Перезагрузка отрасли

Олег Носков
21 декабря 2009, 00:00
  Сибирь

Спад в строительстве вынуждает чиновников и участников рынка активнее переходить к различным формам государственночастного партнерства

Без сомнения, 2009 год стал для строителей и чиновников годом переосмысления устоявшихся подходов к строительству. Если еще весной теплились надежды выправить ситуацию благодаря экстренной финансовой поддержке со стороны государства, то осенью даже несгибаемым оптимистам стало ясно, что проблема носит системный характер и решать ее необходимо системно же. Прошедшие за последние четыре месяца окружные конференции и совещания ясно продемонстрировали смену акцентов в официальных оценках ситуации, хотя на практике, чисто по инерции, пока наблюдается стремление региональных властей решить проблему какой-либо одной ограниченной мерой.

Напомним, в чем выражаются основные проблемы. По итогам семи месяцев текущего года объемы работ в строительной отрасли регионов СФО составили 83,2% к уровню соответствующего периода прошлого года; объемы инвестиций в основной капитал сократились на 15,5%. Также заметен спад ввода жилья, причем в этом списке фигурируют наиболее благополучные регионы, где до этого наблюдался значительный рост. Если брать в расчет итоги девяти месяцев, то соотношение к тому же периоду предыдущего года будет выглядеть таким образом: Красноярский край — 82,1%; Кемеровская область — 95,5%; Новосибирская область — 79,4%; Омская область — 38,8%; Томская область — 89,5%. Благополучно выглядит ситуация в Иркутской области (134,1%), Алтайском крае (102,4%), Республике Алтай (100,3%) и особенно в Республике Тыва (163,3%), хотя совокупные объемы строительства здесь невелики и слабо влияют на общие показатели. Разумеется, к концу года соотношение цифр может заметно измениться, но неблагоприятная тенденция налицо. Уже сейчас по итогам 2009 года ожидается общее сокращение ввода жилья не менее чем на 20–25% по сравнению с предыдущим годом.

Особое опасение вызывает резкое сокращение спроса. Если сравнивать с предыдущим годом — объем ипотечного кредитования сократился в шесть раз. Как мы понимаем, в первую очередь это связано с тем, что цена предложения на рынке недвижимости до сих пор не соответствует платежеспособности основной массы населения. В условиях кризиса — с падением реальных заработных плат, сокращением рабочих мест — существующие цены на жилье отталкивают немалую часть потенциальных покупателей. К тому же проценты по ипотечным кредитам вряд ли можно назвать разумными, а потому меры, направленные на снижение кредитной ставки, выглядят вполне обоснованными и необходимыми. Так, в Новосибирской области в январе 2009 года стартовала Программа компенсации гражданам части расходов по оплате процентов при кредитовании на приобретение жилых помещений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию в 2008–2010 годах, на которую возлагаются большие надежды.

В целом принятое решение можно назвать уникальным и беспрецедентным, хотя без системных мер решить проблему совершенно невозможно, тем более что объем выданных льготных кредитов (за 10 месяцев было выдано 568 таких кредитов на общую сумму 1 127 647 тыс. рублей) никогда не покроет тех объемов частных инвестиций, что ушли с рынка. Банки же, со своей стороны, также не спешат идти навстречу строителям и менять условия кредитования.

Сегодня региональные руководители отчетливо осознают, что ажиотажный спекулятивный спрос закончился — а потому строительная отрасль будет находиться в принципиально новых экономических условиях, где главным судьей и оценщиком станет конечный потребитель. По сути это означает, что уровень спроса необходимо соотносить с реальными доходами населения. В таких условиях придется ставить вопрос о доступности не только ипотечного кредита, но и собственно жилья, то есть о цене предложения. Следовательно, и чиновникам, и строителям нужно искать возможности снижения себестоимости построенных квадратных метров, которая в капитальном строительстве сегодня составляет не менее 25 тыс. рублей за один «квадрат».

На самом деле потенциал снижения себестоимости огромный, если учесть, что в цене квадратного метра жилья 50–54% составляют затраты на землю, инфраструктуру и разного рода обременения включая пресловутые «откаты». Главный же парадокс в том, что за годы роста строительные компании серьезно нарастили производственные мощности, но в условиях дефицита инфраструктуры указанный потенциал себя еще полностью не раскрыл. Ответственность за такое положение вещей целиком лежит на власти, на государстве. В этой связи практику пополнения местных и региональных бюджетов за счет продажи застройщикам по рыночным ценам земельных участков и коммуникаций нужно признать экономически нецелесообразной, по крайней мере — в социально значимом сегменте экономкласса, рассчитанном на массовый спрос. Иначе возникает нелепая ситуация, когда государство, пополняя бюджет за счет застройщиков, начинает впоследствии тратить бюджетные же деньги на стимулирование спроса из-за неподъемной для массового потребителя цены продаж.

Похоже, этот абсурд уже осмыслен и наверху, и на местах. Именно поэтому федеральный центр начинает прямо ставить вопрос о комплексном строительстве малоэтажных поселений экономкласса, где бюджетные вливания в инфраструктуру снижают конечную стоимость жилья не менее чем на 30%. В целом по стране уже можно привести как минимум шесть успешных примеров государственно-частного партнерства в области строительства доступного малоэтажного жилья, где стоимость одного «квадрата» находится на уровне 22–27 тыс. рублей. Сибирь, к сожалению, пока не стала лидером в области комплексного освоения территорий, несмотря на отдельные знаковые проекты (например, кемеровская Лесная Поляна). Но в следующем году, несомненно, успешный опыт европейских регионов приведет к подобным прецедентам и на территории СФО. Благо, на то имеются все необходимые ресурсы, особенно если речь идет о свободной земле.

В материале использованы данные, предоставленные строительным департаментом Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение» и Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)