Барин нас рассудит

Спецвыпуск
Москва, 12.08.2013
«Эксперт Сибирь» №32 (384)
Новый закон о капитальном ремонте многоквартирных домов обнажил сразу несколько проблем загадочного и непрозрачного рынка ЖКХ. Самая главная из них: нынешние собственники жилья почему-то уверены, что за ремонт их домов должен платить кто угодно, только не они сами

Фото: Виталий Волобуев

Ходжа Насреддин однажды положил свою голову на отсечение в споре о том, что за двадцать лет он обучит падишахова ишака богословию. Беря за эти услуги немалые деньги из казны правителя, он объяснял сомневающимся: «Через двадцать лет умрет либо падишах, либо этот ишак, либо я сам. И поди тогда разбирайся, кто из нас троих лучше знал богословие». Пожалуй, это самая точная ассоциация, которая возникла в обществе, когда его поставили перед фактом: со следующего года взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов будут увеличены, эти деньги в основном пойдут в «общий котел», и каждый дом получит из них свою долю тогда, когда решат чиновники. Что успокаивает — не позднее, чем через 25 лет.

Когда в России начинают оперировать такими сроками и такими суммами (а речь идет о миллиардах рублей ежегодно в каждом регионе), неизбежно закрадываются сомнения в эффективности, а главное — прозрачности такой схемы. Тем более что все предыдущие инициативы по приведению отечественного жилья в приемлемый вид, которые затевались на федеральном уровне, по сути, были провалены. При этом региональные законы о капремонте на этот раз предусматривают странную схему, при которой безусловные обязанности имеет только одна сторона — собственники жилья.

Бремя собственности

Начнем с того, что нынешние собственники жилья на самом деле не совсем собственники в привычном рыночном понимании этого слова. Львиная доля граждан, ныне владеющих квартирами в многоквартирных домах, в свое время получила их безвозмездно в рамках федеральной программы приватизации, другая часть — по наследству, и т.д. В России не было, как в Европе или США, изнуряюще долгого пути граждан к собственному жилью — с ипотекой, расчетами из собственного кармана. Почти все, так или иначе, досталось гражданам бесплатно. Шутка ли — даже за коммунальные услуги граждане долгое время совершали не 100% платежей, часть субсидировало государство, причем всем без исключения.

Отсюда и извращенное понимание своей собственности. Квартирой уже привыкли владеть, получать деньги при продаже, однако тратиться на ремонт дома или содержание двора в пригодном состоянии — за этим сердобольные граждане все еще идут в мэрии и всевозможные администрации, прося помощи из бюджета. Однако принятый в 2005 году новый Жилищный кодекс РФ и последовавшие затем подзаконные акты признали многоквартирный дом общей собственностью жильцов. И на них же переложили ответственность по содержанию и ремонту жилья. Эту ответственность они могли теперь выполнять либо непосредственно (например, через товарищество собственников жилья, ТСЖ), либо через нанятые профессиональные управляющие компании.

На первый взгляд, все было хорошо. Например, в Новосибирске в 2007 году всего около двух процентов жилья управлялось самими собственниками (через те же ТСЖ или еще здравствующие жилищно-строительные кооперативы, которые в советские годы возводили жилье для сотрудников крупных предприятий), через три года эта цифра возросла кратно — до 12,5%. Но есть важное примечание — большая часть этих «самоуправлений» создавалась не из-за нахлынувшего чувства ответственности граждан, а по принуждению городских администраций. Дело в том, что доля жилого фонда, управляемого ТСЖ, была важным критерием для того, чтобы город и регион получал федеральные субсидии на капремонт. Прежде всего, через созданный в 2007 году Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Бразильский сериал

К тому времени стало понятно, что простой сменой системы управления жилым фондом проблему не решить. Тем более что вроде бы частные управляющие компании подчас создавались на базе ЖЭКов тем же руководством и в тех же кабинетах. Но дело даже не в этом — к тому времени без малого два десятка лет ежегодно ремонтировалось не более одного процента жилого фонда, что в четыре раза меньше установленных нормативов (из расчета, что дом должен капитально ремонтироваться в среднем один раз в 25 лет). Тем самым граждане (от которых тогда, правда, мало что зависело) и государство закладывали мину замедленного действия будущим поколениям. В результате сегодня износ коммунальных сетей составляет, по данным Минрегионразвития, в среднем по стране 55%, износ жилого фонда — около 60%. В основных регионах Сибири площадь ветхого и аварийного фонда (то есть бараков, домов полувековой давности, уже мало пригодных для нормальной жизни) доходит до 30% (см. график 1). Как недавно подсчитал замминистра регионального развития РФ Владимир Токарев, чтобы привести в порядок это хозяйство, нужно «более 10 триллионов 400 миллионов рублей».

Тогда в жесткие либеральные нормы Жилищного кодекса были, по сути, внесены правки — в помощь собственникам в форме госкорпорации создавался Фонд содействия реформированию ЖКХ. Свой первый взнос в размере 240 млрд рублей в него внесло правительство РФ — это были деньги, которые государство выручило от продажи активов недавно обанкроченного «ЮКОСа». Тогда предполагалось, что все проблемы с капремонтом жилья в стране в «критических» домах будут решены до 2012 года, после чего фонд прекратит свое существование.

Но 2012 год подошел, и выяснилось, что проблема не решена и наполовину. Тогда работа фонда была продлена до 2016 года, а уже этим летом — до 1 января 2018 года. К настоящему времени по программам фонда отремонтировано 135 тыс. домов — это 30% площадей, нуждающихся в ремонте.

Итоги реформирования ЖКХ в преломлении обычного собственника тоже неутешительны. За последние десять лет доля затрат на услуги ЖКХ в потребительской корзине выросла в регионах Сибири почти вдвое (см. график 2), их валовый объем также растет вне всякой зависимости от инфляции (см. график 3). А управляющие компании и ТСЖ в представлении чиновников и подведомственных им СМИ стали главными виновниками беды в отрасли. Добавим от себя: не стоит при этом забывать роль и самих чиновников, а также поставщиков ресурсов — тепла, воды, электроэнергии и прочее.

Сырой чрезвычайный закон

На таком, прямо скажем, противоречивом фоне и были приняты новые законы о капитальном ремонте — сначала на федеральном, а затем и на региональных уровнях. Подоплека в целом понятна: Фонд содействия реформированию ЖКХ все равно когда-то придется ликвидировать, значит, нужно найти замену его миллиардам. И такая замена была найдена — в карманах самих собственников жилья.

В конце 2012 года на федеральном уровне были приняты поправки в Жилищный кодекс — документ был дополнен разделом «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там и была придумана схема сбора денег с населения на капремонт: регионам необходимо установить планку минимума и максимума, деньги станут копиться либо на счетах каждого дома, либо на счетах единого для каждого субъекта РФ регионального оператора — в так называемом «общем котле». А затем эти деньги, собранные с собственников в строгих рамках, установленных государством, должны тратиться на ремонт их домов — правда, график тоже будет составляться муниципальными чиновниками.

Главная химера нового закона — некий «региональный оператор». По закону, это организация, которая и собирает деньги, и составляет графики ремонта со сметами, и принимает работу, и проверяет собственную деятельность. При этом, кстати, освобождается почти от всех налогов. «Это идеальная коррупционная схема», — отрезала после принятия закона депутат Госдумы Галина Хованская.

В том же новом разделе Жилищного кодекса определен и четкий перечень работ, на которые могут быть потрачены деньги — ремонт инженерный сетей, фасада, фундамента здания, крыши, установка общедомовых приборов учета и т.д. Тогда же регионам предложили принять свои законы о капремонте до 1 июля 2013 года. В случае отказа пригрозили отлучением от федеральных субсидий. И региональные правительства зашевелились — правда, начали это делать всего за один–два месяца до конца заявленных сроков. Например, в Новосибирской области закон был принят в двух чтениях буквально за несколько недель, а губернатор Василий Юрченко подписал его сразу же в день принятия. Примерно в тот же период — с середины июня по середину июля — подобные законы были приняты во всех сибирских регионах. Все они практически написаны под копирку (разве что в Новосибирской области будет создано два региональных оператора — для Новосибирска и остального региона), но самое главное — из них невозможно узнать практически ничего.

Законы приняты в спешке, а потому они изобилуют отсылками к постановлениям правительства и профильных министерств. Это чревато определенными опасностями: если региональные законы еще хоть сколько-нибудь публичны, то приказы регионального Минстроя смогут найти только эксперты. «Работа над этим законопроектом только началась. И даже после выхода и подписания работа будет продолжаться», — признается заместитель начальника департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска Лариса Анисимова. И кстати — далеко не все регионы страны занимались этим летом такой чрезвычайной деятельностью. Например, в Ярославской области председатель региональной Думы Илья Осипов заявил, что «никогда не подпишется» под законом, в котором не прописаны обязанности государства по ремонту жилья и четкая система ответственности в ходе капремонта. Принятие закона там отложено до 2015 года.

Все в общий котел

Итак, основных нововведений всего несколько, но все они весьма спорные. Первое — сбор денег на капремонт станет обязательным для всех, хотя и теперь в большинстве платежек жителей такая статья имеется. Второе — тарифы будут жестко устанавливаться региональными министерствами. Третье — в каждом регионе предусматривается «общий котел», в котором будут сначала аккумулироваться денежные средства, а затем распределяться на капремонт отдельных домов. Этакая «касса взаимопомощи».

Причем региональные законы и подзаконные акты, по всей видимости, будут устроены так, что основной путь для сбора средств граждан — как раз счет регионального оператора, «общий котел». Примерно осенью (а сроков, как ни странно, так никто и не называет) в регионах выйдут подзаконные акты, после чего в течение двух месяцев граждане смогут создать в своем доме отдельные собственные счета. Рискнем предположить, что этот выбор будет обставлен жесткими рамками и формами, а также килограммовым списком необходимых бумаг, которые соберут в итоге немногие. А если такой выбор не будет сделан — то всем деньгам прямая дорога в «общий котел».

Вызывает интерес и то, что губернаторы и муниципальные чиновники, которые ранее проповедовали ответственность граждан за свои дома, теперь активно пропагандируют сбор средств в единую региональную кубышку. «Если все дома откроют свои счета, то мы регионального оператора просто похороним. В каждом доме насобирают какие-то деньги, а когда они там проведут капитальный ремонт — лично я не понимаю. Я думаю, что никогда. Только единый оператор может провести такую работу», — говорил подчиненным губернатор Новосибирской области Василий Юрченко. «Если копить на ремонт каждого отдельного дома, могут потребоваться десятки лет, и нет гарантии, что эти средства удастся сохранить от инфляции», — соглашался с ним председатель Алтайского краевого заксобрания Иван Лоор. «Только если средства будут направлены на счет регио­нального оператора, жильцы будут защищены от потери своих накоплений в случае банкротства управляющей компании», — уверял депутатов региональной думы вице-губернатор Томской области по строительству и инфраструктуре Игорь Шатурный. А кое-где жителей уже успели припугнуть: дескать, выберете для своего дома отдельный счет — не получите субсидий.

Заключительный штрих: если средства собственников переходят в подведомственность региональному оператору, отказаться от этой схемы — все равно что аннулировать договор на продажу души с дьяволом. «Чтобы выбраться из «котла», судя по тем нормам, которые есть в законе, потребуется не менее двух лет», — говорила Галина Хованская.

С чем связана такая преданность идеям общего бюджета? В самом худшем случае — с желанием контролировать неожиданно появившиеся миллиардные бюджеты региональных операторов. Оценить, сколько денег будет генерироваться на этих счетах, можно уже сегодня. Росстат предоставляет данные об общей площади жилого фонда в регионах, в среднем многоквартирные дома занимают в общей цифре примерно 2/3. Известно и максимальное значение тарифов на капремонт — в среднем по регионам не более семи рублей в месяц. Для наших расчетов мы взяли заниженный показатель — пять рублей в месяц с квадратного метра. Даже в этом случае получается, что в каждом регионе в год на счетах регионального оператора будет генерироваться около двух миллиардов рублей (см. график 4). Из крупных регионов меньше только в Томской области — около одного миллиарда рублей. И деньги эти через регионального оператора будут контролироваться в основном только региональным правительством — что бы ни говорили про прозрачность этого института.

Таким образом, регион получает в свое распоряжение примерно схожую сумму с той, которую ранее выделял на капремонт федеральный Фонд ЖКХ. С той лишь разницей, что поступления от жителей являются обязательными, гарантированными и стабильными, а за средства фонда нужно еще каждый год бороться. Удобство налицо.

Проверим и еще один тезис губернаторов: самостоятельно при существующих тарифах на деньги, собранные на отдельном счете дома, капремонт никогда не осуществить в разумные сроки. Для расчетов возьмем один из худших вариантов — стандартную панельную пятиэтажную «хрущевку» из четырех подъездов с тремя квартирами на этаже, не представляющую исторической и культурной ценности. Жилая площадь в ней — порядка 2,7 тыс. кв. метров. Тогда в месяц при тарифе 6,7 (максимум для Новосибирской области) рублей за квадратный метр жители соберут 18,1 тыс. рублей, в год — около 217 тыс. рублей. В среднем стоимость капремонта такого дома без особенных инженерных ухищрений обойдется в 2–2,5 млн рублей (исходя их последних проектов, которые финансировал в Сибири Фонд содействия реформированию ЖКХ). Получается, что жители «хрущевки» сами могут накопить на капремонт за 8–10 лет — срок, вполне реальный для таких домов. И главное — без создания загадочных «региональных операторов», которые, к тому же, как многие такие структуры, через год–два еще и обрастут дорогими офисами, автомобилями и штатом сотрудников.

Лучше всех — банкам

Обратим внимание и еще на один, с виду невзрачный, но интересный момент нынешнего закона, а именно — на место хранения накапливаемых денег. Независимо от того, как они будут копиться, для их хранения законами предусматривается ограниченный перечень банков, которые, по государственной мысли, могут гарантировать сохранность сбережений. Критериев несколько, основной — объем собственного капитала. Судя по тем цифрам, о которых говорили чиновники (конкретных данных, опять же, нет), все деньги достанутся крупным государственным банкам — прежде всего, Сбербанку или ВТБ24. Банки, в которые вольются миллиарды рублей, при этом не будут нести никакой ответственности за их капитализацию. «Закон не предусматривает индексацию сбережений граждан», — сообщил министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин, заявив, что инфляционные риски отчего-то будут покрываться из регионального бюджета.

Наконец, собственники не смогут потратить свои деньги целиком — на счете должен остаться установленный процент (как можно догадаться, тоже пока неизвестный). Губернаторы старательно придерживаются роли заботливых патронов, которые великодушно обещают, что бюджет покроет все недостачи с капремонтом. Такие обещания давать нетрудно, ведь со следующего года под контролем регионов окажется один–два миллиарда рублей ежегодно — и граждане, большинство из которых даже не ходит на собрания своих ТСЖ, вряд ли станут особенно контролировать расходование этих средств. Таким образом, класс пассивных собственников, которые бесплатно получили свои квадратные метры, с годами будет только укрепляться в мысли, что платить за обслуживание их жилья должен бюджет. Не вдаваясь в политические детали ситуации, отметим лишь, что эта мина замедленного действия не менее опасна, чем тотальный «недоремонт» 1990-х.  

Объем ветхого и аварийного фонда
Доля затрат на услуги ЖКХ в общей сумме потребительских расходов населения
Динамика объема жилищно-коммунальных услуг, оказанных населению
Общая сумма платежей населения по статье «капитальный ремонт» в год по региону (исходя из суммы 5 рублей за квадратный метр в месяц)

У партнеров

    Реклама