— Как мировой финансовый кризис отразится на ипотечном рынке, в частности Южного федерального округа? Что можно наблюдать уже сегодня?

— Картина, которую мы наблюдаем в целом на ипотечном рынке России, — это уход большинства игроков, приостановка или закрытие программ кредитования, повышение процентных ставок, ужесточение условий предоставления кредитов.

Все банки отказались от программ кредитования с нулевым первоначальным взносом, практически не работают программы по кредитованию загородной недвижимости, почти не осталось кредиторов, принимающих к рассмотрению доходы в заявительной форме. Многие банки больше не предлагают кредиты под залог имеющейся недвижимости (главным образом загородной) или вынуждены значительно поднять ставки по таким продуктам. Сроки кредитования по большей части программ сократились с 25–30 лет до 10–15 лет. Некоторые участники перестали кредитовать в рублях, ужесточили требования к объектам залога (к примеру, перестали кредитовать дома первых массовых серий, дома с деревянными перекрытиями и т. д.). В большинстве банков соотношение «кредит/залог» стало ниже: там, где год назад максимальный показатель составлял 80–90 процентов, сегодня он 50–65 процентов.

В итоге сейчас на рынке работают 8–10 активных участников, выдающих ипотечные кредиты. Это либо банки с участием госкапитала, либо с капиталом иностранным. Именно эти игроки будут и далее предлагать свои продукты, в том числе на рынке ЮФО.

— Грозит ли стагнация российской ипотеке?

— Ипотечное кредитование не остановится. Причин тому несколько. Во-первых, потребность населения в жилье по-прежнему высока. Во-вторых, недвижимость была и остаётся понятным и доходным инструментом инвестирования, так как способна сохранить и восстановить свою рыночную стоимость даже после периода стагнации или рецессии.

Конечно, не стоит ожидать в ближайшее время прошлогодних темпов прироста объёмов ипотеки. Ситуация будет восстанавливаться по мере стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках. Но при этом для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России важна активизация работы по формированию внутреннего рынка долгосрочного финансирования. Это краткосрочные меры (создание условий для развития и функционирования рынка), среднесрочные (направленные на активное формирование и либерализацию рынка ипотечных ценных бумаг в России) и долгосрочные (направленные на развитие секьюритизации финансовых и иных активов).

— На какой сегмент будет ориентироваться в ближайшее время ипотека? Изменится ли соотношение новостроек и вторичного жилья в ипотечных программах?

— Сегодня кредиторы предпочитают заёмщиков только категории prime: наёмные сотрудники с документально подтверждёнными доходами, имеющие положительную кредитную историю, передающие в залог качественную, ликвидную недвижимость.

Кредиты на строящееся жильё не являются ипотечными, так как отсутствует залог недвижимости, находящейся в собственности заёмщика. Кроме того, поскольку за последнее время выросли и цены на жильё, и ставки, то всё более актуальны будут кредиты на так называемый обмен жилплощади, улучшение жилья. Ведь в таком случае требуется меньшая, чем при покупке квартиры целиком, сумма.

Если говорить о кредитовании первичного рынка, то в нынешних условиях практически не осталось подобных действующих банковских программ. Это связано с отсутствием ресурсной базы и более высокими рисками при таком кредитовании, поскольку нет залога и чёткого обеспечения.

— Следует ли уже существующим заёмщикам ждать каких-либо непопулярных мер со стороны банков? Какой позиции в этом вопросе придерживается ваш банк?

— Кредиторы действуют в рамках условий договоров. С учётом корректировки рынка каждый кредитор принимает решение о тех или иных изменениях. Таким образом, если в кредитном договоре, договоре ипотеки, закладной прописана возможность изменения ставки, условий погашения, то уже сам банк решает, насколько целесообразно воспользоваться этой опцией в целях минимизации рисков. На сегодняшнем рынке уже есть такие прецеденты. Но сейчас это единичные случаи, и они не носят массового характера. Мы не вносили такие условия в договоры, и клиенты пользуются кредитом на изначально установленных договором условиях.

— Оцените дальнейшие перспективы: когда можно ожидать стабилизации и что будет в после­кризисный период?

— На этот счёт есть две точки зрения: оптимистичная, согласно которой в течение года рынок стабилизируется, и пессимистичная — улучшения ситуации не стоит ожидать в ближайшие пару лет. В любом случае на рынке будут работать те, кто сможет решить вопрос с оптимальным долгосрочным ресурсом. А сами программы кредитования (авто, потребительские, ипотека, малый бизнес или какие-либо другие), безусловно, подвергнутся коррекции — по ставкам, условиям, требованиям к клиентам. В целом же сам рынок кредитования показывает положительную динамику, и резкого падения его показателей не будет.