Умеренный оптимизм

На новосибирском рынке жилой недвижимости ожидается замедление темпов строительства и рост числа объектов, введенных в эксплуатацию с нарушением сроков

Последние три года ситуация на строительном рынке Новосибирска и области была благо­приятна для застройщиков. На их стороне был растущий спрос по экспоненте, снижение процентных ставок по ипотеке, готовность банков кредитовать строительные проекты, все новые и новые программы стимулирования индустрии со стороны областной администрации. И многие удачно воспользовались этими возможностями времени.

Часть крупных компаний, которые в кризис оказались в сложной экономической ситуации, — ПТК-30, «СтройМастер», «Уникон» — успешно преодолели трудности, а ПТК-30 и вовсе вошла в десятку лидеров по итогам года; появились новые успешные застройщики, остались на слуху и прежние лидеры. Но надо понимать, что рост не может продолжаться вечно. Платежеспособный спрос на квартиры все-таки ограничен. Полгода назад снова поползли вверх ставки по ипотеке, снизилось влияние на спрос программ поддержки строительной отрасли. И сегодня я оцениваю состояние на рынке недвижимости с умеренным оптимизмом. Вряд ли удастся завершить в срок строительство того огромного количества начатых и особенно анонсированных жилых объектов. Рынок просто не в состоянии переварить такой объем новостроек, особенно когда средняя цена, мягко говоря, завышена процентов на 10–15.

Поэтому начиная с 2013 года актуальность вопроса надежности инвестиций в новостройки будет только возрастать. Перечислим самых надежных застройщиков города исходя из трех основных факторов: темпов строительства, выполнения сроков введения объекта в эксплуатацию, анализа документов на оформление квартиры в новостройке.

Наличие проектного финансирования мы рассматриваем как дополнительный бонус, так как видим, что ряд строителей обходятся без заемных средств. Все застройщики проранжированы нами исходя из суммарного объема сданного жилья за последние 7 лет.

В первой таблице приведены темпы строительства объектов жилой недвижимости по районам города (конец IV квартала 2012 года). Критерий «активный» означает, что объект строится со ско­ростью более одного этажа в месяц, «средний» — два-три этажа в квартал, «медленный» — менее двух этажей в квартал, «заморожен» — работы не ведутся.

Из таблицы видно, что порядка 43% объектов рискуют попасть в категорию «долгострои». Некоторые покупатели готовы подождать 3–4 года, чтобы купить жилье в нужном месте по умеренной цене, но большинство не догадывается о том, что дом, в котором они планируют приобрести квартиру, строится уже больше 3 лет. Более того, с вероятностью 9% можно вообще вложиться в мертвую стройку.

В период, когда все легко и быстро продается, а цены растут, даже слабые застройщики находят деньги на продолжение строительства. Но только стоит спросу упасть, и на проблемных стройках начинается демпинг. Снижая цену «квадрата», застройщик может преследовать две цели. Он либо готов поступиться частью прибыли, но все-таки достроить дом, либо стремится получить хоть какие-то деньги, прежде чем заморозить объект. Поэтому роль фактора надежности в последующие два года будет только возрастать.

Закон в помощь

Способствовать надежности застройщиков призвано и законодательство. Новым Федеральным законом № 294-ФЗ (от 30 декабря 2012 года) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленным на защиту прав участников долевого строительства, вводится страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотрены договоры поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Этот закон вступает в силу через год после публикации и обратной силы не имеет. Если вспомнить историю с 214-ФЗ, в котором находились разного рода лазейки и до сих пор встречаются продажи строящегося жилья по инвестиционным договорам, то в новом законе есть несколько любопытных пунктов. Во-первых, в договоре страхования не может устанавливаться франшиза (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, неподлежащая возмещению по договору страхования). Другими словами, нельзя договориться с дольщиком и выплатить ему только часть компенсации (пени) за срыв срока ввода объекта в эксплуатацию.

 Во-вторых, и это, на наш взгляд, более важный пункт, в случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве денежные средства граждан, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка  или  договор страхования гражданской ответственности. Это означает, что у нерадивых застройщиков нет времени на раскачку, и вариант (как было с 214-ФЗ): «мне не нужна страховка или поручительство банка, потому что разрешение на строительство было получено до 30 декабря 2013 года» — не пройдет.

По этому закону все строители до конца 2014 года должны стать надежными, к сожалению, это удастся далеко не всем. Не вызывает сомнения, что компании и на этот раз попытаются обойти закон. Сегодня многие, в том числе крупные и достаточно надежные игроки, реализуют квартиры путем продажи пая в жилищно-строительных кооперативах, и ЖСК составляют существенную долю в общем объеме строительства в Новосибирске. Однако такую же схему использовали и известные в городе авантюристы, и, соглашаясь на нее, покупатель действует на свой страх и риск и не может рассчитывать на полноценную защиту государства.

Во второй таблице отражены стадии строительства жилых объектов по районам Новосибирска. 143 объекта в Новосибирске сегодня находятся на уровне фундамента, свай или котлована, 19 из них пребывают в такой стадии уже больше 3 лет, притом что реклама этих объектов продолжает появляется в СМИ, и pr-менеджеры искренне удивляются, когда мы отказываемся публиковать эти объекты на своем сайте.

Ворваться в десятку

Из лидеров строительного рынка в наш список не попали «Дискус-ПЛЮС», который не работает по 214-ФЗ, и «СтройМастер», часть объектов которого строится медленно, а квартиры порой продаются не по договору о долевом участии в инвестировании строительства.

Лидер рейтинга — компания «Энергомонтаж» — отличается тем, что значительную часть квартир продает по договорам купли-продажи, практически не строит студий и квартир-маломерок, большое внимание уделяет придомовой инфраструктуре, что кардинально изменило облик окраины Калинского района, превратив ее в микрорайон для комфортного проживания. Квартиры сдаются с отделкой под ключ, а жители гордятся своим микрорайоном, что не характерно для города.

В некотором смысле антиподом компании № 1 является «Сибирь-Развитие», которая возводит дома из квартир-студий с высокой плотностью застройки и минимальной инфраструктурой.

«Первый строительный фонд» отличает комплексный подход и к организации строительства (свои кирпичный завод, растворобетонный узел, производство окон), и к освоению территории. Фонд строит добротные квартиры средней площади.

«Краснообск.Монтажспецстрой» — классический нишевый застройщик, специализирующийся на точечной застройке. Размер и планировки квартир зависят от места расположения. Компания никогда не нарушает сроков ввода объекта в эксплуатацию, и, как правило, сдает дома на квартал раньше обозначенного срока.

Компания «КПД-Газстрой» осваивает большую комплексную площадку в левобережье Новосибирска. Строит квартиры средней площади и среднего качества в панельных домах, с отделкой под ключ. Отличается высокими темпами строительства. В 2012 году на площадке ООО «КПД-Газстрой» сданы первые инфраструктурные объекты, детский сад, магазин, достраивается многоуровневая парковка.

ЗАО «Строитель» строит квартиры бизнес-класса. Качество выше среднего, в домах большое количество коммерческих площадей. На настоящий момент у компании несколько новых перспективных площадок. «Стройинвестпроект» можно назвать надежным середняком. В течение последних трех-пяти лет многие новые застройщики обгонят компанию по общему вводу жилья, но в соотношении цена–качество «Стройинвестпроект» остается в лидерах. Компания уделяет большое внимание благоустройству территории вокруг сданных домов.

СД Альфа-Капитал специализируется на возведении домов бизнес-класса. В 2012 году застройщик установил абсолютный рекорд по скорости строительства (дом по адресу ул. Толстого, 56), 22 этажа за квартал.

ООО «Сибакадемстрой» — за два года ворвалось в десятку лидеров и, похоже, на этом останавливаться не собирается. Отличается высокими темпами и качеством строительства.

Практически по всем объектам «Кварсис» имеет проектное финансирование. Строит не быстро, но сроки соблюдает. Очень тщательно выбирает площадки для своих объектов. Продуманные планировки, нет квартир-маломерок, высокое качество исполнения.

В список не попали некоторые стройки и компании, которые неизменно присутствуют в первой десятке рейтингов, составляемых агентствами недвижимости Новосибирска. Например, ЖК «Оазис»: на настоящий момент эта компания не имеет ни одного сданного дома, поэтому мы ее не упомянули.

Темпы строительства
Стадии строительства жилых объектов на конец IV квартала 2012 года
Рейтинг надежных застройщиков Новосибирска

У партнеров

    «Эксперт Сибирь»
    №5 (361) 4 февраля 2013
    Протестное движение
    Содержание:
    Реклама