Площадь раздора

Русский бизнес
Москва, 25.02.2013
«Эксперт Сибирь» №8 (364)
В недолгой истории коммерческой застройки площади Карла Маркса в Новосибирске в тугой клубок сплелись сиюминутные интересы бизнеса и недальновидность властей. Ситуация зашла так далеко, что комфортной средой обитания главной площади левобережья уже, наверное, не стать, что бы там ни заявляли мэр и губернатор

Фото: Виталий Волобуев

Сегодня площадь Карла Маркса — это не только крупнейший транспортно-пересадоч­ный узел новосибирского левобережья, которым ежедневно пользуются около 100 тыс. человек, но и знаковая для города строительная площадка, привлекающая огромное внимание жителей, экспертов рынка недвижимости, застройщиков и представителей власти. Последней, февральской, громкой новостью стало известие о том, что один из долгостроев обрел нового собственника. Оказывается, после двух лет строительства замороженный в 2008 году проект торгово-выставочного комплекса будет возводить не компания «Площадь Маркса», а холдинг «Левобережный». И в достройку ТРК площадью 54 тыс. кв. м последний готов вложить 1,5 млрд рублей. Сдача объекта запланирована на декабрь текущего года.

Новость тем более интересна, что на площади Маркса этот ТРК — далеко не единственный масштабный долгострой, огороженный огромным забором. Большинство же построенных здесь за последние десять лет общественных зданий заставляют горожан недовольно морщиться. Чтобы понять, почему так случилось, и что ждет площадь Маркса в будущем, нужно посмотреть, как она менялась с приходом капитализма.

Большой пустырь

Вплоть до 1990-х годов площадь Карла Маркса представляла собой огромный пустырь. На пространстве в 30 га стояло всего три объекта, из которых сдан был только ГУМ «Россия» (1987 год, площадь 17 тыс. кв. м), чьи покупатели поднимались по эскалаторам, как в метро. В конце 1960-х годов по заказу управления проф­союзами началось строительство 24-этажной гостиницы «Турист» — сегодня самого знаменитого долгостроя города. Предполагалось, что отель на 800 номеров с концертным залом на 450 мест построят за три с половиной года. Но срок сдачи сначала сдвинули на 1983 год, а потом стройку и вовсе остановили. Под двадцатиэтажным панельным каркасом обнаружился плывун, для устранения которого требовалось много бетона, а значит, нужны были дополнительные затраты. Наконец, в 1979 году НПО «Сибсельмаш» приступило к возведению на площади  Маркса дворца культуры и спорта с размещением 22-метрового бассейна. Ко времени распада СССР здание местами поднялось до двух-трех этажей, при общей готовности около 15%. Объект не сдан и поныне.

«В советское время площадь Маркса проектировали неоднократно. Тогда доминировало представление о необходимости сохранения большого открытого пространства. Но в таком необозримом пространстве очень некомфортно находиться», — отмечает архитектор Александр Ложкин. В 1990-е годы мэрия, которую тогда возглавлял будущий губернатор, а ныне полпред президента в Сибири Виктор Толоконский, провела архитектурный конкурс на концепцию застройки площади — сохранять ее пространство голым и дальше было уже экономически нецелесообразно. «Понимая, что практически пустое место левобережья привлекает разных инвесторов — и мелких, и крупных, мы предложили композиционное решение с функциональным наполнением, учитывающим разный масштаб сооружений, — вспоминает один из участников того конкурса, ныне заведующий кафедрой архитектуры гражданских зданий НГАХА Игорь Поповский. — То есть стратегически мы разместили на площади объекты от павильонов до высотных зданий, чтобы любой инвестор, приходящий на площадь, мог получить оптимальный по размерам земельный участок. Был предложен вариант пространственно-функционального регулирования, который бы имел цельную средовую идею и удовлетворял бы всех. К сожалению, к нам не прислушались, и застройка площади Маркса приняла стихийный характер».

В качестве будущей модели, по словам Поповского, мэрией «был принят амбициозный проект», который экономически могли реализовать только крупные инвесторы. Но такие бизнесмены в те годы предпочитали вкладываться в проекты на правом берегу Оби. На площади Маркса же здания строились «практически без регламента и цельного градостроительного подхода». «Власть не смогла удержать стихию в период строительного бума, так как и к этому времени какой-либо четкой концепции площади Маркса не было. В результате такой политики площадь превратилась в то нагромождение объектов, каким она есть сегодня», — подытоживает архитектор. А по мнению бывшего главного архитектора Новосибирска Валерия Арбатского (1997–2009 годы), судьбу площади Маркса, ставшей торговым центром города, во многом предопределило не столько наличие на ней ГУМа, сколько открытие в 1992 году вещевого рынка (на территории 3 га) рядом с недостроенным ДК «Сибсельмаш». Барахолка на долгие 13 лет стала лицом площади.

То, что имеем

Но в начале 2000-х на площадь Карла Маркса пришли девелоперы, развернувшие здесь строительство торговых и офисных центров. Ведь здесь заканчивается Ленинская ветка метрополитена, значит, транспортная доступность точки была оптимальной. Особенно росли как грибы после дождя торговые центры. В 2005 году открылись ТЦ «Фестиваль» (18,3 тыс. кв. м) и ТЦ «Александровский» (9 тыс. кв. м), в 2006-м — ТК «Гранит» (10,3 тыс. кв. м), в 2007-м — «Подсолнух» (4,5 тыс. кв. м), в 2010-м — ТОЦ «Версаль» (41 тыс. кв. м), а в 2011-м — МФК «Сан Сити» (90 тыс. кв. м). Нашелся даже покупатель на архаичный ГУМ «Россия» — в конце 2007 года мэрия продала его на аукционе за 1,23 млрд рублей (при стартовой стоимости 503 млн рублей) владельцам ЦУМа.

Получившийся результат вызвал всеобщее недовольство горожан и экспертов. «Тот факт, что площадь Маркса была не застроена в советский период, мог стать большим плюсом — территория радовала бы новосибирцев какими-то свежими, интересными архитектурными проектами. На деле же каждый девелопер разработал свой проект исходя из своих узких интересов, заботясь о прибыли, а не о создании благоприятной среды. В итоге имеем то, что имеем», — сетует директор RID Analytics Елена Ермолаева. Архитекторы хором признают, что по своим художественным характеристикам построенные на площади Маркса объекты малоинтересны: «Они очень похожи. Исключением, пожалуй, является «Сан-Сити». Но и здесь есть вопросы. Интерьеры здания вполне удачны: атриум, можно отдохнуть у фонтана, но снаружи пространства вокруг здания дискомфортны, и особенно для пешеходов», — считает Игорь Поповский. ТОЦ «Версаль» этому архитектору не интересен ни внутри, ни снаружи: «Пространство вдоль улицы Блюхера напоминает промзону. Я уж не говорю про решение закрыть многоуровневую парковку тканью».

«Как жительница города я стараюсь проезжать площадь Маркса мимо. Как арендатор офиса — там не вариант! Скученность, сгруженность по сути однотипных зданий, товаров и услуг, пробки, отсутствие нормальной парковки даже на выходных. Неудобно», — восклицает директор компании «TSC лаборатория развития» Татьяна Аржаева. От тесного соседства конкурентов на Маркса страдают и сами девелоперы: однотипные по функциональному назначению здания, конкурируя, мешают друг другу. Хорошим и стабильным потребительским трафиком сегодня могут похвастаться, пожалуй, только два торговых центра: «Версаль» — да и то за счет совмещения с выходом из метро, а также МФК «Сан Сити» — за счет масштаба. Здесь можно не только совершить покупку, но и отдохнуть.

Остальные игроки в том или ином виде испытывают потери. «Труднее всего тем торговым объектам, которые предлагают товар не самого широкого ассортимента и ограниченной ценовой категории. К таким можно отнести «Гранит», «Александровский», в некоторой степени и ГУМ», — перечисляет аналитик АЦ «Сибакадемстрой Недвижимость» Елена Семенова. Неэффективны проекты, проданные по частям, и объекты с небольшой площадью, например, «Подсолнух».

Судьба долгостроев

Но строительство еще далеко от завершения, а значит, конкуренция будет только возрастать. Помимо названного ТРК от «Левобережного», печальным памятником возвышающейся гостиницы «Турист», ДК «Сибсельмаш», собственники которого так и не могут определиться, что с этим недостроем делать дальше, в состоянии строительства здесь находятся еще четыре объекта. Это второй торговый комплекс компании «Подсолнух» (строительство практически завершено, но сама компания находится в процедуре банкротства), здание общественного назначения (заказчик «Олма-Строй»), книжный магазин с офисными помещениями и кафе (заказчик ПИК «Стройкоммерс»), а также перехватывающая парковка на 450 машин (заказчик «Гранит»).

Строительство всех объектов постоянно сдвигается, что вызывает раздражение горожан, уставших от строек и перегораживающих пространство площади заборов. Необустроенность территории особенно бросается в глаза на фоне памятника почетному гражданину города, маршалу авиации Александру Покрышкину, который еще в 2005 году установили в центре площади. «Возможно, для памятника выбрано было не самое удачное место, но именно существование монумента привлекает такое пристальное внимание как горожан, так и властей к проблеме застройки площади Маркса. Памятник — это особая мемориальная зона, которая требует определенного соответствия окружающего пространства. И глядя на это соседство, власти и схватились за голову. Памятник — некая гарантия того, что бесконтрольный хаос будет остановлен», — убежден Игорь Поповский. Кстати, именно под эгидой установки памятника Покрышкину власти в свое время и ликвидировали вещевой рынок.

Гром грянул в июле 2011 года, когда недавно утвержденный в должности губернатора Василий Юрченко проинспектировал площадь. «Из площади Карла Маркса сделали вообще жуть что. Я ее помню открытой и чистой. А сегодня понастроили таких абракадабр: это не торговые центры — я зашел вчера в один, — это жуть в центре города», — не скрывал тогда эмоций глава региона. Реакцией на это заявление стала ликвидация временных сооружений и робкая попытка озеленить площадь: рядом с входом в «Версаль» поставили две клумбы и посадили с десяток деревьев.

Ровно через год губернатор навестил площадь еще раз. Тогда его взволновала судьба долгостроев. Директор собственника гостиницы «Турист» компании «Турсиб» Петр Разганяев заверил делегацию чиновников, что хотя здание не было законсервировано и несколько десятилетий незащищенным стояло под дождями и ветрами, его все еще можно достроить. Примерно за 12–15 млн долларов. Снос же обойдется в 60 млн долларов. Но ожидать, что это произойдет в ближайшие годы, не стоит. И хотя левобережью Новосибирска не хватает хорошей гостиницы, «Турист», скорее всего, просто снесут. «Физически гостиницу можно достроить, но нецеле­сообразно ли это? Объемно-планировочные решения сегодня не отвечают современным требованиям к строительству современных отелей. Проект сильно устарел. Какой смысл вкладываться в достройку гостиницы, если она будет заполнена на 30 процентов», — резонно замечает Игорь Поповский. Губернатор предложил вместо гостиницы сделать зеленую зону.

Поведали губернатору и о перспективах строительства ДК «Сибсельмаш». В 2008 году ДК, получившее название Omega Plaza, перешло к «Аланса-групп» (контролируется SUN Investments Partners), которая теперь считает возможным снести объект и построить на его месте что-то более коммерчески интересное. Власти категорически против такой постановки вопроса и пытаются убедить собственника в необходимости строительства концертного зала. Однако законодательные возможности для воздействия на бизнес у власти невелики. Согласно Градостроительному кодексу проект, выполненный в соответствии с градостроительным регламентом, то есть на основании Правил земле­пользования и застройки, и получивший положительное заключение экспертизы, имеет все юридические основания для реализации. Заставить инвестора взять на себя дополнительные обязательства невозможно. Сама же норма этого регламента появилась в 2004 году. Тем не менее мэр Новосибирска Владимир Городецкий уверен, что все проблемы площади Карла Маркса решатся в течение трех лет.

«АМТ-проект» предлагают превратить площадь в полностью пешеходную зону, что потребует изменения схемы движения транспорта expert-sibir_08_020.jpg
«АМТ-проект» предлагают превратить площадь в полностью пешеходную зону, что потребует изменения схемы движения транспорта

Тающие надежды

Несмотря на громкие заявления властей о борьбе с долгостроями и создании комфортной среды обитания на площади Маркса, сомнительно, что застроенную площадь удастся облагородить, а особенно — придать ей рекреационное и культурное назначение. В 2012 году новосибирская компания «АМТ-проект» разработала два варианта реконструкции площади. Проекты предполагают сохранение свободной от застройки территории перед памятником Покрышкину, где «возможно создать обширную пешеходную зону с озеленением, фонтанами и прочими элементами благоустройства». Также пешеходные зоны предусмотрены на свободных пока участках перед ГУМом и ТЦ «Фестиваль». В варианте № 2 архитекторы «АМТ-проект» предлагают превратить площадь в полностью пешеходную зону, что потребует изменения схемы движения транспорта.

«Проект мы выполнили по инициативе мэрии города, которая поставила перед нами задачу: внести предложение по реконструкции площади Маркса. И мы попытались переосмыслить градостроительный подход к главной площади левобережья», — говорит главный архитектор проекта «АМТ-проект» Наталья Рагино. Но, по ее словам, проект может оказаться мертворожденным, так как застройщики продолжают возводить объекты в соответствии со своими взглядами на развитие территории, а не с тем, как это предлагается в проекте. «Думаю, что спасти площадь Маркса очень сложно. Из-за отсутствия норм, регулирующих количество торговых центров, сосредоточенных в одном месте, продолжается их безудержное строительство, которое в первую очередь противоречит здравому смыслу. Была возможность сделать эту территорию комфортной для пешеходов, но, боюсь, время упущено», — убеждена Наталья Рагино.

И тем не менее шансы на формирование на площади Карла Маркса благоприятного пространства для жителей города еще остаются. «Нужна политическая воля. При этом власть должна не просто жестко регламентировать развитие, а, скорее, стать антрепренером и выстроить партнерские, а не конкурентные отношения между всеми экономическими агентами, которые оказывают влияние на развитие и состояние городской среды площади Маркса, — говорит Игорь Поповский. — Задача непростая, но мировая практика имеет много положительных примеров преобразования таких деградированных и проблемных территорий». Потенциально комфортные пешеходные зоны он видит между «Сан-Сити» и ГУМом и между ДК «Сибсельмаш» и гостиницей-долгостроем. Предложение архитектора — убрать с площади уличную парковку.

Но в первую очередь площадь Маркса нуждается в озеленении, что автоматически изменит отношения горожан к этому пространству. «Конечно, скверы в такой урбанизированной среде не создать, но какие-то участки — возможно. Более того, в свое время мы предусматривали создание пешеходных мостов, соединяющих площадь Маркса с расположенным по близости (в 100 метрах от ТЦ «Александровский») сквером Сибиряков-Гвардейцев. Мне эта идея кажется плодотворной, к ней стоит еще раз вернуться», — убежден Валерий Арбатский.    

У партнеров

    Реклама