«Отрасль заметили и поставили несколько впереди других»

Спецвыпуск
Москва, 14.04.2014
«Эксперт Сибирь» №16 (415)

По итогам 2013 года средний показатель ввода строящегося жилья на душу населения в Сибирском федеральном округе составил 0, 404 кв. м. Стройкомплексу, что называется, есть куда расти. Правительство РФ поставило перед ним амбициозную задачу — к 2020 году довести этот показатель до 1 кв. м на человека. Под силу ли это строителям и руководителям сибирских регионов? Какие препятствия сегодня стоят на пути к цели? Об этом журнал «Эксперт-Сибирь» беседует с Андреем Тихоновым — помощником президента Союза строителей Красноярского края.

Доступность жилья не в цене, а в зарплатах

— Андрей Геннадьевич, примерно полгода назад в России было создано новое ведомство — Министерство строительства и ЖКХ. Как вы оцениваете идею его создания, насколько актуальны поставленные перед ним задачи?

— Прежде всего хочу сказать, что все новое — это хорошо забытое старое. Министерство, ведавшее вопросами строительства, существовало в СССР и было упразднено в девяностые годы. При этом логика, которой руководствовались авторы этой инициативы, так и осталась непостижимой. Восстановление ведомства, на мой взгляд, говорит в первую очередь о реальных шагах в сторону преодоления сырьевой зависимости нашей экономики. Данный шаг свидетельствует о том, что отрасль заметили, если хотите — поставили несколько впереди других. И это не может не радовать.

— Всем известно, что объемы ввода жилья напрямую зависят от спроса и платежеспособности покупателей. Скажите, возможно ли в России строить жилье по ценам, которые оказались бы по карману гораздо большему количеству людей, чем сейчас?

— Лично мне представляется изначально некорректной формулировка «цены, которые оказались бы по карману». Очевидно, что для населения цены чем ниже, тем лучше. При этом, образно говоря, у жителей России «глубина карманов» напрямую связана с размером их зарплат. Поэтому можно поставить вопрос о том, когда, скажем, зарплаты населения окажутся такими, чтобы покупка жилья стала для граждан посильной. А это вопрос уже не к строителям, а к государству.

— Тем не менее, можно ли говорить о какой-то доступной цене на жилье в регионах?

— Что касается стройкомплекса, то говорить о какой-то низкой и при этом приблизительно схожей по уровню для всей страны цене на жилье сегодня не приходится. Каждый регион уникален, и ценообразование в жилищной сфере везде имеет свою уникальную специфику. Например, в ряде областей, респуб­лик и краев идет убыль населения, связанная с выездом в другие, более благополучные регионы. Там о строительстве нового жилья нет и речи, потому что оно окажется невостребованным. Жилье на вторичном рынке там можно купить по цене ниже себестоимости строительства — спроса нет. И никакие экономические меры в отношении застройщиков не помогут оживить жилищное строительство.

А есть регионы, которые на недавнем Красноярском экономическом форуме назвали «территориями опережающего развития». Там живут, туда стремятся, туда едут — и поэтому там механизм ценообразования совсем другой, и люди готовы платить столько, сколько им предлагают.

Регулятор, а не слон в посудной лавке

— Как вы можете оценить государственную поддержку строительной отрасли — и в части стимулирования спроса, и в части поддержки застройщиков?

— Господдержка — прекрасный регулятор и стимул для уже упомянутых «территорий опережающего развития». Основной ее инструмент сегодня — это льготная ипотека для определенных категорий, главным образом для бюджетников. Этот инструмент эффективен прежде всего потому, что одновременно стимулирует и спрос, и предложение на жилищном рынке. Сейчас власти, к счастью, довольно активно его применяют, и стройкомплекс охотно и позитивно реагирует на такие меры.

— Но одновременно бизнесу предъявляются и определенные требования — например, активнее строить арендное жилье. И звучат они порой чуть ли не в форме упреков, потому что возводить доходные дома застройщики не торопятся…

— На вопросы о доходных домах бизнесу есть что ответить. С той ставкой кредитования, которую банки сегодня предлагают строительному комплексу, возведение доходных домов невозможно. Никто не будет выдергивать деньги из оборота, чтобы построить дом, прибыль от которого будет меньше, чем выплаты по кредиту. Нам постоянно кивают на зарубежные страны, но там ставки по кредитам составляют 1–1,5%. У нас — как минимум в 10 раз выше. Так что на данном этапе сектор арендного жилья может развиваться только на бюджетные средства.

— Если говорить об отношениях застройщиков и власти, сразу напрашивается вопрос о том, почему так расходятся формальные и реальные данные о цене жилья. Многих покупателей возмущает, что официальная средняя цена квадратного метра (в Красноярском крае она, например, составляет около 40 тыс. руб­лей) обычно далека от того, что предлагают застройщики на рынке. Почему так происходит?

— Сразу хочется задать встречный «литературный» вопрос: а судьи кто? Откуда взялись эти цифры? Ответ прост: посчитали все сразу и вывели «среднюю температуру по больнице», которая на самом деле ни о чем не говорит. Есть, к примеру, крупнопанельное домостроение — оно дешевле. Есть кирпичные дома — они обходятся дороже. Бывает, что площадку под строительство дома выделили так, что все инженерные сети уже в наличии, а бывает так, что их приходится тянуть на несколько километров. В ряде регионов подключение к сетям бесплатное, а где-то стоит больших денег… Продолжать можно очень долго.

 031_expert-sibir_16.jpg

— Правда ли, что подключение к инженерным сетям составляет существенную часть в структуре себестоимости квадратного метра, тогда как в зарубежных странах такого параметра вообще нет?

 — Да, это так. Сегодня в России застройщик должен сам идти к ресурсоснабжающим организациям. А они диктуют свои условия, и приходится соглашаться, потому что иного выхода нет. В той же Европе все происходит с точностью до наоборот. Там ресурсоснабжающих организаций много, они конкурируют между собой и сами уговаривают застройщиков заключить с ними договоры. Более того — стройккомпаниям еще и платят за то, что они выбрали того или иного партнера!

— Почему так происходит?

— Прежде всего, потому что на Западе ресурсоснабжающим организациям разрешено зарабатывать на тарифе для потребителя и устанавливать его на экономически обоснованном уровне. Отсюда и конкуренция, и стремление взять на обслуживание как можно больше домов. В нашей стране похожим образом обстоит дело с телефонизацией. В девяностые годы получить эту техническую услугу было немногим проще, чем на Марс полететь. Сейчас телекоммуникационных компаний стало много, и они в прямом смысле слова бегают за застройщиками, предлагая им свои услуги. И окупают свои затраты они именно за счет дальнейшего обслуживания дома. Вот к этому очень хотелось бы прийти.

— Но пока с коммунальными услугами, похоже, дело обстоит с точностью до наоборот…

— Именно так. Тариф на коммунальные ресурсы считается «социальным», он устанавливается властями, и трогать его нельзя. Убытки как раз и покрываются за счет застройщиков, с которых берут высокую плату за подключение к инженерным сетям. Получается, что люди, покупающие жилье, переплачивают, а владельцы уже существующих квартир — экономят за чужой счет. К слову, в целом ситуация напоминает мне эпоху появления первых мобильных телефонов. Тогда, в начале девяностых, сам аппарат стоил пять тысяч долларов — заоблачная цена по тем временам. Зато непосредственно разговоры стоили копейки. Так и с инженерной инфраструктурой: присоединение стоит гигантских денег, а пользование, по экономическим меркам, очень дешевое.

— Но это не единственная статья затрат в себестоимости строительства. Есть, например, стоимость строительных материалов. Их подорожание существенно влияет на цену квадратного метра?

— В структуре себестоимости жилья есть факторы, которые влияют гораздо сильнее — в первую очередь стоимость земли, уже упомянутое присоединение к инженерным сетям и многое другое. Поэтому колебание цен на рынке строительных материалов меняет конечную стоимость квартир в меньшей мере, нежели другие ее составляющие. К тому же самым главным «индикатором» цены в любом случае остается соотношение спроса и предложения. Цены на квартиры растут несравнимо динамичнее на фоне изменения цены стройматериалов. Иногда последняя и вовсе стоит на месте, а стоимость квартир активно идет вверх, потому что растет спрос. Кроме того, повторюсь, всегда надо исходить из конкретного случая. Если мы возьмем, например, долю цемента в стоимости квадратного метра, она всякий раз может быть различной. Например, дом может быть панельным, и там цемента много, а может быть кирпичным — соответственно, доля падает. Так что говорить о том, что цена цемента существенно влияет на стоимость квартиры, несколько нелогично. Словом, все необходимо оценивать в совокупности. И к этим оценкам государство должно прислушиваться и присматриваться, корректируя линию поддержки.

— Как именно?

— В том, чтобы это определить, как раз и состоит роль государства как регулятора. При этом, на мой взгляд, нельзя предлагать всем одну универсальную «конфету»: как уже говорилось, в каждом регионе строительный рынок уникален. Разумнее дать и регионам, и застройщикам возможность выбрать пути оптимизации самостоятельно. Например, где-то мощным стимулом станет бесплатная земля, где-то — увеличение пространства для маневра в решении финансовых вопросов, связанных со строительством. А кому-то надо не только землю бесплатно дать, но и помочь коммуникации подвести. При этом государство должно в любом случае присутствовать на рынке, но действовать осторожно и взвешенно, а не вести себя, как слон в посудной лавке. Например, аккуратно регулировать ипотечные ставки, не допуская ни их «обвала» (ценовой взрыв в этом случае неминуем), ни повышения до неприемлемого уровня. И тогда возможно достичь той сбалансированности на строительном рынке, которая устроит и продавцов, и покупателей, и власть.       

Новости партнеров

Реклама