Другой рынок

Пока некоторые строители повторяют мантры о том, что открытие новых собственных производств позволит им управлять себестоимостью, а власти рассчитывают на сдерживание цен на рынке, стоимость квадратного метра в Новосибирске вернулась к своему историческому максимуму.

По данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой недвижимость», во втором квартале 2013 года квадратный метр в строящихся домах в среднем стоил 50,59 тысяч рублей. Это практически идентично потолку, достигнутому во втором квартале 2008 года, накануне экономического кризиса. «Цифру нельзя считать окончательной, поскольку часть объектов, представленных на рынке, продается либо на стадии проекта и не берется в расчет (так, компания «Дискус» предлагает самые низкие по городу цены за квадратный метр на объекты, строительство которых еще не начато), либо только по факту сдачи (квартиры «под ключ»), когда по типологии попадают уже в базу готового жилья», — отмечают в компании.

Впрочем, ожидать, что цены надолго задержатся на этом уровне, не стоит. Структура посткризисного рынка изменилась, массовый покупатель смирился с небольшими площадями квартир. «Увеличивается количество студий с высокой стоимостью квадратного метра, что дает изменение средних величин по рынку», — объясняет заместитель генерального директора ЗАО «Строитель» по продажам Эдуард Ляхов. Иными словами, удорожание жилья не всегда связано с улучшением его потребительских свойств, иногда даже наоборот. А вот обеспеченные клиенты стали лучше разбираться в классификации квартир и ждут от рынка не «эконома» или «комфорта», а проектов классов «бизнес» или «премиум».

 «В нашем городе преобладает жилье эконом-класса, по-прежнему высок спрос на квартиры-студии в отдаленных районах. В связи с этим квартиры в домах класса «комфорт» некоторые застройщики и агентства недвижимости пытаются выдать за жилье бизнес-класса и даже за элитное жилье. Между тем такие объекты не соответствуют всем необходимым критериям, даже если они расположены в центре города и имеют удобные планировки. Если у дома нет большой, благоустроенной огороженной территории, если при строительстве были использованы относительно дешевые материалы — это уже не жилье бизнес-класса», — объясняет директор агентства недвижимости «Первый строительный фонд» Оксана Орлова. Эксперт относит к настоящему бизнес-классу «квартиры площадью от 100 кв. метров в домах, построенных из дорогих, качественных материалов на просторной благо­устроенной и огороженной территории с охраной, видеонаблюдением и подземными парковками». А для попадания в премиум-сегмент дом должен еще иметь и особое месторасположение в центре города в непосредственной близости от детских садов, школ, магазинов и другой инфраструктуры. «У нас нет общего регламента классификации жилья, вот и сумбур. Всегда можно ввести подкатегории: народное «Б», «премиум ультра-плюс». Для маркетинговых  маневров  позиционирования  жилья диапазон очень широкий», — согласен с коллегой Эдуард Ляхов.

Ситуация прояснится лишь с появлением на рынке большого количества предложений для обеспеченного покупателя. В том, что они появятся, сомневаться не приходится. Согласно данным Михаила Матовникова (ЦЭА «Интерфакс»), средний срок розничного кредитного портфеля по кредитам свыше трех лет (в т.ч. ипотеке) составляет 46 месяцев. И это означает, что большинство ипотечных заемщиков рекордного 2008 года уже расплатились с банком и задумываются о дальнейшем улучшении жилищных условий. И эти клиенты не станут искать студию в спальном районе. А значит, доля «неэконом»-жилья в ближайшие годы продолжит расти. «Прирост стоимости квадратного метра в этом году будет незначительный. С одной стороны, покупательная способность населения близка к пику, с другой — банки предпринимают все больше усилий по привлечению клиентов. Таким образом, цены остаются примерно на одном уровне, но инфляция их все же двигает вперед. Если резких макроэкономических встрясок не будет, то, наверное, еще плюс три–пять процентов», — осторожно прогнозирует Эдуард Ляхов.