Двусмысленная сделка

Русский бизнес
Москва, 17.03.2008
«Эксперт Юг» №5 (11)
Ростовская ADM Group первой из региональных девелоперов смогла привлечь крупного соинвестора для реализации проекта торгово-развлекательного комплекса ещё на стадии строительства. Ради этого ростовчане поступились именем своего ТРК, но получили средства для дальнейшего развития сети

В конце января ростовская девелоперская компания ADM Group объявила, что её первый объект в рамках сетевого проекта ТРК «Калинка-Малинка» в Ростове-на-Дону теперь частично принадлежит московской компании «Патеро девелопмент», которая создана зампредом правления банка «Славянский кредит» Паатой Гамгонеишвили и девелоперами Теймуразом Хихинашвили и Роландом Исаевым. Доля, которую получила «Патеро девелопмент», и сумма сделки сторонами не разглашаются. ТРК по решению сторон будет переименован в «Золотой Вавилон» — этот бренд принадлежит новым совладельцам. По мнению аналитиков, есть все основания полагать, что за москвичами стоит крупный западный инвестиционный фонд, а конечной целью партнёров является полная продажа уже готового объекта иностранцам. Его цена после открытия может достигнуть по разным оценкам 150–200 млн долларов. Изначально объявленная сумма инвестиций составляет 80 млн долларов.

Интерес фондов к ТРК

По итогам 2007 года Россия стала лидером среди стран Восточной Европы по объёму привлечённых прямых иностранных инвестиций в сектор недвижимости. Крупнейшие западные фонды и банки, в числе которых Morgan Stanley, Merrill Lynch, Goldman Sachs, Immoeast, Quinn Group, JER Partners, Rutley Russia и др., намерены инвестировать миллиарды долларов в объекты коммерческой и жилой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге. В прошлом году владельцы того же «Патеро девелопмент» продали два действующих ТРЦ «Золотой Вавилон» (59 тысяч кв. м) австрийскому инвестиционно-имущественному фонду Immoeast. С ним же они строят ТРК (240 тысяч кв. м) на месте рынка «Ростокино» в Москве. Ещё один активнейший игрок на российском рынке — австрийский инвестиционный фонд Meinl European Land (MEL), который, кстати, соперничал с Immoeast в покупке «Золотых Вавилонов» и проиграл. MEL одним из первых западных инвесторов стал вкладывать средства в развитие современной торговой недвижимости в российских регионах, купив с конца 2004 года ТРК «Парк Хаус» в Волгограде, Казани,  Екатеринбурге и Тольятти у самарской группы «Время».

Генеральный директор ADM Group Герман Крашенинников вовремя уловил эту тенденцию и изначально разрабатывал свой проект с учётом требований, предъявляемых западными инвестфондами. Поэтому на разных этапах воплощения привлекались консультанты с мировыми именами. Так, архитектурную концепцию разработала международная компания RTKL, которая имеет большой опыт создания проектов ТРК по всему миру. К проведению маркетинговых исследований и разработке торговой концепции был привлечён транснациональный гигант Colliers International. Бренд, под которым проект вышел на рынок, и фирменный стиль разработаны ведущей дизайнерской фирмой Лондона Fortune Street. Появившийся в результате проект закономерно получил признание специалистов в области торговой недвижимости. На инвесторов была рассчитана и вся кампания по продвижению проекта. Генеральный директор ADM Group неоднократно прямо говорил, что компания хотела бы зарабатывать в основном на собственно девелоперской деятельности — на управлении проектами, а не на вложениях в них.

Поторопился или опередил?

Проект «Калинки-Малинки», по словам Германа Крашенинникова, изначально задумывался как сетевой с расположением в крупных городах не только России, но и в странах СНГ. Аналитики отмечают, что проекты такого масштаба и уровня единичны даже для игроков федерального уровня, а из регионалов смогли назвать только сеть моллов «Парк Хаус», основанной самарской ГК «Время», и екатеринбургскую сеть «КИТ Кэпитал».

Одновременно с началом строительства в Ростове Герман Крашенинников объявил о готовности построить вторую «Калинку-Малинку» площадью 150 тысяч кв. м и стоимостью 150 млн долларов в Краснодаре — сейчас компания разрабатывает проект. Кроме того, ADM Group подбирает новую площадку для крупноформатного ТРК «Калинка-Малинка» в Ростовской области, ведёт поиск подходящих участков в Волгограде, Самаре и Нижнем Новгороде. Новые проекты ADM Group пока планирует реализовать исключительно своими силами, без участия парт­нёров. Впрочем, компания не скрывала, что идеальная схема реализации проектов как раз и предполагает возникновение партнёрских отношений с инвесторами.

После заявлений о столь грандиозных планах факт продажи ростовской «Калинки-Малинки» ещё на стадии строительства вызвал неоднозначную реакцию у местных игроков. Одни открыто говорят о том, что ADM Group не смогла «вытянуть» проект самостоятельно. Другие уверены, что компания поторопилась — готовый объект можно было бы продать дороже.

Однако аналитики рынка торговой недвижимости отмечают, что путь, избранный ADM Group, вполне характерен для развитых рынков, где покупки инвестфондами готовых объектов — это скорее исключение. «В принципе, инвестора или покупателя может заинтересовать готовый действующий объект, — говорит Виктория Сергеева, маркетолог-аналитик южного филиала компании Тerra Direction (управление инвестициями в недвижимость). — Но только в тех случаях, если он, например, расположен в ключевом месте, показывает положительную динамику прибыли и если доказана его жизнеспособность на ближайшие несколько лет. В свою очередь девелоперам необходимо освобождать средства для дальнейшей деятельности, а не эксплуатировать объект самостоятельно, как это до сих пор часто происходит в России. Тем более что доходность торговой недвижимости сегодня составляет 12–14% годовых, а прибыль девелопера от продажи объекта — 20–25%».

Местные игроки склонны усматривать «слабость» ADM Group в том, что ради продажи своего объекта компания отказалась от того, чем в период презентаций больше всего гордилась — от бренда «Калинка-Малинка» и согласилась переименовать его в «Золотой Вавилон». Бренд преподносился как серьёзный успех и конкурентное преимущество сети — как узнаваемое «русское лицо».

Сам Герман Крашенинников объясняет принятое решение тем, что корректировки, предложенные компанией «Патеро девелопмент», не совсем соответствуют разработанной концепции бренда «Калинка-Малинка», особенно в части цветовых решений фасадов и интерьеров. «Мы не возражали против предложенных изменений, ввиду того, что “Патеро девелопмент” успешно реализовали ряд крупных проектов в Москве под брендом “Золотой Вавилон”, — отмечает Герман Крашенинников. — Поэтому было целесообразно название ТРК изменить».

ADM Group пока не имеет ни одного действующего объекта с именем «Калинка-Малинка». А такой проект самой компании явно нужен — на основании его оценки можно было бы судить об эффективности проекта в целом. А торговый центр моды (ТЦМ) «А`стор Плаза», проект крайне нестандартный и сложный в управлении, вызывает много споров у специалистов.

Стоит ли в такой ситуации «держаться за имя», вопрос, не имеющий одного ответа, считает Дмитрий Баранов, начальник отдела исследования рынка УК «Молл Менеджмент»: «Безусловно, рыночная привлекательность проекта увеличивается, когда у него есть узнаваемое имя. Важность бренда очень высока, если вы хотите продать всю сеть. Бренд увеличивает капитализацию всего актива — пусть ненамного — от 0,5 до 2% от стоимости. Если вам хочется сохранять некоторую гибкость, чтобы продавать объекты по отдельности, — имя не только непринципиально, но может даже стать обузой, потому что придётся каждый раз решать вопрос с патентом. Так что многое зависит от того, насколько быстро и в каком количестве нужны деньги продавцу для реализации дальнейших проектов. В конце концов, вопрос стоимости бренда тянет на 100–500 тысяч долларов. Вопрос о ТРК такого масштаба — на 100–200 млн долларов».

Аналитики из федеральных компаний не исключают, что дальнейшее развитие сети ADM Group будет проводить всё-таки под собственным брендом. Местные же скептики сомневаются, что, уступив однажды, компании удастся удержать позиции впоследствии. Г-жа Сергеева из Тerra Direction считает, что в любом случае бренд, в который ростовчане вложились, уже сыграл свою роль, так как позволил инвесторам выделить этот проект из рассматриваемых и оценить профессионализм компании, сумевшей связать в единую концепцию коммерческие, стилистические и психологические аспекты такого сложного бизнеса, как ТРК.

Новости партнеров

«Эксперт Юг»
№5 (11) 17 марта 2008
Выборы
Содержание:
Реклама