Правительственные меры по поддержке жилищного строительства достаточно эффективны. Программы властей «жилье для военнослужащих» и «расселение аварийного и ветхого жилья» дают возможность строительным компаниям начинать новые проекты, то есть позволяют поддерживать рынок жилищного строительства в активности.

Если говорить о регионах и местном управлении, то прежде всего меры должны быть направлены на выделение земли под строительство, а также на упрощение процедуры получения этих участков. Значительная часть средств девелоперов, в том числе в Новосибирске, уходит только на то, чтобы получить место под застройку, в итоге это отражается на конечном потребителе в виде высокой стоимости жилья.

Механизм ценообразования примерно одинаков у всех. В него входят прямые затраты (ПЗ), которые включают все, что необходимо для физического возведения здания: строительные материалы, эксплуатационные расходы на технику, зарплату рабочих.

 К этим затратам необходимо добавить накладные расходы (HP) — это то, что непосредственно не связано со стройкой, а идет на создание общих условий производства, его организации, управления и обслуживания. Туда входят, например, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских или ремонтных баз. К таким расходам относят и затраты на организацию, обслуживание и управление стройки в целом, «социалку», страховку, благоустройство строительных площадок, подготовку объектов строительства к сдаче и другие. Считается, что они могут составлять 12–25% прямых затрат.

Еще одну часть стоимости составляют плановые накопления (ПН) или сметная прибыль — это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая еще при проектировании в стоимость объекта. На практике их принимают в 6–8% от суммы прямых затрат и накладных расходов. Плановые накопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником образования фондов пополнения и модернизации собственных оборотных средств, платежей в бюджет за основные фонды, а также источником финансирования собственных капитальных вложений.

 Как видно, в конечном счете стоимость строительно-монтажных работ состоит из «трех источников, трех составных частей» и определяется по формуле С смр = ПЗ + HP + ПН. Понятно, что снизить стоимость строительства наиболее реально за счет уменьшения накладных расходов: цена на материалы от строителей практически не зависит, а плановая прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать довольно непредусмотрительно.

Резервов сокращения здесь вполне достаточно: например, стоит снизить продолжительность строительства, чтобы значения граф «заработная плата рабочим» и «эксплуатационные расходы» пошли вниз. Ощутимо упадут и административно-хозяйственные расходы, износ временных сооружений и приспособлений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы. Между прочим, доли этих затрат, по грубым оценкам, составляют до 50% от накладных расходов по общестроительным работам и до 30% — по специализированным организациям.

Кроме того, один из основных способов снижения себестоимости жилья — внедрение современных технологий монтажа и материалов для строительства. К примеру, возведение жилья на основе металлокаркасных технологий, в отличие от традиционных способов на основе кирпича и бетона, обойдется дешевле на 15–40%. Если же брать только строительные издержки, то выигрыш составит до 25% по сравнению с привычными технологиями. Кроме того, поскольку удельный вес такого здания в три–пять раз меньше традиционного, стоимость и объемы фундаментных работ невелики, что также снижает затраты. По сути, такое здание представляет собой конструктор, причем все составляющие входят в комплект поставки, а технология сборки не требует дорогостоящих строительных работ — все соединения резьбовые и не требуют сварки. В результате достигаются очень высокие темпы и качество строительства. Кроме того, энергосберегающие свойства современных материалов, таких как сэндвич-панели, применяемых для наружного ограждения, упрощают получение технических условий на подключение тепла и электричества и обеспечивают экономичную дальнейшую эксплуатацию здания.

Если говорить о зарубежных технологиях, то после некоторой адаптации к российским условиям более 70% из них можно успешно применять. Примером может послужить европейский опыт нашей компании в области разработки кровли. После адаптации к российским требованиям и нормам наша металлочерепица применяется в строительстве и пользуется спросом на российском рынке.

Для того чтобы решить проблему землеотвода, необходимо упростить систему получения земельных участков и разрешений на строительство. Этого можно добиться за счет доработки законопроектов, которые определят четкие «правила игры», обеспечат открытый доступ к градостроительной информации, генеральному плану, характеристикам свободных участков под застройку. Это относится и к индивидуальному строительству, где требуется содействие государственных и региональных властей в решении вопросов инфраструктуры отдельно взятых земельных участков, поскольку сама стоимость строительства коттеджа обходится дешевле, чем многоэтажного жилого дома. Другой вопрос в том, что сегодня индивидуальный застройщик тратит огромные средства на подведение газа, воды и электричества. В итоге это отражается на конечной стоимости жилья.

Если говорить о перспективах и сравнивать жилую и коммерческую недвижимость, то, на мой взгляд, к началу 2010 года более динамичный рост — до 30% — будет наблюдаться в сегменте жилого строительства. Несмотря на некоторый спад в строительстве (в кризисный период он составил примерно 40–50%), дефицит жилья остался на прежнем уровне. Кроме того, более быстрый рост цен на жилье может быть вызван тем, что в ближайшем будущем возможна ситуация, когда все старые проекты достроят и распродадут, а новые не появятся. Возможен своего рода «провал» на рынке жилищного строительства. В результате цены могут вырасти на 30–35% по сравнению с докризисным периодом.

*См. «Кризис понимания», «Э-С», № 34-35 (255) за 14–27 сентября 2009 г.