Игра в скидки

Спецвыпуск
Москва, 22.12.2008
«Эксперт Юг» №33 (39)
Два месяца при нулевом спросе — достаточный срок для того, чтобы южные строительные компании зашевелились. Пока что застройщики пытаются реанимировать спрос, снижая цену на жильё. Эта опасная игра — довести строительство до конца в новых условиях — сулит выигрыш явно не всем

В Краснодаре на строящемся в центре города объекте во время подъёма груза обломилась и упала стрела башенного крана. Стрела застряла на металлических конструкциях строения. Никто не пострадал», — это сообщение, появившееся на информационных лентах в середине декабря, можно считать метафорой нынешней ситуации в строительной отрасли регионов юга России. Катастрофически снизившийся спрос и фактическая заморозка десятков проектов позволяют назвать ситуацию аварийной. При этом тяжело пострадавших пока нет — строители пытаются адаптироваться к новым условиям, изобретая маркетинговые акции, покупатели жилья заняли выжидательную позицию, власти задумываются о схемах борьбы с «недостроями», которые грозят появиться в самое ближайшее время.

Реанимация спроса

«Ещё в сентябре у нас существовало такое понятие, как рядовой клиент. Так называли тех, кто хотел бы купить одну или две комнаты, долго выбирал вариант, изматывал агентов и не очень обижался, когда мы говорили — у нас большой наплыв, оперативно подготовить документы не получится. Теперь, когда такой клиент приходит в офис, агент вручает ему армянский коньяк в подарочной упаковке», — иронизируют в одной из краснодарских риэлторских компаний. Впрочем, большинству риэлторов сейчас не до иронии — падение спроса и предложения на вторичном рынке продолжается уже более двух месяцев. Спрос на жильё в новостройках и вовсе стремится к нулю. По оценке генерального директора ростовского агентства недвижимости «Титул» Евгения Сосницкого, количество сделок на вторичном рынке в сравнении с показателями сентября снизилось в три-четыре раза. Схожая ситуация наблюдается и в других региональных центрах юга России: в Ставрополе, по наблюдениям местных риэлторов, активность продавцов и покупателей упала за последние месяцы в два-три раза, в ряде волгоградских агентств отмечают четырёхкратное уменьшение числа сделок. Для многих мелких риэлторов такое падение означает смертный приговор. Так, например, в Краснодаре, по данным консалтинговой компании RED Consulting, уже прекратило работу около полусотни агентств недвижимости.

К концу ноября застройщики стали предпринимать активные попытки реанимировать спрос. «Сейчас мы, как и многие другие строительные компании, разрабатываем антикризисную программу. Она будет построена в том числе на скидках и акциях. Речь будет идти о разовых акциях, привязанных к датам и праздникам, — сообщили “Эксперту ЮГ” в краснодарской строительной компании МТ “ВПИК”. — Отметим, что сейчас наблюдаются преувеличенные ожидания со стороны населения: покупатели требуют снижения цены на 40–50 процентов. Причина в том, что на телевидении и в прессе постоянно проходит информация о том, что жильё будет дешеветь — причём не на 10–15 процентов, а вдвое». На сайте волгоградской строительной компании «Квартстрой ВГ» недавно появилось объявление о снижении цены квадратного метра в одном из жилых комплексов с 50 тысяч до 33 тысяч рублей. Как пояснили в компании, «держать планку цен на том уровне, который соответствовал ценам на строительные материалы в октябре-ноябре, просто несправедливо по отношению к покупателям».

«То, что происходит в Краснодаре, вполне можно назвать начавшейся ценовой войной. Из 48 работающих в городе застройщиков активизировалось около 80 процентов. Многие из них демпингуют — открыто или завуалированно. При этом пытаются привлечь покупателей скидками на объекты в любой стадии готовности — от готовых к сдаче до находящихся на начальных стадиях», — отмечает Фатима Чамокова, директор RED Consulting. Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, видит ситуацию примерно так же: «Девелоперы начали предпринимать активные действия. Наиболее распространённый способ повышения продаж — проведение маркетинговых акций. Основная суть их заключается в скрытом понижении цен. Дисконт к существующей цене составляет от 5 до 25 процентов в Краснодаре и Ростове, около
10–15 — в Волгограде и Астрахани. Застройщики идут на подобные акции и определяют размер дисконта, исходя из финансового положения, а также в зависимости от характера руководителей — оптимисты ждут и верят в скорое возобновление спроса, пессимисты уже сейчас главной целью поставили не прибыль, а выживание бизнеса».

Открыто признать факт снижения цен пока решились только самые отчаянные региональные застройщики. Как поясняют риэлторы, как правило, строительные компании предпочитают вести закрытые переговоры с каждым из немногочисленных клиентов или же работают исключительно через партнёрские агентства. Строители не без оснований опасаются, что уже имеющиеся покупатели будут расторгать договоры, рассчитывая приобрести жильё по новой — как легко догадаться, более низкой — цене. «Застройщики начнут открыто снижать цены только в том случае, когда окажутся в безвыходной ситуации. Сегодня неясно, как рынок будет развиваться в следующем году. Поэтому можно понять строителей, которые идут на заморозку проектов: снижение цен даже на 25 процентов сегодня не привлечёт покупателей, — убеждён Евгений Сосницкий. — Строители не спешат идти на шаги, которые бы обвалили рынок, но при этом не возродили спрос».

Впрочем, процесс адаптации застройщиков к новым условиям не сводится только к разработке программ скидок. Ряд компаний уже заявили о планах расширения проектов строительства жилья эконом-класса. По словам вице-президента корпорации «Девелопмент-Юг» Семёна Галкина, к кризису на строительном рынке компания начала готовиться ещё год назад. В результате нынешней осенью был предложен новый продукт, на который сейчас делается главная ставка — малогабаритные квартиры smart (от англ. «умный, быстрый»). По размерам они напоминают «хрущёвки», общая площадь однокомнатной квартиры — менее 30 квадратных метров. Хотя, как уверяют их создатели, по качеству они гораздо выше. Основное конкурентное преимущество — низкая цена, которая начинается от 1,3 млн рублей за квартиру. Как пояснил г-н Галкин, к реализации квартир компании пришлось привлечь максимально широкий круг продавцов — от штатных сотрудников, включая прорабов и поваров, до студентов краснодарских вузов, для которых дважды в неделю проводятся экскурсии по строящимся объектам и встречи с руководством. В качестве бонуса «друзьям корпорации» предлагается один процент стоимости и, в перспективе, возможное трудоустройство.

Тень обманутого дольщика

В ноябре в заявлениях участников рынка и чиновников, курирующих строительную отрасль, появилось, казалось, уже забытое словосочетание — обманутые дольщики. Вернее, почти забытое: покупатели квартир в домах, строительство которых было заморожено из-за недостатка средств у застройщиков, время от времени напоминают о себе, устраивая пикеты или обращаясь с жалобами в общественные приёмные. Не исключено, что в следующем году, при негативном развитии ситуации на рынке, ряды обманутых дольщиков пополнятся. По крайней мере, к ним могут присоединиться клиенты тех компаний, которые сейчас пытаются залатать возникшие финансовые бреши за счёт «сброса» площадей в недостроенных домах. «Некоторые застройщики сегодня приблизились к критическому ценовому порогу — квартиры предлагаются по ценам, близким к себестоимости. Уже существуют примеры компаний, которые реализуют квартиры по ценам ниже себестоимости. Высока вероятность того, что у таких застройщиков не будет возможности достроить объекты. Получается, что сейчас некоторые застройщики идут по тому же пути, по которому шли компании-банкроты, чьи клиенты стали так называемыми обманутыми дольщиками», — считает Фатима Чамокова.

Дело осложняется тем, что в крупнейших городах ЮФО более половины строящихся объектов находятся на начальном или среднем этапах готовности — большинство отдельных домов, жилых комплексов были заложены в последние два года, в то время, пока рынок был на подъёме. «На рынке действительно сейчас много объектов в начальной стадии строительства. Однако каждый из них нужно рассматривать отдельно, определяя его перспективы по нескольким параметрам. Среди наиболее важных можно выделить репутацию застройщика, схему финансирования, структуру портфеля проектов компании», — считает генеральный директор концерна «Единство» (Ростов) Валентина Полевиченко. По оценке MACON Realty Group, в Волгограде около 70% новостроек запланированы к сдаче не ранее второй половины 2009 года, в Ростове доля таких объектов составляет около 55%, в Краснодаре — 70%, в Астрахани — 45%. «Высокая доля объектов, находящихся на начальной и средней стадиях строительства, безусловно, является негативным фактором для девелоперов. Сейчас реальный спрос наблюдается лишь на объекты, строительство которых близко к завершению, — считает Илья Володько. — Вероятность появления обманутых дольщиков существует. Однако на рынке пока нет банкротств. При ухудшении ситуации их волна может ожидать рынок начиная с апреля 2009 года». По замечанию эксперта, минимизировать количество предприятий-банкротов возможно только при активных действиях государства.

Кризис на официальном уровне

Федеральные и региональные власти, если судить по заявлениям чиновников, действительно вроде бы не собираются допустить появления нового поколения обманутых дольщиков. Уже одно то, что региональные чиновники, комментируя ситуацию на строительном рынке, решились снять федеральное табу на слово «кризис», является показательным — местные власти, похоже, ясно представляют масштаб проблем, с которыми уже столкнулись строительные компании.

Впрочем, широким набором инструментов для борьбы с кризисом на строи-тельном рынке региональные администрации пока похвастаться не могут: прозвучавшие в конце ноября и начале декабря заявления сводятся к тому, что местные власти рассчитывают, прежде всего, на финансирование из федерального центра. При этом строителей явно готовят к тому, что объёмы государственных заказов в первой половине следующего года могут снизиться. Заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади сообщил на одном из совещаний о том, что администрация намерена откорректировать планы финансирования капитального строительства на 2009 год. Г-н Андриади отметил, что «при негативном сценарии объёмы капитального строительства могут резко сократиться», а гарантированно финансироваться будет только строительство критически важных объектов жизнеобеспечения — котельных, теплотрасс, водоводов, находящихся в аварийном состоянии больниц и школ.

По словам замгубернатора, ожидается, что в первой половине следующего года из федерального и регионального бюджетов будет выделено около 2,2 млрд рублей на выкуп квартир в домах, имеющих высокую степень готовности. «Эти средства дадут нам возможность достроить жильё, отселить около 800 семей из ветхих и аварийных зданий», — отметил Юрий Андриади. Федеральное правительство уже установило предполагаемую цену выкупа для Ростовской области — порядка 29 тысяч рублей за квадратный метр. Однако не исключено, что цена будет варьироваться в зависимости от рыночных условий в конкретных муниципальных образованиях.

О подготовке программ, предполагающих выкуп квартир для переселенцев из аварийного жилья, сообщили и в администрациях Кубани и Ставрополья. По словам зампреда правительства Ставропольского края Сергея Кобылкина, в следующем году регион рассчитывает на финансовую поддержку Фонда содействия реформированию ЖКХ. Правда, объёмы финансирования нельзя назвать крупными — в течение года предполагается отселение 260 человек из 12 аварийных домов.

Позволят ли разрабатываемые властями схемы избежать появления «недостроев», предсказать невозможно. Строители, к примеру, ожидают установления неадекватно низких закупочных цен. «Любые деньги, которые сейчас придут на рынок, будут полезны в целом. Но, к сожалению, предлагаемая застройщику цена может быть ниже себестоимости, что вполне в состоянии подорвать его финансовую устойчивость», — считает Валентина Полевиченко. В то же время для ряда компаний, находящихся в критической ситуации, госзаказ может оказаться спасательным кругом. «Стремиться купить максимальное количество жилья по минимальной цене — вполне объяснимый подход со стороны государства. Если продажи на рынке действительно не будут идти, строители обрадуются и двухпроцентной рентабельности», — убеждён Евгений Сосницкий.

Впрочем, в распоряжении региональных властей есть ещё один инструмент, использовать который решились пока только в Астраханской области. В начале декабря, по сообщению пресс-службы мэрии, городские власти в 15 раз снизили арендную плату за землю для организаций, ведущих жилую застройку. По данным «Эксперта ЮГ», снижение арендной платы сейчас обсуждается и в администрации Ростовской области. В течение года донским властям удалось реализовать на аукционах всего около 120 га вместо запланированных 280. При этом чиновники не скрывают, что одной из причин этого стала завышенная стоимость аренды.

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №33 (39) 22 декабря 2008
    Южные города
    Содержание:
    Бизнес-козыри южных городов

    Первое полномасштабное исследование условий для ведения бизнеса в российских городах впервые показывает семь городов ЮФО такими, какими их увидели предприниматели, образно говоря, вооружившись микроскопами. Оно позволяет чётко представить, что нужно развивать в каждом из этих городов

    Реклама