Такой кредит нам не нужен

17 ноября 2008, 00:00
  Юг

Редакционная статья

Российской ипотеке в этом году исполнилось 10 лет. Не в самом лучшем виде встречает она свой первый юбилей. Ставки растут, банки закрывают ипотечные программы. В то же время кризис уже затронул и компании. Теперь каждая из них старается сокращать издержки, а значит, и часть сотрудников. В их ряды попали прежние потенциальные получатели ипотечных кредитов — «белые воротнички» в возрасте до 30 лет. В связи с массовыми увольнениями и сокращениями зарплат часть заёмщиков скоро не сможет обслуживать свой долг, и выданные ранее ипотечные кредиты станут проблемными. В таком случае банку придётся либо поменять заёмщика на более кредитоспособного, либо решать дело в судебном порядке. Целый клубок трудностей. А ведь две трети населения России нуждается в улучшении жилищных условий.

Но будем откровенны: российская ипотека это заслужила.

Сегодня многие аналитики рынка полагают, что в стране была выбрана не самая подходящая ипотечная модель — американская. «Ипотека в России не стала решением социальных проблем, — полагает председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин, — ведь даже в лучшие годы, в 2005–2007, воспользоваться ею могли примерно 10 процентов населения, сегодня же — лишь три процента. Тем не менее, за последние пять лет объёмы ипотечного кредитования у нас увеличились в 60 раз, в 2007 году на вторичном рынке жилья 14 процентов сделок пришлось на ипотеку. И всё же я считаю её скорее экспериментом, а нынешний кризис — периодом коррекции. И сегодня нам стоит внимательнее посмотреть на прототип нашего эксперимента».

Что ж, посмотрим. В США к ипотеке имеет отношение 70% населения, в России — менее 5%. Объём выданных кредитов в США превышает 70% ВВП, в России — меньше 2%. Объём выпущенных ипотечных бумаг в США составил 12 трлн долларов — в 2 раза больше, чем объём казначейских обязательств. США ввели секьюритизацию, стандарты по ипотеке, 700 разновидностей кредитов, в этом рынке задействовано огромное количество участников. Но здесь начали выдавать и рискованные кредиты — subprime, доля которых на американском рынке достигла 12%. «Именно этой ипотеке мы обязаны тем, что происходит сегодня в мире, — отмечает г-н Лопатин. — Цикличность на финансовом рынке всегда существовала, но в системе, которая не выдержала проверки цикличностью, что-то не так. А мы скопировали не только эту модель, но и её проблемы — в частности, выдачу кредитов subprime. Надеюсь, что обвальное падение рынка приостановится, и он хотя бы зафиксируется на нынешнем этапе».

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на долю просрочек на 1 июля 2008 года в среднем по стране приходится 5,7% от объёма выданных кредитов. А в США в разгар кризиса — 4%! В ЮФО, правда, он меньше — 3,7%. Но в любом случае эти цифры свидетельствуют о том, что сжимание ипотеки в России не объясняется только реакцией на внешние раздражители. «Та модель, которая доминировала в мире последние 25 лет, рухнула, и её не будет в прежнем виде. А другой, откорректированной, пока нет. Возможно, сегодня надо вспомнить те ипотечные инструменты, которые мы начинали развивать, но отложили в сторону на волне дешёвой ипотеки, и применять их теперь более активно», — замечает Игорь Далаксакуашвили, заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области. «Ошибки, совершённые западными кредиторами, — для нас красный сигнал светофора, — считает руководитель ростовского офиса Городского ипотечного банка Максим Костюков, — нам дальше по этому пути двигаться нельзя. И, слава богу, мы вовремя с него свернули».

Сейчас на рассмотрении правительства находится несколько проектов развития ипотеки в стране. Практически все они направлены на формирование именно внутреннего рынка долгосрочного финансирования и содержат идею комплексного использования инструментов ведущих ипотечных моделей мира. Это и развитие стройсберкасс — накопительного инструмента германской системы ипотеки, и расширение объёмов секьюритизации ипотечных активов на внутреннем рынке, и привлечение «длинных» пенсионных и страховых средств. В любом случае — новый этап в развитии рынка ипотеки неизбежен. Иначе мы её попросту потеряем.