Земля придавила собственника

Русский бизнес
Москва, 25.05.2009
«Эксперт Юг» №19-20 (58)
Ростовские предприятия, владеющие землёй в городе, намерены судиться по поводу завышенной кадастровой оценки земель, не соответствующей, по их мнению, кризисной ситуации в экономике

По информации «Эксперта ЮГ», сразу несколько ростовских предприятий хотят обратиться в арбитражный суд с исками, оспаривающими кадастровую оценку земель для промышленного и коммерческого использования. Основная претензия промышленников состоит в том, что налог на землю не соответствует сегодняшней ситуации в региональной экономике — кадастровая оценка была выполнена по докризисным ценовым данным и сейчас не является адекватной.

«Проблема затронула всех»

О подготовке иска и намерении в ближайшее время начать судебную тяжбу «Эксперту ЮГ», в частности, заявили в «Комбинате строительных материалов 14» («КСМ-14», специализируется на производстве железобетонных конструкций). Компания владеет несколькими участками промышленного назначения — в том числе участком площадью около 10 гектаров на северо-западе Ростова. «Мы уверены, что кадастровая оценка превосходит сегодняшние рыночные показатели в пять-шесть раз, — убеждён генеральный директор “КСМ-14” Владислав Григориадис. — Соответственно и лишние налоги мы платим в такой же пропорции. В нынешних условиях это гигантская нагрузка на бизнес». В качестве примера в «КСМ-14» приводят кадастровую стоимость принадлежащего компании участка в черте города — порядка 355 млн рублей за гектар. «Сейчас цена этого участка даже по оптимистичной оценке не превышает 40 миллионов рублей. Уже более месяца в среде ростовских предпринимателей активно обсуждается этот вопрос — проблема затронула всех. Мы обращались в мэрию и к городским депутатам. Ситуацию они вроде понимают, но при этом считают, что снижать налог нет возможности», — отмечает г-н Григориадис.

Впрочем, оспаривать кадастровую оценку намерены не только промышленные предприятия, но и частные владельцы земельных участков в промышленных зонах. По оценке генерального директора корпорации «Софт» Александра Перельмана, в западной промзоне Ростова, где находится принадлежащий ему участок, кадастровая оценка превышает текущую рыночную цену как минимум в два раза. «Очевидно, что оценка создавалась тогда, когда экономическая ситуация была стабильной, нефть стоила дорого и ожидался рост. Отсюда и такое несоответствие, — считает г-н Перельман. — Убеждён, что проблема наиболее актуальна для промышленных предприятий, которые по определению занимают большие площади». При этом гендиректор «Софта» отмечает, что и землевладельцы оказались в непростом положении после того, как местные власти снизили ставки для арендаторов земельных участков до уровня налога на землю. «По большому счёту, муниципальные власти, снижая арендные ставки, формируют цену на рынке. В итоге частные владельцы участков, ориентируясь на сложившиеся цены, даже теоретически не могут получить прибыль от своей собственности — все полученные средства уходят на оплату налога, — сетует Александр Перельман. — При этом отмечу, что владельцы вложились в приватизацию земель, многие использовали заёмные средства. Ещё недавно местные власти ратовали за выкуп земель, теперь же их политика неясна».

Новая кадастровая оценка ростовских земель вступила в силу в январе текущего года, но при этом её подготовка велась с опорой на ценовые показатели второй половины 2007 года. Примечательно, что в апреле прошлого года — когда слово «кризис» употреблялось только по отношению к ситуации по ту сторону Атлантики — власти Ростовской области призвали муниципальные образования жёстче подходить к сбору земельного налога. В частности, занимавший в то время должность первого вице-губернатора Иван Стани­славов обвинил муниципалитеты в занижении ставок и предоставлении бизнесу излишних, по его мнению, льгот, связанных с земельным налогом. Кроме того, тогдашний вице-губернатор призвал муниципальные власти активнее продавать или сдавать в аренду неиспользуемые земли. Причиной резких высказываний чиновника стали высокие показатели задоложенности по земельному налогу — на начало апреля прошлого года она составляла в Ростовской области около 216 млн рублей.

Власти всё понимают

«Нынешняя кадастровая оценка превосходит рыночные показатели в пять-шесть раз — это гигантская нагрузка на бизнес»

Примечательно, что в региональном управлении Роснедвижимости, проводившем ставшую спорной оценку, понимают неоднозначность сложившейся ситуации, но при этом заявляют, что изменить её не в силах. «Мы отмечаем в последнее время рост претензий по поводу кадастровой оценки. Минэкономразвития создало методику оценки, мы её исполнили. В 2007 году, во время проведения оценки, по нашим расчётам, она не должна была выбивать предприятия из колеи — рентабельность ведения бизнеса была высокой, экономика стабильной, — отмечает заместитель руководителя управления Роснедвижимости по Ростовской области Владимир Михайлов. — Мы понимаем, что сегодня предприятиям тяжело, от кризиса не уйдёшь. Но изменить кадастровую оценку мы не в состоянии из-за жёстких регламентирующих документов. Другое дело — городские депутаты, которые могут менять налоговые коэффициенты».

По убеждению специалистов Роснедвижимости, именно оперативное изменение коэффициентов муниципальными властями могло бы выправить ситуацию. «Есть путь — пусть соберутся депутаты и изменят коэффициенты. А к новому пересмотру кадастровой оценки, которое произойдёт через несколько лет, уже сложится понимание экономической ситуации. Поэтому мы считаем, что упрёки в нашу сторону — мол, вы завысили оценку, — несправедливы и однобоки», — убеждены в управлении ведомства.

Городские и областные власти, по всей видимости, намерены отстаивать существующую оценку и коэффициенты. В ростовской мэрии поясняют, что из-за поспешности в подготовке федеральным ведомством кадастровой оценки «не было проведено детального анализа» некоторых городских территорий — серьёзные ценовые перекосы появились, в том числе, и по этой причине. Пояснить позицию городских властей «Эксперт ЮГ» попросил директора департамента имущественно-земельных отношений Ростова Александра Кочергина.

— Каким образом мэрия планирует реагировать на участившиеся обращения частных компаний и землевладельцев, касающиеся земельного налога?

— Разговоры о том, что высоким земельным налогом душится бизнес — это всё-таки лукавство. Основная нагрузка на предприятия сейчас — никак не этот налог на землю. К примеру, у строительных компаний, по нашей оценке, на земельный налог приходится около пяти процентов затрат. Сейчас вопрос встал в том числе и потому, что налог на недвижимость — единственный, от которого нельзя уйти. Ведь недвижимость — у всех на виду. И самое важное для мэрии: поступления от земельного налога запланированы в доходах и расходах бюджета. Нужно платить учителям, врачам, нести другие социальные расходы, содержать муниципальные учреждения. Земельный налог — один из немногих, на 100 процентов поступающий в местный бюджет.

— На неадекватность кадастровой оценки и размера налога указывают прежде всего промышленные предприятия. Муниципальные власти в состоянии оказать им поддержку?

— Ситуацию с каждым промышленным предприятием, мне кажется, нужно разбирать в отдельности. Реальные возможности бюджетных кредитов, связанных с налогом на землю, логично предоставлять только тем, кто совершает рывок вперёд и завершает реализацию инвестиционных проектов в нормативные сроки. Этот вопрос будет обсуждаться в мэрии в ближайшее время. Если речь идёт о предприятиях, которые просят такой поддержки для уже существующих мощностей — скорее всего, ответ будет отрицательным. В этом случае нужно ставить вопрос о комплексном санировании предприятия.

  Ещё раз упомяну о строителях: очевидно, что рыночная ставка арендной платы — это прекрасный стимул ускоренного ввода в эксплуатацию новостроек. Если компания не справляется — нужно фиксировать убытки и прекращать договор аренды. Такие прецеденты у нас есть; так поступали достаточно известные строительные фирмы.

Отмечу также, что Ростов — самый проблемный российский «миллионник» в плане земельных ресурсов. Из 348 квадратных километров застроена половина. Незастроенные — это чаще всего природно-технологические объекты, проезды, парки. Практически всё, что можно было использовать для экономического развития, уже задействовано. Для промышленности остались небольшой участок в северо-западной зоне и левобережная зона. Поэтому и нужно ставить вопрос об эффективности использования земли.

В ответе за кризис

Сложившаяся ещё до начала кризиса судебная практика по спорам, касающимся кадастровой оценки, свидетельствует, что оспорить существующую оценку региональным предпринимателям будет крайне трудно. «Практика показывает, что если не обнаруживаются математические, технические неточности или же ошибки с отнесением земель к определенной категории, то перспективы связанных с кадастровой оценкой исков — практически нулевые. То, что оценка не соответствует рынку не является основанием для суда. Это вопрос скорее не правовой, а политический», — считает Игорь Степанов, управляющий партнер юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры». В любом случае, в готовящих иски компаниях рассчитывают, что тяжба будет длиться не менее полугода, а им в это время придётся мириться с завуалированным повышением налоговой нагрузки. По большому счёту, это означает, что, испытывая трудности с наполняемостью бюджетов, власти — пусть и не злонамеренно — выбрали «отвечающих за кризис». То есть тех, кому вменилось в обязанность нести неадекватную кризисной ситуации финансовую нагрузку. Причём отбор получился не самым справедливым — в наиболее невыгодном положении оказались занимающие относительно большие площади производственные цеха. Впрочем, подвести итоги спора можно будет не столько после того, как суды вынесут решения, сколько к концу года — когда станут известны конечные показатели собираемости земельного налога.

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №19-20 (58) 25 мая 2009
    Банки
    Содержание:
    Воронка отбора

    Южнороссийские банки третьего эшелона не только продемонстрировали лучшие финансовые показатели за 2008 год, но и увеличили совокупную долю рынка. В то же время в группах крупнейших банков и их последователей выявились новые лидеры по результатам размещения и привлечения средств

    Реклама