Жильё поднимает голову

Спецвыпуск
Москва, 28.04.2008
«Эксперт Юг» №8 (14)

Доходы горожан на Юге растут, ипотека становится всё более распространённой. Это стимулирует развитие сегмента жилой недвижимости, но в крупнейших городах ЮФО предложение существенно отстаёт от спроса. Строительные материалы продолжают дорожать, а олимпийское строительство может привести к их заметному дефициту и в крупных «неолимпийских» южных городах. Всё это даёт экспертам основание полагать, что в ближайшее время нас ожидает рост цен на недвижимость не менее чем на 20–30% ежегодно.

Стабилизация после бума

С 2001 года во всех крупных городах России наблюдался непрерывный рост цен на жильё, указывает в своих исследованиях Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов, изучающий рынок недвижимости России с начала 1992 года. Последний бурный рост цен на развитых рынках пришёлся на 2006 год. Вместе с тем основные рынки ЮФО сильно зависят от специфических региональных особенностей. К таким особенностям эксперты относят политические, социально-экономические, географические факторы, различия в позиции городских администраций по отношению к строительству и продаже нового жилья, степень привлекательности региона для иностранных и российских инвесторов и застройщиков. Всё это не могло не привести к заметным различиям в развитии рынков недвижимости. Так, например, скачок цен, который наблюдался в Москве в 2006 году, в крупнейших южных городах был существенно сглажен, хотя цены в среднем росли в два раза быстрее обычного. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодаре — более чем на 60%. В Ростове-на-Дону — на 55–58%. В Волгограде — на 49%. В 2007 году цены продолжали расти, хотя и не столь бурными темпами (см. график).

Рост цен заметно замедлился только в Ростове-на-Дону в середине 2007 года, а в ноябре даже произошло снижение на 7%. Исполнительный директор АН «Дон-МТ» Ольга Тикиджи-Хамбурьян объясняет это тем, что на фоне резко выросших за 2006 год цен спрос оказался неплатёжеспособным. Риэлторы Ростова считают, что на рынок повлияли сообщения о снижении цен в Москве. Однако уже с декабря цены пошли вверх и по темпам роста сравнялись с другими южными столицами.

Аналитики называют объективные причины ажиотажного спроса на Юге в 2006 году: предложение на рынке уменьшилось, поскольку строительные компании из-за введения Федерального закона № 214 сократили объёмы строительства, повысился инвестиционный спрос на жильё на фоне падения доллара. Кроме того, они считают, что существенную роль сыграли и психологические факторы — народ был напуган сообщениями о темпах роста цен в столицах. «Рост цен на недвижимость также был обусловлен и объективным удорожанием производства — бетона, металла, стройматериалов», — добавляет Андрей Лукьянов, генеральный директор компании ООО «Ру.Девелопмент» (аффилирована с Русско-Азиатской Инвестиционной Компанией, бенефициаром которой является Олег Дерипаска).

Похожие явления наблюдались во всех крупнейших городах Юга. Но в каждом есть и свои специфические причины, объясняющие опережение спроса на жильё. Краснодар, например, отличается сравнительно высоким уровнем миграции: сюда едут люди, заработавшие деньги на Севере, перебираются активные жители депрессивных регионов, особенно из близких северокавказских республик. В Волгограде практически нет крупных квартальных жилищных проектов из-за отсутствия соответствующих инфраструктурно обеспеченных участков. В Ростове-на-Дону, по мнению аналитиков, существенно выше инвестиционный спрос на недвижимость.

Однако все эксперты единодушны в одном: в крупнейших городах Юга существует объективный дефицит жилья. По обеспеченности жильём на душу населения все они отстают от среднероссийских показателей. Краснодарский край по этому показателю занимает в России 71-е место (19,8 кв. м на человека), Ростовская область — 62-е (20,2 кв. м), Волгоградская — 54-е (20,5 кв. м). В этой ситуации эксперты придерживаются мнения, которое можно выразить одной фразой: пока на Юге не начнут строить московскими темпами, ни о каком снижении цен и думать нечего.

Курс на повышение

В целом и в 2007-м, и в начале 2008 года рынки жилья Волгограда, Ростова-на-Дону и Краснодара демонстрировали положительную ценовую динамику с заметным усилением в начале этого года. Если в 2007 году рынок рос в среднем на 2–4% ежемесячно, то первые же месяцы 2008 года ознаменовались темпами в 4,5–5%.

По мнению заместителя генерального директора девелоперской компании «Пересвет-Регион» Василия Фетисова, рынок жилья в регионах отстаёт от московского в среднем на 3–5 лет. Если же учесть, что рынок всегда развивается циклично, то как раз сейчас в крупных городах есть все условия для постоянного роста цены квадратного метра, как это происходило в Москве в 2002–2006 годах. Правда, в Москве относительное понижение цен было обусловлено удешевлением квадратных метров в самых дорогих сегментах, чего не скажешь о южных городах. В Ростове-на-Дону жильё элитного класса только начинает появляться, а в Волгограде и Краснодаре, по данным Swiss Realty Group, городские дома категории «люкс» и вовсе не представлены.

«В случае Волгограда как о сформировавшемся сегменте можно говорить только об эконом-классе, — сообщает Андрей Соколов, заместитель начальника отдела маркетинга ОАО “ВЗ ЖБИ № 1” (Волгоград). — Полноценного жилья элитного и бизнес-класса пока нет, а ценовая ситуация на единичных объектах, относимых нами к этим классам, определяется стратегиями девелоперов. А поскольку они действуют, главным образом, в условиях разряженной конкуренции, ценовая ситуация в этих сегментах слабо коррелирует с общерыночной».

Эксперты предрекают более быстрый рост цен на новостройки. Как показывает мониторинг в Краснодаре, достаточно много квартир — до 20% — приобретается на начальных этапах строительства, а приблизительно в 80% новостроек все квартиры раскупаются до сдачи объекта. А вот в ростовском сегменте вторичного жилья, как считает Ольга Тикиджи-Хамбурьян, из-за смещения спроса в сторону качественного и современного жилья возможна даже остановка цен, особенно на панельные дома и «хрущёвки». «В Краснодаре эта тенденция тоже чётко прослеживается, — рассказывает Андрей Лукьянов. — Процент покупателей, желающих приобрести недвижимость улучшенного класса, растёт с каждым годом. Если ещё пять лет назад из 100 потенциальных покупателей, обратившихся в компании, только пять процентов интересовались недвижимостью улучшенного класса, то три года назад их число выросло до 10–15 процентов, а за 2004–2007 годы этот рост составил уже порядка 15–20 процентов. Такой рост спроса обусловлен несколькими причинами: повышением инвестиционной привлекательности города и уровня доходов населения, притоком высококвалифицированных кадров с достаточно высоким уровнем дохода, развитием ипотеки». В Волгограде же, по словам Андрея Соколова, такое смещение спроса в среднесрочной перспективе не окажет влияния на ценовую ситуацию на рынке недвижимости из-за сложившегося на нём общего дефицита.

Снижения инвестиционного спроса также ждать не приходится. «Рост среднего уровня цен на квартиры в регионе — 25–30 процентов в год, — утверждает директор краснодарской компании “МАКОН Консалтинг” Данила Пономаренко. — Это выше уровня инфляции, колебаний курса доллара, процентов по банковским вкладам или роста доходов населения. Вложение средств в недвижимость — покупка жилья про запас — представляется людям одним из самых надёжных способов уберечь сбережения от инфляции». По данным АН «Титул» (Ростов-на-Дону), доходность в этом секторе рынка недвижимости в 2006 году составляла 48–50% годовых, в 2007 году произошло некоторое её снижение, но даже самые пессимистичные прогнозы в ближайшие годы обещают инвесторам прибыль около 20% годовых.

Варяги не помогут

В последние годы повышенный интерес к южному рынку проявляют инорегиональные частные инвесторы и крупные строительные концерны. В Ростове, Краснодаре, Волгограде активно строят жильё «Ренова-СтройГруп», «Пересвет-Регион», РАИНКО, «Пик-Регион», «СТ Групп Регион», концерн «Покровский», компания «ККПД-Инвест» (подразделение компании «Интеко») и другие. Как полагают некоторые эксперты, с появлением новых крупных игроков на рынке региональной недвижимости объёмы предложения постепенно догонят спрос и, соответственно, ценовой рост замедлится или остановится.

«Совсем исключать такой вариант развития событий не стоит, — говорит Андрей Соколов, — однако действительно серьёзных оснований для этого сценария мы не видим. Во-первых, это невыгодно самим крупным строительным компаниям, которые, думаем, осознают риск своими действиями обвалить рынок. Во-вторых, для того, чтобы серьёзно изменить динамику рынка, необходим старт действительно крупных проектов, которые в свою очередь потребуют значительных инвестиций в инженерную инфраструктуру. В-третьих, существуют реальные ограничения в сфере производства стройматериалов, обусловленные в свою очередь слабостью ресурсной базы и низким технологическим уровнем производителей».

«Приход в региональное жилищное строительство крупных столичных компаний создаст жёсткие конкурентные условия для последующего качественного строительства и, возможно, приведёт к стабилизации цен, — считает Андрей Лукьянов. — Но пока об этом говорить рано». Эксперт также говорит о влиянии на рынки жилья фактора олимпийских строек: «Отмечается прямая зависимость роста цен на недвижимость во всём Южном округе от Олимпиады. Сказывается общее улучшение инфраструктуры, связанной с олимпийскими проектами. А поскольку в Краснодаре разместится большинство головных офисов компаний, как следствие, возрастёт спрос на объекты недвижимости, что, безусловно, отразится на стоимости». «Строительство олимпийских объектов потребует значительных материальных и трудовых ресурсов, — объясняет Андрей Соколов. — И если предложения поставки материалов и найма рабочих строительных специальностей в Сочи окажутся конкурентоспособными, город оттянет на себя часть ресурсов всего ЮФО, что, соответственно, скажется на объёмах строительства в других городах округа».

В целом аналитики склонны считать, что после 2007 года, когда рынок переживал сравнительную стабилизацию, в 2008-м начнётся новая стадия повышения цен. Назвать точно темпы их роста на Юге эксперты затрудняются, но практически все согласны с мнением Геннадия Стерника, который прогнозирует в 2008 году прирост цен в российских регионах в среднем на 60–100%. В долгосрочном прогнозе (на 15–20 лет) эксперт обещает устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) на 20–25% ежегодно. При этом, по расчётам аналитиков Юга, на ближайшие пять лет рынок обеспечен платёжеспособным спросом.

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №8 (14) 28 апреля 2008
    Рынок зерна
    Содержание:
    Сельские котировки

    Биржевые торги зерном, запущенные в апреле, день ото дня набирают силу. Организаторам удалось втянуть в них достаточное количество игроков, чтобы разогнать этот паровоз, везущий, по большому счёту, инвестиции в село

    Реклама