Инертный рынок

Снижение арендных ставок и экономия средств, заработанных в 2014 году, — главные тренды на рынке коммерческой недвижимости начала года. Предприниматели готовятся к затяжному кризису

Рекордное количество торгово-офисных площадей, введенное в 2014 году, рискуют остаться пустыми из-за снижения спроса со стороны арендаторов

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска давно перенасыщен предложениями самого различного уровня. Однако в связи с изменениями в экономике, геополитике и снижении доходов населения спрос на большие площади падает — у предпринимателей просто не остается средств платить за такой простор. В ответ на требования арендодателей владельцы бизнес-центров также вынуждены проводить отбор клиентов — преимущество получают стабильные и финансовообеспеченные компании, выбирающие большие офисы — в таких случаях девелоперы даже готовы идти на уступки и снижать стоимость квадратного метра. Уже в декабре 2014 года арендные ставки предложения по офисным помещениям снизились на 1,2%, а максимальный уровень свободных помещений наблюдался в группе объектов класса «В» — 11%.

Похожая ситуация складывается и на рынке торговой недвижимости — количество площадей в городе увеличивается, однако найти арендаторов становится все сложнее — продажи падают, и руководствам торговых центров приходится менять стратегию и схемы расчетов, чтобы они были выгодны обеим сторонам.

Большим вопросом остается то, как дальше будет развиваться рынок. Уже сегодня предпринимаются все меры, чтобы он не впал в стагнацию, однако предугадать, что будет дальше, не могут ни ключевые игроки, ни аналитики. Но и из сложившейся ситуации некоторые извлекут выгоду — так, слабые участники смогут воспользоваться лояльными условиями и укрепить свое положение.

Торговать некому

По итогам 2014 года Новосибирск стал крупнейшим за Уралом центром торговли — 40% из 503 введенных объектов производственно-общественного назначения приходится на объекты сервисного облуживания, а это 351 тыс. кв. метров торговых площадей. Самые значимые из них, по данным мэрии города: МФК «Калейдоскоп» на левом берегу, торговые центры «Лента», гипермаркет «Леруа Мерлен» у Димитровского моста и МФЦ «Галерея Новосибирск» в центральной части правобережья. «В период кризиса я вижу в этом положительную сторону. Наличие этих больших торговых павильонов позволяет нам оказывать влияние на ценовую политику. В условиях конкуренции рассчитываем, что нам удастся если не сдерживать, то контролировать рост цен», — комментировал в конце 2014 года вопрос ввода торговых площадей в городе мэр Новосибирска Анатолий Локоть.

Сами же ритейлеры пока не готовы говорить ни о своих успехах, ни о неудачах, хотя последствия кризиса можно увидеть невооруженным глазом — открывшаяся в декабре «Галерея Новосибирск» площадью 125 тыс. кв. метров, которой все прочили звание самого популярного и востребованного торгового центра города, а также главного конкурента ТРЦ «Мега» и «Аура», к концу января была заполнена лишь процентов на 30%. К моменту технического открытия в ней работали 60 арендаторов, к официальному открытию в конце февраля их должно быть 140 (всего заявлено 230 магазинов), однако многие из них еще не начали ремонт в своих павильонах. Директор по развитию супермаркета «Континент вкуса» (якорный арендатор ТРЦ) Александр Крамзин подтвердил, что магазин заработает в феврале. «Сейчас мы ведем переговоры по корректировке арендной ставки», — добавил он.

Кроме того, владелец ТРЦ «Аура» — компания «РосЕвроДевелопмент» — заморозила планы по строительству второй очереди комплекса, сдать которую ранее планировала в 2016-м. Основная причина — отсутствие спроса со стороны арендаторов. «При существующей нестабильности курса валюты могут возникнуть трудности с привлечением арендаторов», — признается исполнительный директор ТРЦ Роман Дубакин (в портфеле ТРЦ есть как валютные, так и рублевые контракты). Пока администрация центра рассматривает возможность снижения арендных ставок или скидок, чтобы удержать имеющихся арендаторов, а к законсервированному проекту второй очереди намерено вернуться тогда, когда курсы валют будут стабильными, а у арендаторов будет интерес к новым торговым площадям.

В свою очередь управляющий МФК «Сан Сити» Роман Игнатов сообщил, что арендаторы уже обращаются к администрации с просьбой о снижении арендных ставок — от 5–10 до 50 процентов. «Вместо снижения ставок мы, как правило, предлагаем фиксировать валютный коридор в пределах 35 — максимум 40 руб­лей за доллар, [тогда] колебания курса их практически не затрагивают», — рассказал Игнатов. А наученный кризисом 2009 года первый крупный торговый центр Новосибирска — «Мега» (владелец — шведская IKEA) — еще шесть лет назад отказался от валютных контрактов, чтобы обеспечить стабильность и прогнозируемость для арендаторов и поддерживать их в периоды колебаний курсов валют.

На рынке аренды торговой недвижимости появляются новые, ориентированные на рынок, схемы расчетов арендных ставок. Сумма аренды теперь часто составляется из фиксированной ставки плюс процент от оборота. «Фиксированная цена дает возможность собственнику содержать здание, платить зарплату персоналу, а подвижный процент от оборота снижает нагрузку на арендатора при уменьшении трафика, в сезонные спады. Отмечу, что торговые центры с устойчиво высоким трафиком таких систем расчета не применяют», — отмечает управляющий отдела коммерческой недвижимости АН «КВАДРОТЕКА» («Сибакадемстрой Недвижимость») Михаил Капцов. «Рынок торговых объектов в кризисное состояние вошел еще в начале 2014 года, и за год цены продажи снизились на 17 процентов, а арендные ставки — на восемь процентов. Это было связано со слабой динамикой оборота розничной торговли в 2014 году», — считает директор RID Analytics Елена Ермолаева.

Спад на рынке коммерческой недвижимости начали отмечать еще весной 2014 года — тогда предприниматели просто приостанавливали развитие бизнеса, стало больше желающих сдать или продать коммерческие площади и отметился тренд на понижение арендных ставок — арендатор мог договориться о скидке вплоть до 40 процентов, в зависимости от месторасположения объекта, его классности и размеров помещения. Однако эксперты и аналитики рынка уверены — это просто сжатие, а не заморозка. Но ситуация может затянуться: по оптимистичным прогнозам — на год, а в 2016 экономика пойдет вверх, по пессимистичным — предпринимателям придется соблюдать режим экономии еще два–три года — до 2018-го.

Паники нет

Сегодня владельцы больших бизнес-центров Новосибирска пока не готовы окончательно снижать арендную ставку — все решается в индивидуальном порядке в зависимости от репутации арендатора, долгосрочности контракта и того, насколько большую скидку просят. По словам управляющего директора БЦ MOST (девелопер — Александр Бойко) Дмитрия Радионова, количество звонков от потенциальных арендаторов не сократилось, однако, когда им обозначается, что ставки остались прежними, «многие реагируют с непониманием — в стране кризис, а мы ничего не меняем». «С 2008 года, по-моему, нет такого арендатора, который был бы сразу готов согласиться на установленную цену. Сейчас все взяли правило — задают вопросы и торгуются. Я не говорю, что это плохо, но это так. Если нам арендатор интересен, если мы понимаем, что он будет работать с нами долго и стабильно, то мы можем пойти на какие-то подвижки. Все очень индивидуально. Очень много телефонных звонков было в декабре, когда появилась информация, что к нам заезжает министерство строительства Новосибирской области. Звонили все бюджетные организации и спрашивали: «Они заехали к вам за 600 руб­лей, давайте мы за 500 заедем». Доходило до смешного», — рассказал Радионов.

 030_expert-sibir_06_1.jpg

В настоящий момент MOST, находящийся в историческом центре Новосибирска, заполнен чуть больше, чем на 80 процентов. Другие бизнес-центры, принадлежащие Бойко — БЦ «Гринвич» и «Бизнес-центр на Ленина», — заполнены на 100 процентов, выезжать с площадей или просить скидки арендаторы не намерены, даже наоборот, многие готовы платить за месяцы вперед.

У собственников офисной недвижимости понемногу начинает возникать понимание, что лучше пойти навстречу на 10–20 процентов, чем потерять арендатора и остаться с пустым помещением, а в итоге все же снизить цены на 30–40 процентов. Массовой паники тенденция пока не вызывает, так как на рублевом рынке коммерческой недвижимости экономический упадок страны сильно сказаться не успел. Рынку свойственна инертность, и чтобы догнать валютный рост, заметно измениться, ему требуется достаточно большой промежуток времени — год–два. «Если смотреть на кризис 2009 года, то там тоже были резкие скачки, попытки снижения цены, но тогда ситуация была новой, никто не мог предположить, что в такой массовой истерии придется участвовать. Снижать цены были вынуждены не один раз — сначала на 10 процентов, через полгода на 30 процентов, общее снижение составило 50 процентов на офисно-торговые площади. Сейчас у нас идет первая волна снижения, пойдет и вторая, но это будет зависеть от общей ситуации», — комментирует директор компании «Назаров и Партнеры» Александр Назаров. По его наблюдениям, жесткую позицию занимают бизнес-центры класса «А», среди них БЦ «Речной вокзал» — там о снижении не говорит ни руководство, ни арендаторы.

«Как в любой кризис, растет спрос на небольшие и недорогие офисы. Однако, если собственники бизнес-центров класса «А» пойдут на некоторые уступки, то их заполняемость не снизится. В наиболее тяжелом положении традиционно оказались центры класса «В» — здесь доля свободных помещений к декабрю составила 11 процентов при средней по всем классам доле свободных площадей пять процентов», — приводит статистику Елена Ермолаева. Кроме того, кризисная ситуация ударила не только по ценам и возможностям предпринимателей, но и в целом по спросу на торгово-офисные помещения — сейчас он более аккуратный. На рынок выходят те, кто хочет использовать положение дел с выгодой для себя — получить максимально лояльные условия по аренде или купить интересные объекты за адекватные деньги у тех, кто настроен крайне пессимистично и намерен закрывать бизнес. Большинство покупок сейчас совершают в инвестиционных целях — «чтобы пристроить деньги», потому что дальше тянуть с покупкой нельзя — что будет дальше, не может предугадать ни один аналитик.

«Занять выжидательную позицию»

«В 2015 год мы заходим без понимания, что будет на рынке, потому что всем ясно, что рынок просел, доходы населения упали, экономика находится в состоянии турбулентности. Мы не можем повлиять на то, что происходит в экономике, в геополитике, мы можем только осваиваться в той среде, в которую нас бросили. По­этому многие компании, и я в том числе, составляют планы на два–три месяца, потому что дальше невозможно спрогнозировать. Арендодатели будут воевать за арендатора качеством и ценой. Ясно, что пошел тренд на минимизацию расходов — все сокращают бюджеты, сотрудников, зарплаты», — объясняет владелец компании недвижимости «Дело Проф», действующий брокер Петр Мельников. Опираясь на опыт, полученный в кризисные 2008–2009 годы, предприниматели обезопасили себя доходами 2014 года и сейчас будут держаться стратегии «замереть и контролировать расходы».

Руководство БЦ MOST пока настроено оптимистично, однако планы дальше марта строить здесь тоже не готовы — не исключено, что дальше придется подстраиваться под рынок и пересматривать условия. «Кризис кризисом, но мы их уже пять штук пережили, продолжаем работать и жить дальше. До марта мы заняли выжидательную позицию и будем уже тогда ориентироваться по ситуации. Но сейчас я сам вижу, что в городе умирает стрит-ритейл, торговая недвижимость тоже почти никуда не движется. Офисные площади пока стабильны. У нас точно, но как у конкурентов — не знаю», — признается Дмитрий Радионов. По данным компании RID Analytics, в прошлый кризис ВВП снизился на восемь процентов, а цены на рынке коммерческой недвижимости упали примерно вполовину. В 2015 году эксперты прогнозируют снижение ВВП на два–четыре процента  — соответственно, и потенциал снижения цен и ставок на коммерческую недвижимость есть, и составляет он, по грубой оценке, процентов 10–20.

Вложить и не проиграть

 031_expert-sibir_06.jpg
О ситуации на рынке коммерческой недвижимости рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» Алексей Малов.

— Мы отмечаем сдержанную активность покупателей на рынке коммерческой недвижимости: коммерсанты, имеющие деньги, вкладывают их в торгово-­офисную недвижимость. Эту активность обусловливает психологический фактор, стимулирующий сейчас сделки: на фоне падающего рублевого курса и нестабильности валют у людей возникают опасения за сохранность и рост сбережений. В ситуации экономического спада единственной твердой валютой остаются квадратные метры, в нашем случае — бизнес­-площадей. В фокусе высокого спроса сейчас находится торговая недвижимость в сегменте стрит-­ритейла. Наиболее востребованы магазины небольшой площади — от 40 до 120 квадратных метров — на первой линии. На втором месте по популярности — торгово­-офисные помещения, которые могут использоваться как под офисы, так и под торговые залы. Сейчас есть достаточно собственников, которым нужно срочно продать свою коммерческую недвижимость, и покупатели на нее есть, так что рынок функционирует. Что касается цен на коммерческие площади, они довольно индивидуальны и могут различаться в два раза по одному и тому же адресу. Все зависит от того, как расположены помещения: на первой линии, с торца здания, со двора или в цоколе. В среднем цена предложения колеблется от 90 до 140 тысяч руб­лей за квадратный метр.

Также мы отмечаем достаточно высокую активность сегмента аренды коммерческих площадей. В городе освободилось много помещений, и происходит миграция арендаторов от собственников, которые повышают арендную плату и не идут на уступки по ее разумной корректировке, к тем, кто назначает меньшую цену. Некоторые собственники коммерческих площадей демпингуют, чтобы быть более привлекательными, чем конкуренты: помещения не должны пустовать и приносить убытки. Однако резкое снижение цены не является повальной тенденцией — происходит плавная корректировка цен: у людей уже есть опыт кризиса 2008 года, когда экономический спад застал всех врасплох и опыта грамотного поведения у продавцов и арендодателей не было — цены не корректировались под снижающийся спрос, коммерческие площади пустовали. Сейчас участники рынка ведут себя более разумно: с понижением спроса цена корректируется к нижней границе ценового коридора, который в настоящий момент достаточно велик — от 650 до 1 200 руб­лей за квадратный метр.

Катастрофы не будет

 032_expert-sibir_06.jpg
Если в Новосибирске объемы строительства торгово-офисных площадей в 2014 году бьют новые рекорды, то в Красноярске, наоборот, — объемы офисно-торговой застройки по сравнению с 2013-м снизились. По мнению экспертов, такую тенденцию диктует рынок аренды, который уже год находится в стагнации. Помощник президента Союза строителей Красноярского края Юрий Подопригора считает, что на красноярском рынке избыток предложения площадей и рынок будет сужаться: «По нашим оценкам, в ходе кризиса по площадям он сократится на одну четверть, хотя некоторые считают, что на треть. Но катастрофы не будет».

По словам Юрия Подопригоры, девелоперские проекты, осуществляемые в Красноярске, можно разделить на несколько типов. Первый — это строительство крупных торгово-развлекательных центров, которое осуществляют большие бренды России. Они строят на красноярской земле и даже с привлечением красноярских рук. Но это как минимум московские деньги, а может, и европейские. К красноярскому рынку они отношения не имеют. У них глобальные стратегии. Поэтому никакие местные потрясения их не коснутся. Они не пострадают. «Второй тип — это офисно-коммерческие. Это не чисто девелоперские проекты. В них завязано много бизнесов. Это такие многофункцио­нальные структуры. Помимо торговли и офисов там может присутствовать все, что угодно — и гостиничный бизнес, и даже жилищный, — пояснил собеседник. — То есть они имеют возможность «размазать» прибыль в том случае, если не дополучат денег, к примеру, от аренды торговых площадей».

Хуже всех, считает эксперт, будет третьему типу — классическим девелоперам, у которых монобизнес. Но и у них проблемы будут точечные, не смертельные. Они просто будут вынуждены переориентироваться с «классики» на смешанный тип.

Что касается жилищного строительства, то объемы его ввода по сравнению с 2013 годом тоже снизились. Хотя, как пояснили в департаменте градостроительства Красноярска, картина могла бы быть иной. Дело в том, что часть объектов (20% от общего числа) была построена в 2014 году, но введена сразу после январских каникул. Застройщики просто не успели до новогодних праздников оформить необходимые документы. И теперь эти дома окажутся в статистике 2015 года.

Подготовил Михаил Янчевский