Спасение бетонного «Титаника»

Олег Носков
8 сентября 2008, 00:00
  Сибирь

Сибирские строители пытаются привлечь внимание чиновников к проблемам отрасли. Однако неясно, по каким правилам они готовы выстраивать отношения с государством

Российское капстроительство в очень сложном положении. Последние два месяца эта тема активно обсуждается в отечественных СМИ. В ряде публикаций прозвучали пессимистические прогнозы, вплоть до разговоров о техническом дефолте. Впрочем, сами строители не склонны излишне драматизировать ситуацию. Проблему они признают, но о каких-либо фундаментальных причинах кризиса говорить отказываются. На их взгляд, трудности — в ряде чисто организационных вопросов, решаемых на законодательном уровне. В строительном комплексе, судя по отдель­ным высказываниям его представителей, неустранимых изъянов как будто нет.

Тем не менее все сходятся на том, что без государственного вмешательства в ситуацию проблема будет усугубляться, и в этом случае масштабного кризиса не избежать. Не так давно в новосибирском городском Совете депутатов была создана специальная рабочая группа, инициировавшая обращение к федеральному центру в связи с тяжелым состоянием строительной отрасли. Диалог с властью пытаются наладить и в других регионах. Так, 26 августа по инициативе журнала «Эксперт-Сибирь» и Союза строителей Сибири в Барнауле был организован круглый стол «Перспективы развития строительного комплекса Сибири», участники которого попытались высветить правовые и политические аспекты проблемы.

Такие старые слова

Все вопросы, затронутые на круглом столе, в общем-то, обсуждаются уже достаточно давно. И не только в Сибири — буквально во всех регионах страны. Бюрократи­ческие барьеры, отсутствие нормального законодательства, устаревшие нормативы, дефицит земельных участков и инфраструктуры — вот типичный перечень самых больных мест строительной отрасли. Неудивительно, что и на этот раз были озвучены те же проблемы. Никаких открытий сделать в этом направлении уже невозможно: об этом говорится постоянно и везде. Проблема же с мертвой точки не сдвигается, и, похоже, еще не один год мы будем слышать то же самое от участников строительного рынка.

Попробуем разобраться, почему так происходит. Барнаульский круглый стол дал пищу для размышлений на этот счет. Достоинство прошедшего мероприятия в том, что на нем обменивались мнениями представители как строительного бизнеса, так и местной и краевой администрации. В сложившихся условиях такой диалог особенно важен (в Новосибирске, например, представители власти стараются избегать подобного публичного общения). Оценивая позиции обеих сторон, можно сделать довольно любопытные выводы, касающиеся того, как указанная проблема отображается в сознании тех и других.

Для начала позволим себе небольшую ремарку. Понятно, что проблемы подобного рода связаны с существующей политической и социально-экономической ситуацией. В этом смысле обращение к власти, в том числе федеральной, выглядит вполне логичным шагом со стороны застройщиков и частных инвесторов. Однако есть принципиальный момент, очень часто упускаемый из виду. Перечисление трудностей, которые должно устранить государство, — необходимая, но далеко не достаточная мера. По идее, государство выступает на строительном рынке не только в качестве надзирателя, но и в качестве партнера, выделяя земельный ресурс и инвестируя в инфраструктуру и реконструкцию отрасли. Поэтому участникам рынка необходимо предложить концептуальное осмысление возникшей проблемы, с прицелом на взаимовыгодное и продуктивное партнерство с властью. Выгода государства здесь тоже понятна и должна приниматься во внимание — это решение социальных проблем, обеспечение необходимого качества жизни российских граждан. Такова прин­ципиальная постановка вопроса.

 pic_text1 Фото: Алексей Козерлыга
Фото: Алексей Козерлыга

Однако, как выясняется, строительный бизнес еще не готов формулировать свои требования в указанном контексте. На данном этапе это затрудняет достижение необходимого консенсуса, поскольку материальная выгода отдельных участников рынка иногда вступает в прямое противоречие с интересами граждан — потенциальных потребителей жилья. Отсюда следует, что совершенствование правовых и политических механизмов — на чем настаивают участники строительного рынка — должно осуществляться с учетом не только частных, но и общественных интересов. Но насколько готовы сами строители к такому формату отношений? Вопрос далеко не риторический. Как справедливо заметил президент Союза строителей и инвесторов Сибири Михаил Фокин, «строители должны отвечать комплексно за продукт, который выпускают». Все совершенно верно. В то же время конкретные пункты этой ответственности должны проговариваться более четко, чего пока не наблюдается. Обратим внимание на эти моменты.

Еще раз о земельном вопросе

Аукционная форма выделения земли для региональных застройщиков — как кость в горле. Это единодушно подтвердили участники круглого стола, включая представителей администрации. Практика показывает, что затраты властей на подготовку территорий к аукционным продажам оказываются напрасными, поскольку не привлекают строителей. «Москва уже пришла к выводу, что аукционы — это глупость», — констатировал Михаил Фокин. Центр, замечает он, готовит новый закон, предусматривающий организацию тендеров на комплексную застройку. По словам Михаила Фокина, дело дошло до того, что муниципальный чиновник не имеет права выдать участок хорошему специалисту для постройки дома. Его поддержал первый заместитель главы администрации Барнаула Игорь Перемазов, который заметил, что многие категории нуждающихся, в том числе многодетные семьи, не могут рассчитывать на получение участка. Мало того, из-за несуразиц в вопросах землепользования даже осуществить согласование по прокладке коммуникаций становится невыносимым бременем не только для частных компаний, но и для муниципальных властей. В этой связи довольно разумным прозвучало предложение Михаила Фокина позволить муниципалитету свободно распоряжаться территориями на периферии, оставив для аукционов привлекательные участки в центре города.

Данный принцип можно, конечно, применить шире и использовать его в качестве основы для законодательной инициативы. Например, аукционную продажу допускать только для чисто коммерческих проектов, предусматривающих элитную, дорогую застройку. Остальное оставлять под создание или расширение поселений экономкласса или под строительство социального жилья. Однако проблема упирается в отсутствие таких понятий в российском законодательстве. Именно по­этому, надо полагать, до сих пор не создана нормативная база в отношении землепользования. Для нее просто нет предметного обоснования. Но именно этот важный момент почему-то ускользает от взора и строителей, и администраторов, привычно оперирующих только «квадратами» и ценами на них.

Наверное, по этой причине не привлек к себе должного внимания один важный тезис, прозвучавший из уст заместителя начальника управления по строительству и архитектуре Алтайского края Надежды Клюк: «Многие заказчики и застройщики еще не до конца понимают и оценивают роль документов территориального планирования. Без них почти невозможно получить средства из федерального бюджета». Фраза, можно сказать, повисла в воздухе, не получила должного развития и не стала предметом обсуждения.

 pic_text2 Фото: Алексей Козерлыга
Фото: Алексей Козерлыга

Важность этого тезиса в том, что именно территориальное планирование — главная точка взаимодействия власти и застройщиков. Это есть отправной пункт для установления конструктивного диалога. Беспорядок, от которого страдает строительная отрасль, явился следствием отстранения публичной власти от вопросов территориального планирования. Государство, освободив себя от бремени освоения территорий, породило тот самый дефицит земли и инфраструктуры, на который жалуются нынешние застройщики. Чтобы вернуть все в нормальное русло, необходимо сменить саму парадигму осмысления проблемы: от примата «квадратного метра» перейти к примату освоенных территорий. Однако многие застройщики все еще мыслят категориями 1990-х, усматривая сложность только в условиях получения для каждого конкретного случая требуемой базы для возведения собственных объектов. Оценивать ситуацию в более широком контексте они вряд ли готовы. Слишком сильна инерция точечной застройки, где главное — «воткнуть» здание, а там хоть трава не расти.

Неудивительно, что участники круглого стола более охотно обсуждали проблему освобождения индивидуальных участков под капитальную застройку, чем вопросы формирования новой среды на месте снесенных лачуг. Конечно, некоторые владельцы частных домиков ведут себя подчас неадекватно, предлагая обменять свой участок только на коттедж в Лондоне. И муниципальные чиновники в данном случае только разводят руками, поскольку по-честному разрешить эту ситуацию бывает очень непросто. Такое положение дел, разумеется, вызывает раздражение у застройщиков, положивших глаз на так называемый частный сектор. На круглом столе звучали недоуменные вопросы: «Почему в советское время эта проблема решалась, а сейчас муниципалитеты показывают свое полное бессилие перед обнаглевшими владельцами частных участков?» Для отдельных игроков строительного рынка эта проблема более актуальна, чем формулировка общих принципов градостроительной политики. На такой почве выработка концептуальных подходов весьма затруднительна. Ни общество, ни государство, ни муниципалитеты, ни отдельные потребители до сих пор не имеют четкого представления о том, на какую среду, на какой уровень ориентированы наши капитальные застройщики. Никакого консенсуса не получается. В итоге выигрывает тот, кто в состоянии пролоббировать свои интересы на самом верху. Этим обусловлены некоторые странности отечественного законодательства, вызывающие нарекания со стороны региональных застройщиков.

Выживание наиболее приспособленных

Ответственность строителей перед потребителями осознается всеми участниками рынка. И в этой связи действия властей вызывают у них искреннее удивление. Например, отсутствие четких, законодательно установленных технических нормативов перечеркивает все позитивные намерения на этот счет. Как выразилась главный инженер ОАО «Алтай­гражданпроект» Светлана Гайдар, «технические нормативы должны быть доведены хотя бы до уровня регионального законодательства. Технических регламентов фактически нет. У нас образовался правовой вакуум — одно ушло, а другого еще нет». Вместо законодательно установленных норм строителям предлагают составлять специальные технические условия, чтобы обосновать свое право на возведение того или иного объекта с заданными параметрами. Возникает нелепая ситуация, когда по одному и тому же проекту существует сразу несколько экспертиз, выдающих разные заключения. Стоит ли говорить, что указанный пробел излишне нервирует застройщиков, затягивает сроки и создает благоприятные условия для коррупции.

Все это так. Однако есть и другая сторона медали, которую обсуждать публично не принято. На засилье бюрократии строители жалуются давно, хотя само это обстоятельство специально не анализируется. Можно было бы в сотый раз посетовать на чиновничий произвол, если бы проблема упиралась только лишь в нерасторопность и нерадивость законодателя. Есть подозрения, что упомянутый правовой вакуум создан совершенно сознательно. Согласование технических условий при всей своей рутинности предполагает коррупционный консенсус между застройщиком и контролирующими ин­станциями. Местная бюрократия тем самым избавляет себя от лишней ответ­ственности за состояние построенных объектов, но, согласимся, это же на руку и строителям, фактически забывшим о въедливой госприемке. Все «полюбовно» решается на стадии согласований проекта. И мы не можем быть абсолютно уверенными в том, что застройщики готовы работать по бескомпромиссным прозрачным схемам (а ведь именно это предполагается в случае законодательного утверждения технических нормативов).

С другой стороны, существующие законы играют на руку крупным компаниям, которым гораздо проще обойти бюрократические препоны и тем самым потеснить менее солидных конкурентов. У нас есть все основания говорить в этом случае о лоббизме на уровне Государственной Думы. По этой причине застройщики регионального масштаба испытывают давление не столько со стороны государства, сколько со стороны своих более удачливых коллег, использующих федеральное законодательство в качестве важнейшего инструмента конкурентной борьбы.

Недаром недавно принятый Федеральный закон «О саморегулируемых организациях в строительстве» несколько раз­очаровал сибирских строителей, поскольку он может поставить крест на сотнях строительных компаний, обладающих невысокой капитализацией. Делается ли это в интересах потребителей, непонятно. Согласно комментариям исполнительного директора Союза строителей Сибири Виктора Брацуна, потребителю теперь будет просто не из кого выбирать: новой редакцией закона устранили конкурентную среду. У саморегулируемой организации не будет стимула улучшаться — она будет топтаться в рамках своей границы. «Будет как в притче, — невесело пошутил Виктор Брацун, — когда Господь привел Еву Адаму и сказал: выбирай себе жену». Вдобавок ко всему, считает он, законодатели нейтрализовали взаимо­действие власти и бизнеса и еще больше забюрократизировали все основные процедуры.

Порядка, судя по высказываниям участ­ников круглого стола, будет еще меньше, поскольку комплексной ответственности за конечный продукт новый закон не пред­усматривает совершенно. Зато есть масса опасений, что он дает основания для вытеснения с рынка мелких субподрядчиков. Вся надежда — на поддержку региональных руководителей, готовых апеллировать к федеральному центру ради пересмотра некоторых нормативов.

Однако опять остаются за кадром вопросы: на какой продукт ориентируются сами строители, что и кого государство должно поддерживать, как должно расставлять приоритеты. Застройщик отстаи­вает свое право на осуществление дея­тельности, однако из его поля зрения всегда выпадает конечный потребитель. Именно потребитель (долевщик), как признался Михаил Фокин, создал сложную ситуацию в отечественном капстроительстве, проголосовав рублем и лишив участников рынка изрядной доли оборотных средств. Капитализация многих компаний, насколько нам известно, резко снизилась как раз из-за застоя на рынке недвижимости. Компании были к такому развитию событий явно не готовы. Готовы ли они к пересмотру своих предпочтений, тоже неясно. Государство, конечно, идет навстречу отечественному строительному комплексу, но тоже со своими приоритетами, которые устраивают далеко не всех, в том числе и простых потребителей.

Бюджетная инъекция

Участников круглого стола оживила информация одного из гостей, депутата новосибирского городского Совета Александра Люлько. По его словам, из государственного бюджета в регионы направляются солидные суммы — на восстановление ветхого и аварийного жилищного фонда. Например, в Новосибирск в течение четырех лет на эти цели будет перечислено 2 млрд рублей. В рамках этой программы уже сейчас планируется купить примерно 400 квартир по цене 45 тыс. рублей за квадратный метр с последующей передачей нуждающимся семьям на правах социального найма. Возможно, в будущем последуют новые транши.

Данный пример произвел сильное впечатление на алтайских строителей, тем более что в Барнауле рыночные цены на жилье держатся примерно на том же уровне (в то время как в Новосибирске они зафиксировались на отметке 70–75 тыс. за «квадрат»). Александр Люлько высказал предположение, что под предлогом восстановления ветхого и аварийного фонда государство пытается преодолеть упомянутый застой на рынке недвижимости и по этим каналам оказать финансовую помощь капстроительству. На его взгляд, эта мера не принесет никаких качественных изменений, а тем более не создаст предпосылок для появления доступного и комфортного жилья. Он еще раз сослался на опыт развитых стран (в частности, Канады), где власть осуществляет партнерство с бизнесом на определенных условиях, одно из которых — установление предельной планки стоимости жилья.

Алтайские строители, в принципе, готовы на установление такого потолка — в случае если государство установит четкие правила и внесет свой вклад в создание инфраструктуры. Мало того, как сказал Михаил Фокин, после  принятия необходимых нормативов можно будет без особых проблем развивать рынок арендного жилья. «Если квартиры не распродаются, то почему бы их не сдавать в аренду?» — примерно так участники рынка оценили ситуацию. О создании доходных домов говорят уже и в Москве, и в Новосибирске. Но это не решает проблем жилой среды, поскольку все равно остаются расхождения в плане понимания того, какой тип недвижимости должен преобладать и быть массовым. Капстроительство до сих пор ориентируется только на многоэтажные дома. Мало того, некоторые строители настаивают на повышении этажности, обосновывая это требование проведенной модернизацией. Такое предложение, в частности, высказал на круглом столе генеральный директор ООО «Альфа-Инвест» Игорь Алферов. Правда, тут же последовало возражение от коллег. На вопрос: «В каком доме живете вы?» — прозвучал исчерпывающий ответ: «Недавно переселился в собственный». Как выяснилось, потребительские запросы самих застройщиков далеко не всегда совпадают с тем, что они выставляют на продажу.

Стоит надеяться, что кризисные явления на рынке недвижимости станут мощным стимулом для пересмотра устоявшихся стереотипов и приоритетов в пользу цивилизованного потребительского спроса. Действительно, граждане все больше ориентируются на стандарты пере­довых стран, где людей не загоняют в тесные микрорайоны, пусть даже «элитные». Кстати, этот момент тоже был отмечен участниками круглого стола, что дает основание надеяться на продуктивное развитие диалога.