Стройплощадки в тумане

Напряжённое ожидание последствий кризиса на строительном рынке юга России, похоже, достигло предела. Риэлторы констатируют обвальное снижение количества продаж и покупок жилой недвижимости. Крупные строительные компании ждут скачков цен, отказываются от новых проектов и нанимают вдруг подешевевших специалистов

Вторая половина октября — время, когда строительные компании и власти регионов традиционно озвучивают статистику за первые девять месяцев года. Этот год, пожалуй, запомнится ещё и тем, как заметно разнятся статистика за январь–сентябрь и текущая ситуация на строительном рынке. Некоторый спад в строительстве в отдельных регионах ЮФО был заметен уже с начала года. В частности, согласно недавно опубликованным данным Краснодарстата, строительство жилья в крае в первые три квартала года сократилось на 1%. Статистику смягчили частные застройщики, на долю которых в Краснодарском крае приходится почти 80% возводимых площадей — индивидуальные строители увеличили объёмы по сравнению с прошлым годом на 5% (до 1,986 млн кв. м). В то же время строительные компании сократили ввод площадей на 7,8% — до 588 тысяч кв. м.

Однако большинство всё ещё поступающих статистических отчётов о результатах первых девяти месяцев носят оптимистичный характер: «Объём жилищного строительства в Волгоградской области за девять месяцев вырос почти на 15%», «Адыгея увеличила объём ипотечного кредитования на 64,2%», «Концерн “Вант” увеличил ввод жилья на 47,7%» и так далее.

О первых признаках надвигающегося кризиса региональные строители стали говорить около трёх недель назад. Так, например, ставропольская строительная компания «Югстройинвест» объявила о пересмотре планов строительства жилой и коммерческой недвижимости. «В связи с тем, что процедура выдачи кредитов соинвесторам строительства жилья — дольщикам — ужесточена, да и сами кредиты стали дороже, мы не сможем привлекать заёмные средства от дольщиков в том объёме, в котором планировали. Поэтому мы будем строить меньше», — сообщил агентству «Интерфакс Юг» заместитель гендиректора «Югстройинвеста» Вячеслав Неверов. Размер снижения объёмов строительных работ в компании оценили приблизительно в 20%.

Сегодня наиболее откровенные участники строительного рынка характеризуют состояние, в котором находятся застройщики и девелоперские компании, как «неопределённость» и «напряжённое ожидание». Причины неопределённости известны, но в целом картина последствий кризиса на юге России только начинает прорисовываться. «Целый ряд объектов уже заморожен. Это, в частности, комплекс “Итальянская деревня” вблизи Краснодара, который взялся строить банк “Союз”. Это некоторые площадки, принадлежащие крупным московским компаниям, — например, группе ПИК, а также часть строек, которые ведут небольшие фирмы», — рассказывает заместитель генерального директора компании «Спектрум» Дмитрий Жданов. Однако даже приблизительные масштабы заморозки строительных проектов сейчас никто оценить не берётся. С уверенностью можно говорить лишь о том, что практически все проекты, находящиеся в начальной стадии, строители откладывают до лучших времён. «Объекты, которые находятся в стадии строительства, мы рассчитываем ввести в эксплуатацию в соответствии с запланированными сроками. Судьба новых проектов, находящихся сейчас на бумаге, будет зависеть от текущей ситуации на рынке», — сообщили «Эксперту ЮГ» в ростовском строительном концерне «Единство».

Удар по риэлторам

Пожалуй, наиболее показательной и очевидной является ситуация, в которой оказались агентства недвижимости в крупных региональных городах: количество сделок стремительно снижается, ипотечные брокеры подумывают о смене профессии, потенциальные продавцы и покупатели занимают выжидательную позицию. «Число сделок по жилой недвижимости снизилось за последние недели более чем в три раза. Продавцов теперь больше, чем покупателей — примерно раза в три-четыре, — делится наблюдениями Евгений Сосницкий, генеральный директор ростовского агентства недвижимости “Титул”. — Когда неизвестно, что будет дальше, операторы и инвесторы предпочитают не торопиться. Это грамотная позиция — никто не хочет обрушения рынка».

Провал наиболее заметен на рынке первичной недвижимости. По данным MACON Realty Group, серьёзный спад активности произошёл ещё в сентябре. Так, например, в течение месяца ростовские агентства недвижимости оформили около 200–250 сделок по покупке новых квартир, в то время как ранее в месяц совершалось в среднем 400–500 сделок. Впрочем, как отмечают в ряде агентств недвижимости, некоторые застройщики всё же выставляют на продажу ограниченное количество жилых площадей по сниженной цене — для того, чтобы оперативно погасить текущие обязательства перед банками и поставщиками стройматериалов. «Поступают просьбы от застройщиков — продать конкретное количество квартир в строго определённый промежуток времени. Эти действия особо не афишируются — то есть застройщики не объявляют каких-либо акций или распродаж. Цель одна — максимально быстро получить недостающую для расчёта по долгам сумму», — поясняют в одной из региональных риэлторских компаний. Кроме того, в последние недели строители стали активно выставлять на продажу непрофильные активы — в частности, принадлежащие им торговые и складские помещения, кафе и развлекательные учреждения. Однако большинство строительных компаний предпочли в ситуации неопределённости выставить на готовое жильё заградительные цены.

В самом уязвимом положении после заметного падения активности на рынке недвижимости оказались мелкие агентства недвижимости — в Краснодаре и Ростове уже есть случаи закрытия таких агентств, работавших на рынке не менее трёх лет. «Небольшие агентства могут продержаться ровно такой срок, на который у них хватит средств для оплаты аренды офиса. Как показали последние события, у некоторых не было даже месячного запаса», — делится наблюдением Евгений Сосницкий.

Цементное спокойствие

В самом начале строительной цепочки влияние кризиса ещё не заметно — производители стройматериалов пока не склонны жаловаться. По словам помощника генерального директора ОАО «Новоросцемент» Сергея Титова, входящие в компанию заводы не заметили спада спроса на цемент — в третьем квартале, несмотря на усиление позиций импортёров цемента и снижение темпов строительства в южных регионах, новороссийская группа отгрузила продукции даже немного больше, чем в прошлом году — 1,86 млн тонн против 1,1 млн. Впрочем, при этом в «Новоросцементе» отметили, что ещё не подводили итогов работы в октябре.

Руководитель кубанского учебного центра компании «Кнауф» — одного из крупнейших производителей строительных материалов на юге России — Михаил Григоренко сообщил «Эксперту ЮГ», что предприятие не ощутило спада спроса. Как считает г-н Григоренко, происходит это в том числе из-за того, что спрос на продукцию «Кнауф» уже не первый год превышает производственные возможности компании. В настоящее время дефицит на российском рынке восполняется за счёт донецкого завода (Украина), входящего в группу компаний «Кнауф». «Действительно, в первые девять месяцев этого года на Кубани на 1 процент уменьшился ввод жилья в эксплуатацию. Но не забывайте, что в прошлом году был беспрецедентный рост на 37 процентов. Серьёзная роль в снижении принадлежит Сочи, где объём строительства жилья сократился в два раза. Ничего удивительного в этом нет. Кто будет строить, если, пользуясь “олимпийским” законом, землю запросто могут изъять под какой-нибудь объект?» — рассуждает Михаил Григоренко.

Ценовое ралли

О сроках выхода из только начавшегося кризиса строители всерьёз не говорят. Расхожее мнение гласит, что проблемы с финансированием проектов могут потерять остроту через 6–9 месяцев. Однако, называя эти сроки, руководители компаний часто оговариваются, что это оптимистичное предположение.

И всё же некоторые долгосрочные последствия уже, кажется, легко предсказуемы — в частности, временная стабилизация или снижение цен на жильё, новый дефицит и посткризисный ценовой рост. «Снижение цен обязательно должно быть, поскольку у некоторых компаний проблемы с ликвидностью, финансированием. Но это будет кратковременное явление. В долгосрочной перспективе снижение стоимости произойдёт, когда спрос и предложение выровняются, или даже будет перепроизводство. Сейчас у нас огромный дефицит. И в ближайшие 10–15 лет он сохранится», — убеждён президент ОАО «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. Схожее мнение высказывает гендиректор MACON Realty Group Илья Володько: «Замороженные сейчас проекты возобновятся только после решения проблем с финансированием. Это может случиться, очевидно, не раньше конца следующего года. В то же время, после завершения острой фазы кризиса, спрос на жилую недвижимость будет расти опережающими темпами. Образовавшийся провал быстро заполнить будет невозможно — строительная отрасль всё же довольно инертна. Поэтому можно ожидать резкого скачка цен». По предположению эксперта, степени падения цен на жилую недвижимость в каждом из крупных городов юга России могут заметно отличаться. Наиболее серьёзное влияние кризиса на цены ожидается в Ростове и Краснодаре — городах с высокими объёмами строительства и заметным влиянием ипотечного кредитования на рынок.

Примечательно, что недоразвитость системы ипотечного кредитования сейчас воспринимается строителями как фактор, который позволил большинству компаний не уйти в крутое пике. Общее мнение можно свести к следующему: объёмы ипотечного кредитования были не настолько велики, чтобы его отсутствие сыграло для строительных компаний роковую роль. К примеру, заместитель генерального директора ставропольской строительной компании «Союз ОРП» Юрий Пименов отметил, что предприятие не использовало банковские кредиты при возведении жилья эконом-класса и сейчас для продолжения строительства компании будет достаточно наличных средств дольщиков. Строители жилья премиум-класса тоже считают, что временная остановка ипотечного кредитования не станет для них фатальной. Генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко поясняет: «У нас доля сделок с использованием ипотечных кредитов была ничтожно малой. Это характерно для жилья премиального сегмента, покупатели которого рассчитывают только на свои средства и редко привлекают банковские кредиты. Поэтому на “Единство” уменьшение количества выдаваемых ипотечных кредитов не имеет прямого влияния».

Средства спасения

Не исключено, что прогнозируемое сокращение платёжеспособного спроса строительные компании будут пытаться компенсировать расширением предложения относительно недорогих продуктов. Так, в «Девелопменте-Юг» сообщили, что компания в будущем году намерена значительно расширить строительство жилья эконом-класса. Кроме того, пересматриваются многие уже утверждённые проекты — с уменьшением в них доли трёх-четырёхкомнатных квартир в пользу одно-двухкомнатных.

Возможно, поддержку строителям — хотя и ограниченную — смогут оказать региональные власти. По крайней мере, такие заявления уже делаются. Так, заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили сообщил, что сейчас в донской администрации готовится законопроект о выделении дополнительных средств на выкуп непроданных квартир в уже построенных или находящихся на завершающих этапах строительства домах. Предположительно, на эти цели в следующем году может быть потрачено около 500 млн рублей. Ожидается, что региональный парламент рассмотрит проект закона в ноябре. Кроме того, в течение трёх лет на выкуп жилья будут направлены ещё около 2,5 млрд рублей в рамках программ переселения из аварийного и ветхого жилья. В региональной администрации подчёркивают, что выкуп непроданного жилья поможет не допустить замораживания строящихся объектов и исключит появление новых обманутых дольщиков.

По словам г-на Далаксакуашвили, на поддержку со стороны региональных властей также могут рассчитывать компании, участвующие в проектах комплексной жилой застройки — таких, например, как район «Норд» в Северном жилом массиве Ростова. «Поддержав развитие проектов в трудные времена, мы получим новые микрорайоны, которые к 2010–2011 году будут формировать предложение на рынке жилья, — отмечает заместитель министра. — Пока что катастрофы нет. С теми инструментами, которые есть у власти, можно справиться с кризисом, который цикличен и конечен, а мы должны развивать новые площадки и строительство».

Кризисом — по дефициту кадров

Несмотря на негативный фон, руководители крупных региональных строительных компаний считают нужным говорить и о положительных последствиях кризисной ситуации. Одно из таких последствий — рост предложения на рынке труда. Как отметил в беседе с «Экспертом ЮГ» Сергей Иванов, если раньше приходилось переманивать грамотных специалистов, платить им огромные, по местным меркам, зарплаты, то после того, как часть мелких фирм разорилась, специалисты сами стали искать работу. Впервые за много лет у работодателя появилась возможность проводить реальные конкурсы на замещение вакантных мест и выбирать лучших. Кроме того, крупные застройщики уповают на собственную «подушку безопасности», которую удалось создать до того, как кризис пришёл в отрасль. Так, «ОБД-инвест» рассчитывает на помощь банка «Кубань-кредит», поскольку входит с ним в единый холдинг. «Девелопмент-Юг» уже заключил соглашение с тремя банками о компенсации дольщикам части банковской ставки по кредиту за счёт собственной прибыли (в настоящее время компенсация составляет 3% годовых).

Основной «поставщик кадров» для крупных компаний — небольшие организации, у которых в производстве находится не больше одного-двух объектов. Такие компании не могут после завершения одного из этапов стройки перебрасывать специалистов на другой объект, как это делают крупные игроки. В докризисное время такие организации практиковали две схемы работы с персоналом: либо увольняли рабочих без надежды, что через год их можно будет собрать под новый заказ, либо содержали их, увеличивая издержки. Такая схема может работать только при доступных кредитах и опережающем росте цен. Нетрудно предположить, что в нынешних условиях мелкие компании будут вынуждены продавать недостроенные сооружения, а зачастую и участки земли под строительство. По предположению заместителя руководителя ГУП «Краснодаркрайэкспертиза» Владимира Ницуна, часть мелких застройщиков, чтобы остаться на рынке, будет вынуждена перейти в какой-либо отдельный сегмент. Например, специализироваться на оформлении землеотводов, согласовании проектов с последующей реализацией пакета документов и земельного участка крупному инвестору. Процесс сегментации строительного рынка в регионе идёт уже не первый год, нынешний кризис послужит для него своего рода катализатором.

Главный вопрос — насколько долгим будет простой на рынке недвижимости. Чем дольше продлится ситуация неопределённости, тем заметнее будут последствия для региональных строительных компаний. Часть из них, несомненно, окажутся позитивными — в частности, выдавливание мелких компаний, и, как следствие, уменьшение в будущем числа проектов точечной застройки, исчезновение схем, приводящих к появлению обманутых дольщиков. Ещё одно возможное следствие — повышение внимания региональных строителей к жилью эконом-класса, самому востребованному. Правда, та же неопределённость порождает и соблазн сыграть в будущем на дефиците и росте цен. Такой поворот тоже возможен. И в этом случае всё вернётся к исходной точке — дефициту жилья, низкому качеству строительства и росту ценового мыльного пузыря.