Не доросли до комплексов

Сергей Сурженко
24 декабря 2007, 00:00
  Юг

Будущее ростовского рынка жилья — комплексная застройка. Власти делают ставку на освоение участков площадью от 20–30 га, но большинству региональных строительных компаний такие масштабы не по зубам: они будут вынуждены довольствоваться ролью субподрядчиков федеральных игроков

В январе 2008 года в Ростове должен пройти последний по счёту аукцион по продаже земли под застройку первой очереди нового микрорайона «Левенцовский». По расчётам областной администрации, «Левенцовский» в перспективе станет одним из крупнейших городских районов (население порядка 90 тыс. человек), где будет построено около 2,2 млн кв. метров жилья. Если расчёт чиновников оправдается, первая очередь застройки — порядка 440 тыс. кв. метров жилья — будет завершена к 2010 году. Предполагается, что в январе на торги будет выставлен небольшой участок площадью около 0,6 га, который был снят с аукциона в ноябре текущего года из-за ошибки, обнаруженной в сопроводительной документации. Неожиданностей на январском аукционе, скорее всего, не произойдёт: право аренды участка, как и на предыдущих торгах, будет выкуплено компанией «ККПД-Инвест», входящей в холдинг «Интеко» (принадлежит супруге мэра Москвы Елене Батуриной).

Работа локтями

Планы столичного строительного холдинга в отношении Ростовской области обозначились ещё в марте текущего года, когда между «Интеко», донской администрацией и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было подписано соглашение о развитии в регионе земельной ипотеки. Представители «Интеко» заявляли, что стратегические планы компании включают обязательное участие в комплексной застройке новых районов Ростова. В августе ростовский Фонд имущества провёл первый аукцион, на который единым лотом были выставлены участки под комплексную застройку в «Левенцовском» площадью более 32,7 га. Право аренды участков сроком на 7 лет по номинальной цене (1,4 млрд руб.) досталось единственному участнику торгов — «Интеко». Как заявили в мэрии, муниципальный Фонд имущества получил заявку на участие в аукционе по комплексному участку только от столичного холдинга. В местных компаниях крайне неохотно комментируют итоги этих торгов, отмечая лишь, что для выкупа права строительства на участках более 15–20 га региональным строителям попросту недостаёт финансовых ресурсов.

«Процесс массового перехода местных компаний в подрядчики “федералов” уже начался. При этом региональные строители, как правило, становятся субподрядчиками низшего звена»

Шанс поучаствовать в застройке первой очереди «Левенцовского» местные строительные компании получили в ноябре.
В ходе второго аукциона были выставлены шесть участков площадью 0,5–0,8 га. Заявки, кроме столичного холдинга, подали «Южная строительная компания», УК СВА и «Строительная компания ГПЗ-10». Однако и в этот раз участки достались «Интеко», который в ходе торгов поднял уровень арендной платы со стартовых 2 тыс. руб. до 7,2 тыс. руб. в год за 1 кв. м. Пожелавший остаться неназванным руководитель одной из федеральных строительных компаний, которая уже ведёт несколько проектов в регионе, признался в беседе с «Экспертом ЮГ», что «хотя аукцион и проводился без видимых нарушений, не вызывало сомнений, что участие в нём местных компаний было бесперспективным». Причина очевидна. «На небольшие участки изначально была выставлена цена на уровне рыночной. Можно было предсказать, что в ходе торгов она повысится. А значит, чтобы сохранить достаточную рентабельность, на этих площадках нужно было строить лишь элитное жильё. Это не вписывалось в концепцию первой очереди «Левенцовского», предполагающую строительство жилья эконом-класса. Поэтому мы отказались от участия в аукционе», — посетовал глава представительства. Он также предположил, что «Интеко» пошёл на снижение рентабельности, покупая небольшие участки по высокой цене, только ради того, чтобы
в проекте не было новых участников, «с которыми нужно проводить согласования, а значит, терять время».

Комплексы как стратегия и как проблема

Говоря о ближайшем будущем Ростова и пригородов, донские чиновники не раз подчёркивали, что при освоении новых участков под строительство акцент будет делаться на комплексной застройке. Приоритетными, согласно их заявлениям, будут проекты возведения микрорайонов с полным набором инженерной и социальной инфраструктуры — котельными, школами и торговыми центрами. Документально эта политика не закреплена, однако проходившие в текущем году земельные аукционы показали, что поворот в строительной политике региональных властей уже произошёл. По словам замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, следующую волну торгов по участкам для комплексной застройки можно ожидать в 2011 году, после того, как будут завершены работы по созданию второго ростовского водозабора.

«Сегодня местным строителям можно перейти в сферу строительства дорогой недвижимости. Дальнейший путь: уходить в специализацию и осваивать те области, которые не интересны крупным застройщикам»

Для большинства региональных строительных компаний, не имеющих достаточно ресурсов для освоения целых микрорайонов, укрепившаяся тенденция означает, что они будут вынуждены отказаться от девелоперской деятельности и довольствоваться ролью субподрядчиков, работающих с минимальной доходностью. «Процесс массового перехода местных компаний в подрядчики “федералов” уже начался. При этом региональные строители, как правило, стоят в самом низу пирамиды — становятся субподрядчиками низшего звена. Во многом это объясняется политикой самих региональных компаний. Ранее, когда только начинался процесс долевого участия в строительстве, компании могли получать сверхприбыли без каких-либо вложений в собственное развитие. О наращивании, к примеру, оборотных средств заботились лишь единичные структуры. Когда строительные заказы укрупнились, многие организации оказались не у дел», — отмечает глава НПО «Лаборатория экономического инжиниринга» Роман Бабенко.

Варианты

Вписаться в тенденцию действительно удалось считанным региональным компаниям. В октябре ростовский строительный концерн «Единство» был признан победителем тендера на комплексную застройку микрорайона «Солнечный-2» в пригороде Ростова — Батайске. Как и в случае с комплексным участком «Левенцовского», в тендере принимала участие лишь одна компания. По информации комитета по управлению земельными отношениями мэрии Батайска, остальные потенциальные участники не успели подготовить заявки в заданный срок. Право аренды на 7 лет площадки в 14,5 га было выкуплено «Единством» за 222,8 млн руб. Генеральный директор концерна Валентина Полевиченко рассказала «Эксперту ЮГ», что на этой территории планируется возвести около 110 тыс. кв. м жилья. Застройка будет состоять из четырёх 16-этажных и шести многосекционных 10-этажных домов, на участке также расположатся школа и два детских сада. «В 2008 году концерн выполнит проект планировки и межевания участка. В течение следующих трёх лет подготовит всю инженерную инфраструктуру и передаст её в распоряжение администрации города», — сообщила г-жа Полевиченко. Объём инвестиций в батайский микрорайон оценивается в 3 млрд руб. Осваивать участок, по словам руководства концерна, «Единство» будет самостоятельно.

К моменту, когда комплексная застройка превратилась из планов областных чиновников в реальность, «Единство» успело нарастить собственные мощности по производству строительных материалов. Примечательно, что собственное производство стройматериалов в регионе рассчитывает создать и компания «ПИК-Регион», также участвующая в ростовских комплексных проектах. В середине декабря стало известно о том, что «ПИК-Регион» ведёт переговоры о приобретении новочеркасского Комбината строительных материалов № 4. Не исключено, что на территории неработающего сейчас предприятия «ПИК-Регион» наладит производство железобетонных изделий для многоэтажного строительства.

Впрочем, федеральным девелоперам местные компании могут оказаться нужны не только как подрядчики, а и в качестве проводников в регион. В прошлом году «ПИК-Регион» и местная компания «Ростовгорстрой» объявили о создании совместного предприятия — «Ростовкапстрой» — в котором федеральному девелоперу принадлежит 51-процентная доля. Такой союз, как отмечают участники рынка, даёт федеральной компании возможность использовать налаженные связи с местными властями, которые накопились за годы работы компании региональной. В обмен местная компания получает долю в освоении новых районов.

Не исключено также, что ряд региональных строительных компаний до конца будет использовать возможности точечной застройки в центральной части города и прилегающих районах. «Сегодня местным строителям можно перейти в том числе в сферу строительства дорогой недвижимости. Однако через
2–3 года в эту сферу также придут федеральные сетевики. Дальнейший путь: уходить в специализацию и осваивать те области, которые не интересны крупным застройщикам», — считает Александр Чернявский, специалист по Ростовской области компании «Пересвет-Регион». Насколько перспективно это направление, станет известно в начале следующего года, после того, как городские власти утвердят разрабатываемую сейчас детальную планировку центральной части Ростова.