Нужна критическая масса

Русский бизнес
Москва, 25.03.2013
«Эксперт Сибирь» №12 (368)
Торгово-развлекательные комплексы (ТРК) будут развиваться на периферии крупных городов только тогда, когда там появится достаточное количество новых жителей. Потому что девелоперский бизнес не похож на современный жилищно-строительный: он не может быстро вернуть инвестиции и покинуть площадку

Фото: Первый Строительный Фонд

Примерно 15% жителей полуторамиллионного Новосибирска живут в Первомайском и Советском районах и чувствуют себя отрезанными от буржуазной «цивилизации» с ее современными моллами и мультиплексами, коих за последнее десятилетие немало появилось в центральной части города и вообще по линии метро. Так уж сложилось, что столица Сибири сильно растянута с севера на юг. Площадь Ленина от Академгородка, к примеру, отделяет 25 км. Первомайка ближе, но ненамного. Связующим звеном центра с районами выступает единственная, а потому крайне перегруженная улица Большевистская, переходящая в Старое, а потом Бердское шоссе.

Более того, периферийные южные районы города имеют географическую специфику. Советский располагается на двух берегах реки Оби, которые связаны лишь узкой плотиной Новосибирской ГЭС. Сам район состоит, по сути, из трех самостоятельных зон — ОбьГЭСа, тяготеющего к поселку Краснообск, Шлюза и Академгородка. Жители последнего упорно не желают признавать свое единство с пролетарским левобережьем, и наоборот. Из нескольких частей, изолированных друг от друга лесными массивами и железнодорожными путями, состоит и Первомайский район, в котором, кстати, проживает мэр города Владимир Городецкий и расположена одна из исправительных колоний.

Все начинается с центра

За последние годы в Новосибирске построены сотни тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости, что сделало его одним из крупнейших торгово-развлекатель­ных центров (ТРЦ) страны. Только в прошлом году здесь появилось 33 крупных центра общей площадью торговых залов 127,7 тыс. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей в городе составляет 1 059 кв. м при минимальном нормативе 665 кв. м. Если же говорить о высококачественных коммерческих площадях, то обеспеченность достигла 310 кв. м. За последние шесть лет в Новосибирске введены такие крупные ТРК, как «Мега» (130 тыс. кв. м), «Ройял Парк» (70 тыс. кв. м), «Сибирский молл» (67 тыс. кв. м), «Сан Сити» (92 тыс. кв. м) и, наконец, «Аура» (150 тыс. кв. м). На очереди — торговая «Галерея Новосибирск» (125,3 тыс. кв. м), открытие которой запланировано на следующий год. Вместе с ТРК в город пришли мультиплексы, детские развлекательные площадки, магазины мировых марок, зоны отдыха и ресторанные корты.

Но все привлекательные для горожан точки притяжения сконцентрированы или в центральной части города, или по линии метро, что делает их труднодоступными для жителей отдаленных районов. Исключение — «Мега», но в 2014 году, когда будет открыто движение по третьему мосту через Обь, ее оторванность окажется мнимой.

«Действительно, ни одного кинотеатра или других сооружений досуга в Первомайском и Советском районах за последние два десятка лет построено не было. Что касается торговых центров, то здесь возводились единичные небольшие объекты. В 2008 году в районе Шлюз построен четырехэтажный торговый центр (ТЦ) «Маяк» площадью четыре тысячи квадратных метров, в котором помимо торговых представителей есть кафетерий и предприятия бытового обслуживания. Для жителей Шлюза это было событие. В 2012 году в том же районе открылся ТЦ «Балтийский», ориентированный больше на проживающих в строящимся жилом одноименном комплексе. Районы ОбьГЭС и Академгородка явно обделены вниманием застройщиков. Есть проекты, но они существуют либо на бумаге, либо на этапе зарождающихся стен. В Первомайском районе еще с советских времен работают два центра торговли, которые внутренне с тех пор мало чем изменились», — рассказывает аналитик АЦ «Сибакадемстрой Недвижимость» Елена Семенова. По ее словам, инвесторы акцент здесь делают на строительстве административных зданий (как для сдачи в аренду офисных площадей, так и по заказу компаний, в частности, НИИ в Академгородке) и складских комплексов.

Бурная стройка

Но вот что интересно: в отличие от девелоперов Первомайский и Советский районы необычайно интересны застройщикам жилья. Только в прошлом году в Первомайском районе введено 170 тыс. кв. м (третий результат в городе) или 16% от всего жилья мегаполиса, а в Советском районе — 82 тыс. кв. м (шестой результат). Если присмотреться к отчетности департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, скромный показатель последнего района на 35% превышает объем ввода жилья в Центральном районе и в 7,5 раз — в Железнодорожном (10,7 тыс. кв. м). Более того, в расчете на одного жителя Первомайка — вообще безусловный лидер Новосибирска. Ее показатель — 2,23 кв. м на жителя. Для сравнения: в самом населенном Ленинском районе этот показатель — 0,63 кв. м. Причем, за последние два года Росстат зафиксировал в Первомайке наибольший прирост населения (+5%), вероятно, из-за того, что именно здесь реализуются два знаковых проекта комплексной жилой застройки: микрорайоны «Весенний» (по итогам 2012 года введено 28,4 тыс. кв. м жилья) и «Березовый» (98,5 тыс. кв. м). Учитывая, что и сегодня в двух районах, отдаленных от центра города, суммарно проживает более 200 тыс. человек, перспективы по росту населения просматриваются неплохие.

Создатели жилых новостроек имеют одно несомненное преимущество перед авторами ТРК — они получают прибыль на этапе строительства, когда, завидев свайное поле перспективного дома, инвесторы начинают нести кровно заработанные в коммерческий отдел застройщика. А вот девелоперу приходится отбивать финансовые вложения в объект годами, причем с большими рисками. Например, летом прошлого года неожиданно вспыхнувший пожар в ТРК «Сан Сити», уничтоживший обшивку фасада на 18 этажах, стоил собственникам здания 45 млн рублей. Правда, 20 млн рублей в качестве страхового возмещения выплатил Росгосстрах.

Это тупик

В качестве главной причины, почему девелоперы не вкладывают деньги в развитие южных районов Новосибирска, директор сети ТРК «Континент» Наталья Патрина называет долгую окупаемость торгово-развлекательных центров на периферии. «Насколько я знаю, в этих районах есть небольшие торговые центры. Думаю, существующий там ритейл в какой-то степени удовлетворяет потребности жителей, — говорит Патрина. — Мое убеждение, ТРК площадью более 15 тысяч квадратных метров с мультиплексом имеет смысл строить в центре города, на крупных магистралях или на проездных трассах. Например, два наших ТРК расположены в спальных районах, но это не тупик, рядом проходят большие трассы. Поэтому и трафик у нас хороший. А Первомайский и Советский районы — это тупик. Там большой ТРК может просто себя не окупить. У нас точно нет желания там строить».

В качестве не очень удачного примера для размещения ТРК Наталья Патрина называет «Голден Парк» в отдаленных Родниках (Калининский район) общей площадью 30 тыс. кв. м. «Он построен условно в тупике и большого успеха не имеет. Жители посещают в основном первый этаж ТРК, где находится «Ашан», — подчеркивает она, указывая, что в ТРК нет кинотеатра. Мнение спорное, учитывая, что через Первомайский и Советский районы проходит трасса на Барнаул, а рядом с Академгородком находится стотысячный Бердск, в котором создана хорошая инфраструктура для спорта и активного отдыха, причем как летнего, так и зимнего.

В числе основных посетителей торговых и развлекательных объектов в удаленных районах эксперты склонны видеть местное население, которое, возможно, в южном Новосибирске сегодня менее требовательно к коммерческой инфраструктуре, чем жители центральных районов. «У нас любят амбициозные, крупные проекты, но такие специфичные районы, как Первомайский и Советский, в первую очередь привлекательны с точки зрения местного формата. То есть, размышляя над строительством крупного ТЦ и ТРК в таком районе, стоит озадачиться поиском ответов на вопросы: «Каким будет трафик?», «Он будет состоять из местных жителей?», «Что они готовы потреблять и в каком количестве?», — говорит директор «TSC, лаборатория развития» Татьяна Аржаева. — Жители других районов могут поехать в Первомайский и Советский районы уж точно не ради того, что они могут найти в центральных или околоцентральных частях города. Здесь могут быть построены четко специализированные, тематические объекты или связанные с досугом, отдыхом, возможно, поближе к так называемой природе». К примеру, в Первомайке есть горнолыжный комплекс «Иня», в Советском районе — пляжи, в соседнем Бердске исторически сложился комплекс санаториев. Ну и в восприятии новосибирцев Академгородок — это своего рода легкие города.

Пока же в динамично растущих периферийных районах нет даже элементарной базовой инфраструктуры. В Советском районе работает лишь кинозал старого ДК «Академия», где в течение дня, как правило, показывают только один фильм, а на Первомайке и вовсе нет кинотеатра. В то же время сложившаяся концентрация мультиплексов в центральной части города привела к тому, что сейчас в Новосибирске на душу населения приходится больше кинозалов, чем в Москве и Санкт-Петербурге, и доходность участников этого рынка в последние годы падает. При этом Академгородок соседствует с Бердском, где есть худо-бедно отремонтированный многозальный кинотеатр «Орион». Во-вторых, в этих районах совершенно не представлены крупные торговые сети — типа «Ашана» или «Ленты». Есть только супермаркеты сетей «Быстроном» и «Холидей».

Они уже идут

По мнению экспертов, развитие жилищного строительства неизбежно потянет за собой девелоперскую активность. «Коммерческая недвижимость просто не успевает за жилищным строительством. Но это временно. Например, на территории нашего жилого района «Березовый» в ближайшее время появится торговый центр компании «Мария Ра». Слышал, что есть планы возвести в Первомайском районе, по соседству с нашим микрорайоном, и более крупный торговый центр, и вроде как даже с кинотеатром. Все логично — эти объекты диктует демографическая наполняемость территории», — убежден генеральный директор компании «Сибирь-Развитие» Дмитрий Червов.

Вероятно, первым крупным реализованным проектом в Академгородке станет ТРЦ на улице Кутателадзе с магазинами, кинотеатром, боулингом и фонтаном. Комплекс общей площадью 30 тыс. кв. м с 2008 года реализует компания «Новоград». Из-за кризиса строительство ТРЦ на нескольких лет было заморожено. Впрочем, когда именно его наконец сдадут в эксплуатацию — большой вопрос. На занесенных снегом межэтажных перекрытиях возводимого каркаса здания активного строительства не наблюдается.

«Где люди, там и бизнес, особенно это касается торговли, развлечений, сервисных услуг. Просто у нас есть такая тенденция: все начинается с центра», — объясняет сложившиеся дисбалансы в размещении объектов коммерческой недвижимости директор RID Analytics Елена Ермолаева.

Пока же жителям Советского и Первомайского районов нужно просто набраться терпения. Как только количество новоселов превысит критическую для девелоперов массу, те перестанут строить магазины у дома, а приступят к реализации проектов крупных ТРК, где можно не только купить хлеб и молоко, но и приятно отдохнуть.     

У партнеров

    Реклама