В ожидании худшего

Новостройки
Москва, 10.11.2014
«Эксперт Сибирь» №46 (432)
Нестабильность экономической и политической жизни страны сказалась и на рынке жилой недвижимости. Низкая покупательская способность населения снижает спрос на новостройки, ипотека становится дороже, а застройщики вынуждены снижать стоимость квадратного метра, чтобы не сокращать темпы строительства

На рынок жилой недвижимости, как и на другие отрасли, зависящие от экономики, заметно повлияли события, с начала года произошедшие в стране и мире — экономическая стагнация и падение курса руб­ля, удорожание товаров и политическая напряженность. Наиболее четко это отмечают риелторы и застройщики. Часть компаний столкнулись с падением спроса на новое жилье, особенно крупногабаритное — квартиры с большими площадями остаются непроданными даже после сдачи домов в эксплуатацию. Кредитная политика банков, которая ужесточается и в отношении населения, и в отношении девелоперов, усиливает тревожные ожидания участников рынка жилой недвижимости, аналитиков и потребителей. Население, которое не может угадать, в каком направлении дальше будет двигаться экономика страны, опасается инвестировать в новое жилье, ведь рынок отвечает на колебания экономики не сразу — в будущем вложения могут быть более выгодными и оправданными, особенно для тех, у кого жилищный вопрос стоит не так остро. К тому же рост реальных доходов не успевает за увеличением стоимости товаров и услуг.

Можно ли говорить, что кризис уже накрыл рынок, или же он только приближается — затрудняются ответить даже эксперты-старожилы. Опираясь на опыт прошлых кризисных годов — 1998 и 2008, они отмечают, что сейчас ситуация на рынке заметно стабильнее — стройки не замораживаются, банки разрабатывают новые, более лояльные программы, а цены растут на уровне инфляции.

«В ожидании кризиса»

 042_expert-sibir_46.jpg

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, сегмент новостроек сейчас находится не в состоянии кризиса, а в его ожидании. «Еще не обязательно, что он будет, потому что финансовые запасы у застройщиков есть. Непонятно, сколько продлятся санкции, как быстро в Украине все решится, но, тем не менее, определенная часть потенциальных покупателей нового жилья ждет кризиса, перекладывает деньги в валюту», — делится своими наблюдениями аналитик. Из-за санкций некоторые банки получили проблемы с доступом к «длинным иностранным деньгам», как результат — выросли ставки по ипотеке. Дальнейшее удорожание ипотеки неизбежно приведет к снижению спроса, поясняет Николаев. Накладывает свой отпечаток и инфляция — если она продолжит расти, кредиты станут дороже, соответственно, людям будет не до квартир.

Другое мнение сложилось у исполнительного директора компании Rolband&Partners Александра Астахова: «Последние годы цены отыгрывают инфляцию. Кроме того, рынок у нас рублевый — если будет сильная инфляция, то в рублевой номинации цен снижения мы не увидим. И это очень хорошо». По данным Александра Астахова, продажи в новостройках за последние два месяца упали в полтора–два раза — настолько снизилось количество первичных обращений. Пока эксперты об этом не говорят напрямую, потому что они обычно отслеживают финансовые поступления, а те растягиваются по времени.

Снижение количества сделок неизбежно повлечет за собой снижение цен, потому что застройщики будут вынуждены бороться за покупателя ценой. Однако у любой стоимости есть нижняя граница, ниже которой продавать экономически бессмысленно, и если не произойдет чуда — спрос не восстановится — начнутся приостановки строительства, а дальше как снежный ком: сокращения персонала, задержки по расчетам с подрядчиками за стройматериалы, расчет квартирами за работы и товары.

Падение спроса на новостройки отмечают в Новосибирской и Иркутской областях, однако причины у этого процесса там и там разные. По словам директора агентства недвижимости «Жилфонд» в Новосибирске Александра Чернокульского, в апреле аналитический центр агентства зафиксировал рекордное количество сделок с жилой недвижимостью из-за произошедшего весной сильного всплеска роста валют. «В тот период многие, кто имел сбережения, вложили их в недвижимость, которая всегда была надежным инструментом инвестирования. На этом свободные активы у населения, формирующие потребительский спрос, закончились, и покупательная активность снизилась, что обусловило отрицательную динамику средневзвешенной цены с мая по июль», — поясняет он.

В летний период в «Жилфонде» не заметили падения спроса и цен: количество сделок полностью соответствовало прогнозируемому, а о колебании цены можно говорить лишь в пределах статистической погрешности. Однако с сентября не случилось ожидаемого роста активности, добавляет директор.

По словам директора филиала иркутского агентства недвижимости «Слобода» Марины Изотовой, в начале 2014 года спрос на новостройки в Иркутске был весьма устойчивым, что давало застройщикам основания делать оптимистичные прогнозы. В начале года многие из них даже скорректировали цены в сторону увеличения. Однако уже к лету стало понятно, что такая ценовая политика была неоправданна, и возникла необходимость вернуть цены на прежний уровень. Затем мировая политическая, а вслед за ней и экономическая ситуация внесли свои коррективы на рынок новостроек. Сейчас в Иркутске становится заметно снижение спроса на недвижимость в целом и на новостройки в частности. Кроме того, в этом регионе отмечают, что спрос на новостройки во многом поддерживался «инвесторами» — теми, кто приобретал квадратные метры (как правило, на этапе строительства) не для того, чтобы жить в них, а чтобы заработать на повышении стоимости нового жилья. «По неофициальной информации, в 2014 году примерно 60 процентов первичных продаж в новостройках обеспечены именно инвесторами. Сегодня из-за тенденции к снижению цен можно говорить о том, что и их спрос на новое жилье также будет снижен до тех пор, пока не последует положительный тренд», — рассказывает Изотова.

В Красноярском крае и Омской области о тенденции падения спроса пока не говорят. «Спрос практически не изменился, зато стоимость квадратного метра снизилась, хоть и незначительно, — в третьем квартале — на 0,8 процента, а до этого наблюдался рост. Произошло это по причине роста объема предложений, увеличения ставок по ипотеке, нестабильной макроэкономической ситуации», — заявляет председатель Совета директоров ЗАО «МИАРД» Владимир Анисимов.

В Красноярске же, наоборот, говорят о росте спроса на новое жилье: «Какой бы ни была ситуация в стране, спрос есть, потребность в жилье есть. Конечно, как всегда, есть сезонные повышения и снижения спроса, но это уже привычная и знакомая ситуация. А вот что касается цен, то они растут, но скорее на уровне инфляции, не более», — комментирует исполнительный директор ООО «Группа компаний «Результат» Юлия Округина.

Динамика цен

Удорожание доллара и евро, которое мы наблюдаем сегодня, по мнению Александра Чернокульского, уже не скажется на ценах недвижимости: свободных активов у населения не осталось — они либо вложены в недвижимость, либо конвертированы и, возможно, выведены за рубеж. Именно наличие свободных активов составляет покупательную способность населения и формирует спрос, который поднимает цены, напоминает эксперт. А иностранных инвесторов, чей усиленный спрос может вызвать подъем цен, на новосибирском и вообще Сибирском рынке недвижимости, нет, в отличие, например, от столичного. Так что рост валют сейчас может сказаться лишь на цене импортируемых товаров.

По данным «Жилфонда», положительная динамика роста цен квадратного метра в новостройках Новосибирска наблюдалась с января по апрель 2014 года — средняя цена поднялась с 57,77 тыс. руб­лей за квадратный метр до 59,4 тысяч, затем с мая цены начали планомерно снижаться и в июле были равны 58,03. Далее — опять повышение, которое продолжалось до сентября — вновь стоимость квадратного метра поднялась до 58,5 тысяч, однако в октябре уже отметилось снижение — на 0,5% — до 58,21 тысяч (см. таблицу).

Динамика стоимость квадратного метра в 2014 году

По словам директора АН «МИАРД» Владимира Анисимова, в Омске сохраняется самая низкая в Сибири средняя цена на первичное жилье. По данным агентства, средняя стоимость квадратного метра в новостройке Омска с начала 2014 года выросла с 38,5 тысяч до 41,7 тысяч. При этом пик цен наблюдался в июле — тогда цена составляла 42,2 тысячи за квадратный метр (см. график 1).

Ипотечный вопрос

Одной из главных причин приближения кризиса считается увеличение ставок по ипотеке. «За первые девять месяцев 2014 года увеличилось количество ипотечных кредитов на квартиры в новостройках — за полгода оно выросло больше чем на 35 процентов. Таким образом, поднимается покупательная способность жителей. За девять месяцев прошлого года в Новосибирске было выдано 41 295 ипотечных кредитов, в этом году — 49 936», — констатирует Николаев.

«Ипотека пошла на вторичный рынок, а на рынке новостроек все становится хуже», — заявляет Александр Астахов.

Рост ставок по ипотеке отметили в новосибирском «Жилфонде» и в омском «МИАРДе». «Именно он вызывает сокращение количества сделок с недвижимостью. Можно ожидать усиления этой тенденции в 2015 году», — считает Чернокульский.

«В последнее время банкам стало сложнее сохранять действующие условия кредитования. На фоне последних политических и экономических событий многие банки стали менять условия кредитования, поднимаются ставки, требования к заемщикам повышаются, более тщательно проверяют заемщиков на предмет их платежеспособности. Процент одобрений заметно снижается, — заявляет Юлия Округина из красноярского агентства недвижимости «Результат». — При этом стоит отметить, что все-таки банки предлагают довольно лояльные программы: требуют минимального количества документов для получения кредита, учитывают «серый» доход, уменьшают размер первоначального взноса».

Как отметили в Иркутске, даже сейчас снижение спроса ощущается не так сильно, однако скоро проявится увеличение ставок по ипотечным кредитам, что негативно скажется на покупательской способности населения и, как следствие, сделает падение спроса более значительным.

Меньше строим

Кроме всего прочего, в этом году отмечается снижение объема строительных работ — на 5–10%. При этом растет объем сданного жилья, стройки пока не замораживаются. К тому же, по словам аналитика Сергея Николаева, за последние два года и девять месяцев по договорам долевого участия было продано на 31 300 квартир больше, чем построено. «А если учесть, что падает такой показатель, как объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», то есть ощущение, что на строительном рынке наду­вается пузырь — все, что могли продать, уже продали, плюс количество новых строек по сравнению с прошлым годом уменьшилось. Если все деньги, которые застройщики получили от продажи, использовать для строительства новых объектов, то их без всякого спроса хватит на год работы. Главный вопрос: куда пойдут эти деньги? Пока спрос еще высокий, но надо ждать некоторого падения и в связи с санкциями. Я думаю, что от 15 до 30 процентов компаний при первых же признаках резкого снижения спроса окажется предбанкротном состоянии, и их значительная часть разорится. Будет некоторый передел рынка».

Большое влияние на количество строек оказывают и банковские программы: «В сложившейся на рынке ситуации банки будут вкладывать свои деньги только в наиболее удачные и перспективные проекты. Посредственные и лишенные перспектив стройки останутся без финансирования или будут ограничены в средствах. Подобный «естественный отбор» влечет за собой сокращение объемов строительства. При этом застройщики, имеющие собственные деньги, продолжают строить, а некоторые даже фиксируют цены», — рассказывают в «Жилфонде».

В Красноярске отмечают, что планка, по которой банки оценивают риски платежеспособности покупателей квартир и застройщиков, снизилась: выдавать ипотеку банки начинали на уровне котлована, намного легче стало провести аккредитацию практически любого дома на первичном рынке.

В Омске, наоборот, наблюдают рост количества объектов строительства, однако на фоне соседних регионов там все же строят на 40–50% меньше, отмечает Анисимов (см. график 2).

Агентство против агентства

Вносят свою заметную лепту в колебания на рынке недвижимости и агентства недвижимости как посредническая структура между застройщиками и покупателями квартир. По наблюдениям Александра Астахова, за 2014 год комиссионные риелторские сборы, которые платит застройщик, поднялись с двух до пяти процентов. «Последний скачок произошел в сентябре–октябре, когда появилась проблема с реализацией квартир. Тогда застройщики начали толкаться, говорить: «Не продавайте их, продавайте нас». Кто больше заплатит, того и будут продавать», — рассказывает директор Rolband&Partners.

Директор «Жилфонда» объясняет это тем, что в кризисное время возрастает стоимость привлечения клиента — деньги на рекламу тратятся те же самые, а клиентов приходит меньше. «Кто быстро оптимизирует рекламный бюджет, тот приобретает больше клиентов. Так происходит перераспределение в пользу более эффективных агентств недвижимости. Это отражает общее правило: когда на рынке происходят какие-либо потрясения, потребители сосредотачиваются вокруг более крупных игроков, зарекомендовавших себя в качестве гарантов стабильности», — комментирует Александр Чернокульский.

Отсечение случайных риелторов происходит и в Красноярске, и в Иркутске, и в Омске. «Конкуренция агентств недвижимости всегда была высока. И как это всегда бывает во времена экономических трудностей, эта конкуренция только усиливается — каждый хочет получить свое место под солнцем. Но, как правило, периоды, экономической нестабильности помогают «очистить» ряды риэлторов от наиболее слабых игроков», — комментирует Марина Изотова.

«Два варианта развития событий»

По прогнозам «Жилфонда», события в сегменте новой жилой недвижимости могут развиваться по двум сценариям, в зависимости от экономической ситуации в России. Первый вариант вероятен в том случае, если внешнеэкономические санкции не окажут заметного воздействия на банковский сектор. Тогда на спрос будет влиять только сезонный фактор. «В силу действия этого фактора в начале осени наблюдается некоторое снижение покупательской активности, которое всегда характеризуется замедлением процессов на рынке жилья. К октябрю рынок, как правило, активизируется и остается стабильным вплоть до декабря», — сообщает Чернокульский.

Второй вариант возможен, если из-за внешнеэкономических санкций сократится число банков, выдающих ипотечные кредиты. Но однозначно сказать, что это отразится на рынке жилья, пока невозможно. Если все же это произойдет и спад покупательской активности продолжится, агентство предрекает рост цен на квартиры.

Обвал цен на жилую недвижимость под влиянием санкций или экономической ситуации, по мнению руководства «Жилфонда», — маловероятный сценарий. Резкое снижение цен возможно лишь тогда, когда есть, с одной стороны, избыток жилья, которое нужно срочно продавать, а с другой — покупатели, у которых достаточно свободных средств, чтобы вложить их в недвижимость: ведь даже по сниженной цене это далеко не самое дешевое приобретение.

«В ситуациях экономических кризисов покупательная способность населения падает — свободных денег для серьезных инвестиций просто нет. К тому же, россияне — очень выносливые люди и годами могут не менять свои трудные жилищные условия, ютясь большими семьями на весьма ограниченных квадратных метрах. А собственнику недвижимости невыгодно терять до трети своих вложений, продавая квартиры по заниженным ценам в период кризиса, — он просто отложит продажу до лучших времен. Так что в кризисный период рынок ждет скорее консервация, чем падение цен, и сокращение сделок с недвижимостью из-за отсутствия свободных активов и низкой доступности ипотечных кредитов», — подводит итог Александр Чернокульский.

По наблюдениям Сергея Николаева, недвижимость последние 20–30 лет остается самым надежным вложением денег. «Есть ленивый бизнес — когда ты покупаешь квартиру и сдаешь ее в аренду, есть более сложный бизнес — когда покупаешь квартиру на стадии котлована, а продаешь на стадии отделки. Вариантов у инвесторов немного, акции могут упасть вообще в ноль, с долларом и рублем надо быть большим специалистом и обладать хорошей инсайдерской информацией, что будет дальше. Что касается прогнозов — думаю, цены на новостройки уже не будут расти такими бешеными темпами, как три года назад, если и будут расти, то меньше, чем инфляция», — подытожил Николаев.

Динамика средней стоимости предложения 1 кв. м нового жилья
Динамика предложений на рынке нового жилья

Новости партнеров

Реклама