Юг
Необходимость переселения людей с мест будущего олимпийского строительства — сейчас самая серьёзная задача, которая стоит перед корпорацией «Олимпстрой» и региональными властями. У них в руках федеральный закон, который позволяет делать это по упрощённой схеме. Но оказалось, что запустить его не так-то просто. До сих пор можно только догадываться, что люди получат взамен — и это вызывает социальное напряжение. Меж тем время поджимает, а власти находятся между двух огней — если поторопиться, то можно получить резкий отпор со стороны местных жителей, а если затянуть, то можно сорвать и без того жёсткие сроки строительства. Пока диалога не получается — большинство людей категорически отказываются покидать свои дома.
Напряжённый диалог
4 июля, в день, когда весь Сочи праздновал годовщину олимпийской победы, в совхозе «Россия», расположенном в Имеретинской низменности, состоялась весьма показательная беседа, вполне выявившая настроения местных жителей. Поговорить с народом приехала Лариса Заведеева, начальник управления земельно-имущественных отношений департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке Олимпийских игр 2014 года. Главная функция этого департамента — обеспечить изъятие земель под строительство олимпийских объектов. Для этих целей была создана специальная общественная приёмная. Там и проходила встреча, на которую были приглашены те жители Имеретинки, чьи дома попадают под снос.
Главная трудность для людей и для самих сотрудников департамента заключается в том, что сейчас информация по поводу того, кто конкретно подлежит переселению, минимальна. Пока речь идёт примерно о трёхстах частных домовладениях, но в приёмной говорят, что планы эти не окончательны, и сейчас идёт их доработка. Когда г-жа Заведеева обмолвилась, что есть ещё много вопросов, на которые она не знает ответов, это вызвало взрыв эмоций. Встреча быстро превратилась в маленький митинг. Полтора десятка человек стали буквально кричать о том, что принудительное переселение нарушает их конституционные права и о том, что они не понимают, зачем это вообще нужно. До недавнего времени власти аргументировали необходимость сноса тем, что размещение стадионов указано в заявочной книге «Сочи-2014», которая представлена Международному олимпийскому комитету. Но теперь, после того, как решением премьера Владимира Путина была перенесена санно-бобслейная трасса, этот довод уже не выглядит столь убедительным. И действительно, сотрудница департамента сообщила, что, по её сведениям, проектировщики сейчас ищут возможности сдвинуть стадионы, чтобы минимизировать сносы домов. Однако очевидно, что обойтись без сноса не удастся. В краевой администрации есть заявление от корпорации «Олимпстрой» на проведение мероприятий по изъятию собственности. Приступать к строительству необходимо как можно скорей — именно с этим связана активизация работы общественной приёмной. Лариса Заведеева заверяла людей в том, что она, безусловно, понимает их беспокойство и что главная задача департамента — добиться действительно справедливой оценки и контролировать работу компаний, которые её будут производить. Но в итоге взаимопонимания найти так и не удалось. Посетители приёмной в один голос заявили, что не собираются покидать свои дома ни при каких условиях и потребовали встречи с губернатором или мэром.
Изъятие по-олимпийски
На примере Имеретинской низменности и совхоза «Россия» видно, что документы планирования территории будущего олимпийского строительства недоступны для публичного обсуждения, хотя оно предусмотрено законом
Согласно «олимпийскому закону» (310-ФЗ), который определяет порядок упрощённого изъятия имущества, жителям Имеретинской низменности может быть предложена либо денежная компенсация, либо равноценные земельные участки. И с тем, и с другим есть определённые сложности. Расходы на выкуп не были учтены в олимпийской смете, а такие же, но свободные территории на берегу моря найти крайне затруднительно. Кроме того, в законе было предусмотрено, что земли, которые будут предлагать людям взамен изымаемых, сначала должны перейти в ведение края, а только потом быть переданы новым собственникам. Этот механизм оказался нежизнеспособным. Недавно Госдума приняла поправки в 310-ФЗ, и теперь реестр земель должен состоять из трёх списков — муниципального, краевого и федерального. Формирование этих списков ещё продолжается, и упор, вероятно, будет делаться именно на предоставление людям новых земель, а не на денежные компенсации. В пользу этого говорит заявление президента корпорации «Олимпстрой» Виктора Колодяжного, сказавшего, что его политика в этом вопросе состоит в том, чтобы дать людям возможность переселиться недалеко от тех мест, где они живут сейчас. Но тут есть ещё одна загвоздка — перед тем, как переселять на новые места, там надо ещё что-то построить, а это займёт время, которого остаётся всё меньше.
Законодательный механизм упрощённого изъятия имущества выглядит так: после того, как региональные власти принимают соответствующее постановление, необходимо в недельный срок сообщить об этом собственникам. ГК «Олимпстрой» сразу же должна заключить договор с оценочной компанией, которая аккредитована при корпорации. Работа по оценке не может длиться больше месяца. Двадцать дней отводится на подготовку соглашения с собственником, а если оно не будет подписано в течение двух месяцев, то власти вправе обратиться с иском об изъятии имущества. Решение суда оспорить уже нельзя — оно подлежит немедленному исполнению. То есть продолжительность всей процедуры, даже если предположить, что дело будет лежать в суде месяц, не превысит пяти месяцев. Таким образом, тем, кто сейчас не согласится покидать свои дома добровольно, придётся сделать это уже в конце нынешнего года, если, конечно, краевые власти дольше не затянут с изданием решения о том, какие участки земли необходимо изъять.
Вполне очевидно, что практическая реализация положений ФЗ-310 намного отстаёт от намеченного графика. Ещё в начале февраля краснодарский губернатор Александр Ткачёв на заседании совета по физкультуре и спорту при президенте России рапортовал Владимиру Путину о том, что для переселения планируется выделить около 1 тысячи участков, а размер выплат будет определён в конце февраля — начале марта. Позднее глава ГК «Олимпстрой» обещал, что оценщики начнут работу с 1 июня, но этого до сих пор так и не произошло.
Имеретинский протест
Последние два года в Имеретинской низменности митинги протеста стали регулярными. Причём начались они задолго до выборов столицы Олимпийских игр в Гватемале, но самым прямым образом связаны с этим событием. Напомним — чтобы убедить МОК в серьёзности намерений, была принята федеральная целевая программа развития Сочи как горноклиматического курорта, предусматривающая два варианта развития событий — победа или проигрыш. Но при любом исходе планировалось развивать инфраструктуру и строить новые рекреационные и спортивные объекты. Губернатор Александр Ткачёв издал постановление о резервировании земель под эти цели и объявил решительную войну самовольным строениям. И это ударило в первую очередь по жителям Имеретинки и членам совхоза «Россия». У большинства людей документы на землю не оформлены должным образом, а значит, и разрешение на строительство получить невозможно. То есть под понятие «самозастрой» можно подвести едва ли не каждый второй дом. Естественно, когда процесс был запущен и администрация через суд начала требовать сноса, это вызвало возмущение людей. Особенно активно стали протестовать староверы, поселившиеся на этих землях сто лет назад и категорически не согласные с тем, что теперь их пытаются объявить самовольными захватчиками. На митингах люди жаловались на то, что это сами чиновники тормозили оформление собственности, а теперь пытаются её отобрать.
Ситуация накалилась до того, что протестующие решили устроить встречу оценочной комиссии Международного олимпийского комитета, которая как раз собиралась посетить Сочи. Понятно, что это серьёзно снизило бы шансы на победу, так что власти дали задний ход. Губернатор встретился с активистами, пообещал всяческое содействие в оформлении документов и сделал заявление, которое сейчас староверы вспоминают при каждом удобном случае. Г-н Ткачёв заявил буквально следующее: «Ни один дом не будет снесён в угоду Олимпиаде».
Через несколько месяцев стало ясно, что сносы всё-таки будут, и первыми под них подпадёт как раз община староверов. Власти не раз заявляли, что для представителей этой ветви православия будет создана обособленная деревня, только вот с выбором места для неё постоянно возникали трудности.
Вторая волна митингов прошла под знаком недостатка информации об олимпийских планах и вскоре переросла в категорическое неприятие самой идеи какого-либо переселения. И староверы всё-таки попытались донести своё мнение до МОК. В апреле в Сочи приезжала координационная комиссия, которая проверяла подготовку города к 2014 году. Когда олимпийские чиновники и министры российского правительства прибыли в Имеретинку, несколько десятков человек устроили несанкционированный митинг и даже попытались прорваться к комиссии МОК, но были быстро остановлены силами милиции. Это событие получило громкий резонанс. Губернатор отчитал правоохранительные органы и заявил, что столкновение было инициировано некими силами извне.
После этого власти стали всячески демонстрировать, что диалог с местными жителями налаживается, но в то же время признавали, что идёт он непросто. Согласие на переселение удалось получить у единиц. Это в основном те, кто живёт в ветхих домах. Большинство же боится неизвестности. В конце концов, о том, что переселение будет проходить на справедливых условиях, заговорили на самом высоком уровне. «Должна быть справедливая рыночная оценка всех тех объектов недвижимости и земли, которые мы вынуждены будем изымать для государственных и общественных нужд. Цена выкупа земельных участков, цена выкупа объектов недвижимости будет такая, как если бы вы сегодня, в нынешних условиях продавали их частным лицам на рынке», — заявил министр регионального развития Дмитрий Козак.
Справедливая цена
О рыночной цене можно говорить, когда есть рынок недвижимости. Сейчас же в Имеретинской низменности его просто нет. Ещё раньше, до резкого скачка цен на квартиры и землю в Сочи, который связан с олимпийской победой, недвижимость в этом месте по нынешним меркам ценилась дёшево. Можно было купить землю по цене 5 000–10 000 долларов за сотку. Но затем, когда начался рост цен, фактически был введён мораторий на сделки. Ну а сейчас покупать что-то в Имеретинке просто опасно — вдруг окажется, что дом будут сносить?
Улицу Голубую, которая стоит особняком, вдалеке от основных поселений, будут сносить уже совершенно точно. Это земля обанкротившегося совхоза, ныне она принадлежит структурам «Базового элемента». Глава «БазЭла» Олег Дерипаска, один из главных «олимпийских» инвесторов, собирается строить на этом месте грузовой порт, который затем будет перепрофилирован в марину для яхт, а вокруг возведут гостиничный комплекс. Но пока что тут несколько десятков ветхих домов, которые огорожены бетонным забором. Забор поставили, как только с людьми начали говорить о неизбежном переселении. Теперь по домам ходят риэлторы и предлагают варианты жилья на вторичном рынке. Как правило, с людьми удаётся найти общий язык.
Директор агентства недвижимости «Винсент» Эдуард Филиппов говорит, что иногда дают даже больше, чем это положено по закону. Например, вместо 33 кв. м на семью предлагают 40 кв. м, но, конечно, это уже не берег моря, зато удобства есть. И многие соглашаются. В абсолютных цифрах речь идёт о 140–160 тысячах долларов. Что же касается цены на землю, то ситуация довольно странная.
«Вот у человека есть шесть соток, и он просит из расчёта восемь тысяч долларов за сотку. Это нормальные люди, разумные, — поясняет г-н Филиппов и отвергает предположения по поводу того, что стоимость занижена. — Берег моря в центре — это одно, а Имеретинка — это всё-таки окраина. Цена земли — очень сложная вещь. Вот на Рублёвке раньше земля тоже продавалась за копейки. Тут тонкое дело, не хотелось бы, чтобы раздувалась ситуация с ценами. Если какой-то безумец попросит 50 тысяч за сотку, то это не реальная рыночная цена. А мы сталкиваемся с этим довольно часто».
В то же время Эдуард Филиппов признаёт, что объективно определить стоимость строений и земли ввиду отсутствия сделок с недвижимостью будет довольно сложно. Г-н Филиппов считает, что наверняка найдётся немало людей, которые захотят в одночасье стать миллионерами и будут требовать за свои участки и дома очень большие деньги. В то же время сложно поспорить с тем, что после того, как все олимпийские объекты и инфраструктура в Имеретинской низменности будут построены, стоимость земли там окажется, возможно, самой высокой на всём Черноморском побережье.
О возможном уровне выкупных цен можно судить по высказыванию в местной прессе руководителя олимпийского департамента края Василия Надирадзе, который заявил, что всем очевидно: 50–150 тысяч долларов за сотку — это явно завышенная стоимость. Однако уже сейчас цена 50 тысяч долларов за сотку в центральной части города является вполне средней. А чем ближе к морю — тем дороже.
Формально определять стоимость выкупа должны оценочные компании, которые на конкурсной основе выбрала госкорпорация «Олимпстрой», но фактически они находятся в явной зависимости от государства. То есть именно от властей будет зависеть, какая цена в конечном итоге окажется справедливой.
Бюджет или имидж
Происходящее в Имеретинской низменности — это только начало глобальной перестройки всего Сочи. Только в олимпийскую программу включено 243 объекта. Кроме стадионов, будут строить инфраструктуру, дороги и гостиницы. Дмитрий Козак уже назвал конкретные цифры — из частной собственности предстоит изъять 679 га земли. И в этой ситуации повсеместные столкновения интересов людей с интересами государства или инвесторов неизбежны. Причём конфликты вовсе не обязательно будут связаны с переселением. На примере Имеретинской низменности и совхоза «Россия» видно, что документы планирования территории будущего олимпийского строительства недоступны для публичного обсуждения, хотя оно предусмотрено законом.
Местным активистам по своим каналам удалось раздобыть кое-какие карты — и они приводят их в ужас. В частности, напротив главной усадьбы совхоза «Россия», где проживает около 3 000 человек, предполагается возведение огромного грузового порта, а весь жилой квартал будет окружён складами для инертных материалов. А ведь большинство людей тут зарабатывают «на отдыхающих». Когда развернётся строительство, курортники сюда просто не поедут. Если планы действительно достоверны, то просто непонятно, чем люди будут зарабатывать в ближайшие пять лет. Но пока большинство местных жителей даже не задумываются о том, чем чревата для них подготовка к Олимпийским играм.
От того, как сейчас решится проблема взаимоотношений власти и населения на этом первоначальном этапе, во многом зависит отношение всех местных жителей к происходящим изменениям. Сейчас главное препятствие, стоящее даже перед теми, кто не столь категорично настроен по отношению к возможному переезду — это неопределённость в вопросе стоимости выкупа. А её нельзя узнать, пока не согласишься сотрудничать с властями. Люди боятся, что если цена окажется несправедливой, то оспорить это будет уже невозможно. Поэтому проще уйти в глухую оборону и надеяться на то, что произойдёт какое-то чудо и тебя не тронут. Переломить ситуацию можно либо примерами благополучного переселения, либо силовыми действиями. Первый вариант угрожает бюджету Олимпиады, второй — её имиджу. Ведь сочинские Олимпийские игры собираются сделать лучшими в истории.
