Доходы населения на Юге уже не первый год растут. Последствия очевидны: повышается уровень жизни, меняется структура потребления — сокращается доля расходов на текущее потребление, доля покупок дорогостоящих товаров длительного пользования и недвижимости, напротив, растёт. Всё это увеличивает платёжеспособный спрос на жильё, изменяя границы его доступности. Есть существенные предпосылки для усиления этой тенденции. Однако в условиях ограниченного предложения это грозит ценовыми пузырями на рынках недвижимости.

Сколько лет сберегать

Если в столицах рынок жилищного кредитования растёт, то на Юге он пока находится в стадии становления. Местный рынок ещё не испытал влияния ипотеки

Традиционным инструментом оценки доступности жилья в мировой практике выступает отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу домохозяйства. Этот индекс показывает время, за которое домохозяйство может накопить средства для приобретения жилья, откладывая все свои доходы, и не учитывает возможность приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов. Таким образом, индекс доступности жилья отражает фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жильё и средними же доходами. В связи с тем, что ипотека на Юге ещё не получила широкого распространения, мы будем включать её влияние в модель анализа только тогда, когда этот рынок банковской розницы достигнет определённых размеров.

В результате проведённых расчётов получено следующее распределение субъектов южного региона по значениям индекса доступности жилья (см. график 1). Больше всего на Юге для покупки жилья в новостройке придётся сберегать кубанцам — более пяти с половиной лет. А по итогам 2007 года, после принятия судьбоносного решения о месте проведения Олимпиады-2014, этот период существенно увеличился и по вторичному рынку. Самым доступным жильё в новом фонде оказалось в Дагестане, а на вторичном рынке — в Северной Осетии-Алании. Здесь для покупки жилья отказываться от всех остальных благ местному домохозяйству потребуется в течение рекордно короткого срока — два года и девять месяцев.

Не забудем о том, что индекс носит усреднённый характер. Если рассматривать доступность жилья в региональных столицах, то индекс увеличивается, и, по нашим прогнозам, имеет предпосылки роста в краткосрочной и среднесрочной перспективах.

В целом по ЮФО индекс доступности жилья на первичном рынке в 2006 году составил немногим более четырёх с половиной лет, а по итогам 2007 года, по нашим оценкам, этот показатель вырос на год. Доступность жилья в первичном и во вторичном фонде меняется в зависимости от территории. В Ростовской области и Дагестане, например, квадратный метр на вторичном рынке стоит дороже, чем в новостройке. На Кубани, в Калмыкии и Адыгее — наоборот.

На фактическую доступность жилья из нового фонда влияет средний размер общей площади построенных квартир (индекс это не учитывает). По вторичному и первичному фонду этот показатель составляет 54 кв. м, а для нового фонда — более 80 кв. м, что существенно отражается на итоговой стоимости квартиры. Если тридцать лет назад в России средний размер построенной квартиры не превышал 50 кв. м, то в 1990 году он увеличился до 60 кв. м, а в новом тысячелетии не опускался ниже уровня 81 кв. м (см. график 2). Увеличение средней площади новых квартир характерно для всех регионов России. И Юг здесь не исключение. Так, средняя площадь квартир, построенных компанией «Квартстрой ВГ» в жилом комплексе «Адмирал-Таун» (Волгоград), составляет 78,6 кв. м. У концерна «Единство» в жилом комплексе «Андреевский вал» (Ростов-на-Дону) этот показатель превысил 115 кв. м, в жилых комплексах «Семигор» и «Смычка» — свыше 95 и 82 кв. м соответственно. Рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования не дают оснований ожидать, что средняя площадь квартир в будущем сколько-нибудь существенно сократится.

Плюс фактор ипотеки

В современной экономике потенциал роста рынка недвижимости существенно зависит от развития банковского сектора, а именно от доступности кредитов, выдаваемых населению на покупку жилой недвижимости. Поэтому доступность ипотеки становится фактором, ещё больше увеличивающим неудовлетворённый спрос на жилую недвижимость и способствующим росту платёжеспособного спроса на рынке. В итоге развитие этого вида банковской розницы лишь подстёгивает рост цен на жильё.

Опыт стран Восточной Европы свидетельствует о том, что рост ипотеки следует за волной роста потребительского кредитования. В ближайшие несколько лет страны Восточной Европы продолжат расширение своих ипотечных рынков. Ориентиром для них выступают страны Еврозоны, в которых доля ипотечных кредитов доходит в среднем до 37% ВВП. Для России, с её низкой долей ипотечного кредитования в ВВП, перспективы роста очевидны. По итогам 2007 года объём выданных населению ипотечных кредитов составил менее 2% ВВП, в ЮФО же, по некоторым оценкам, его доля в ВРП ещё ниже.

Средняя зарплата в России ниже зарплаты в странах Восточной Европы приблизительно в 2–3 раза, а на Юге этот разрыв ещё больше (3–5 раз). В то же время объём рынка ипотечного кредитования в России как минимум в 20 раз меньше рынков этих стран. Если в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, рынок жилищного кредитования активно растёт, то на Юге даже в крупных городах он ещё находится в стадии становления, и в краткосрочной и среднесрочной перспективе не будет насыщен. Таким образом, местный рынок ещё не испытал на себе в полной мере влияния ипотеки — у Юга всё ещё впереди.

Следует отметить, что активная государственная поддержка рынка ипотеки сможет существенно ускорить темпы его роста. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» будет способствовать дальнейшему развитию ипотечного кредитования и, соответственно, росту цен на рынке жилой недвижимости. Недавний мировой кризис, вызванный проблемами на рынке ипотечных закладных, не оказал существенного влияния на южнороссийский рынок недвижимости. Спрос на жилую недвижимость и на ипотечные кредиты в южном регионе не уменьшился. Стабильное социально-экономическое развитие ЮФО будет способствовать росту прозрачности экономики, сокращению доли теневого сектора, увеличению размера официальных зарплат, что обусловит рост величины ипотечного кредита, выдаваемого в расчёте на одного заёмщика. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению объёмов выданных ипотечных кредитов и, опять-таки, к дальнейшему росту спроса на жильё. В условиях ограниченного предложения цены на жилую недвижимость будут только расти.

С тем, что рост цен на жилую недвижимость неизбежен, соглашается Денис Рулёв, генеральный директор группы инвестиционно-строительных компаний «Европа-Инвест», иллюстрирующий эту мысль примером кубанской столицы: «Сложно точно прогнозировать, но ясно одно: цена на жилую недвижимость в Краснодаре в текущем году и в ближайшие три–пять лет будет только расти. Это объясняется повышением рыночной стоимости земли. Не забудем и о повышении стоимости строительства. Казалось бы, сдержать рост цены строительства могли бы современные технологии, удешевляющие продукт. Но рост цен на стройматериалы — особенно цемент и арматуру — влияет как на стоимость строительства, так и на конечный продукт».

Менеджер по маркетингу компании «Квартстрой-ВГ» (Волгоград) Татьяна Двуреченская прогнозирует рост цен на качественную недвижимость в областной столице на уровне 25% в течение текущего года, подчёркивая, что свой вклад вносит нестабильность на валютных рынках, в результате которой определённый круг граждан предпочитает вкладывать средства в недвижимость (для сравнения: многие аналитики фондового рынка прогнозируют среднюю доходность ПИФов по итогам 2008 года на уровне 20%.). Не ожидается снижения цен на жильё и в Ростове. В концерне «Единство» по итогам года рост цен на жилую недвижимость в центре города прогнозируют на уровне не менее 30%. По данным компании «Титул», рост средней цены квадратного метра на ростовском рынке первичного жилья в I квартале 2008 года равнялся 4,65%, а сама средняя цена, рассчитанная на основе предложений застройщиков, к концу квартала составила 44,5 тысячи руб./кв. м. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке в апреле в среднем по городу дошла до 57,4 руб./кв. м. Общий же рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова в апреле 2008 г. составил 2,76%.

Потенциал базового спроса

Текущее социально-экономическое развитие субъектов ЮФО существенно различается. Быстрый экономический рост в наиболее развитых регионах привёл к значительному увеличению потребления. В результате эти регионы привлекли внимание инвесторов и получили дополнительный импульс развития. Но и в целом экономика южного региона и её строительная отрасль в частности обладают огромным потенциалом роста.

Экономический рост создал предпосылки для увеличения покупательной способности населения (см. таблицу). Существующий мощный спрос на жилую недвижимость обусловлен в первую очередь неудовлетворённой потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2006 год (за более поздние периоды информация отсутствует) в ЮФО составил 18,7 кв. м, в целом по РФ — 21,1 кв. м. Это более чем в два раза меньше, чем в Европе (40 кв. м на человека), почти в четыре раза меньше, чем в США (70 кв. м). Рост доходов населения привёл к тому, что большая часть южан, удовлетворив текущие потребности, начала формировать сбережения с целью покупки недвижимости или расширения жилплощади. В свою очередь, рост доходов вносит свою лепту в рост цен на недвижимость: с 2000 по 2006 годы среднедушевые доходы выросли в 4,76 раз, а цены на жильё на вторичном рынке — в 4,21 раза, на первичном — в 3,73 раза (см. график 3). Темпы роста доходов и цен на жильё вполне сопоставимы. Результаты многочисленных социологических исследований показывают, что сегодня до 80% населения в городах Юга желают улучшить свои жилищные условия, формируя тем самым спрос на жилую недвижимость. В большинстве субъектов Юга доля расходов на покупку недвижимости растёт.

Другим базовым фактором развития рынка недвижимости выступает демографическая ситуация в регионе (достаточно вспомнить «бэби-бум» в прошлом веке в США и его влияние на развитие строительной индустрии в масштабах страны). До недавнего времени на Юге, как и в большинстве других российских регионов, численность населения снижалась. Однако в последние годы демографический спад приостановился. Особо значимой тенденцией является изменение возрастной структуры населения. За последние годы доля населения трудоспособного возраста на Юге увеличилась с 58,0% (2000 год) до 62% (2006 год). А это именно та категория лиц, которая традиционно приобретает недвижимость. В то же время доля населения моложе трудоспособного возраста снизилась с 22,4% в 2000 году до 18,8% в 2006 году, что в долгосрочной перспективе способно заметно скорректировать уровень спроса на жилую недвижимость.

Дополнительным источником формирования платёжеспособного спроса на рынке недвижимости являются теневые доходы населения. Уровень теневой экономики на Юге традиционно выше, чем в среднем по России и, по различным оценкам, составляет до 30%. Как правило, для того чтобы снизить уровень налогообложения, часть зарплаты выдают работникам «в конверте». Теневые доходы и нецивилизованные сбережения существенно влияют на южный рынок недвижимости: в основном именно за их счёт формируются первоначальные сбережения для покупки жилья.

Стабильность только снится

Оперативно решить жилищный вопрос не удастся: не помогут ни целевые программы, ни национальный проект. На то есть объективные причины. Для решения проблемы доступного жилья в масштабах региона потребуется многоэтажное строительство эконом-класса (нередко с использованием устаревшей технологии крупнопанельного возведения многоэтажных домов). «Рынок массового строительства на Кубани сегодня однозначно пойдёт за застройкой повышенной этажности, — соглашается Денис Рулёв. — Заявленные проекты жилых комплексов и отдельных “свечек” уже перешли высотный Рубикон — вместо рекордных ранее шестнадцатиэтажек планируется строительство 20–24-этажного уровня».

Приход крупных игроков, порождённый федеральной программой «Доступное и комфортное жильё», ещё больше подогрел рынок. Однако даже с учётом начала активного строительства существует лаг времени, обусловленный особенностями технологического процесса и действующими административными процедурами, который не позволит существенно расширить объём предложения жилья на Юге в краткосрочной перспективе. Если для возведения типового дома массового сегмента требуется 9–12 месяцев, то для жилых домов повышенного класса этот срок равен 2–3 годам, а именно такие проекты сейчас приоритетны для строительных компаний. Подготовка инфраструктуры, которая предшествует строительству, традиционно отнимает 1,5–2 года. Согласно же исследованию проблем жилищного строительства, проведённому Всемирным банком, в России общая продолжительность подготовительного периода для жилищного строительства (с момента подачи заявки до момента принятия административного акта о предоставлении разрешения на строительство) составляет 9,8 месяцев.

В итоге соотношение объёмов спроса и предложения будет способствовать спекулятивным настроениям на рынке жилой недвижимости, результатом чего станет дальнейший рост цен. Поэтому в ближайшие годы покупка жилья с использованием ипотеки и различных программ будет становиться всё более доступной, а жильё — всё более дорогим. Так что желающие улучшить свои жилищные условия столкнутся со вполне любезным встречным предложением контрагентов по увеличению расходов на его покупку. О стабилизации же цен и их снижении можно говорить пока лишь в долгосрочной перспективе.