На грани фола

Власти рассчитывают, что объемы вводимого жилья в Новосибирской области к 2015 году вырастут в полтора раза, за счет не удовлетворенного спроса со стороны населения и сноса ветхого жилья. Но застройщики не столь оптимистичны: в отрасли накопилось слишком много проблем, которые могут стать тормозом на пути к заветным показателям

Фото: Виталий Волобуев
Многие застройщики до сих пор не знают, начнут ли они строительство в 2012 году

На расширенном заседании Делового клуба строителей Новосибирска, прошедшем недавно под руководством полномочного представителя президента в СФО Виктора Толоконского, руководители компаний-застройщиков открыто поделились своими проблемами. «Непротокольные» реплики даже в отрыве от контекста отражают ситуацию, сложившуюся в отрасли. «Энергетики задушили город», «монополия — это хуже, чем капитализм», «если до лета мы не зайдем на площадку, то все», «не должны вас в мэрии и в энергетике рекетировать», «если система не работает, выход один — менять систему».

Действительно, в строительном бизнесе сложилась экстремальная ситуация. Практически хором застройщики говорили о том, что земля под строительство стоит баснословных денег, а ждать разрешения на застройку приходится по полтора-два года. Что цена технологического подключения к сетям доходит до умопомрачительных размеров, а оформление необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию документов превратилось в настоящее искусство. Короче, строители озвучили все те проблемы, которые недавно в своем исследовании выявили специалисты НИУ «Высшая школа экономики», а журнал «Эксперт-Сибирь» описал в статье «Особенности национального строительства» (см. № 02-04 за 2012 год). Тогда, во время работы над материалом, мы спрашивали игроков рынка о проблемах. Лишь единицы решились высказаться открыто. Остальные, видимо, адаптировались к непрозрачным условиям и пошли на взаимовыгодные компромиссы с властью.

Эмоции, порой выражавшиеся в емких и даже жестких выражениях, нарушали конструктивный настрой беседы с полпредом. Сложилось даже ощущение, что у строителей нет оптимальных решений для устранения проблем. Но накопилась масса претензий к системе управления комплексом и в городе, и в регионе. Видимо, момент для диалога настал: оборотные средства у многих застройщиков почти исчерпаны, а условия банковского кредитования становятся все жестче. Поэтому на расширенном заседании Делового клуба строители обратились к полпреду, чтобы комплексно обозначить свои требования властям.

Декрет о земле

Базовые проблемы отрасли — получение земельных участков под застройку и подключение к сетям. «Техподготовка к строительству идет 13 месяцев. У площадок в городе цена за сотку начинается от 30 миллионов рублей. Это бизнес привилегированный, для кого-то это полный флеш рояль. Нам же в первую очередь мешает мэрия. Я выиграл площадку под расселение площадью полтора гектара, заплатив 25 миллионов рублей. Это дороже, чем в Москве. При этом эта площадка нужна мне под социальное жилье, а не под коммерческое. Но это власть, к сожалению, не учитывает, законодательной базы нет», — сетовал Владимир Литвинов, председатель совета директоров СК «Конус».

Действительно, выигрыш в аукционах сегодня — дело не просто сложное, но и крайне дорогое. Практика проведения конкурсов, как мы уже подчеркивали в вышеназванной статье, не отличается особой прозрачностью. Поэтому планировать свой бизнес на несколько лет вперед могут только компании, у которых уже есть земля (не важно, в собственности или аренде), остальным же приходиться искать источники финансирования или простаивать вхолостую. Кроме того, в городе действует практика, при которой выгоднее не покупать землю, а брать ее в аренду, с последующим выкупом в собственность. При таком подходе можно, заплатив небольшой налог, вообще ничего на площадке не строить, ожидая, когда появятся щедрые желающие освоить такие пустыри. Но, конечно, больше всего воображение поражают ничем не оправданные цены на землю. Они выглядят нереально взвинченными, причем, что самое удивительное, не на теневом рынке, а на вполне легальных муниципальных аукционах. «Это же утвержденные расценки земли! Нам надо тогда тарифы на землю пересмотреть», — восклицает Вера Коновалова, председатель совета директоров холдинга «СтройМастер».

Альтернативой спекулятивным ценам может стать усиление роли государства в этом процессе. То, что ее надо усиливать, никто не возражает, особенно в вопросах расселения людей из ветхого жилья или при строительстве жилья социального. Десятки лет стоит проблема сноса частного сектора в Центральном, Октябрьском и других районах Новосибирска, но переселять людей в квартиры мешают и законы, и отсутствие финансов. Федеральный закон не ограничивает аппетиты собственников частных домов, которые могут запросить за свои развалюхи даже 25 млн рублей (см. «Жесткая вилка» в № 02-04 за 2012 год ). При этом расселять людей бывает просто некуда, так как расселяемые не хотят переезжать из центра на окраины, а в центре строить социальное жилье, понятное дело, никто не станет.

Виктор Толоконский: «Надо, чтобы строительный комплекс занимался своим делом — строил, а не формировал земельные участки» sib_322_027.jpg
Виктор Толоконский: «Надо, чтобы строительный комплекс занимался своим делом — строил, а не формировал земельные участки»

Компромиссным вариантом в этой ситуации в Новосибирске могло бы стать развитие многоэтажного строительства. Но в проектах компаний до сих пор превалируют 10-этажки. По словам участников заседания, ни один завод в городе не выпускает конструкции для 17-этажных домов, их приходится возить из Томска. Заводы не могут быстро поменять формат, поскольку на модернизацию не хватает средств. Поэтому гарантии государства для производственного и строительного сегодня стали бы панацей. «Строителям необходимы гарантии от власти. Власть ограничивает себя только объявлением аукционов на плохо подготовленные земельные участки. Не дело застройщика ходить всех расселять, это дело мэрии. Когда банк говорит о 13–15 процентах, я понимаю банк, потому что в строительном комплексе взять в обеспечение нечего, нет тут той ликвидности, которая нужна банку, который работает на коротких деньгах. Здесь тоже нужны госгарантии. Что сложного в том, чтобы выделить в бюджете области 5 миллиардов рублей строительному комплексу по определенным правилам? Можно и заводы строить на такие гарантии», — предложил вариант решения проблемы Виктор Толоконский.

Купить полным пакетом

Однако дело не ограничивается только высокой ценой земли. Процесс выдачи разрешений на строительство, который, по идее, должен занимать пару недель, в реальности растягивается на десятки месяцев. «Энергетики могут дать неверные данные по участку для аукционов. Строители покупают участки, а оказывается, что точка подключения находится в другом месте. Удорожание идет в несколько раз. В итоге выход строителя на площадку может занимать несколько лет», — говорит Майис Мамедов, председатель НП «ДКС». При этом арендные платежи за участок никто не отменяет. «Давайте так, получили технические условия, с этого времени начинаем вносить оплату за землю», — предложила Вера Коновалова. И это логично. Однако во всем мире действует практика, когда землю под строительство жилья, социальной инфраструктуры и современных производств выделяют уже вместе с кадастровым паспортом, градостроительной документацией, а также с инженерными коммуникациями. Производственные объекты строятся на территориях индустриальных парков, заранее подготовленных к приходу резидентов. Все эти решения в нашем регионе пока большей частью теоретичны. И этот спектр мер не представляется реальным выполнить не то что к лету, а даже за год.

Еще одна острая проблема — подключение к сетям. «Условия, под которые дают мощности энергетики, поражают своим цинизмом. Они говорят, что до 2016 года мощностей нет, но если вы заплатите 80 миллионов, мы дадим вам мощности. Есть даже официальные письма. Понимаете, это уже просто на грани фола», — возмущался Владимир Литвинов. В подобной ситуации строители просят разрешение от энергосберегающих организаций на пользование «замороженными» мощностями крупных предприятий. Но и здесь существует масса юридических тонкостей, которые трудно разрешить сиюминутно, так как технические документы на энергосети выдавались давно, подчас в другой стране. В итоге много свободных сетей находится в собственности у различных юрлиц. Казалось бы, можно договориться, но собственники постоянно поднимают цены. Эффективного механизма, который бы исправил положение, еще не изобрели не только в Новосибирске, но и в стране. Комплексная задача сформулирована и ждет своего решения от экспертов, экономистов и юристов. «Не должны вас мэрия и энергетики рекетировать и собирать с вас деньги. Вам должны выдать технические условия те службы, которые заинтересованы в объектах. У нас уже нет такого строительства, в котором государство было бы не заинтересовано», — резюмировал полпред.

Нужен креативный импульс

Конечно, участие государства имеет большое значение. Конкуренция между регионами за инвестиции и за людей усиливается. Кто из них первый найдет меры госрегулирования, которые приведут к снижению себестоимости квадратного метра, тот и выиграет в битве за будущее. Сегодня на стоимость «квадрата» в Новосибирской области влияет не только структура стройкомплекса, которая фактически не изменилась с советских времен, но и то, что 80% стройматериалов привозится из других областей. «Масса вещей завозится на стройку из других регионов и из-за рубежа. У нас совершенно не развивается продукция по отделочным материалам, производство строительных машин и механизмов. На рынке существует серьезная конкуренция зарубежных и региональных производителей. Значительная доля продукции создается в Китае, она дешевле, ликвиднее. В этой борьбе может победить только высокотехнологичное производство, направленное на оптимизацию технологических процессов. Необходимо анализировать запросы рынка на будущие пять-семь лет. Если промышленность не будет модернизироваться, то конкуренты уйдут далеко вперед и обгонят нас по соотношению цены-качества», — говорит Михаил Ельский, заместитель генерального директора по проектированию компании «СИАСК».

Но сегодня уже не достаточно просто выпускать качественные товары, которые смогут удовлетворить потребности строителей. Не обязательно, чтобы в Новосибирской области производилось все — натуральное хозяйство давно стало атавизмом. Но то, что нужно грамотно выстроить приоритеты по основным материалам (железобетонным конструкциям, трубам, отделочным материалам и т.д.) и постараться обеспечить их производство на территории региона, очевидно. Нужно исходить не столько из локальной потребности, сколько из экономической эффективности. Простое дублирование рынка не дает должного экономического ускорения. Необходимо находить, разрабатывать и осваивать новые современные технологии. Экономически целесообразным в таком контексте становится строительство заводов для производства каркасов под многоэтажное строительство и для производства труб из новых материалов. Нужно определить род деятельности этих заводов и к ним привязать меры господдержки, считают участники Делового клуба строителей. При этом станет максимально востребован научный и инновационный потенциал, которым так гордится Новосибирская область. Нужно лишь максимально сблизить инноваторов и строителей, точно сформулировать запрос, чтобы теория максимально воплотилась в практике.

Полпред Виктор Толоконский согласился со многими доводами строителей и выдвинул несколько встречных предложений. Так, чтобы исключить спекуляции при аукционах, он предложил рассмотреть вариант с формированием государственного агентства или акционерного общества с участием мэрии Новосибирска, Горводоканала и энергетиков, которое само выкупало бы земельные участки, а потом устраивало конкурс на их освоение среди подрядчиков. «Не надо увлекаться аукционами по земле для строительства жилья, нужно концентрировать ресурсы на подготовке участков, оборудовании их необходимой инфраструктурой, по конкурсу размещать заказ на соответствующие подрядные работы. Чтобы строительный комплекс занимался своим делом — строил, а не формировал земельные участки», — отметил Виктор Толоконский.

Что касается судьбы неиспользуемой земли, сданной в аренду, то без изменений законодательства в оборот ее вернуть не получится. «У нас много земли в аренде, но никто не строит и не собирается это делать. Конечно, не просто сразу принять закон, по которому не выгодно было бы держать землю в аренде из-за высокой ставки. Но это нужно сделать», — подчеркнул полпред.