Панельная студия на окраине

Сергей Николаев
29 октября 2012, 00:00
  Сибирь

Три ключевые тенденции многоквартирного строительства в городе Новосибирске — смещение на окраины, удешевление, а также уменьшение площадей вводимого жилья. На это накладывается консолидация рынка: в 2011 году три крупнейших застройщика обеспечили ввод 37% площадей

Рынок жилья в краткосрочном периоде считается низкоэластичным. Это значит, сколько бы денег ни было у населения, застройщики не могут быстро изменить технологии, сделать квартиры значительно дешевле, перенести дома на недорогую землю. Но анализируя многолетнюю динамику, можно увидеть, как строители приспосабливаются к кошелькам своих потенциальных потребителей.

Кризис настиг строителей одним из первых. Слухи о грядущем спаде сделали людей экономнее. А на чем экономили в первую очередь — на дорогих и несрочных покупках, то есть товарах длительного спроса. Основной удар в конце 2008 года пришелся на сегмент жилья среднего по тем временам ценового диапазона. Квартиры в кирпичных домах в центре города площадью 70–80 кв. м вдруг оказались никому не нужны, точнее, не доступны — их стоимость при возросших ставках ипотеки и снизившихся доходах населения стала заоблачной. За дешевой панелью, доля которой на рынке на тот момент не превышала и 10%, сразу выстроилась очередь.

Спустя три года после кризиса мы можем оценить влияние этого скачка спроса на рынок жилья Новосибирска. На настоящий момент в городе и пригородах строится около 509 многоэтажных жилых домов (с учетом 2–5 очередей). Однако треть объектов заморожено или строится медленно, что много, хотя в разгар кризиса эта цифра доходила до 50%. Некоторые стройки стоят уже больше пяти лет, другие и не начинались, хотя активно рекламируются, что позволяет предсказать появление в будущем новых долгостроев. Фактически в Новосибирске активно возводиться 54% жилых домов, по общему уровню интенсивности строительства это примерно соответствует первой половине 2008 года.

Двумя главными показателями развития жилищного строительства являются ввод в действие жилых домов (см. график 1) и общий объем СМР (строительно-монтажных работ) по области. За 11 лет объем строительства вырос в три раза. В 2011-м регион преодолел планку предкризисного 2008 года. Но растущие объемы строительства — это только вершина происходящего. Все основное скрыто в изменении структуры рынка новостроек.

Быстрее, меньше, дешевле

В развитии рынка жилья Новосибирска есть три ключевые тенденции, которые определяются новым посткризисным спросом. Это смещение из центра на окраины, удешевление применяемых технологий и уменьшение площадей сдаваемых квартир.

Первая тенденция говорит о том, что люди снизили планку требований к доступности места проживания. Если для арендованного жилья самым запрашиваемым вариантом остается «квартира по линии метро», то покупатели квартир обычно экономически более независимы и владеют личным автомобилем. А потому считают, что несколько лишних километров не сделают погоды в их ежедневном графике, зато ежемесячная экономия на выплатах по ипотеке с лихвой оправдает стоимость бензина. Поэтому места, непривлекательные для многоэтажной застройки еще лет пять назад, сегодня успешно и дорого продаются на аукционах. Так, ранее 6-й микрорайон «Родники» считался окраиной, а сегодня и по уровню развития инфраструктуры, и по расположению в сравнении с другими местами массовой застройки его можно отнести к районам средней отдаленности. Меняют статус территорий и новые дорожные развязки, и станции метрополитена. Например, мост, соединивший улицу Кирова с улицей Выборной, приблизил к центру прежде отдаленный и малопрестижный район НГПУ. Правда, увеличение числа автомобилей опережает рост пропускной способности городских магистралей, а потому местоположение все сильнее влияет на цену квадратного метра.

Кроме того, площадок под точечную застройку в районах, приближенных к центру города, почти не осталось, соответственно выросла и цена земли. Еще в 2011 году было продано несколько небольших участков в центре по цене свыше 3 млн рублей за сотку. Представить себе, что при такой стоимости земли здесь будет построено не элитное жилье, согласитесь, сложно. К тому же пока интересы застройщиков все равно не выходят за радиус 40 км от центра Новосибирска, это касается как многоэтажных, так и мало­этажных домов: все строительство за этой чертой укладывается в 10% от общего объема.

Вторая тенденция — изменение структуры строительства в пользу более дешевого панельного и монолитного домостроения. В 2010–2011 годах в расчет брались площади многоэтажных и малоэтажных домов, введенных в эксплуатацию в течение года, удельный вес в общем объеме строящихся площадей несколько отличается, но панельные и монолитные дома возводятся быстрее (см. график. 2). Изменение технологий идет по очень четкому тренду, который обозначается именно с началом кризиса. К 2008 году рынок жилья был на 85% заполнен квартирами в домах из кирпича или каркаса с кирпичным заполнением. На сегодня эта доля сократилась вдвое при сопоставимых объемах строительства, а монолитное и панельное домостроение уже занимает более 57% рынка. Причина перехода к панели понятна — это экономия на материалах и на оборотных средствах, ведь скорость возведения панельных домов выше. Застройщики строят то, что могут себе позволить клиенты. И это, в общем и целом, неплохо.

Ключевой тенденцией последних лет стало и уменьшение средней площади квартир. Во время кризиса главным требованием к жилью стала его стоимость — психологический и финансовый ценовой порог застыл на уровне 2 млн рублей за квартиру. При средней стоимости квадратного метра строящегося на тот момент кирпичного жилья 35–40 тыс. рублей получалась квартира площадью не больше 50–60 квадратов. На практике многие были готовы довольствоваться и меньшим: студии за миллион рублей и дешевле расходились как «горячие пирожки» даже в отдаленных районах. Другая сторона медали — на площадь квартир повлияла политика областной администрации, направленная на стимулирование строительства. Субсидии на приобретение жилья в новостройках не зависели от площади квартиры, соответственно, чем меньше квартира, тем больше скидка на квадратный метр. Средний размер сданной квартиры в 2011 году в сравнении с 2010-м уменьшился почти на 20%: с 62 до 52 кв. м. Если в 2009–2010 годах средний метраж квартир увеличивали «размороженные» дома, планировки которых проектировались во время роста спроса и цены на недвижимость в 2005–2007 годах, то в 2011-м мы получили то, что стимулировали. По отдельным районам, например Первомайскому, средняя площадь квартир не превышала 40 кв. м (36,5). Значительная часть такого жилья продавалась с использованием материнского капитала, то есть на одного жильца приходилось менее 10 кв. м. С учетом концентрации домов, состоящих из малогабаритных квартир, можно предположить, что город получил потенциальные криминогенные районы из новых «общаг XXI века».

Консолидация

Все указанные тенденции привели к увеличению доли районов массовой застройки и росту удельного веса застройщиков-лидеров в общем объеме введенного жилья. Так, в 2009 году на комплексных площадках было построено 24,1% от введенного жилья, в 2010-м — 34,7%, а в 2011-м — уже 42,5%.

Идет процесс монополизации рынка, сегодня почти 40% жилья, введенного в городе (да и в Новосибирской области в целом), зависит от состояния дел в трех компаниях. Пока на новосибирском рынке те же лидеры, что были пять-шесть лет назад, хотя несколько застройщиков из топ-30 в 2003–2008 годах успели обанкротиться. Те, кто сумел вовремя перестроиться, значительно увеличили свою долю в общем объеме продаж. Обладая квалификацией, площадками, производственными мощностями, они забирали оставляемые «умирающими» конкурентами доли рынка. Очередь на жилье у лидеров выстраивается на несколько месяцев вперед. В 2006–2007 годах ни одна из компаний не занимала больше 10–12% рынка, на настоящий момент этот показатель превышает 20%. Но в течение следующих пяти лет ситуация должна измениться. Лидеры прошлых лет, выходящие из кризиса, смогут отыграть свои доли за счет ввода замороженных и новых объектов.

Ключевая тенденция при этом не изменится — спрос будет концентрироваться в сегменте «эконом», квартиры класса «комфорт» будут продаваться только в районах средней отдаленности от центра. Сейчас на стадии разработки и строительства находятся несколько домов бизнес- и даже премиум-класса, но в целом лидеры Новосибирского строительного рынка будут специализироваться на недорогом жилье.