В начале марта в городе Новоалтайск, расположенном всего в 12 километрах от Барнаула, открылся новый торговый центр Park. Он шестиэтажный, и там уже представлены такие «якоря», как «Спортмастер», Ostin, Кari и другие. Этой новостью мы начинаем обзор об индустриальных парках, памятуя о недавней истории Новоалтайска. Город, который буквально недавно казался безнадежным — градообразующее предприятие «Алтай­вагон» (ныне входит в «СДС-Маш») дышал на ладан, а жители готовились разделить судьбу сограждан, прописанных в многочисленных российских моногородах. Но вдруг в жизнь города врывается слово «парк» (по которому и назвали открывшийся торговый центр) — индустриальный, призванный использовать площадки и мощности «Алтайвагона». Похоже, у Новоалтайска получилось — по крайней мере, общественность очевидно связывает будущее города с индустриальным парком.

Проанализировав десятки примеров реализации подобных проектов в регионах Сибири, мы попытались ответить на несколько вопросов. Первый: что эффективнее — развивать парковые площадки на территориях советских промышленных гигантов или строить парки в чистом поле? Второй: чья роль в этом процессе решающая — бизнеса или государства? Третий: чего, собственно, не хватает для индустриального бума?

Государство подтянулось

В этом обзоре мы скорее будем склоняться к сокращенному списку парков, придерживаясь мнения, что индустриальный парк — это некая промышленная площадка, на которой ведется деятельность (или строительство) промышленных предприятий одной или разных отраслей. Это совокупность объектов недвижимости, земельных отношений, решенных вопросов инфраструктуры и упрощенных способов захода на площадку при соблюдении некоторых параметров.

При этом особенность индустриальных парков в том, что, в отличие от других «особых» территорий, долгое время они были исключительно плодом отдельных частных инициатив. Возможно, именно поэтому общую ситуацию в сфере индустриальной недвижимости бизнес оценивает как умеренно позитивную.

Только в прошлом году на федеральном уровне была признана необходимость масштабного бюджетного софинансирования развития парковых площадок — около 105 млрд руб­лей до 2020 года. Кстати, именно этого частные инвесторы и хотят от государства — понятных и общих для всех правил игры, в том числе в вопросе распределения финансов (см. график 1). «Логично спросить: почему мы только сейчас подошли к целесообразности поддержки парков? Почему не пять или десять лет назад, когда был объявлен курс на диверсификацию экономики и снижение сырьевой зависимости? Потому что тогда некого было поддерживать. Сегодня в России появился такой вид экономической деятельности, как развитие индустриальных парков. По сути, сформировалась отрасль со всеми атрибутами, спецификой, институтами саморегулирования, стандартами и т.д.», — объяснял тогда первый заместитель Министра промышленности и торговли России Глеб Никитин.

Иного не дано

Впрочем, были и исключения, скорее подтверждающие общее правило. Первое — создание Промышленно-логистического парка под Новосибирском (ПЛП, на котором мы остановимся ниже). Задуманный еще в докризисную пору, к моменту отсутствия «лишних» денег ПЛП уже вошел в ту фазу реализации, когда останавливаться было поздно. Рискнем предположить, что прямо сейчас регион такой проект бы не инициировал. «Проекты создания индустриальных парков на базе советских промплощадок рассматриваются, но не более того. Потому что сначала нужно понять, кто будет резидентом, а уже потом создавать для них условия. В противном случае создание инфраструктуры с целью сидеть и ждать инвесторов — это называется закапывание средств», — говорит министр промышленности, торговли и развития предпринимательства Новосибирской области Сергей Семка. Напомним, что именно по той схеме, которую теперь Семка отвергает, и создавался ПЛП — без наличия гарантированных частных инвесторов.

Второе исключение — создание индустриальных парков в тех регионах/городах, где особенного выбора не было. Точнее был, но слишком уж неравноценный: или развитие парковой площадки, или депрессивное угасание города. Конечно, речь идет о создании индустриальных парков в моногородах, где инициатором была местная или региональная администрация. Особенность Сибири в том, что здесь такой вариант не стал лишь ширмой для выбивания федеральных средств «на помощь моногородам», а реально сдвинул ситуацию с мертвой точки.

Приведем несколько примеров. Один уже назван — это индустриальный парк в Новоалтайске. Наряду с Алейском и Заринском этот город оказался не у дел во время сворачивания деятельности советских гигантов. На «Алтайвагоне» здесь работает около четверти населения города, а сама промплощадка находится прямо в центре города, почти вместо главной городской площади.

Начиная с 2010 года здесь сначала на словах, а затем и на деле началась реиндустриализация советского промышленного наследия. На площадке уже работают два якорных арендатора — НПК «Карбоник» (переработка пшеницы) и логистический центр с заводом по производству замороженных полуфабрикатов. Инициатор последнего — владелец сети «Мария-Ра» Александр Ракшин. Последние новости из парка — здесь для резидентов будут строить новую подстанцию.

 Бурятия, Улан-Удэ. Вроде бы не моногород, но любой бывавший там понимает: лицо города — это предприятия, работающие на госзаказе (вагоноремонтный и вертолетный заводы), а также обширный бюджетный сектор — правительство, университет и т.д. Промышленный парк здесь начнут создавать в этом году на площадке бывшего авиаремонтного завода. Уже выбраны первые четыре резидента проекта, федеральный и республиканский бюджеты намерены вложить 830 млн руб­лей. Как ранее анонсировал глава Бурятии Вячеслав Наговицын, первым делом здесь появится текстильный завод по переработке шерсти.

Отдельно отметим промышленный парк «Черногорский» в Хакасии. Цель вроде бы такая же — избавление Черногорска от угольной зависимости, однако исполнение особенное. Это практически классический greenfield — то есть, проект, создаваемый в чистом поле, хотя и на базе расположенных здесь старых промплощадок. Инициаторами были регион и город, проект вначале строился на бюджетные деньги, однако теперь здесь почти 10 резидентов. Специализация: удовлетворение внутреннего спроса. Звезд с неба тут не хватают, поэтому в промпарке есть и производство детских площадок, и пенобетона, и переработка дикоросов или меха.

Иного не дано–2

Второй вариант вынужденной необходимости — создание парка не от плохой, а от хорошей жизни. Расскажем типичную историю. «Полтора года мы пытались найти помещение, которое бы хоть как-то подходило под наши требования. Чтобы там были необходимые мощности, а также возможность не слишком затратной реконструкции. Кроме того, для нашего производства нужен беспылевой пол, и достаточной высоты потолки — чтобы поставить кран-балки. Мы рассматривали варианты покупки, аренды. Сталкивались с тем, что на большинстве объектов не всегда все понятно со структурой собственности. В итоге решили строить объект самостоятельно, чтобы ни к чему не приспосабливаться», — говорит руководитель компании «Сибалюкс» Ольга Большешапок.

Пример этой компании, ставшей в итоге резидентом Новосибирского ПЛП, во многом типичный. Новосибирск — уникальная для Сибири точка, вокруг которой в радиусе 500 км живут более 10 миллионов человек. Здесь пересекаются транспортные потоки с юга на север и с запада на восток — в общем, почти идеальные условия для развития производств (а особенно — логистических комплексов) межрегио­нального значения. Федеральным инвесторам такая точка необходима, а потому достаточно было создать минимальные условия, чтобы у нового промышленного парка появились инвесторы.

Этим путем и пошла Новосибирская область. В ПЛП принципиально не предоставляется никаких налоговых льгот. Только готовая инфраструктура на пересечении транспортных потоков. Итог: ловля «блуждающих» по России инвесторов. Приведем несколько последних примеров. В начале 2013 года корпорация «Глория Джинс» заявила о строительства логистического комплекса в ПЛП стоимостью два миллиарда руб­лей. Ожидается, что в логистическом центре будут заняты 350 человек, а уровень зарплаты будет не ниже 25 тыс. руб­лей в месяц. Правда, актуальной информации по проекту нет — в компании не смогли оперативно предоставить информацию о стройке.

Второй пример — создание логистического центра компании «ПЭК» — одного из крупнейших российских грузоперевозчиков. Здесь после завершения строительства будет осуществляться переработка грузов, перевозимых с запада России на Дальний Восток и обратно, выдача и отправка грузов, доставленных авиатранспортом (аэропорт «Толмачёво» находится в шести километрах от ПЛП).

Понимали, что строить

В особую категорию регио­нальных проектов, по всей вероятности, необходимо выделить те парки, строительство которых, в общем-то, было неочевидным и необязательным. То есть, логика развития территории обошлась бы и без всякого индустриального парка на ней. Хорошие примеры такого рода проектов есть в Иркутской области. Самый яркий — Ангарский технопарк, отпраздновавший в этом году пятилетний юбилей. Технопарк был создан на промплощадке Ангарского электромеханического завода, и сейчас здесь работают более 50-ти резидентов, в том числе завод «Металлоконструкции Сибири», завод по производству электротехнической продукции, шинопроводных систем, производство стиральных машин «НОВАСИБ», производство металлопроката.

В отличие от многих, технопарк уже генерирует существенные эффекты для экономики — здесь создано более 1,5 тысяч рабочих мест, в бюджеты разных уровней в прошлом году было заплачено 5,8 млрд руб­лей. Тип проекта — частно-государственный. То есть, с одной стороны, оператор площадки ООО «Максимакс» не взимает плату за подключение к сетям, предоставляет арендные каникулы для стартапов. С другой — на уровне города создан Фонд микрокредитования, обеспечивающий доступность финансовых ресурсов.

Ангарск — это не моногород, но, как говорит советник губернатора Иркутской области Дмитрий Чернышов, тревожной была ситуация, в которой городская экономика чересчур зависима от одного контрагента. «Такие бывшие столпы индустрии, как Ангарский электролизный химический комбинат и Ангарское управление строительства, переживают не лучшие времена. Соответственно у города возникла потребность в замещающих производствах, требующих высококвалифицированных кадров», — говорит он.

Второй пример — создание индустриального парка в поселке Култук Слюдянского района, на берегу озера Байкал. Решить проблему социально-экономического развития территории после закрытия БЦБК можно было по-разному, в том числе, до последней возможности сохраняя устаревшие экономические связи (как и делается в большинстве случаев). Однако была выстроена новая логика. «Создание производств планируется ориентировать на обеспечение местного населения и туристов, приезжающих на Байкал, качественными продуктами питания и сувенирной продукцией. Учитывая развитие особой экономической зоны туристско-рекреационного типа «Ворота Байкала», проект по созданию индустриального парка становится еще более актуальным», — говорит министр экономического развития Иркутской области Руслан Ким.

Бизнес решает сам

Наконец некоторые площадки только называются индустриальными парками, а на самом деле под красивым названием скрывается хороший, но ничем не отличающийся от других девелоперский бизнес-проект. Например, в той же Иркутской области ООО «Госстрой» на базе собственного действующего завода по производству клееного бруса создает комплекс предприятий по производству кирпича и металлических конструкций, называя это индустриальным парком. Ровно так же поступил и управляющий ГК «Труд» (Новосибирск) Юнус Ислямов, восстанавливая советскую промплощадку завода «Сибтекстильмаш». Помимо собственного машиностроительного производства часть площадки он отдал в аренду разномастным предпринимателям — чтобы снизить собственные затраты. Можно ли назвать это индустриальным парком? Вряд ли.

Другое дело, когда промышленники объединяются в отраслевых проектах, стремясь получить синергетический эффект от соседства схожих производств. Такова, к примеру, инициатива создания промышленного парка в сфере металлургии на площадке КрАМЗа в Красноярске. Это частная инициатива красноярских промышленников, под готовые мэр города Эдхам Акбулатов уже пообещал выбить федеральное финансирование. Аналогичный пример — инициатива местной компании РТК по созданию отраслевого индустриального парка на площадке завода «КрасТяжМаш», где ранее планировалось построить Енисейский ферросплавный завод. То есть можно выделить некий красноярский тренд — на базе старых промплощадок частные промышленники объединяются в индустриальные парки. Кстати, как показывает статистика Ассоциации индустриальных парков, частные площадки эффективнее государственных. По крайней мере, среди первых существенно выше доля реализованных проектов, а среди последних — заявленных (см. график 2).

Реконструировать нельзя строить

А теперь главный вопрос — что же все таки перспективнее в данный исторический момент: реиндустриализация советских промышленных площадок или строительство новых объектов? С одной стороны, ответ вроде бы очевиден: если в наших городах есть уже готовые промышленные площадки, готовые вместить в себя десятки достаточно крупных производств, то нет смысла создавать новые цеха. «Наше предприятие арендует на «Сибсельмаше» производственные площади — около 2,2 тысяч кв. м — уже почти десять лет. Мы делаем безобидные вещи — печки, лопаты, теплицы и другие товары народного потребления. Да, не танки, но все это нужно людям. Мы пришли на голую площадку, сами все обустраивали, а сейчас в производстве занято около десяти тысяч человек на всех здешних предприятиях. Если нужен Новосибирской области обрабатывающий сектор — нужно сохранить эту площадку. Здесь можно разместить 300 предприятий и занять 20 тысяч людей», — говорит директор завода «Металл-Сервис» Реваз Заркуа.

По словам Заркуа, таким относительно небольшим предприятиям сложно строить новые собственные цеха, а покупать старые фактически невозможно. «Вы думаете, я за эти десять лет не искал помещения? Я вас уверяю, нечего покупать. Предложения есть, но по сути все продают воздух. Либо на объектах очень много обременения, либо продают руины, либо какие-то проблемы с документами. За миллион долларов в городе нельзя купить нормальный цех. А посмотрите, что можно купить за те же деньги за границей?» — возмущается он. В итоге — замкнутый круг.

«Перспективнее площадки вроде ПЛП, — отрезает Сергей Семка. — Любое новое строительство дешевле реконструкции». Но такая стратегия не у всех регионов — она индивидуальна в зависимости от местных экономических реалий. Если вам кажется, что современные предприятия давно строят новые цеха, то вы заблуждаетесь — по федеральной статистике, львиная доля инвесторов создают новые производства на старых промплощадках (см. график 3). Это «традиционные» предприятия — металлообработка, «химия», машиностроение, производство строительных материалов. То есть, как правило, это производства, направленные на удовлетворение внутреннего спроса. Это актуально для большинства регионов Сибири — поэтому здесь наиболее актуальны именно площадки brownfield. Словом, нельзя ставить жесткий выбор: новое строительство или реиндустриализация стартового наследия. Для промышленной недвижимости это как ларек у дома и торговый молл — каждый формат удовлетворяет свои потребности. Главное, чтобы среди них не было перекосов.