На фронте коттеджей без перемен

29 октября 2012, 00:00
  Сибирь

В 2008 году казалось, что малоэтажное строительство прошагает блицкригом по стране и воцарится на рынке жилья по всей России. В 2012-м стало ясно, что молниеносной победы не случится: рынок надолго застыл на стадии позиционной борьбы и окопных войн. Об этом рассказывает руководитель проекта «Коттеджи в Новосибирске» (cottage-novosibirsk.ru) Вадим Воронцов

Вадим Воронцов

Cпустя четыре года после начала «эпохи малоэтажки», после слов ново­избранного президента Медведева о том, что наболевший квартирный вопрос надо решить с помощью малоэтажного строительства, сказанных в далеком 2008-м; после десятков законодательных инициатив, сотен совещаний и вливания миллиардов бюджетных рублей, мы обнаруживаем, что рынок этот по сути своей все еще находится в зачаточном состоянии, что на земельном рынке правила игры еще только формируются, а жилищный вопрос остается нерешенным.

Новосибирская область — яркий пример того, что происходит с «малоэтажкой» во всей стране. В регионе развитием этой сферы жилищного строительства занимаются все ветви государственной власти. И исполнительная, в лице правительства области и профильного министерства, и власть, следящая за исполнительной властью — в лице полномочного представителя президента в Сибирском федеральном округе, и законодательная — в лице избранных народом депутатов Законо­дательного собрания. При этом малоэтажные проекты, которые взялась развивать власть, преследуют скандалы. Начать можно с поселка Мичуринского на огромной площади в 228 га. В 2009-м он был первым, который появился в Новосибирской области в сотрудничестве с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, но сейчас о нем никто и не вспоминает. Так же как никто не вспоминает о планах по созданию жилищной зоны Промышленно-логистического парка (ПЛП), которая должна была стать городом-спутником Новосибирска, но пала жертвой смены приоритетов.

В последние пару лет у власти появились другие приоритетные проекты. Это поселок молодых ученых «Каинская Заимка», который должен стать пилотным для всей страны по решению жилищных проблем российской науки. Но случилась незадача — при проектировании не учли специфику и решили разрушить лыжную трассу, которую общественность Академгородка посчитала уникальной. В результате конфликта интересов молодых ученых, жаждущих жилья, и власти, жаждущей создать нечто достойное федерального одобрения, с одной стороны, с общественностью, жаждущей сохранить лыжную трассу — с другой, проект фактически пробуксовывал год.

Другой проект — комплексного мало­этажного строительства в поселке Ложок, который реализуется Агентством по развитию жилищного строительства Новосибирской области. Здесь все началось со строительства доходных домов, в которых жилье в аренду на льготных условиях могли получить молодые ученые. Строительство закончили, но о том, что в соседней Кемеровской области такие арендные дома строят уже много лет и льготные условия там намного более льготные, да еще и не только для ученых, а для всех, в Новосибирске предпочитают не упоминать.

Важной вехой в развитии «малоэтажки» должно было стать выполнение решений о выделении земельных участков для многодетных семей и других льготных категорий граждан. Казалось, что предвыборные обещания будут выполнены, наделы, которые многодетным обещают вот уже много лет, будут розданы, а на основе работы с льготниками можно будет создать механизмы, которые позволят помочь построить дома не только молодым ученым, но и всем желающим. Но и здесь власть преследуют постоянные скандалы. Сначала это были проблемы с созданием очередности многодетных и других льготников, потом скандалы с выдачей участков и их качеством, потом скандалы с законодательной базой, на основе которой участки выдавались. В результате весь процесс породил не способы решения жилищных проблем, а еще большее количество недовольных.

Как констатирует руководитель департамента по связям с общественностью Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Олег Носков, «в последние годы были некоторые надежды на реализацию масштабных проектов комплексной малоэтажной застройки с участием государства, но они не оправдались».

Если в области застройки пока все не очень успешно, то в сфере государственно-частного партнерства (ГЧП) в отрасли строительных материалов и новых технологий в Новосибирской области все гораздо лучше. В регионе создается первый успешный проект в области ГЧП — строительство самого большого за Уралом производства автоклавного газобетона — завода «Бетолекс». Это предприятие, которое строится на земельном участке, купленном у Фонда «РЖС» и с участием кредитных средств Внешэкономбанка. Предприятие будет производить 470 тыс. куб. м автоклавного газобетона в год, что позволит строить 300 тыс. кв. м жилья ежегодно. Завод «Бетолекс» запущен в эксплуатацию в октябре этого года.

По мнению Олега Носкова, рынок мало­этажного строительства в 2012 году развивался за счет не усилий государства, а спроса. Рост рынка индивидуального строительства питался постоянным спросом со стороны граждан, который спровоцирован во многом высокими ценами на жилье в многоквартирных домах. Это и обуславливает особенности рынка, которые в этом году стали заметны.

Так, если спрос в высоких сегментах рынка во многом уже удовлетворен, то в сегменте эконом он продолжает расти. И в 2012-м стало особенно заметно, что коттеджные поселки стремятся заполнить нишу экономкласса. В области сформировался пул поселков, которые предлагают покупателям недорогое жилье как в индивидуальных домах, так и в таунхаусах, а также квартиры в малоэтажных домах по очень демократичным ценам. Это поселки «Раздольный» в Бердске, «Светлый» компании «Антар»,  «Солнечный» в Новолуговом. Вслед за теми, кто изначально ориентировался на этот сегмент, более экономичные предложения подготовили и элитные поселки. Так, «Березки», созданные дочерней компанией фармдистрибьютора «Катрен», предложил покупателям недорогие дуплексы (коттедж на двух хозяев). Заметным явлением на рынке стал поселок «Пригородный простор», создатели которого предлагают покупателям не только недорогие таунхаусы, но и жесткие правила проживания, которые запрещают мыть машины под окнами, строить бани на участке и многое другое. Ограничивать свободы всех, чтобы каждому было комфортнее, и предлагать покупателям новые качества жизни, даже если речь идет об экономклассе, — это еще одна тенденция рынка.

Стоит упомянуть и о том, что сам рынок земельных отношений меняется. Олег Носков считает: «Произошло крушение иллюзий, которыми жили новоявленные девелоперы четыре года назад, продавая под вывеской «коттеджных поселков» земельные участки. Сегодня до участников рынка дошло, что на одних рекламных вывесках проект не потянуть, что нужно грамотно изучать спрос и под него формировать предложение. Торговля мечтами закончилась».

Впрочем, не все торговцы мечтами вышли из игры. Нельзя не отметить главный маркетинговый «прорыв» этого года на рынке земельных участков — «скидочную манию». Начиная с весны и все лето 2012 года можно было заметить, как игроки рынка распробовали инструмент распродаж и скидочные системы. Один за другим несколько коттеджных поселков через один из самых популярных скидочных интернет-порталов предлагали покупателям приобретать земельные участки намного дешевле.

Отсутствие массового строительства, внедрения современных технологий — вот причины того, что в регионе нет адекватных цен на жилье, и того, что мало­этажное строительство до сих пор не стало значимым сегментом жилищного рынка. Жилье является государственной проблемой, и изменить облик жилищного рынка страны можно только при целенаправленных усилиях власти. Ждать того, что невидимая рука рынка сама отрегулирует что-то, что спрос сможет сам породить новые жилищные отношения, по меньшей мере наивно. Отечественная экономика вполне успешно генерирует все новые спальные районы с панельными девятиэтажками, покупатели этого жилья кормят армию строительных компаний и обеспечивают развитие городского транспорта, топливного рынка и многого другого, так как им нужно ежедневно добираться на работу. Так может продолжаться до бесконечности. Предлагать новые качества жизни, создавать новые города, менять облик старых мегаполисов и всей страны в целом может либо общество, либо государство. В России общество само пока ничего сделать не может, поэтому надеяться можно только на государство, которое вот уже несколько лет не может сформулировать для себя ясные критерии и внятные программы. Поэтому на рынке малоэтажного строительства, как на Западном фронте, — без перемен.