Коттеджный недострой

Русский бизнес
Москва, 22.11.2010
«Эксперт Сибирь» №46 (284)
Рынок малоэтажного загородного жилья пока еще находится в зачаточном состоянии. Очень часто девелоперы выдают желаемое за действительное, игнорируя новые тенденции в данном сегменте

Намерения федерального руководства довести долю малоэтажного строительства до 60–70% вынуждают местных чиновников переходить от пресловутой точечной застройки к созданию новых поселений на свободных землях. «Лепить» многоэтажки уже фактически негде, городские застройщики все чаще сталкиваются с инфраструктурными ограничениями — некоторые крупные объекты, а порой и целые жилые массивы не всегда возможно подключить к теплосетям. Так мы приходим к освоению пустующих пригородных территорий, пригодных как раз для мало­этажной застройки (как на Западе), не требующей сложных технических условий. В принципе, за последние два года в сознании наших чиновников произошла заметная эволюция. Особенно показательны в этом плане инициативы правительства, предложившего серьезно изменить порядок выделения земельных участков под малоэтажное строительство для открытых и закрытых кооперативов. Однако, как показывает пример Новосибирской области, некоторые участники рынка (в основном речь идет о девелоперах и риелторах, демонстрирующих изрядную консервативность в данном вопросе) малоэтажное строительство обсуждают, используя термины десятилетней давности.

Пионерский энтузиазм

Еще в июне 2008 года в интервью журналу «Эксперт-Сибирь» прежний губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский по поводу малоэтажного строительства произнес следующее: «Сегодня вокруг Новосибирска предполагается много микрорайонов индивидуального домостроения». Как можно судить о ситуации спустя два года, ключевым в этой фразе было слово «предполагается». Действительно, в благодатные докризисные годы достаточно много земель вокруг города оказалось в руках новоявленных девелоперов, вознамерившихся создать здесь маленькие островки благополучия для состоятельных людей. Местные власти (особенно в Новосибирском районе области) сумели когда-то пополнить свои бюджеты за счет продажи участков, однако на том дело, похоже, и остановилось. Поскольку такие сделки никак не вписывались в государственные планы по освоению пригородных территорий (хотя бы из–за отсутствия таковых), все проблемы инфраструктурной подготовки площадок по умолчанию возложили на плечи частников. Государство взяло ренту и, что называется, умыло руки. Неудивительно, что сегодня нет никакой официальной статистики результатов этой девелоперской деятельности. 

Совсем недавно РИА «МедиаКит» решило серьезным образом прояснить данный вопрос, чтобы задать хоть какие-то ориентиры для потребителей. По инициативе агентства была собрана группа экспертов для составления рейтинга строящихся вокруг Новосибирска коттеджных поселков. Результаты рейтинга уже опубликованы. И хотя стопроцентной точности они не имеют, да и само понятие «коттеджный поселок» скорее условность, чем реальность, общая картина вырисовалась достаточно отчетливо.

В списке оказалось 28 площадок, владельцы которых согласились предоставить тот или иной объем информации о своей деятельности. Выяснилось, что только восемь (!) поселков из этого числа относятся к землям поселений, другие находятся на землях сельскохозяйственного назначения. Иначе говоря, только на восьми площадках построенные дома будут официально относиться к жилью. На основе той скудной информации, которую удалось получить от владельцев данных участков, стало ясно, что в общей сумме будет порядка 400 домовладений при совокупной площади территорий не более 70 га (из того, что находится в разработке, а не только на бумаге). Прямо скажем, не густо.

Для сравнения: площадь реализованного недавно с аукциона под комплексную застройку участка федеральных земель в Искитимском районе Новосибирской области составляет 228 га и рассчитана на 1 800–1 900 домовладений. На строительство города-спутника Лесная Поляна в Кемеровской области отводится 1 615 га земли, где к 2016 году планируется построить более миллиона квадратных метров жилья для 30 тыс. жителей. При этом объем государственных инвестиций составил уже более 6 млрд рублей. Мало­этажный жилой комплекс «Новалэнд» под Красноярском занимает площадь 100 га, где предполагается разместить 100 коттеджей, 80 дуплексов, 360 секций таунхаусов и несколько пятиэтажных домов. Предполагаемая численность жителей — 6,7 тыс. человек. В конце прошлого года инвестфонд выделил на строительство инфраструктуры 1 млрд рублей. В Омской области реализуются два инвестиционных проекта комплексного малоэтажного строительства, предполагающих совокупное освоение порядка 140–150 га земли и суммарное возведение не менее 750 индивидуальных домов. Наконец, созданное не так давно ОАО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» намерено в ближайшее время начать комплексное освоение площадки в поселке Ложок площадью 65 га. На очереди — еще две площадки в Новосибирском районе, дающие в сумме не менее 80 га.

Перечисленные примеры показывают, что даже самый скромный проект комплексной застройки с государственным участием по своему масштабу в семь–восемь раз превосходит отдельно взятые начинания новосибирских (и не только) девелоперов-энтузиастов. По большому счету их многолетние усилия очень слабо отразились на динамике вводимых жилых площадей, поскольку количество реально построенных домов на осваиваемых участках  — капля в море, что выглядит особенно тускло на фоне правительственных планов по развитию малоэтажного строительства. Если в ближайшее время вступит в силу инициированный правительством закон о создании закрытых кооперативов малоэтажного строительства (предусматривающий выделение земли под застройку на льготных условиях и отдельно от девелоперов), ситуация на рынке загородной недвижимости может измениться радикально. Тем не менее инициаторы создания живописных загородных поселений продолжают позиционировать свои недоделанные «творения» чуть ли не как важнейшую веху в истории отечественного домостроения, будто на дворе все еще первая половина 1990-х.

Торговцы мечтой

Конечно, нельзя сказать, будто участники рынка не понимают наметившейся тенденции. Так, управляющий заельцовским офисом риелторской компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Игорь Зеленский, возглавлявший экспертную группу по составлению упомянутого выше рейтинга коттеджных поселков, открыто признал, что мы входим в эпоху комплексной застройки. По его словам, до кризиса земельные участки продавались целыми гектарами. Теперь все изменилось. «После кризиса, — говорит Зеленский, — гектарами покупать участки перестали, и стало целесообразно доводить эти гектары до конечного продукта. Но работать стали разными способами. Кто-то приступил к демонстрациям красивых картинок, цепляя конечного потребителя за мечту и играя на этой мечте». Есть на рынке и другие девелоперы, которые стали формировать реальный конечный продукт для реального конечного потребителя, тем более что последний сам теперь требует инфраструктуру — дороги, инженерные сети, школы и больницы.

Поразительно, что только сейчас эксперты по загородной недвижимости начинают публично признавать, что дела в этом сегменте обстоят далеко не благополучно. Как сказал специалист по земельно-имущественным отношениям адвокат Юрий Гольдберг, только у трех–четырех участников рейтинга земля оформлена безупречно с точки зрения интересов конечных потребителей. Например, многие площадки в собственности одним большим куском, где отдельные участки под строительство индивидуальных домов вообще не размежеваны. А значит, владельцам в конечном итоге предстоит нелегкая волокита по выделению в собственность своего участка, а в ряде случаев даже придется вторично выкупать его у девелопера, причем по цене выше рыночной. Очень часто «торговцы мечтой» пользуются юридической безграмотностью и доверчивостью своих клиентов, сбывая им сомнительный в правовом плане продукт и имея в перспективе ситуации, схожие с московским «Речником». По словам Гольд­берга, были зафиксированы курьезные случаи, когда отстроенные двух-, трех­этажные особняки по документам числились как омшаники, поскольку были построены на земле, официально отведенной под развитие… пчеловодства.

Понятно, что такое положение дел могло возникнуть только в силу многолетнего бездействия государственной власти. Казалось бы, сейчас, когда государство намерено осваивать территории, девелоперы имеют реальный шанс получить бюджетную поддержку для комплексной застройки своих площадок. Соответственно появляется возможность надлежащим образом оформить земельные участки. Но все это только в теории.

Проблема в том, что на практике региональные чиновники не спешат брать на себя финансовые обязательства по проектам коттеджных поселков. И дело тут не только в недостатке средств или в коррупционных интересах. Как объяснила ситуацию президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Инна Свечникова, у чиновников есть печальный опыт взаимодействия с частными компаниями, когда государственные вложения в инфраструктуру приводили не к созданию новых комфортных поселений, а только к резкому росту цены нарезанных земельных участков. К сожалению, наш скороспелый девелоперский бизнес в большей степени ориентирован на сбыт участков, а не на создание нормальных условий для проживания. А пригодных алгоритмов взаимодействия власти и бизнеса в этой сфере пока еще нет. Скорее всего, они будут отрабатываться как раз на проектах комплексной малоэтажной застройки, включенных в государственные программы. Здесь уже действует другая логика, и это надо четко понимать.

Работа по площадям

Весьма примечательно, что эксперты по загородной недвижимости долгое время практически никак не связывали развитие малоэтажного домостроения с интересами строительных компаний и отрасли в целом. Как будто одно к другому никак не относится совершенно. В большей степени акцент перемещался на интересы частных инвесторов и, конечно же, девелоперов, подвизавшихся на «торговле мечтой». При такой парадигме экономическая целесо­образность массового малоэтажного строительства уходила на задний план. В качестве пережитка подобное восприятие ситуации сохраняется и в сознании отдельных чиновников, но, судя по всему, акценты начинают потихоньку смещаться.

В самом деле, возведение в течение нескольких лет коттеджного поселка на 30–40 домов на площади  6–8 га — неважный показатель для современной строительной индустрии. Точнее, это вообще не показатель. Например, современная немецкая или финская линия по производству быстровозводимого жилья позволяет за год застраивать массивы в несколько десятков гектаров, выдавая продукции на 120–150 тыс. кв. м жилых площадей. Некоторые предприятия могут производить и в два раза больше. И такие в Новосибирской области уже есть, а при нормальном развитии дел их станет еще больше. Показателен такой случай: новосибирская строительная компания «Авантаж» за весну–лето сдала под ключ 25 домов в селе Никольском Тогучинского района. Это больше, чем за несколько лет сумели сделать некоторые девелоперы в своих разрекламированных «коттеджных» поселках. Еще один пример: ГК «Alma Grad» за период c сентября по октябрь 2010 года возвела в Северном Казахстане 142 индивидуальных дома на территории комплексной застройки под Усть-Каменогорском. Тогда как под Новосибирском за два года (2008–2010 гг.) та же группа компаний смогла построить только один (!) дом. И все потому, что на пригородных территориях здесь привычно хозяйничают девелоперы, совсем не ориентированные на массовую застройку и не обладающие необходимыми для этого ресурсами.

Очень важно добиться того, чтобы регио­нальные чиновники самым тесным образом связывали расширение комплексного малоэтажного строительства с развитием строительной отрасли, а стало быть и экономики в целом. Сегодня такой подход по инерции применяют в отношении много­этажной застройки. В действительности те же принципы необходимо применить и к малоэтажке, тем более что по закону под новым жильем (неважно, какой оно этажности) теперь подразумевают объект, подключенный к инженерным сетям и расположенный в границах поселения. Это значит, что в малоэтажном сегменте должны действовать те же ипотечные механизмы и программы по стимулированию спроса, какие используются при покупке квартир. Если этого не происходит, то только в силу инертности мышления руководителей, отвечающих за строительство и решение жилищной проблемы.

Соотношение количества многоэтажных и малоэтажных застроек в случае реализации планов федерального руководства по развитию жилищного строительства будет другим
Площади территорий комплексной малоэтажной застройки

У партнеров

    Реклама