Инвестиции в дерево

Общество
Москва, 18.06.2012
«Эксперт Сибирь» №24 (336)

Фото: Дмитрий Дмитриев

Отметивший в 2011 году свое 350-летие Иркутск — город с необычной деревянной архитектурой. Специалисты считают, что сохранившаяся деревянная застройка его центральной части во многом уникальна, даже является локальным феноменом. Для этой архитектуры характерно причудливое сочетание древнерусской традиции, деревянного классицизма и сибирского барокко: дома часто обильно изукрашены декором тонкой работы. Подобное сочетание разных стилей нельзя встретить ни в более старом Томске, где «дерева» сохранилось также не мало, ни в большом Красноярске, еще не полностью растерявшем свое историческое наследие, ни тем более в городах Центральной России.

Другая особенность — в Иркутске деревянной архитектуры очень много. По данным доктора исторических наук, профессора Иркутского государственного технического университета Марка Мееровича, в городе на Ангаре сегодня около 3 тыс. деревянных домов, которые занимают примерно 60% территории муниципалитета. Другое дело, что значительная их часть находится в ужасающем состоянии и однозначно подпадает под определение трущоб: они отапливаются, как и двести лет назад, печами, а водопровод и канализация в них отсутствуют (см. «Удобства во дворе»). В XXI веке целые кварталы в центральной части Иркутска извергают ароматы выгребных ям, словно в средневековые годы. В то же время земельные участки под ветхими и полусгнившими домами, построенными, зачастую, в XIX веке, чрезвычайно привлекательны для точечной застройки. Поэтому памятники архитектуры горят, как свечи, а на их месте появляются безликие «красавцы» из стекла и бетона.

По данным администрации Иркутска, сегодня только в муниципальной собственности находятся около 300 объектов культурного наследия, большая часть из них — в полуразрушенном состоянии. Чтобы отреставрировать эти объекты, по различным оценкам, необходимо порядка 15–20 млрд рублей. Естественно, в муниципальном бюджете таких средств не найдется до второго пришествия. А потому логично, что к сохранению исторических объектов нужно привлекать бизнес — подыскивать домам собственников, способных взять на себя обязательства по их реставрации и охране. Обычная в таком случае практика: объект недвижимости продается с торгов, но с отягощением охранными обязательствами. К сожалению, в Иркутске нередки случаи, когда новый собственник, приобретая такой дом, вскоре пытается уничтожить памятник. Дом может как бы случайно сгореть и, таким образом, освободить земельный участок. Или же новый хозяин просто приспосабливает помещения под свои нужды, внося изменения, несовместимые со статусом объекта. К примеру, зачастую внутренние объемы деревянных построек неудобны для размещения торгового зала или офиса. Предприниматель такую проблему решает просто: выполняет внутреннюю перепланировку или увеличивает размер оконных проемов. И памятник утрачивает культурную ценность, становясь обычным старым деревянным домом.

В поисках порядочного инвестора

Изменить положение должно ОАО «Агентство развития памятников Иркутска» (АРПИ), учрежденное мэрией города в 2012 году специально для реставрации и приспособления объектов культурного наследия к современному использованию, с привлечением средств частных инвесторов. Агентство сейчас занимается прежде всего жилыми зданиями, находящимися в аварийном состоянии. В 2010–2011 годах администрация за счет бюджетных средств расселила 40 таких домов, которые теперь передает в агентство. «Муниципальные объекты передаются нам через внесение в уставный капитал, — рассказывает генеральный директор ОАО «Агентство развития памятников Иркутска» Ирина Кравец. — После чего мы проводим конкурс на право заключения инвестиционного контракта — с последующей передачей объекта в собственность. Но до этого покупатель должен оплатить выкупную стоимость земельного участка, произвести реставрацию».

По сути, агентство выполняет функцию службы заказчика: обеспечивает получение технических условий и необходимых для проведения реставрационных мероприятий согласований, помогает провести экспертизу проектов и так .далее. Примечательно, что по условиям договора строительные работы должны производить только организации, имеющие лицензию Минкультуры РФ на реставрационные работы. «После того как покупатель получает право собственности, он выходит из нашей сферы ведения, — говорит Ирина Кравец. — Он может продать здание, использовать его под офис или распорядиться им иначе. Но мы надеемся, что, вложив значительные средства на первоначальном этапе и продемонстрировав свою добросовестность, в дальнейшем собственник будет использовать объект эффективно. Кроме того, здание продолжает оставаться объектом культурного наследия. И если собственник не будет в дальнейшем предпринимать мер к его охране, по федеральному закону служба по охране наследия сможет через суд добиться его отчуждения».

В апреле агентству были переданы первые три объекта: сгоревший жилой дом на улице Декабрьских событий, усадьба на улице Фурье и дом на улице Сурикова. Двухэтажный дом № 17 на улице Декабрьских событий горел дважды. В конце XIX — начале XX века он был доходным домом, потом в нем размещалась оперативно-разыскная часть милиции. Когда в развалюхе стало неуютно даже правоохранительным органам, брошенное здание облюбовали бомжи. После чего в октябре 2011 года дому пришел закономерный конец. Объект стал первенцем АРПИ: в марте горелый остов памятника ушел с торгов. Согласно документации законом охраняется объемно-планиро­вочное построение здания в габаритах капительных конструкций и «ценные элементы оформления фасада». Поскольку все это было уничтожено огнем, инвестор должен будет, по сути, заново отстроить дом, восстановив даже сгоревший декор. Строение общей площадью 269,5 кв. м, с сохранившимся фундаментом и четвертой частью стен, а также земельный участок под ним приобрело некое ООО «Тевс менеджмент» за 9,77 млн рублей. По оценкам специалистов, стоимость реставрационных работ обойдется новому собственнику недешево, в районе 40–90 тыс. рублей за квадратный метр. Инвестор планирует на первом этаже обновленной постройки сделать кафе и офисные помещения.

«Главный вопрос — это экономика. Если размещение памятника и возможности помещения позволяют зарабатывать деньги — инвесторы будут вкладывать, — описывает перспективы деревянных памятников Иркутска руководитель Центра по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области Вадим Литвиненко. — Скорее всего, предложение агентства будут интересны владельцам небольших торговых точек, мини-гостиниц, они подойдут для размещения бэк-офисов. Для крупных компаний участие в этой программе будет скорее элементом имиджа. Нужно понимать, что красивых памятников на красных линиях главных городских улиц в муниципальной собственности почти не осталось, а вместить торговый зал в узкие объемы деревянного усадебного сруба на тихой непроходной улочке не всегда получится». По мнению Литвиненко, многое будет зависеть и от качества исполнения проектов, которые будут предложены заказчикам.

Сейчас АРПИ ведет работы по всем 40 объектам, которые планируется передать инвесторам. «В среднем у нас получается более 15 интересантов на конкретный объект, — отмечает Ирина Кравец. — Инвесторы самые разные, большей частью коммерческие организации. Но есть и люди, желающие приобрести дом для проживания. В основном в центральной части города рассматривают такие дома под офис и предприятия общепита, хотя были предложения и под досуговый центр, обувную мастерскую и салон-парикмахерскую». Кстати, среди тех, кто намерен личным примером доказать, что можно комфортно и престижно жить в деревянном доме (при условии, конечно, соответствующих капитальных вложений) — вице-мэр Иркутска Дмитрий Разумов. Он приобрел пустырь на улице Бабушкина, на котором до 1970-х годов стояла усадьба купца Винтовкина. Дом сейчас восстанавливается по чудом сохранившимся чертежам и будет полностью аутентичен оригиналу — кроме, конечно, подключения к водопроводу и постройки туалетных комнат.

Новости партнеров

Реклама