«Взять и сказать — мы снижаем цены»

3 ноября 2008, 00:00
  Юг

Илья Володько, генеральный директор компании MACON Realty Group, специализирующейся на инвестиционном консалтинге в рамках рынка недвижимости юга России, убеждён, что застройщикам придётся снижать цены. Для того чтобы не допустить обвала рынка, строительным компаниям достаточно дать друг другу ясные сигналы о пределах снижения.

— Почему можно ожидать падения цен на недвижимость?

— Для начала снижения цен есть целый комплекс причин. Сегодня застройщики потеряли доступ к кредитам, финансовых средств для новых проектов у них нет. Взять средства у населения тоже затруднительно — жители региона сейчас не спешат покупать жильё. Частные инвесторы опасаются падения, для обычных покупателей ограничены возможности ипотеки. Очень важен психологический фактор: средний класс, который формировал основной спрос на квартиры, начал сомневаться в своих будущих доходах и в стабильности своего положения. В условиях турбулентности любые дорогостоящие решения откладываются. Это заметно хотя бы по тому, что люди сокращают текущие расходы на отдых и развлечения. Кроме того, большая часть населения ждёт снижения цен и не спешит покупать недвижимость.

Застройщики будут терпеть, поддерживая прежний уровень цен, насколько хватит сил. Но могут быть сорваны сроки уже строящихся объектов — а это санкции и удар по репутации. Поэтому строительные компании рано или поздно будут вынуждены снижать цены, чтобы получить средства для развития. Сначала снижение будут проводить под видом маркетинговых акций, а затем — в открытую, пытаясь реализовать необходимые площади.

Оживления на рынке недвижимости можно ожидать не ранее конца следующего года. Даже по самым оптимистичным сегодняшним оценкам, острая фаза финансового кризиса будет длиться в течение года. Ещё год потребуется для восстановления спроса на прежнем уровне. Заморозка объектов — уже свершившийся факт. Поэтому после завершения кризиса мы окажемся в ситуации, когда предложение будет очень маленьким, в то же время спрос будет постоянно нарастать. А это значит, что после падения цены вновь будут быстро расти.

— Насколько серьёзным может быть падение цен в южнороссийских городах?

— Рынок недвижимости — сугубо локальный рынок, поэтому нельзя говорить о каких-то общих цифрах для всего юга России. В каждом городе был свой уровень влияния ипотеки на продажи недвижимости, свой баланс спроса и предложения и т. д. В Ростове и Краснодаре — городах с самыми высокими темпами строительства в ЮФО — можно ожидать наиболее заметного влияния кризиса. В худшем случае к весне следующего года цены могут упасть на 25 процентов. В Сочи можно прогнозировать падение до 50 процентов. Наиболее стабильной ситуация может быть в Астрахани и Волгограде, где существует высокий уровень дефицита, а темпы строительства относительно скромные.

Я убеждён, что сейчас для застройщиков очень важно откровенно признать факт скорого падения цен. Взять и сказать — мы снижаем цены, к примеру, на 20 процентов, и гарантируем, что не пойдём на дальнейшее снижение. Только это может спасти рынок от обвала и ценовой лихорадки. У нас уже есть негативный пример Сочи, где застройщики подняли цены, после чего заметно упали продажи. Однако строители упрямо не хотели признавать проблему, в итоге городской рынок погрузился в трясину — количество сделок сегодня близко к нулю. Честное заявление будет сигналом для рынка, спрос оживится. Если застройщики первыми не пойдут на этот шаг, рынок может уйти в состояние глубокой спячки.