Восстановился и пошел дальше

Рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии динамичного роста. Но происходит он крайне неоднородно — как по сегментам, так и по территориям

Фото: Виталий Волобуев

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска с середины 2012 года показывает положительную динамику: количество объектов и сделок растет, динамика цен в основных сегментах остается умеренной. «Понятные и достаточно стабильные диапазоны цен являются вполне благоприятными для приобретения торговой, офисной, промышленной и складской недвижимости», — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» Алексей Малов.

Все вышесказанное относится в большей степени к офисной и торговой недвижимости: именно она была основным драйвером в докризисный период и именно с ней ассоциируется коммерческая недвижимость. Но, несмотря на то, что рынок постепенно стабилизируется, ситуация в сегментах коммерческой недвижимости складывается неоднозначно — от пустующих помещений до всплеска интереса.

Строительство новых коммерческих площадей продолжается, ведь спрос на определенные помещения остается неудовлетворенным. Главным образом — это нехватка качественных проектов. В Новосибирске более 160 офисных зданий, из них только пять объектов относятся к классу «А». В торговой недвижимости, несмотря на активный рост, наблюдается насыщенность традиционными торговыми объектами. По мнению экспертов, не хватает новых интересных решений, возможно, новых брендов — например, таких, как в ТРЦ «Аура» — сеть немецкой электроники Media Market, санкт-петербургская сеть «О’Кей». А спрос на складские помещения переходит в новый сегмент — производственно-логистического направления. С точки зрения экспертов, это послужит стимулятором для развития регионального рынка.

Наименее активен

Общее предложение офисных площадей Новосибирска составляет порядка 1,5 млн кв. м. Сейчас это наименее растущий сегмент. В прошедшие два года планировалась сдача около 30 новых объектов, которые могли пополнить список самых престижных и впечатляющих девелоперских проектов Новосибирска. Наиболее крупными из них являются: бизнес-центр «Сарэт-Сибирь» и два бизнес-центра компании «Заельцовская», но данные объекты оказались замороженными. В этом году в эксплуатацию введен только один крупный объект — бизнес-центр «Новая высота». Девелопер позиционирует этот проект, общей площадью 33,6 тыс. кв. м, как БЦ класса B+. В аренду уже сдано около 25% площадей, к концу года планируется увеличить наполняемость до 50%. «Единственное, что восстановилось после кризиса, — это наполняемость. Средний коэффициент в бизнес-центрах сейчас составляет 96%», — объясняет руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. Этому способствуют довольно низкие арендные цены. Средняя ставка — 649 руб­лей за кв. м. В сравнении с докризисным периодом ставка уменьшилась на 35%. В 2008 году ставка была на уровне одной тысячи руб­лей за «квадрат». Максимальное падение зафиксировано в 2012 году, тогда площади сдавались в среднем по 592 руб­ля за кв. м. Если в период кризиса преуспевающие местные компании предпочитали арендовать офисы класса «С» (в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и значительной экономии на аренде), то сегодня в ситуации низких ставок компании все чаще переселяются в более комфортабельные офисы. Теперь уже клиент может позволить диктовать свои условия и заключать сделки с теми, кто предложит лучшие условия. По данным АН «Жилфонд», крупные бизнес-центры классов «А» и «В» заполнены практически на 100%, заполняемость класса «С» находится на уровне 80–90%.

Вслед за бизнес-центром «Новая высота» в ближайшее время появится еще один объект высокого класса — «Кристалл». Но, похоже, новые проекты не смогут оказать существенного влияния на рост цен. «Основными потребителями таких офисов являются открывающиеся филиалы крупных международных и федеральных компаний, а их массовой экспансии в Новосибирск в послекризисный период не наблюдается», — отмечает Татьяна Казакова. Местные же компании предпочитают не переплачивать за комфорт. Все, кто мог позволить себе сменить офис на класс выше, уже сделали это.

Что касается продажи офисных площадей, то их стоимость по сравнению с докризисным максимумом, зафиксированным в III квартале 2008 года, составила 83 110 руб­лей за кв. м и уменьшилась на 24%. Собственники сдерживают предложение и рассчитывают на рост. Поэтому купить офис сложнее, чем арендовать. Соотношение аренды и продажи офисной недвижимости в Новосибирске составляет почти три к одному. До кризиса же практически каждый объект гарантированно находил своего инвестора. При существующей минимальной арендной ставке портфельные инвесторы не готовы рассматривать долгосрочные вложения в офисную недвижимость. Максимальная глубина кризисного падения в 2012 году была на уровне 26%, с тех пор цена немного подросла. Сейчас она составляет в среднем 63 тыс. руб­лей за кв. м. Сегмент практически замер. Доля свободных предложений для продажи составляет всего около двух процентов.

Очередь на street-retail

В отличие от офисов, торговая недвижимость показывает активный рост. Во-первых, доходность выше, во-вторых, этот сегмент относительно устойчив. Мало какие сегменты новосибирского рынка переживают такой же бум. Даже в самые худшие времена качественные торговые объекты сохраняют поток покупателей и доходность. По размеру торговых площадей Новосибирск (1 722 кв. м на 1 000 жителей) обгоняет не только Екатеринбург (1 189 кв. м), но и обе столицы (показатель Москвы — 794 кв. м, Санкт-Петербурга — 1 035 кв. м). Однако этот сегмент не замер, а активно реструктуризируется — в городе почти не осталось киосков и торговых павильонов, идет миграция из торговых центров «старой формации» и вещевых рынков. «Не количество объектов здесь важно, а качество и концептуальность. Ведь у нас всего несколько более или менее приличных торговых центров», — говорит директор компании Nazarov&Partners Александр Назаров. Старым торговым площадкам становится все сложнее удерживать свои позиции, ведь ритейлеры предпочитают заходить на современные и качественные объекты. Доля вакантных помещений в качественных торговых центрах не превышает пяти процентов. Новосибирску есть еще куда расти.

Бурный рост рынка обеспечивают центральные районы города — около 37% предложений. Здесь повышенным спросом пользуется формат уличной розницы (street-retai)». Это, по сути, торгово-розничные помещения, расположенные на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы и витринами. «Сегодня это самые ликвидные помещения как на вторичном рынке, так и на первичном. В строящихся зданиях торговые помещения такого формата раскупаются на самых ранних этапах, за исключением случаев, когда застройщик намеренно не предлагает их к продаже, отодвигая реализацию на более поздние сроки строительства, когда цена за квадрат максимально поднимется», — отмечает Алексей Малов. По мнению аналитиков, вкладывать в торговые помещения подобного формата становится выгодно. Такие объекты занимают лидирующее положение по цене — около 95 тыс. руб­лей за кв. м. Стоимость среднего квадратного метра торговой площади составляет в Новосибирске 74 тыс. руб­лей за кв.м. Особенно такие объекты привлекательны для инвесторов, которые планируют сдавать помещение в аренду. Арендные ставки на «стрит-ритейл» колеблются от 2,5 до шести тысяч руб­лей за кв. м. По данным АЦ «Сибакадемстрой Недвижимость», самыми дорогими являются помещения малых форматов — до 250 кв. м. На них приходится наибольшая доля предложений — 72%. В ближайшее время на этот сегмент может оказать влияние ликвидация Гусинобродского вещевого рынка. Впрочем, Александр Назаров считает, что большая часть торговцев вещевого рынка перейдет либо в новое место для «барахолки», либо в разные крытые торговые центры «барахольного» типа, которые активно строятся и работают вдоль Гусинобродского шоссе. Эксперты прогнозируют, что конкуренция на рынке коммерческой недвижимости возрастет, сроки окупаемости проектов увеличатся, а рентабельность — упадет. В след за этим резко пойдут вниз и арендные ставки на торговые площади.

Стабильный спрос

Единственный сегмент рынка, которого кризис почти не коснулся — складская логистика. «Заполнение складских помещений можно назвать максимальным, пустующих площадей очень мало», — отмечает Алексей Малов. Всего в Новосибирске представлено около 1,8 млн кв. м различной индустриальной недвижимости. Склады занимают 70% из всех помещений. Пустующие складские площади на рынке все еще есть. Но, как правило, это означает, что арендаторам не подходит формат данного объекта, либо на него неоправданно завышена цена. По данным аналитиков «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя цена продажи складской недвижимости 24 тыс. руб­лей кв. м. На класс «В» приходится 37–47% рынка складов, на класс «А» — около 27–34%, на класс «С» — 12–15%. Эксперты отмечают дефицит в сегменте теплых складских площадей класса «В». Становится все сложнее находить помещение под конкретный запрос клиента. «Складские площади в кризис испытали наименьшие потрясения. Однако в связи с неопределенной ситуацией многие проекты так и не были построены. В результате можно говорить о дефиците высококачественных складов. Сейчас этот дефицит восполняется самими компаниями-потребителями. Они просто строят собственные склады», — объясняет Татьяна Казакова. В результате, количество предлагаемых в аренду складских помещений в 2013 году увеличилось на треть. Средняя арендная ставка осталась без изменений — 238 руб­лей за кв. м, что на девять процентов ниже докризисного максимума. Что касается продажи, то собственники предпочитают дождаться более высоких цен на аренду, чтобы определить лучшую цену, используя доходный метод оценки недвижимости.

Среди основных тенденций сектора складской недвижимости — большой интерес к строительству крупных логистических терминалов. В прошлом году было завершено несколько крупных проектов. Первая очередь логопарка «Толмачево» — логистический комплекс класса «А», площадь первой очереди составляет 45 000 кв. м; вторая очередь индустриального парка «ПНК-Толмачево» — логистический комплекс класса «А» площадью 50 тыс. кв. м. Торговый оператор «Холидей Классик» заключил договор на аренду около 30 тыс. кв. м в «ПНК-Толмачево». В 2013 году эта сделка стала крупнейшей на складском рынке. По словам представителей компании Jones Lang LaSalle, активное развитие торговых операторов в регионах влечет за собой рост спроса на качественные складские площади. Масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов увеличил долю свободных складских площадей до 15%. Но даже такой объем стабильно быстро заполняется арендаторами. «Сегодня заполнение складских помещений можно назвать максимальным, пустующих площадей очень мало», — отмечает Алексей Малов. Но в последнее время отдельные склады бизнес интересуют меньше, чем площадки полного цикла, где сосредоточены логистические комплексы со складами и промышленными мощностями.

Нередко проекты промышленных площадок реализуются на территориях дейст­вующих заводов или на базе крупных неработающих предприятий, используя имеющуюся инфраструктуру. Мэрия дает возможность уже существующим промышленным предприятиям предлагать земли под размещение новых производств. Например, Новосибирский завод химконцентратов предлагает малым производст­вам поэтапное выделение площадок для продажи, сдачи в аренду, аренды с последующим выкупом и так далее. До этого такую же концепцию представили БЭМЗ и завод «Элсиб». По данным аналитиков, последнее время существенно растет объем сделок по земельным участкам коммерческого назначения. По сравнению с 2012 годом количество заявок на приобретение земли увеличилось в два раза, и будет расти. Таким образом, наличие свободных площадей крупных заводов — это еще одна возможность пополнить рынок коммерческой недвижимости новыми площадями.

Строительство новых объектов выводит рынок из «замороженного» состояния, хотя собственники не всегда могут похвастаться качественными проектами нового формата. Рынок уже сейчас насыщен объектами, которые не устраивают потребителя. Точками роста для развития коммерческой недвижимости может послужить спрос на новые форматы в каждом из сегментов рынка, а также приход федеральных инвесторов для реализации более качественных проектов. Немаловажную роль играет и позиция региональной власти по размещению новых объектов и устранению старых пустующих помещений. Что касается цен, то за последний год они выросли и стабилизировались, но говорить о восстановлении всех сегментов пока рано: рынок активен, но осторожен.