«Массовое строительство вынуждает жертвовать качеством»

Исполнительный директор «Сибирской инвестиционной архитектурно-строительной компании» (СИАСК) Михаил Ельский — о том, почему в Сибири не строят комфортное и качественное жилье, и спирали истории, из-за которой площади вновь массово застраиваются панельными домами

Качество российских стройматериалов и технологий ничуть не уступает западным, уверен Михаил Ельский

Со времен Советского Союза рынок строительных материалов изменился не сильно — популярное панельное домостроение отошло на второй план только ближе к началу XXI века, застройщики перешли на кирпич, а чуть позже — на монолитно-каркасную технологию. С тех пор эти материалы стали традиционными, и, по мнению исполнительного директора ОАО «СИАСК» Михаила Ельского, российский рынок в этом не уникален, подобная консервативность соблюдается и в Азии, и в Европе, а ждать новых, инновационных решений в строительстве пока не приходится — в этом нет заинтересованности у самих застройщиков.

Ежегодно повышая объемы строительства, застройщики активно осваивают окраины города и отдаленные районы, где предпочтение отдается панельному домостроению. В 2009 году в Новосибирске доля кирпичных домов на строительном рынке составляла 47% (из 815,2 тыс. кв. метров введенного жилья), а панельного — 29%, однако уже через два года, в 2011-м тренд на дешевое строительство стал заметнее: панельное домостроение укрепилось на рынке и уже стало лидером, заняв 35% рынка новостроек (из 1,03 млн кв. метра жилья), отодвинув кирпич на второе место (31%). К концу 2014 года позиции панельного домостроения ослабли, предпочтение застройщиков сместились в сторону кирпичных (36% из 1,44 млн кв. метров жилья), монолитных и сборномонолитных домов (30%). Михаил Ельский объясняет это тремя факторами: экономическими возможностями компании, месторасположением стройплощадки и, конечно, платежеспособным спросом населения. По его словам, качество отечественных материалов уже достигает европейского уровня, однако главной проблемой остается качество выполняемых работ.

Факторы скорости

— Михаил Эдуардович, какие строительные материалы сейчас востребованы и соответствуют ли предложения рынка спросу застройщиков?

— Традиционными материалами рынок закрывается: сборный железобетон, кирпич, плиты, блоки. Сейчас недостатка нет. Застройщики предпочитают строить высотные здания, которые требуют монолитного каркаса, то есть это товарный бетон и добротные элементы, которые выпускают заводы. Основными конструктивными элементами, которые требует строительство, новосибирские производители обеспечивают рынок.

Второе направление — панельное домостроение. Регион и в этом полностью самодостаточен — изготавливаем панели, хотя иногда применяются материалы томских, алтайских производителей — и для сборных железобетонных, и для панельных домов.

— В чем преимущества и недостатки используемых материалов?

— Практически большой недостаток крупнопанельных серий — то, что все элементы несущие, и невозможно сделать перепланировку или отступления от типового решения. Монолитный каркас, в свою очередь, позволяет делать различные варианты планировки, а по скорости строительства он почти сравнивается с крупнопанельным домостроением. Хотя еще лет 10 назад, когда эти технологии только начинали развиваться, темпы были очень низкие. Сейчас база и практика достаточны, чтобы высотные здания возводились в достаточно сжатые сроки.

Если сравнивать кирпичный и панельный дом с точки зрения комфортности для жителя, то, конечно, у кирпича больше преимуществ — по теплопроводности, паропроницаемости и другим параметрам.

— Все же скорость строительства в России значительно ниже, чем в Азии или Европе. Почему?

— Скорость зависит от своевременно обеспеченной стройматериалами площадки и квалификации рабочих. Сегодня все виды — монолитные дома, панельные и каркасные — строятся с одинаковой скоростью. Есть определенные технологические моменты, которые могут ограничивать скорость, например, при возведении железобетонного каркаса и перекрытия ограничением является время, которое требуется, чтобы бетон набрал проектную прочность. Нельзя продолжать строительство сразу после заливки. В кирпиче такой проблемы не существует, но объемы из бетона можно сразу делать больше, чем из кирпича. Во втором случае все зависит от каменщиков, которые могут сделать за день определенное количество кубометров кладки.

Сравнивать Европу, Азию и Россию — не корректно. У нас 25-этажный дом строят за два года, получается, примерно, этаж в месяц, но в действительности же проводится полный комплекс услуг до сдачи дома. Здание в 30 этажей никакая страна не построит быстро — все завязано на характеристиках материала.

Конечно, темпы за последние годы увеличились. Тот, кто ведет долгострой, теряет деньги, поэтому любой заказчик заинтересован в том, чтобы скорость строительства была максимальная.

Наращивают объемы

— В последние годы вновь вернулся тренд на панельное домостроение. Чем это обусловлено?

— Панельное домостроение — это не тренд популярности, а тренд массового строительства. Крупнопанельные серии были внедрены для массовой застройки больших территорий — где можно развернуть поточную схему строительства, имея при этом достаточно большую площадку. Второй фактор — скорость сборки достаточно высокая при высокой готовности изделия заводского изготовления. Больших площадок в Новосибирске много — микрорайоны Родники и Снегири, МЖК, Северо-Чемской, около города Обь, и на них заказчику и подрядчику экономически выгодно панельное домостроительство. Поэтому мы имеем наращивание объемов в этом направлении. И продажная стоимость квартир выгодна для покупателей.

— В девяностых предпочтения сместились от панельного к кирпичному домостроению, потом — к монолитно-каркасному. От чего зависит выбор застройщика?

— В девяностых вышли новые теплотехнические строительные нормы, которые предусматривали тот нюанс, что конструкции должны быть трехслойными с утеплителем, и это потребовало переоснастки предприятий-производителей панелей, пересмотра характеристик и внедрения измененных серий. Вторая причина — экономическая ситуация для переоснастки предприятий была неблагоприятная. Третья — те большие площадки, которые должны были осваиваться, не были подготовлены, а чтобы их подготовить, нужно подвести коммуникации, дорожно-транспортную сеть, и только после можно развивать территории. В прогнозном плане это не было заложено, так как было связано с определенными затратами, поэтому начали развивать кирпичное домостроение с уплотнением существующей застройки и на небольших участках.

Предпочтения панелям отдают те, кто владеет и производством, например, новосибирская группа компаний «ДИСКУС» — ей принадлежат заводы, выпускающие панели, — заняла эту нишу и застраивает окраины города. В центре города больших площадей под застройку нет, а делать единичные панельные здания невыгодно экономически, а также потому, что это зона повышенного внимания и к архитектурному облику, и к конфигурации здания. Соответственно, основные критерии: наличие площадки, ее конфигурации и средства.

— То есть потребовалось более 20 лет, чтобы внедрить новые нормы, подготовить новую материально-техническую базу?

— Да, к тому же вся история идет по спирали — рано или поздно в Новосибирске будут сносить «хрущевки», срок их службы — 25 лет — уже давно истек. Когда разрабатывался генплан города до 2030 года, зоны, которые заняты именно пятиэтажками, были предусмотрены под другую застройку. Их срок службы зависит больше не от качества панелей, а от конструкции узлов. К тому же, это уже морально устаревшее жилье по нормативам — тогда задача была переселить из аварийного жилья и из коммуналок, поэтому нормы были минимальные. Но в первую очередь нужно снести ветхое и аварийное жилье, расселить частный сектор, который находится в центральной части города.

Позже пришел тренд на строительство панельных девяти­этажных домов. Выше строить было нельзя не только из-за конструктивных характеристик материала, но и из-за отсутствия способов пожаротушения высотных зданий, отсутствия нормальных инженерных систем и опыта высотного крупнопанельного домостроения. Сейчас и эти технологии шагнули далеко вперед, этажность панельных домов увеличивается, качество материалов улучшается.

— Качество материала позволяет говорить о том, что срок службы современных панельных высоток больше, чем «хрущевок»?

— «Хрущевки» простояли 50 лет и еще будут стоять, поэтому, думаю, сроки службы современных панельных зданий — не менее 50 лет. Дом состоит из многих функцио­нальных частей, и что навесные фасады прослужат так долго без ремонта, я не уверен, как и насчет штукатурки и инженерных сетей. А конструктив выполняется на основе тех же, советских, требований, только еще и усиленных. Значит, здание будет стоять не меньше.

Выровняли ситуацию

— Как изменились технологии производства за последние 25 лет?

— Производство стало автоматизированным и не требует больших трудозатрат, оно достаточно экологически чистое, основано на современных технологических поточных линиях. Кирпич выпускается по новым технологиям полусухого прессования и обжига. Автоматизация прошла и на заводах железобетонных изделий, автоклавного бетона, ячеистых бетонов. Естественно, мы вышли на новый уровень — еще 20 лет назад найти кирпич высокой прочности, например, марки М-200 или М-150, было большой проблемой, сейчас ее нет.

Если говорить о панелях, то они стали более современными, отвечают новым требованиям, имеют четкий облицовочный слой, разнообразные решения по наружной отделке и достаточно большое количество вариантов типовой сборки.

Кроме того, из-за климата сибирских регионов толщина утеплителя в строящихся домах должна быть больше, конструктивные элементы несут большую нагрузку из-за снега и ветров. Все эти факторы сказываются на том, что прочностные характеристики материалов выше, чем в регионах Европейской части России.

— Соотношение цены и качества соблюдается?

— Цену диктует рынок, который формирует спрос. Колебания цены и качества зависят только от этого. Давайте опять возьмем пример кирпича: в 1998 году был большой дефицит, его стоимость резко поднялась. Как отреагировал рынок? Начали строить кирпичные заводы, выпускать материал по новой технологии. Естественно, он стал дороже, но цена повышается пропорцио­нально качеству, за счет повышения уровня зарплат, увеличения транспортных расходов.

Сегодня мы выровняли ситуацию — цена удовлетворяет качеству, при этом диапазон достаточно широкий, и если берешь дешевле, то жертвуешь качеством, и наоборот.

— Как меняется рентабельность здания в зависимости от материала?

— Зависит от того, какие материалы применять и по какой стоимости, и единичный дом обойдется застройщику дороже, чем жилой массив в пересчете на квадратный метр. Нагрузка ложится не только на строительство, но и на подводящую инфраструктуру — стоимость квадратного метра ниже, если коммуникации «разносятся» на группу домов.

— Сегмент отечественных отделочных материалов хорошо развит? Можно ли говорить об импортозамещении?

— Это направление развивается — и заводы по изготовлению сухих смесей, и по производству фасадных материалов.

Сейчас нам выпала возможность развивать этот сегмент строительного рынка, чтобы закрыть нишу. Может, даже хорошо, что появился люфт в курсах валют, это дает толчок для развития своего производства, работать в этом направлении уже начали.

Курс на импортозамещение актуален и в сопутствующих отраслях, это касается не только отделочных материалов, но и лифтового хозяйства. Знаю, что SKY GROUP занялись этим и будут выпускать свои лифты.

— Как бы вы оценили качество продукции наших производителей?

— Учитывая то, что применяются все те же самые технологические линии, что и на Западе и Востоке, то качество наших продуктов — на уровне. Если бы еще к этим технологическим линиям приставить нормальные руки… Конкурировать с иностранными аналогами по качеству нам уже по силам.

Судя по тому, что производства развиваются, открываются новые, значит, это еще и рентабельно для производителя.

Уровень сильно упал

— В Новосибирске есть несколько примеров кирпичных зданий начала ХХ века, и разница в качестве строительства и качестве материала между этими объектами и современными кирпичными зданиями разительная. В чем причина?

— Действительно, до революции кладочный раствор делали на яйцах, кирпич был выдержанный, разрушить его было практически невозможно. Еще одна причина, почему современные здания проигрывают, — профессио­нальный уровень строителей был значительно выше. К тому же, это были единичные объекты — их было немного в дореволюционном Новосибирске. Конечно, отношение к этим зданиям было совершенно другое, а сегодня массовое строительство вынуждает жертвовать качеством, и уровень квалификации рабочих сильно упал. Плюс изменились сами принципы подходов к формированию здания — если раньше был массив несущей кирпичной кладки, на который можно было делать все декоративные элементы, как на старых зданиях, то сегодня, в силу введения теплотехнического СНИПа и трехслойной конструкции фасада, сделать так нельзя. И поскольку несущий каркас в высотных зданиях делается из железобетона, а в отделке применяют современные материалы, то кирпичные здания становятся редкостью.

— Выбор материалов застройщиков Новосибирской области отличается от выбора застройщиков других регионов Сибири?

— В Томске, например, развито крупнопанельное домостроение, но принцип тот же — застраиваются только большие свободные площадки, а в центре города строятся здания по индивидуальным проектам. И везде ситуация аналогичная. Новосибирск в этом плане совершенно не особенный, это принцип застройки городских территорий, который применим везде, даже в Европе. Это мировая практика.

— Какие перспективы развития рынка вы видите в ближайшие пять–десять лет?

— На рынке используются все материалы для строительства зданий. Но когда будет пресыщение квартирами в крупнопанельных домах, которые по качеству ниже кирпичных, мы опять отойдем от панелей, придем к кирпичу. И нельзя забывать, что все зависит от покупательской способности — именно спрос диктует, как развиваться рынку.

Недавно в Новосибирской области построили мост из конструктивного пластика. Возможно, лет через 20 из этого материала появятся дома. Но для этого должна работать наука и строительная индустрия, а пока в России над разработкой новых материалов работают очень слабо, весь мир сосредоточен на том, что есть.