Деловые цеха

Игорь Мельник
1 сентября 2008, 00:00
  Сибирь

В Иркутске строят собственный деловой район и называют его по аналогии со столичным — Иркутск-Сити

Иркутск мало отличается от других старых сибирских городов — здесь прямо в центре можно встретить неасфальтированную улочку, по которой не проедешь весной, а за заборами кудахчут куры. Строится в городе откровенно мало: виной всему большое количество памятников архитектуры в центре, узкие улочки и проблемы с подключением электричества — городские распределительные сети просто не справляются. Поэтому девелоперы активно осваивают площадки бывших заводов и предприятий, сносят старые корпуса и строят новые торговые и бизнес-центры. С последними в Иркутске пока плоховато, но уже этой осенью должен «выстрелить» новый бизнес-центр класса А, первый из 15, которые будут построены в рамках проекта «Иркутск-Сити» (деловой квартал практически в самом центре города). Чтобы запустить его, потребуется порядка 9 млрд рублей. Иркутский деловой район строит группа компаний «Актив» на территории Иркутского завода тяжелого машиностроения (холдинг, в который входит ГК «Актив», — собственник завода). Генеральный директор ГК «Актив» Сергей Пеньковский уверен, что деловой район будет востребованным, несмотря на сильную конкуренцию.

— Иркутск — город с населением около 600 тысяч человек, проект на 15 бизнес-центров класса А кажется здесь избыточным. Найдется ли достаточное количество арендаторов под эти объекты?

Сейчас в регионе развиваются крупномасштабные проекты по освоению природных ресурсов и энергетики Иркутской области, региональные власти планируют развитие инфраструктурных проектов, связанных со строительством железных и авто­мобильных дорог, нового аэропорта, а это означает, что в регион приходит крупный бизнес. Обсуждается развитие естественной агломерации трех городов: Иркутска, Шелехова и Ангарска. В совокупности это практически миллион жителей. С концентрацией бизнеса в Иркутске в ближайшей перспективе проблем нет. Так что если сравнивать его с другими городами — 600-тысячниками, то на их фоне мы выглядим значительно лучше.

— Как возникла идея построить отдельный деловой район в пусть и привлекательном, но региональном городе?

В Иркутске наблюдается дефицит качественных офисных помещений. Необходим современный деловой район, невозможно и далее серьезно развивать бизнес, экономику города и региона в отдельных зданиях спальных районов или в жилых домах. При этом полноценный деловой комплекс не может находиться в чистом поле, для него важна близость к историческому центру, вокруг должна быть благоустроенная городская среда, современная инфраструктура.

Холдингу принадлежит уникальный участок около 10 гектаров — практически в самом центре города. Нами рассматривался вариант развития территории как торговой или жилой зоны, но рядом с нами большая торговая зона, и в планах наших соседей строительство торгового центра площадью около 100 тысяч квадратных метров. Недалеко от площадки другими девелоперами активно возводятся жилые комплексы. Поэтому мы пригласили петербургскую компанию «Бекар-Консалтинг», эксперты которой исследовали рынок, проанализировали, как эффективно использовать нашу территорию, и пришли к выводу, что наилучшим вариантом будет построить здесь квартал офисной недвижимости. Для реализации девелоперского проекта «Иркутск-Сити» в 2006 году была создана ГК «Актив». Строительство делового района выгодно отличается от «точечного» варианта, здесь не нужно пытаться втиснуть все и сразу в куцые шесть соток, которые освободились, потому что разрешено снести старенький домик. Отпадают и проблемы с парковкой в центре города. Изначально рассматривался вариант, когда на одно машино-место приходилось 60 квадратных метров офисных площадей, фактически показатель будет еще лучше — около 40 квадратных метров площадей на одно машино-место. Это значительно увеличит емкость парковки района.

Наша задача: создать добротный имиджевый проект, который можно представлять как визитную карточку ГК «Актив» и города Иркутска. Разумеется, 15 офисных центров не планируется построить сразу, хотя если начать их штамповать, можно уложиться в три–четыре года. Мы планируем возводить их в зависимости от спроса, и я думаю, что это должно занять порядка 10–12 лет при стандартной окупаемости здания семь–восемь лет.

Сегодня есть четкое понимание того, на что тратятся деньги и что именно строить. По иркутским меркам мы сооружаем очень дорогие центры. Некоторые подрядчики, имея в запасе решения — технические, инженерные, использовали их впервые. В первом комплексе мы внедряем трехтрубную мультизональную систему кондиционирования, которая позволяет в каждом помещении поддерживать нужную температуру. Притом, что сейчас в Иркутске фактически нет зданий даже с центральной системой кондиционирования.

С финансированием тоже все в порядке: проект «Иркутск-Сити» — один из первых, на который выделил средства Байкальский банк Сбербанка РФ. Они выдали кредит — 358 миллионов рублей на первое здание. Остальное, а это около 30 процентов, финансировала ГК «Актив».

— Насколько высока конкуренция на рынке офисных цент­ров Иркутска?

Сейчас в городе нет ни одного здания класса А, самое «продвинутое» построено уже давно. В большинстве функционирующих бизнес-центров нет даже централизованной системы кондиционирования, вентиляция идет через форточку и вытяжку. Фасад типичного иркутского бизнес-центра увешан сплит-системами, высота потолков не выдерживает критики, зато есть блестящий лифт, который может разговаривать. Местные компании привыкли к подобным зданиям. Если ты сидишь в каком-нибудь бывшем НИИ и у тебя есть сплит-система, то это нормальный офис — других просто нет. Распространена такая точка зрения: при высоком дефиците строить высококлассные здания нет необходимости — разберут и так. Что характерно: в 2007 году мы оценивали стоимость аренды в одном из иркутских бизнес-центров класса С, и такую же стоимость нам называли в Санкт-Петербурге, в бизнес-центре класса А «Северная столица».

По оценкам наших консультантов, Иркутск отстает от Новосибирска по офисной недвижимости примерно на три года. Нелинейно развиваются только Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург, в остальных городах положение примерно одинаковое — отставание идет на один–три года.

Поэтому мы предполагаем, что уже сейчас имеет смысл готовить людей к качественным офисным зданиям. Мы решили немного опередить рынок. К тому же в рамках тотального дефицита ситуация, которая сложилась сегодня со стоимостью квадратного метра и аренды, позволяет строить здания высокого уровня и сдавать их по ценам, которые сложились на рынке. Это цивилизованный бизнес с нормальным уровнем доходности.

Преимущества качественного строительства здания проявляются в процессе его эксплуатации. Понимаешь, что очень приятно быстро подниматься на скоростных лифтах, которых в холле достаточно, поэтому нет очередей. Также очень удобно выбрать режим климата в офисе: например, на солнечной стороне — охлаждения, а в соседнем кабинете с окнами на север — на тепло.

Мы строим целый район. Если предоставим некачественный продукт, то после этого сложно будет предлагать рынку следующие здания.

— У вас собственная строительная база или вы привлекаете сторонних подрядчиков?

У нас есть собственная компания «Актив-строй», которая является генподрядчиком Иркутск-Сити. Хотя создана она сравнительно недавно, ее основа — специалисты, работающие на строительном рынке уже несколько десятков лет и имеющие опыт реализации сложных проектов Иркутска и области. Всего в компании сейчас около 120 сотрудников.

Также мы создали компанию «Актив-Энерго», которая обеспечивает строительную площадку, а в дальнейшем и деловой район, всеми энергетическими ресурсами. У нас есть подстанция, сооружается центральный тепловой пункт. В центре Иркутска в настоящее время большая проблема с подключением новых зданий к энергосетям — транспортные электрические сети изношены, поэтому собственные энергомощности и автономное снабжение делового района — неплохое конкурентное преимущество.

В Иркутске исторически сложилось так, что арендаторы бизнес-центров вынуждены работать с провайдером, который обслуживает данный бизнес-центр, либо оплачивать подвод коммуникаций. Нет услуги выбора поставщика телекоммуникационных услуг, и это создает существенные ограничения для клиентов. Стандартное решение здесь неприемлемо, поэтому строим центральный телекоммуникационный пункт, зарегистрирована компания «Актив-Телеком», у которой есть лицензии на предоставление полного комплекса услуг связи. Семь провайдеров, представленных на иркутском рынке, решили участвовать и подвести оптику в этот пункт. Дальше идет только одна сеть — наша, и по ней мы предоставляем весь набор услуг этих компаний. При этом может быть такая ситуация: из одной розетки арендатор получает телефонную связь от одной компании, Интернет — от другой, видео­конференц-связь — от третьей, а резервный канал — от четвертой, и если не устраивает качество одного провайдера, то по заявке переключается на другого.

В случае если помещение на одном этаже арендует федеральная структура, у которой по всей стране договоры с одним провайдером, на другом — компания, которая работает с иным, ни у первой, ни у второй не возникнет проблем со связью. Мы рассматриваем этот подход как конкурентное преимущество. Для проектирования системы мы пригласили специалистов Orange BS, поскольку местные интеграторы не продемонстрировали нужный уровень работы.

— Клиенты, которые уже готовы к вам заехать, — иркутские или федеральные игроки?

И те и другие. Нам приходится отказывать арендаторам, когда не можем понять, что это за компания. Проводим селекцию, наша задача — создать здоровую обстановку для бизнеса. Нет цели заполнить здание по максимуму любыми платеже­способными желающими. Мы обязаны сделать первый бизнес-центр образцово-показательным, чтобы с запуском последующих не возникало проблем.

— И насколько этот подход оправдан?

Наши клиенты, которые сталкивались ранее с соседством, например, «канадских» компаний, считают этот подход верным.

— На новосибирском рынке наблюдалась примерно та же ситуация — разом «выстрелили» сразу несколько бизнес-центров класса А, но сегодня они заполнены не полностью. Вы не рассматривали риск такой ситуации в Иркутске?

Разумеется, конкуренция усиливается. Ситуация, когда дефицит превратится в переизбыток предложения в Иркутске, возможна. В 2008–2009 годах заявлено к строительству одновременно 15 бизнес-центров общей площадью порядка 100 тысяч квадратных метров. Из них 70 тысяч заявлены в верхнем сегменте, как офисные помещения класса A и B. Это нас не пугает, поскольку у нас есть определенные преимущества, заложенные в концепцию проекта. Например, проблемы парковки решены, плюс удобная система свободных подъездов к зданиям и выездов с территории района на основные магистрали регионального значения и в аэропорт, у нас большое количество парковых площадей и зон отдыха. Предусмотрен высокий уровень инженерных систем — мы не экономим на начинке здания. Отличия, которые несколько лет назад было странно закладывать, начинают сейчас давать нам дивиденды.

— Кризис в банковской сфере оказал какое-то влияние на иркутский рынок офисной недвижимости?

Ситуация на пользу рынку не пошла. Мы видим падение цен на коммерческую недвижимость в Иркутске до 15 процентов от пиковой величины. Причем оно идет за счет отказа от сверхприбыли, сейчас получить ее просто нереально. Поэтому вполне вероятно, что некоторая часть анонсированных в Иркутске проектов попросту не запустится. Уже не получается строить абы как — дотянуть до уровня котлована и под это собрать деньги с клиентов, желающих приобрести коммерческую недвижимость. Да и количество банков, осуществляющих долгосрочное финансирование, которых и так было немного, в условиях начавшихся сложностей с ликвидностью, еще сократилось. У нас отличные отношения с финансирующим наш проект Байкальским банком Сбербанка России, и для клиентов Иркутск-Сити, которые планируют приобрести помещения в собственность, банк предлагает специальную кредитную программу.

— Формально бизнес-центры, которые продают помещения в собственность, не относятся к классу А.

Для регионов характерна ситуация, когда спрос на покупку значительно превышает спрос на аренду помещений. Выяснив эту особенность в ходе исследования, мы заранее спроектировали систему продаж, ориентированную как на покупателей, так и на арендаторов. В здании, которое мы готовим к вводу в эксплуатацию, будет более одного собственника, однако это несоответствие критериям классификации о числе собственников — не желание застройщика, а следствие сложившейся на рынке ситуации. Прочие характеристики и уровень инженерных систем здания, его местоположение соответствует стандартам класса А. Мы не могли настойчиво предлагать только аренду — это нерыночная позиция. При этом при продаже или аренде мы ставим достаточно жесткие условия: собственники и арендаторы обязательно заключают договоры с управляющей компанией, которая обслуживает бизнес-центр.

— Какие еще перспективные площадки есть у ГК «Актив»?

Объем строительных мощностей, который у нас есть, уже превышает масштабы проекта Иркутск-Сити. Мы как раз сейчас работаем над поиском новых площадок. Развиваться будем в Иркутске, поскольку считаем, что потребности города в качественной недвижимости еще далеки от реализации.