, сколько в технологии, в преодоление отставания нашей строительной отрасли.

Второй тормоз для «малоэтажки» — стоимость земельных участков. Строить дешевое жилье на участке, который сам стоит в два раза дороже, чем строительство, невозможно. Причины не в нехватке земли, а в незаинтересованности чиновников в ее честном и эффективном использовании. Индивидуальные застройщики не обращаются за участками в районные или городские администрации, потому что там придется столкнуться с жесточайшей бюрократией. Они покупают землю на открытом рынке, который подвержен тем же тенденциям, что и жилищный — рост спроса при недостаточном предложении, а как следствие — растущие цены. В пригороде Новосибирска за кусок земли, если он оформлен в собственность и на нем есть хотя бы минимальные коммуникации, придется отдать не меньше миллиона рублей.

Застройщики, которые хотят возводить и отдельные дома, и коттеджные поселки для среднего класса, сталкиваются с теми же проблемами — бюрократические препоны, коррупция. Сфера индивидуального строительства пребывает в стагнации — до массовой застройки в этой области еще очень далеко. Самый страшный пример того, как может развиваться этот рынок, — Московская область. Там и покупатели, и риелторы, и аналитики уже несколько лет ждут появления поселков экономкласса. Предпосылки для этого есть — в других сегментах предложений уже достаточно много, а в этом наблюдается ажиотажный спрос. Но вместо этого вокруг Москвы появляется все больше элитных образований, усадьбы в которых стоят от миллиона долларов. Причина все та же — слишком дорогая земля, на которой строить дешевое жилье абсолютно нерентабельно.