Курс на комфорт

Тема номера
Москва, 17.10.2016
«Эксперт Сибирь» №40-41 (482)
Перепроизводство на рынке жилой недвижимости и неутихающая турбулентность в макроэкономике сделали прогнозы аналитиков на 2016 год максимально осторожными — и в отношении цен, и в отношении объема ввода квадратных метров

Несмотря на то, что снижение стоимости жилья и ставок по нельготной ипотеке несколько оживило ситуацию, заметного облегчения рынку недвижимости это пока не принесло.

В 2015 году суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по России потерял, по разным оценкам, от 30 до 42%. Падение цен составило в среднем 15%. По результатам первых девяти месяцев 2016 года среди российских городов-миллионников лидирующую позицию по темпу снижения стоимости жилья занимает Москва — здесь по сравнению с началом года темп падения составил 8,3%. Новосибирск также в лидерах рейтинга «падения» — по данным Аналитического центра SRG средняя стоимость квадратного метра в процентных пунктах по сравнению с началом года снизилась на 7,3%. Примечательно, что при этом Новосибирск также до сих пор остается лидером среди регионов СФО по объемам ввода жилья.

По данным регио­нального минстроя, за январь–сентябрь 2016 года в Новосибирской области введено свыше 1 353 тыс. квадратных метров жилья, или 23 145 квартир, что составляет 108,7% от плана по вводу жилья, установленного на третий квартал 2016 года. Из них 953 644 квадратных метров жилья, или 18 009 квартир, сдано в Новосибирске.

Обрадовавшись начавшему к концу лета оживления спроса, многие застройщики объявили о грядущем пересмотре цен на квадратный метр. Сыграет ли повышение цен при таком количестве предложения и существующей емкости платежеспособного спроса на руку рынку — большой вопрос. Кроме того, рост количества договоров долевого участия (ДДУ) — еще не повод для радости, говорят эксперты: далеко не все зарегистрированные договоры означают проданные квадратные метры.

Избыток и недостатки

По официальным данным Росреестра по Новосибирской области, за девять месяцев текущего года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) сократилось примерно на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. При этом в первом квартале текущего года количество зарегистрированных ДДУ не сильно отставало от 2015 года, что скорее было связано с остаточными явлениями ажиотажной скупки объектов недвижимости в конце года, чем с реальной активностью на рынке: между днем оплаты и днем регистрации ДДУ зачастую проходит определенный временной промежуток, отмечает директор новосибирского АН «Первый брокерЪ» Жанна Кулешова.

По данным агентства, месяцами, которые показали максимальную «просадку» по продажам, стали апрель–июль с падением сделок на 35–40% в сравнении с аналогичным периодом 2015 года. Начиная с августа на рынке наблюдается повышение деловой активности и стабилизация ситуации. «В случае сохранения текущей макроэкономической ситуации и отсутствии геополитических шоков, которые в последнее время участились, динамика положительной деловой активности на рынке сохранится», — полагает Кулешова.

«Падения рынка жилой недвижимости нет: продажи шли и идут», — утверждает руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. По итогам 2015 года на рынке новостроек, напротив, был зафиксирован прирост в 25% за счет граждан Казахстана, которые хорошо заработали на росте доллара. Сейчас объемы продаж находятся на уровне благополучного периода с 2011 по 2013 годы.

Стало меньше пакетных инвесторов: в условиях, когда роста цен на недвижимость не наблюдается, им выгоднее вкладывать средства в ценные бумаги и играть на валютном рынке. В то же время очень многие люди, купившие ранее небольшие студии, сегодня выставляют их на продажу и покупают квартиры большей площади, комментируют ситуацию аналитики «Жилфонда».

В управлении Росреестра по Новосибирской области отмечают продолжающийся рост в регионе ипотечных сделок. О резком всплеске интереса к ипотечному кредитованию в Новосибирске в 2016 году рапортует и Центральный банк: за первые шесть месяцев текущего года банки выдали практически в два раза больше денег — 10,9 тысяч ипотечных кредитов оформили новосибирцы на общую сумму 17,2 млрд руб­лей. В прошлом году на эти цели было выдано на 5 млрд меньше. Такой рост интереса к ипотеке во многом объясняется снижением ключевой ставки Центробанка и увеличением сделок с участием материнского капитала, дальнейшая судьба которого остается под вопросом, и многие стараются реализовать его именно сейчас, считают специалисты. Также эксперты отмечают, что объемы кредитования связаны с резким увеличением продаж на вторичном рынке, в то время как на новостройки спрос остается на уровне прошлого года.

«На падающем рынке мы можем сколько угодно говорить о том, что у нас растет ипотека. На самом деле у нас объем строительства падает, объем сдачи падает, а самое главное, у нас падает объем продаж, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. — Если у нас в первом квартале объем продаж провалился на семь процентов по сравнению с 2015 годом, то во втором квартале уже на тридцать процентов. В третьем квартале будет чуть-чуть меньше, примерно 25 процентов. Но мы сейчас откатились по продажам на уровень 2012 года. Но надо понимать, что в 2012 мы все-таки и строили процентов на сорок меньше. То есть, у нас за год увеличится навес из непроданных квартир».

«Вал» предложений, значительно превышающий пусть даже медленно воскресающий спрос, констатирует и директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков. «В чем проблема застройщиков, продолжает рассуждать эксперт — участием в работе по 214 ФЗ они загоняют себя. Обязательства сдать дом в срок не зависимы ни от чего: продал — не продал, цены на материалы повысились… И, соответственно, у них нет другого выхода, кроме как строить. Заделы есть и остановиться нельзя. Иначе будет суд, ты попадешь чуть ли не под «уголовку», соответственно, стоит задача всеми правдами и неправдами это продать» — резюмирует г-н Марков.

По мнению большинства экспертов, большая часть сегодняшних строек — завершение проектов 2011–2012 годов. В новые стройки компании входить не спешат, потому что мало кто может позволить себе работать без кредитов. А с кредитованием и страхованием застройщиков ситуация по-прежнему не радужная.

«На первой волне страхования собрали 4,5 млрд руб­лей — этих денег не хватит даже для того, чтобы одни старые долгострои по Новосибирску ввести. — объясняет Сергей Николаев — А потом компании эти лишили лицензии, и где сейчас эти деньги — никто не знает. Что будет с деньгами, которые собрали на второй волне — у меня тоже большие сомнения. Более того, я практически уверен, что многие эти страховщики существуют до первого страхового случая. Возьмем компанию СУ-155 — ее одной хватит для того, чтобы разорить всех существующих страховщиков в стране» — уверен Сергей Николаев.

Растущее количество зарегистрированных ДДУ у независимого эксперта также вызывает скепсис: вторая сторона медали заключается в том, что те «долевики», которые у нас официально зарегистрированы через регистрационную палату, в реальности далеко не все проданы. По данным Сергея Николаева, 20–30% из этих объектов сделок просто меняли продавца. Это когда застройщик отдает квартиры по бартеру производителю строительных материалов, либо субподрядчику, либо подрядчику. «Таким образом, на самом деле количество непроданных квартир продолжает расти, — убежден Сергей Николаев. — В связи с этим в первом квартале у нас объем сдачи уменьшился на 40 процентов. И самое главное, объем вновь заложенных домов, уменьшился с 66 до 22. То есть у нас в три раза уменьшилось количество вновь начатых строек».

 10-01c.jpg

Продать любой ценой

Цены начнут расти, как только уменьшится количество предложений. А это неизбежно произойдет уже к середине 2017 года, считает Максим Марков.

«Если «выкинуть» все долгострои, то 80% рынка новостроек Новосибирска — это 29 жилых комплексов и микрорайонов. В большинстве это как раз те, кто продолжат жить. У кого-то из них продажи тормозят, у кого-то нормально идут. Успех, конечно, зависит от локации, условий и цен, — поясняет Максим Марков. — Все равно все дисконт в итоге делают, потому что на сегодняшний момент у инвесторов ряда ЖК цены могут быть ниже, чем у застройщиков. Такая ситуация ничего не оставляет застройщику, кроме того, как втискиваться в этот ценовой коридор».

Представитель ГК «ЕЛКА девелопмент» убежден, что к концу текущего года большинство текущих строек постараются «сдать», а в первой половине следующего будут искать способы продать квадратные метры, ведь все, что останется на балансе застройщика, будет регулярно требовать платежей. Кто-то будет снижать цены, кто-то — рассчитываться с подрядчиками новых проектов. Это распространенная сейчас схема.

По словам Маркова, «все бьются за остаток какой-то ликвидности». В Москве, например, набирает обороты формат арендного жилья от застройщиков или вариант сдачи в аренду с последующим выкупом — любые способы «сбросить балласт» для строительной компании хороши. В случае с арендой это просто перетаскивает квадратные метры в актив, а компания перекрывает этой сферой доходности свои риски. Ведь если раньше нормально управляемый проект приносил порядка 70% годовых, сейчас — хорошо, если 30%.

На рынке нет ликвидности, подтверждает генеральный директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский, но спрос никуда не делся и испытывает серьезные проблемы с удовлетворением, а банковские кредиты по-прежнему дороги и мало доступны: «Мы на своем опыте и опыте своих клиентов видим, каким истязаниям подвергаются вполне добросовестные заемщики со стороны банковского сектора. Другая половина, которая не готова, не может или не хочет брать ипотечные кредиты, но имеет свои активы во вторичной недвижимости, сталкивается с проблемами при ее продаже».

Падение рынка на 25% — это предел и это естественный уровень, считает Белокобыльский. Стагнация будет продолжаться от полугода до года. Потом, когда избыточное предложение исчезнет, начнется рост. И только через год-два начнется прирост объемов и коррекция уже возросшей цены, но не в сторону снижения, а в сторону стабилизации. «На какое-то время придется забыть о рекордах сдачи в 80 миллионов квадратных метров в год», — директор группы компаний «Стрижи».

Есть, по мнению экспертов, в нынешней ситуации на рынке и свои плюсы. Застройщики учатся считать и одновременно начинают понимать, что нужен товар «с расширением» — не просто коробка, а нормальная прилегающая к жилью инфраструктура: дороги, парковки, детские площадки и прочее. А значит, есть шанс, что количество квадратных метров однажды все-таки перейдет в качество.

Количество в качество

В последние годы на строительный рынок пришли компании с явным маркетинговым «бэкграундом», которые понимают, как работать с продуктом и потребителем. По всей видимости, они и окажутся лидерами, а рынок начнет двигаться в сторону условного комфорт-класса, считает Максим Марков.

«Если вы думаете, что покупатели сейчас стали покупать больше дешевое жилье — нет. И это главное достижение нынешнего кризиса. Покупатель стал разборчив. Это хорошая новость для рынка в целом», — говорит Игорь Белокобыльский. По его мнению, сокращение удельного веса инвесторов означает то, что жилье сейчас покупают большей частью для себя, отсюда и требования к квадратным метрам.

«Застройщики долго жили в своем мире, и никто не обращал внимания на то, что они создали огромное количество студий и однокомнатных квартир — 62 процента от общего количества рынка, — говорит Максим Марков. — Но если изначально на то были демографические причины, то сейчас потребителю уже не нужны однокомнатные квартиры — они пытаются увеличить количество квадратных метров и качество своего жилья. А строители как строили свои проекты, так и продолжают. И сейчас мы должны оказаться на таком сломе, когда количество в должно перерасти в качество».

Метров будет строиться и продаваться меньше, зато появится качественная планировка, эффективность использования площадей будет лучше. Сегодняшний «вал» эконом-предложений вынужденно распродадут, на стройке останутся метры с большим расширением. И цены на эти квартиры будут просто обязаны повысить качество продукта. А впоследствии такой продукт начнет занимать все больше места в категории новостроек.

Уже в прошлом году эксперты «ЕЛКА Девелопмент» зафиксировали слом — «ценовой крест», когда квартиры на вторичном рынке жилья в Новосибирске стали дешевле строящихся. Правда, при этом качество продукта — квадратные метры, перенасытившие рынок — очень низкое.

Однажды рынок насытится, и качество неизменно начнет повышаться, уверены эксперты. «Новосибирск отличается от многих регионов тем, что это центр притяжения, поэтому здесь большое количество инвесторов. Квартиры покупают для детей, которые здесь учатся, сами переезжают — из соседних регионов, Казахстана. А когда рынок сильно развит, кризисные явления заметны сильней, — говорит Николаев. — В Кузбассе некому уходить с рынка, в Томске компаний мало совсем и строят для жилья, или, может быть, более жесткая политика властей, поэтому все инвесторы к нам идут».

«К качеству строительства очень хорошо подходит Москва, — рассказывает Марков. — У них введены драконовские меры. Если ты хочешь строить из панели, то можешь брать панель только вот у этого и этого панельного строительного комбината. Потому что они сертифицированы. И требования с точки зрения благоустройства прилегающей территории — вызывают тихую зависть. Но по сравнению с тем же Питером наши нормативы куда прогрессивней, мэрия подходит к этому осмысленно. То есть, в среднем по России мы где-то даже в первых рядах с точки зрения нормотворчества в сфере жилого строительства».

У партнеров

    Реклама