Усохшая ипотека

Наталья Бурдыкова
17 ноября 2008, 00:00
  Юг

Сентябрьская волна финансового кризиса, повлиявшая практически на все сферы экономики, наиболее сильно обрушилась на банки и их возможности длинного ипотечного кредитования. Заметно ужесточённые ипотечные кредиты в ЮФО сегодня выдают лишь около 15 банков. Стать их заёмщиком имеют шанс немногие

Несмотря на то что кризис начался год назад, в первые 9 месяцев года игрокам ипотечного рынка удавалось увеличивать объёмы кредитования. Ещё в начале года регуляторами были приняты вполне решительные меры, банки ужесточили условия выдачи кредитов, повысили ставки. Но в условиях роста цен на недвижимость ипотека по-прежнему была привлекательной не только для тех, кто нуждался в жилье, но и для тех, кто приобретал квартиры в инвестиционных целях.

Но вот настал сентябрь, и всё кардинально изменилось. Если в последние годы из 1100 российских банков на рынке ипотеки работало примерно 600, то сегодня — всего около 100. В ЮФО таких банков осталось 10–15. В основном это банки с государственным участием — Сбербанк и ВТБ, а также с участием иностранного капитала — банки группы Сосьете Женераль, ЮниКредит, Райффайзен, КМБ БАНК, Абсолютбанк. «В целом по рынку темпы роста спроса на ипотечные кредиты падают, — отмечает Пётр Склифасовский, генеральный директор Ростовского филиала BSGV. — Однако из-за сворачивания ипотечных программ многими банками потенциальные заёмщики обращаются в те кредитные учреждения, которые продолжают выдавать ипотечные кредиты. Поэтому в таких учреждениях спрос растёт».

Причина уменьшения числа профучастников рынка — отсутствие доступа к длинным деньгам, а также увеличившиеся риски заёмщиков: волна сокращений только началась, но затронула она в первую очередь именно потенциальных клиентов банковской ипотеки.

Приостановить спад и не допустить дальнейшего обвала на рынке жилья пытаются власти как федерального, так и регионального уровней. Правительство и Центробанк выделяют банкам беспрецедентные кредиты, на 60 млрд рублей увеличен уставный капитал рефинансирующей государственной организации — АИЖК. Предусмотрено выделение 80 млрд рублей на выкуп строящегося жилья; в Ростовской области, в частности, на эти же цели в областном бюджете в 2009 году намерены выделить 3 млрд рублей. Цель — поддержать как застройщиков, так и дольщиков, не допустить стагнации на рынке строительства жилья.

«Кризис цикличен и конечен, — говорит Игорь Далаксакуашвили, заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области. — В 2010 году на рынок придут деньги покупателей жилья, но малые объёмы построенных домов вновь приведут к росту цен и сделают жильё недоступным для большинства граждан. Мы не должны этого допустить».

Существуют разные прогнозы сроков выхода из нынешнего кризиса. Согласно оптимистичному, мы начнём выходить из него летом, а согласно пессимистичному — в 2010–2012 годах. «Я думаю, нам придётся пережить ещё вторую и третью волны, и только выйдя из третьей, мы поймём, насколько глубоким был этот кризис, — считает Михаил Акопьян, член Ростовского клуба финансистов. — Самое трудное ещё впереди. Пока мы почувствовали лишь первый ветер, который качает верхушки деревьев».

Осеннее ужесточение

В последний месяц банки, продолжающие выдавать ипотечные кредиты, подняли ставки по ним на 1–5%. Средняя ставка на южнороссийском рынке сегодня — 18%, но уже не редкость ставка в 20% и выше. Остаются, правда, ещё кредиты от 12%, но с очень жёсткими условиями — при максимальном первоначальном взносе, предоставляемые на короткий срок и с возможным досрочным погашением кредита. Поднял недавно процентные ставки и Сбербанк, доля которого на рынке ипотечного кредитования ЮФО превышает 50%. Как сообщил заместитель председателя правления Юго-Западного банка Сбербанка России Сергей Бритвин, банк продолжает жилищное кредитование в прежнем объёме, но условия скорректировал: «В основном это коснулось процентной ставки. Собственно, процентная ставка — это отражение стоимости ресурсов, но она также зависит от потенциальной доходности нашего среднего заёмщика. Мы недавно её повысили (при сроке кредита 10 лет от 12,75 процента в рублях и 10,75 процента в валюте) и считаем её адекватной ситуации на рынке. Мы всегда реагируем на изменения, чтобы выжить на конкурентном рынке. Для того чтобы дальше развиваться, продавать наши продукты, мы должны ориентироваться на реальную стоимость ресурсов, их стоимость у конкурентов. Изменится ситуация на рынке — изменятся и наши ставки».

КМБ БАНК продолжает выдачу ипотечных кредитов в обычном режиме.

«Мы ощущаем поддержку нашей материнской компании — международной банковской группы “Интеза Санпаоло”, — говорит Наталья Потапова, директор регионального центра “Южный” КМБ БАНКа. — И мы не планируем сворачивать действующие ипотечные программы. Средняя сумма кредита в нашем банке составляет около 1,8 миллиона рублей. Средний срок, на который оформляют ипотеку наши клиенты, — 15  лет. С 21 октября ставки увеличились и на сегодняшний день составляют от 15,5 процентов в долларах и от 20,5 процентов в рублях».

Первое повышение ставок в BSGV произошло только в мае 2008 года, когда ставки выросли на 3,75% в рублях и на 2,25% в долларах. Несмотря на то что BSGV является дочерней структурой финансовой группы «Сосьете Женераль», один из основных источников фондирования — вклады физических лиц в России. «Наши требования к заёмщикам не изменились, — рассказывает Пётр Склифасовский, — мы по-прежнему рассматриваем подтверждение доходов не только по официальной форме 2-НДФЛ, но и в виде письма в свободной форме от работодателя. Вероятность получения кредита зависит от платёжеспособности заёмщика, то есть его доходов — если доход позволяет выплачивать ипотеку, социальный статус, профессия и другие факторы не играют решающей роли. Единственным изменением в условиях стало повышение минимального первоначального взноса до 30 процентов от стоимости недвижимости. В основном кредиты получают сроком от 15 до 25 лет, в зависимости от размера дохода. Главное требование — чтобы ежемесячная выплата по кредиту не превышала 35 процентов от среднемесячного дохода заёмщика либо совокупного семейного дохода. В качестве подтверждения доходов заёмщика могут рассматриваться документы, подтверждающие доходы индивидуального предпринимателя, владельца бизнеса. Однако ипотечный кредит оформляется во всех случаях не на юридическое, а на физическое лицо».

Городской ипотечный банк только в середине октября частично изменил условия выдачи кредитов. По программе на покупку квартиры базовые процентные ставки изменились очень незначительно и по-прежнему составляют 10% в долларах. Для заёмщиков, берущих в кредит более 30% от стоимости покупаемой квартиры, а также для тех, кто кредитуется под залог имеющейся квартиры, ставки выросли примерно на 1–3%. Максимальное соотношение «кредит — залог» снизилось и составляет теперь 60% от объекта залога. В «Городском» на сегодня разработано 20 вариантов программ, что позволяет подобрать наиболее оптимальный продукт для каждого конкретного случая.

Ужесточение условий во всех банках выразилось не только в росте процентных ставок — примерно на 30% уменьшились соотношение «платёж — залог», срок кредитования, повысились требования как к заёмщику, так и к предмету залога. Некоторые банки стремятся выдавать кредиты не в рублях, а в валюте. Но самое главное — большинство банков кредитуют сделки только на вторичном рынке, считая первичный слишком рискованным и малоликвидным. Правда, продолжают кредитовать сделки на первичном рынке Сбербанк и BSGV, в котором кредит можно получить при условии, что предметом залога будет уже имеющееся в собственности заёмщика либо его родителей или детей вторичное жильё.

«Мы внесли коррективы в свои кредитные продукты и акцентировали внимание на определённых категориях объектов залога и заёмщиков, — отмечает Максим Костюков, руководитель ростовского офиса Городского ипотечного банка. — Наибольшие шансы получить ипотечный кредит имеют “белые воротнички” — наёмные сотрудники с документально подтверждённым высоким доходом. Что касается объектов залога, то это только вторичный рынок, прежде всего — качественные ликвидные квартиры в крупных городах».

 pic_text1 Фото: Татьяна Черкезян
Фото: Татьяна Черкезян

Но ведь именно первичный рынок ощутимо влияет на сам факт строительства жилья, увеличение его объёмов. Хотя банки можно понять — в случае персонального дефолта заёмщика готовую квартиру реализовать легко, а что делать с кирпичами и цементом в строящемся доме? Вот здесь и возрастает роль органов власти. Так, например, в Ростовской области выкуп социального жилья производится в основном в строящихся домах. Кроме того, Игорь Далаксакуашвили заявил: «Мы будем продолжать поддерживать строительный рынок, работу по подготовке сетей, инфраструктуры, проекты комплексного освоения территорий. Проекты, в которые уже вложены гигантские бюджетные деньги, мы не намерены останавливать. Мы будем делать всё, чтобы не остановилось строительство, чтобы не допустить обвала на рынке в 2010–2011 годах. Мы заинтересованы в кредитовании банками физлиц для приобретения жилья на первичном рынке. Сейчас разрабатывается механизм, по которому банкам предоставлялись бы гарантии на период строительства, пока нет предмета залога. Эти риски мы готовы взять на себя. С участием региональной ипотечной корпорации мы формируем финансовые ресурсы, которые позволят гарантировать банкам обратный выкуп закладной в течение трёх лет».

Узок круг заёмщиков

Прежде всего банки сокращают программы кредитования наиболее «рискованных» категорий заёмщиков. К ним относятся клиенты, которые не могут подтвердить свой доход документально, не располагают первоначальным взносом, передают в залог низколиквидное жильё, имеют просрочки по погашению имеющихся кредитов. Банки делают акцент на категориях prime, superprime — заёмщиков с подтверждёнными доходами, положительной кредитной историей.

Сегмент потенциальных ипотечных заёмщиков заметно сузился. «Удовлетворить новым условиям кредитования на покупку нормальной квартиры сможет теперь лишь очень незначительная часть потенциальных заёмщиков — в частности, имеющие среднемесячный подтверждённый доход от 40 тысяч рублей, — считает Михаил Акопьян. — Но таких немного. Практически выпала нижняя часть сегмента потенциальных заёмщиков — с доходом 10–30 тысяч руб­лей, которые прежде составляли большинство. Лишилась возможности получить ипотечный кредит и верхняя часть сегмента — владельцы бизнеса, ведь в качестве подтверждённого дохода во многих банках рассматривается зарплата наёмного руководителя предприятия, но не собственника бизнеса. В итоге осталась тонкая прослойка потенциальных заёмщиков, которые могут претендовать на получение кредита. Но будут ли они это делать? Если ставка по кредиту сегодня составляет порядка 20 процентов, то полная стоимость кредита (с учётом комиссий за выдачу кредита, за рассмотрение заявки, обслуживание ссудного счёта, страховки) достигнет всех 30 процентов годовых. Покупать жильё на долгий срок под такие проценты люди у нас ещё не готовы».

Кроме того, как показали расчёты аналитиков рынка, увеличение процентной ставки на 1 пункт снижает максимально возможный размер кредита на 7%. И если в ряде банков процентные ставки выросли на 5%, то, значит, он уменьшится на 35%. В большинстве банков при зарплате в 30 тысяч рублей по ипотечному кредиту можно получить не более 1 млн руб­лей, что явно недостаточно для покупки квартиры. При этом до 40% стоимости объекта недвижимости заёмщику надо внести в качестве первоначального взноса.

В КМБ БАНКе при выдаче ипотечных кредитов изначально придерживались умеренно консервативного подхода к оценке заёмщика. «В результате сейчас мы имеем хороший кредитный портфель, — отмечает Наталья Потапова. — Наша целевая аудитория — это высококвалифицированные специалисты, топ-менеджеры и менеджеры. Требования КМБ БАНКа к заёмщику практически не изменились: это наличие постоянной регистрации на территории РФ, возраст не менее 23 лет, общий стаж работы не менее двух лет, при этом стаж на последнем месте работы должен быть не менее 12 месяцев».

«Мы всегда в процедуре андеррайтинга придерживались объективного мнения, — говорит Максим Костюков. — Даже если заёмщик работает в банке или страховой компании, где сейчас происходят наибольшие сокращения сотрудников, это не значит, что ему будет отказано в кредите. Во-первых, компании бывают разные, во-вторых, каждый заёмщик как специалист имеет свой уровень квалификации, опыт работы. Даже проводя сокращения, банки стараются сохранить костяк команды — высококвалифицированных специалистов, потеря которых для них неприемлема. И такие сотрудники всегда будут иметь работу, причём высокооплачиваемую».

Оберегая себя от рисков проблемных кредитов, банки настолько сузили круг потенциальных клиентов, что непонятно, кого они будут кредитовать в ближайшем будущем. Пока банки, продолжающие выдавать ипотечные кредиты, недостатка в клиентах не испытывают — происходит переток клиентов, оформляющих сделку, от банков, переставших кредитовать ипотеку. Но в ближайшее время потенциальные покупатели квартир, скорее всего, возьмут тайм-аут — в ожидании снижения цен на недвижимость.

Пока же, по мнению Евгения Проскурина, президента Южной гильдии риэлторов и оценщиков, цены на недвижимость в ЮФО практически стабильны, так как рынок недвижимости достаточно консервативен. Спрос снижается на объекты, планирующиеся к сдаче через длительный срок, а на новостройки, сдающиеся в ближайшее время, спрос высок.

В ожидании обновления

«Предсказать длительность кризисных явлений на рынке недвижимости и ипотеки очень сложно, — полагает Пётр Склифасовский, — так как она напрямую зависит от здоровья банковской и финансовой системы в целом. По разным оценкам, кризис может продлиться от года до двух лет, однако восстановление ипотеки начнётся, скорее всего, раньше. Что касается цен на недвижимость, то в условиях инфляции мы можем не увидеть их падения в абсолютном выражении, но, скорее всего, оно будет ощущаться в реальных ценах с учётом инфляции. Но связано это будет не столько с уменьшением доли ипотечных сделок (в целом по стране она никогда не превышала 15 процентов), сколько с общим падением платёжеспособного спроса, а также с ограничением самостоятельного финансирования у компаний-застройщиков, вынуждающим их прибегать к продаже квартир по сниженным ценам».

«На российском ипотечном рынке внутренних финансовых ресурсов по-прежнему нет, альтернативные инструменты, которые начали разрабатывать пять лет назад, в частности, стройсберкассы, пока так и не были внедрены, — отмечает Максим Костюков. — Участники российского рынка от их разработки ушли в тот момент, когда появилась возможность иметь длинный дешёвый ресурс за счёт сделок секьюритизации, которые сегодня не проводятся. Поэтому в России вновь приступили к разработке альтернативных инструментов привлечения длинных ресурсов на ипотечный рынок. Пути выхода из ипотечного кризиса существуют, главное при этом — принимать законодательные меры, способствующие развитию внутреннего рынка долгосрочного финансирования. Если говорить о краткосрочных мерах, то часть их уже реализуется. Центробанк издал разрешение на включение ипотечных бумаг в ломбардный список. В среднесрочной перспективе необходимо внести изменения в налоговое законодательство, а в долгосрочной — развивать рынок секьюритизации, привлекать на рынок ипотечного кредитования средства пенсионных и страховых фондов».

Наталья Потапова тоже говорит о назревшей необходимости внести ряд изменений в законодательство в связи с ипотекой: «Прежде всего нам необходима нормальная законодательная база в части взыскания долгов с неплательщиков. Пора принять закон о банкротстве физических лиц. Это позволит банкам иметь законодательно закреплённые гарантии в случае невыплат по ипотеке, что, в свою очередь, укрепит ипотечные отношения между клиентом и банком, поставив их в более серьёзные юридические рамки».