Инвестор покинул коттеджи

Спецвыпуск
Москва, 28.04.2008
«Эксперт Юг» №8 (14)
Уход столичного девелопера из проекта «Беловодье» — симптом болезни региональных проектов строительства коттеджных посёлков. Местные компании, инициирующие застройку, не имеют опыта привлечения инвестиций в такие проекты

Проект строительства концептуального коттеджного посёлка «Беловодье» в Ростовской области получил федерального инвестора на три месяца. Недавно стало известно, что купившая в начале года 50-процентную долю в проекте столичная компания «Акцент Девелопмент» приняла решение перепродать этот актив прежним владельцам. Причиной такого решения стал конфликт с региональным инициатором проекта — компанией «Холдинг-Каскад». Партнёры не смогли договориться о том, кто и сколько должен вкладывать в строительство посёлка. Эта ситуация симптоматична: региональные компании, ввязываясь в требующие крупных инвестиций проекты строительства коттеджных посёлков, не имеют ни достаточных собственных средств, ни опыта взаимодействия с федеральными девелоперами.

Ролевые игры

Общий строительный бум подогревает интерес к коттеджному строительству. Однако на привыкание к новому формату жилья, даже в случае успешного завершения нескольких проектов, жителям Юга потребуется 8–10 лет

Проект коттеджного посёлка «Беловодье» был анонсирован ростовской управляющей компанией «Холдинг-Каскад» летом 2006 года. Тогда местным журналистам показали расположенный в 15 км от Ростова участок в пойме Дона, где уже велись работы по намыванию грунта. Согласно первоначальным планам компании, озвученным на презентации, посёлок должен был занять территорию площадью около 160 га, большая часть которой будет намывной из-за угрозы паводков. На участке предполагалось построить около 800 домов — коттеджей и таунхаусов на несколько квартир. Первые дома намечалось сдать во второй половине 2008 года. Тогда же «Холдинг-Каскад» обозначил и предполагаемый объём вложений в проект — около 45 млн долларов собственных средств и ещё 20 млн сторонних инвестиций.

В марте текущего года стало известно, что ростовской компании удалось найти соинвестора. Столичная компания «Акцент Девелопмент», основанная экс-президентом сети универсамов «Копейка» Александром Самоновым, выкупила 50-процентную долю в проекте у совладельца «Беловодья» предпринимателя Владимира Усачёва. Однако практически сразу после объявления о сделке между ростовской компанией и столичным партнёром начался конфликт, вылившийся в препирательства на страницах газет. Ростовская компания обвинила столичного девелопера в попытке захвата проекта, запугивании сотрудников, а также в том, что в «Беловодье» так и не поступили якобы обещанные инвестиции. Представители «Акцент Девелопмент» в свою очередь заявили, что не были допущены к управлению строительством «Беловодья», а предложенные ими формы совместного инвестирования не устроили вторую сторону. Вдобавок выяснилось, что последние три месяца строительные работы на участке практически не велись.

За фабулой конфликта проступает очевидный подтекст: местная компания и федеральный девелопер не смогли договориться о ролях — о том, сколько каждая из сторон должна вкладывать средств и кто получает контроль над проектом. Впрочем, была и ещё одна причина для разногласий: по информации «Эксперта ЮГ», в ходе аудита проекта уже после завершения сделки специалисты «Акцент Девелопмент» пришли к выводу, что создание инфраструктуры коттеджного посёлка потребует больших инвестиций, чем предварительно оговаривалось с ростовчанами.

Вероятнее всего, сторонам удастся решить конфликт мирным путём. В офисе «Холдинга-Каскад» «Эксперту ЮГ» сообщили, что в итоге было принято решение об обратном выкупе доли в проекте у столичного девелопера. Руководитель службы корпоративных коммуникаций «Акцент Девелопмент» Екатерина Романовская подтвердила, что в конце апреля компания начала подготовку к передаче доли «Беловодья» прежнему владельцу. По её словам, процесс оформления сделки может занять несколько месяцев.

Тень от «Солнечного»

Конфликт вокруг «Беловодья» не выглядит случайностью: в регионе уже был прецедент, когда местная компания, инициирующая проект строительства концептуального коттеджного посёлка, не нашла общего языка с федеральным инвестором. Ростовская компания «РНР», возводившая начиная с 2001 года в пригороде Ростова коттеджный посёлок «Солнечный», столк­нулась с нехваткой средств для продолжения проекта. В 2004 году соинвестором проекта стала «Национальная жилищная корпорация» (НЖК), планировавшая вложить в строительство новых очередей «Солнечного» 8 млн долларов. Как заявляли руководители НЖК, к концу 2006 года в строительство было инвестировано около 5 млн долларов, ростовская компания освоила менее половины. После судебных разбирательств, по итогам которых «РНР» были выставлены требования возврата более чем 120 млн рублей, проект «Солнечный» перешёл в собственность НЖК.

Разбирательства инвесторов бросили тень не только на конкретные проекты в регионе, но и на само понятие концептуального коттеджного посёлка. И в «Беловодье», и в «Солнечном» на время конфликтов между собственниками работы приостанавливались, продажи находящихся на разных стадиях строительства домов падали или вовсе прекращались. Возможно, это дало повод местным риэлторам сменить прежний радужный оптимизм в отношении коттеджного строительства на осторожный скепсис. Так, по мнению аналитика ростовского АН «Титул» Алексея Чумакова, на привыкание к новому формату жилья, даже в случае успешного завершения нескольких проектов, жителям Юга потребуется 8–10 лет. «Для Юга характерна большая доля частного сектора в пределах городов, и вследствие этого сейчас наблюдается недостаточный интерес горожан к загородной недвижимости. Пока проекты коттеджных посёлков в регионе не имеют под собой достаточной почвы», — отметил г-н Чумаков. Ещё в одном крупном региональном агентстве недвижимости на вопрос о перспективах появления новых коттеджных посёлков ответили крайне эмоционально: «Что представляют собой такие посёлки? Ни души кругом, степь да степь, нет ни детского сада, ни магазинов. Вообще никакой инфраструктуры! Люди опасаются покупать там жильё: слишком далеко и перспективы очень отдалённые — до десяти лет».

Симптомы болезни

Конфликты вокруг «Беловодья» и «Солнечного» — симптомы одной болезни, которой, похоже, страдают многие проекты концептуальных коттеджных посёлков на юге России. Общий строительный бум подогревает интерес к коттеджному строительству, на рынок выходят региональные компании, нередко не имеющие опыта ведения комплексной застройки. Начальный этап — приобретение участка и закладка первых коттеджей — не вызывает у региональных компаний трудностей. На дороговизну создания инженерной и социальной инфраструктур при этом закрывают глаза. Как, впрочем, и на риск нехватки собственных средств для поддержания проекта на плаву. Рано или поздно возникает необходимость привлечения соинвестора. Однако схем сотрудничества с федеральными девелоперами региональные компании пока не выработали. «Концептуальные коттеджные посёлки — это проекты комплексной застройки, которые под силу только обладающим достаточными финансовыми ресурсами региональным и федеральным компаниям, — предположил в беседе с “Экспертом ЮГ” замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. — Каждый должен заниматься своим делом. Как мне кажется, дело небольших региональных компаний — выступать в роли земельных девелоперов. Они лучше знают территорию, успешнее, чем федеральные компании, смогут провести выкуп земли. А подготовленный участок должен быть продан более мощным застройщикам. На этом можно неплохо заработать, такие примеры у нас в регионе уже есть».

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №8 (14) 28 апреля 2008
    Рынок зерна
    Содержание:
    Сельские котировки

    Биржевые торги зерном, запущенные в апреле, день ото дня набирают силу. Организаторам удалось втянуть в них достаточное количество игроков, чтобы разогнать этот паровоз, везущий, по большому счёту, инвестиции в село

    Реклама