Призрачный дольщик

Экономика и финансы
Москва, 24.06.2019
«Эксперт Сибирь» №25-29 (533)
Старт новой модели финансирования жилищного строительства с использованием механизма счетов эскроу не изменит рынок резко и кардинально, как бы ни уверяли в этом застройщики

Во-первых, три из четырех объектов застройщики еще как минимум два­-три года будут достраивать объекты по старой схеме — с привлечением денег по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). Во­вторых, цены на недвижимость и без того растут стремительными темпами. Например, в Новосибирске некоторые строительные компании за год подняли цены на строящееся жилье на 15­20%.

Наконец, у застройщиков есть надежда на то, что сроки перехода участников отрасли на целевое проектное финансирование власти перенесут с 1 июля на 1 октября. «Далеко не факт, что рынок долевого строительства изменится 1 июля. На уровне полуфейков, полуновостей застройщиков на проектное финансирование с использованием механизмов счетов эксроу Минстрой России переведет не через неделю, а через три месяца. Строительный рынок заинтересован в такой отсрочке и власть это понимает», — говорит генеральный директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский.  

 

В интересах честности

 

Правки в федеральный закон № 214­ФЗ, регулирующий долевое строительство, президент России Владимир Путин подписал еще в декабре 2018 года. По новому документу с 1 июля 2019 года все застройщики, возводящие жилые объекты за счет средств дольщиков, будут обязаны работать через механизм счетов эскроу. Таким образом, люди будут платить деньги за будущие свои квартиры не строительным компаниям, а банку. Финансово­кредитная организация, в свою очередь, будет замораживать средства на время строительства. Получить средства покупателей жилья строители смогут только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и получена регистрация права собственности. «Средства для покупки недвижимости на счетах эскроу застрахованы, в случае отзыва у банка лицензии максимальный размер возмещения по таким счетам от Агентства по страхованию вкладов — 10 млн рублей», — констатирует управляющий отделением Омск Сибирского ГУ Банка России Анастасия Костромина.

Для граждан, решивших приобрести жилье в строящемся доме, ситуация практически не изменится, указывает начальник инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области Татьяна Дмитриева. «Люди так же будут заключать ДДУ с застройщиком и вносить по ним денежные средства. Отличие для дольщика будет заключаться в том, что его деньги не попадут напрямую застройщику, а будут храниться на специальных счетах в банках, так называемых счетах эскроу. Таким образом, банк становится дополнительным гарантом того, что застройщик выполнит свои обязательства перед покупателем», — отмечает она. При плохом сценарии, если с момента указанной в ДДУ даты ввода здания в эксплуатацию проходит шесть месяцев, а объект так и не введен в эксплуатацию, дольщик получает право забрать средства со счета эскроу в полном объеме.

Основная цель изменений в федеральном законе № 214­ФЗ о долевом строительстве — минимизация рисков для покупателей квартир, заключивших договор на стадии строительства жилого дома, и, как следствие, недопущение роста числа обманутых дольщиков, указывают эксперты. Проблема долгостроев и обманутых дольщиков актуальна для большинства сибирских регионов. Но масштабы бедствия в городах отличаются. Например, по данным Татьяны Дмитриевой, в Кемеровской области проблемными признаны только два объекта из 154 жилых домов, строительство которых ведется с долевым участием граждан. Еще четыре строящихся дома отнесены к группе риска. «На сегодня в реестр обманутых дольщиков включено 75 человек, — говорит Дмитриева. — Однако реестр формируется на основании заявлений граждан, поэтому фактически пострадавших от действий застройщиков больше. Тем не менее ситуация в регионе по сравнению с другими не такая критичная».

По данным на конец мая, в Новосибирской области в реестр обманутых дольщиков попали 1 938 человек. Всего за полгода количество граждан, пострадавших от действий недобросовестных строительных компаний, увеличилось на четверть. В областном реестре проблемных объектов указан 61 дом. Среди отличившихся застройщиков — ГК «ПТК­30», «Неоград», «Стройцентр». «Если думать объективно, то есть застройщики, которые целенаправленно обманывают граждан, а есть те, кто просто не справился с управлением бизнеса», — замечает заместитель генерального директора финансово­строительной компании «Новый город» Дмитрий Ружников.

Изменения в ФЗ­214 застройщики встретили в штыки. В уходе с рынка «бесплатных» денег дольщиков они ясно увидели рост цен на новостройки при снижении рентабельности бизнеса. Уже в апреле Минстрой России пошел на уступки требованиям застройщиков и их лоббистов в органах власти и разрешил достроить часть объектов по старой схеме — с привлечением средств дольщиков без открытия счетов эскроу. Для этого застройщик обязан соблюсти два условия: строительная готовность объекта должна быть не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10% от общей площади помещений. Компании также получили право привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу при реализации программы реновации жилищного фонда (в Москве) и завершении строительства проблемных объектов, брошенных предыдущими застройщиками.

Документы по степени готовности домов строительные компании должны представить органам власти до 1 июля. Оценка же соответствия строящихся домов критериям неприменения эскроу может проводиться до 1 октября 2019 года, не исключил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев. «Учитывая, что строительный период у нас заканчивается 1 октября, наступает период, когда предоставляется вся необходимая информация с точки зрения отчетности. Как раз это будет тот период, когда застройщики предоставят документы в контролирующие органы. Это логично и объективно», — отметил глава Минстроя России.

 

Соломка на будущее

 

Несмотря на опасения застройщиков, реальную трансформацию на строительном рынке можно ожидать не ранее чем через год после вступления в силу изменений в 214­ФЗ, считают эксперты. Все просто — от 65% до 75% строящегося жилья в сибирских региональных центрах имеет степень готовности более 30%. Например, в Новосибирске — это 305 из 440 домов (5,4 млн кв. метров). Срок строительства таких домов — от года до четырех лет.

Ожидая, что Минстрой России все­таки пойдет на уступки рынку, застройщики постарались, как можно больше начатых объектов построить на деньги дольщиков. «Мы видим на рынке серьезный объем так называемых технических ДДУ, когда застройщики регистрируют договоры на квартиры без фактического проведения сделки. В роли дольщика в этом случае выступают подконтрольные лица. Таким образом, застройщики стелют себе соломку на будущее. Строительство по старой схеме, без использования банковских кредитов, — несомненное конкурентное преимущество», — комментирует директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков.

Эту же тенденцию подтверждает и независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев: «Продавать квартиры аффилированным лицам на стадии котлована, чтобы получить необходимые 10 процентов реализации, застройщики начали еще в прошлом году. Например, «Краснообск.Монтажспецстрой» продал так 200 квартир». По данным Росреестра, с января по май 2019 года в Новосибирской области зарегистрировано 11 754 договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Это на 23% больше, чем годом ранее.

Однако в каждом крупном сибирском городе есть десятки строительных площадок, которые не имеют шансов привлечь деньги по старым правилам, и вряд ли получат проектное финансирование. В Новосибирске в зоне риска находится 71 дом общей площадью 800 тыс. кв. метров. Это примерно 15% рынка строящихся площадей. «Пропорция продаж и темпов строительства в каждом из таких объектов нарушена. Степень готовности может быть 10 процентов, а уровень продаж — 40 процентов. Или дом готов на 30 процентов, а продано 70 процентов площадей. Как такие дома достраивать — совершенно непонятно. Банки им точно деньги не дадут», — убежден Сергей Николаев. В Кемеровской области в группе риска, по данным регионального департамента строительства, находятся 29 из 110 проектов. Однако только один застройщик отнесен к категории недобросовестных: в конце 2018 года в отношении директора ООО «Тибет СВ» возбуждено уголовное дело о растрате 368 млн рублей средств 183 дольщиков.

Традиционно 13­17% домов застройщики возводят за счет собственных средств, не прибегая к помощи банков. В Новосибирске к их числу относятся компании «Русь» и «Зеленый дом». Сергей Николаев прогнозирует, что число таких игроков в ближайшие годы может увеличиться. «Сейчас ликвидируется достаточно много банков, и деньги финансистов могут прийти в строительство, — предполагает аналитик. — Застройщик будет организовывать какие­то совместные предприятия с бывшими банкирами, строить и делить прибыль. Я уже знаю, что такие случаи регистрируются в Екатеринбурге». 

 

Банковская диктатура

 

В сложившихся реалиях на проектное финансирование вправе рассчитывать не более 20% строящихся домов, считают эксперты. В Новосибирской области таких строек 13%, в Кемеровской области — 9%. Как правило, это объекты, которые возводят крупные строительные компании, которые не позволяют себе сдвигать сроки ввода жилья больше, чем на квартал. Переход на проектное финансирование и открытие счетов эскроу их не пугает. «К новым условиям мы готовы. Договорились с банком о финансировании трех новых проектов с открытием счетов эскроу, которые стартуют этим летом. Четыре дома будем достраивать по старым правилам», — рассказывает генеральный директор группы компаний «Энергомонтаж» Иван Сидоренко. «За последние несколько лет мы получили немалый опыт в привлечении проектного финансирования. Есть положительное решение от банка по трем кредитам в этом году, два из которых с открытием счетом эскроу. Сейчас готовим еще одно решение», — вторит коллеге гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

По новой схеме строительства много­квартирных домов банк вправе финансировать только строительно­монтажные работы, которые в структуре себестоимости занимают от 40 до 60%. «Все остальное — покупка земельного участка, необходимых мощностей, разработка проектной документации, реклама, услуги архитекторов и риелторов — финансируется за счет застройщиков», — подчеркивает президент СРО НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев. Доля заемных средств при финансировании строительства может доходить 85% от согласованного с банком бюджета проекта. Обеспечением по кредиту может быть земельный участок, имущественные права на строящиеся площади, залог долей в уставном капитале заемщика, поручительство по проекту генподрядчика или конечного бенефициара.

Как рассказал заместитель председателя Сибирского банка ПАО Сбербанк Сергей Кузнецов, с начала 2019 года банк прокредитовал 17 строительных проектов. Из них семь в Новосибирске, четыре — в Красноярске, два — в Омске. «Строительных проектов с использованием счетов эскроу на сегодня шесть, еще по пяти принято положительное решение о кредитовании. Счетов эскроу в регионах присутствия Сибирского банка открыто 148», — перечислил господин Кузнецов. Как рассказали в банке «Открытие», в настоящее время в Сибири оформлен только один счет эскроу — в Красноярске с ГК «Арбан». Два дома с использованием эскроу­счетов сейчас строятся в Иркутской области. По данным заместителя начальника отдела регистрации недвижимости № 2 управления Росреестра по Иркутской области Ольги Кореневой, к 10 июня в Приангарье было заключено 94 ДДУ с использованием счетов эскроу.

Прежде чем предоставить проектное финансирование, банк изучает опыт застройщика, подрядных организаций, всей команды, реализующей проект. «Формально в наличии у застройщика должна быть согласованная правоустанавливающая и исходно­разрешительная документация по проекту и не должно быть заключенных договоров участия в долевом строительстве до даты заключения договора о предоставлении кредита. В целом, схема уже отработана», — комментирует Сергей Кузнецов. По словам генерального директора ПАО «Банк «Левобережный» Владимира Шапоренко, банки сейчас активно наращивают экономическую экспертизу оценки застройщиков.

Процентные ставки по кредитам ни банки, ни застройщики не раскрывают. «Процентная ставка по кредиту и его срок устанавливаются индивидуально, поскольку зависят от параметров каждого финансируемого проекта — срока реализации, динамики продаж площадей и так далее, — объясняет Сергей Кузнецов. — Чем активнее идут продажи, тем больше средств размещено на счетах эскроу, тем ниже процентная ставка по кредиту. На практике процентная ставка может снизиться на пять процентов и более, все будет зависеть от объема средств на счетах эскроу и величины самого кредита». На текущий момент минимальная ставка по таким кредитам составляет две пятых от ключевой ставки Банка России, отметили в сибирском филиале банка «Открытие».

В банках уверяют, что полностью готовы к работе в новых условиях. Однако эксперты и строители сомневаются, что у банков хватит ликвидности, чтобы полностью заместить деньги дольщиков. «На начало 2019 года, по данным Банка России, для строительства жилых домов в стране было собрано с дольщиков 3,7 трлн рублей. При этом вложения собственных средств застройщиков составили всего 400 млрд рублей, то есть 11% от общей суммы. В Новосибирской области с дольщиков ежегодно собирается около 40­60 млрд рублей. Способны ли банки заместить эти выпадающие из оборота строительных компаний денежные средства — большой вопрос», — размышляет Александр Савельев.

 17-1.jpg

 

Инвесторы вернулись

 

Переход участников рынка на проектное финансирование неизбежно приведет к удорожанию квадратного метра, единодушны эксперты и застройщики. По оценке главы СРО НП «Строители Сибирского региона» Александра Савельева, повышение себестоимости строительства при использовании счетов эскроу составит не менее 3­7%. Притом, что, по словам главы ГК «Энергомонтаж» Ивана Сидоренко, среднеотраслевая рентабельность балансирует на уровне 5­8%. «Раньше застройщик делился прибылью с дольщиками, а теперь будет, грубо говоря, 60 процентов прибыли отдавать банкам», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

На сколько новостройки подорожают до конца года, эксперты разошлись во мнениях. Очевидно, что рост будет измеряться двузначными числами. Но этим рынок уже не удивишь. По данным регулярного мониторинга ГК «ЕЛКА девелопмент», за последние 12 месяцев средняя цена «квадрата» в новостройках Новосибирска выросла на 12,3%, достигнув отметки 65 тыс. рублей. «По доходности строительный рынок сегодня сопоставим с лучшими «голубыми фишками» в стране. Больше денег, наверное, приносят только акции нефтегазовых, горнодобывающих и металлургических компаний. Ведь некоторые новосибирские застройщики росли выше рынка — до 20 процентов», — подчеркивает Максим Марков.

Стремительное изменение цен на рынке он связывает с повышением НДС и массовым переходом застройщиков от эконом­класса в сегмент жилья повышенной комфортности. «Последние годы новосибирские застройщики стабильно сдавали больше 1,5 млн кв. метров жилья, исключением стал прошлый год. Уровень обеспеченности жильем в городе достиг 28 кв. метров на человека, это на треть больше, чем в Москве. Больше уже не нужно столько однешек в панельных домах на окраине. Люди хотят жить в домах повышенной комфортности с отличным благоустройством», — убеж­ден Максим Марков.

Вместе с ростом цен на недвижимость в отрасль вернулись частные инвесторы. «Трудно оценить процент покупателей, которые приобретают жилье с последующей перепродажей или для рентного бизнеса, но он вырос, — отмечает Максим Марков. — На рынке есть даже пакетные сделки, когда инвесторы выкупают по 20­40 квартир одним лотом». Он прогнозирует сохранение интереса инвесторов к отрасли еще как минимум на год. Число инвесторов в проектах ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский оценил в 15%. А Иван Сидоренко из ГК «Электромонтаж» таковыми видит не более 5% своих покупателей.

А вот объемы ипотечного кредитования едва ли покажут заметный рост в ближайшие месяцы. «Спрос на ипотечное кредитование несколько пошел на спад. Основная часть клиентов, имеющих потребность в получении ипотечного кредита или рефинансировании действующих обязательств, воспользовались этой возможностью еще в 2018 году, когда процентная ставка была на историческом минимуме», — говорит управляющий филиалом «Сибирский» банка «Открытие» Ирина Демчук. Согласно статистики управления Росреестра по Новосибирской области, в первом квартале было выдано 9 698 ипотечных кредитов — на 7% меньше, чем годом ранее.  

 

Надежда на крупных

 

В ближайшие два­три года участники рынка прогнозируют массовый уход компаний и банкротство. «Рынок ждет монополизация. Сегодня в Новосибирске работают 170 застройщиков. Однако на 20 из них приходится возведение 60 процентов всех новых домов. Думаю, что через три года останется не более 30­40 застройщиков. А если придут московские компании — то и того меньше», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. «В будущем мы увидим рынок крупных вертикально интегрированных компаний. Не будет места для застройщиков одного проекта или случайных компаний с одним участком или с разрешениями на строительство небольших объемов», — соглашается Александр Савельев из СРО НП «Строители Сибирского региона».

Власти рассчитывают, что оставшиеся на рынке крупные федеральные и региональные застройщики, смогут воплотить в жизнь майские указы президента России — реализовать грандиозный нацпроект «Жилье и городская среда». «В рамках нацпроекта до конца 2024 года мы должны построить 3,7 млн кв. метров. Судя по мощностям, возводить 700­800 тыс. «квадратов» в год возможно, но есть и трудности, с которыми необходимо справиться», — заявил заместитель губернатора Томской области Евгений Паршуто. На реализацию нацпроекта до конца 2024 года федеральный и областной бюджеты направят 8,8 млрд рублей. А Алтайскому краю предстоит увеличить объемы строительства до 954 тыс. кв. метров и за шесть лет ввести в эксплуатацию 5,3 млн кв. метров жилья.

У партнеров

    Реклама