Реструктуризируй это

Владимир Козлов
генеральный директор аналитического центра «Эксперт Юг»
8 июня 2009, 00:00
  Юг

Глава Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков провёл тур по городам России, цель которого — сохранить такой продукт, как ипотека, и убедить банки не скрывать просрочку. Перед конференцией в Ростове глава агентства пообщался с корреспондентом «Эксперта ЮГ»

По логике Андрея Языкова, если рынок сейчас пустить на самотёк, на том — пока всё же сравнительно небольшом — пространстве банковского рынка, которое успела за последние годы занять ипотека, останется пепелище. Причин несколько. Главная из них: банкам сегодня выгоднее выселять людей и продавать их жильё — цены ещё не слишком упали. Многие банки уже пытаются это делать, однако пока сталкиваются с пробуксовкой судебных решений. Судебная система на время сыграла роль социальной подушки — иначе сегодня тысячи людей оказались бы выгнанными на улицу. В то же время невозможность оперативно добиться выселения отпугнула от ипотеки инвесторов, которых и без того осталось немного: ведь их вложения оказываются ничем не защищены. Получается патовая ситуация: если суды заработают в полную мощность, массовый заёмщик будет напуган, многолетние кредиты станут ассоциироваться с ясной перспективой внезапной потери работы и немедленного выселения. Однако если система не заработает, вливаний ипотека больше не дождётся. Андрей Языков уверен, что именно программа реструктуризации, финансирование которой может при необходимости вырасти с 5 до 30 млрд рублей, позволит сохранить ипотеку. Она сможет отделить людей, нуждающихся в защите, от тех, кого можно и нужно выселять. Глава АРИЖК в ближайшее время ждёт всплеска судебных решений о выселениях. Причём ипотечный рынок будет встречать эти решения с оптимизмом.

Между тем, ряд банков сегодня запускает собственные программы реструктуризации, не особенно афишируя этот процесс, чтобы тем самым сэкономить на резервировании. Андрей Языков считает, что таким образом банки закладывают под свой бизнес мину замедленного действия, взрыв которой обернётся мгновенным отзывом лицензии.

Как сохранить заёмщика

— Вы формулируете четыре приоритетные задачи АРИЖК: социальная защита, сохранение ипотеки как продукта, далее — защита рынка недвижимости от обвала цен, который возможен в результате выброса на него конфискованного жилья, и последнее — вкачивание дополнительной ликвидности в банковскую систему. А есть регионы, в которых открывающая этот перечень социальная защита действительно выходит на первый план?

— Нет, программа реструктуризации — это одновременное решение комплекса вопросов. Можно лишь говорить о том, что в некоторых регионах ситуация с безработицей чуть хуже, чем в ЮФО, соответственно больше и поток обращений.

— А почему в ЮФО положение лучше?

На юге России На юге России велика доля индивидуальной застройки. Кредит на строительство индивидуального жилья во много раз лучше обслуживается, чем кредит на покупку квартиры в многоквартирном доме

— Во-первых, региональные власти предпринимают активные меры по стабилизации экономической ситуации; во-вторых, структура ипотечных сделок в ЮФО немного отличается, например, от Поволжья. На юге России велика доля индивидуальной застройки. Мы видим, что, если застройщик берёт кредит на строительство индивидуального жилья, он во много раз лучше его обслуживает, чем кредит на покупку квартиры в многоквартирном доме. Например, по Чечне, Ингушетии и Дагестану у нас обращения за консультациями единичны. Однако в Южном федеральном округе есть другая особенность: в большинстве округов мы видим чёткую корреляцию между данными по росту безработицы и количеством обращений в АРИЖК. Здесь же нередко встречается ситуация, когда человек потерял работу, к примеру, в Ханты-Мансийске, а проблемы с ипотекой у него в Краснодарском крае или Ростовской области. И таких людей немало. Многие из тех, кто покупает на Юге квартиру с помощью ипотеки, работают вахтовым методом на севере, но свою будущую жизнь связывают с южным регионом. В связи с этим и наш прогноз по количеству обращений в ЮФО будет несколько отличаться от среднего по стране. 

— Сколько человек уже получило помощь в рамках программы реструктуризации?

— Количество консультаций, которые мы провели, превышает 15 тысяч. Проще ответить на вопрос «Сколько может обратиться за реструктуризацией?» Эксперты сходятся во мнении, что сложности с обслуживанием своих кредитов будут испытывать не больше 25 процентов ипотечных заёмщиков. Часть из них воспользуется поддержкой близких, другая часть использует имеющиеся активы, то есть не станет обращаться за государственной поддержкой. Названную цифру, кроме того, следует уменьшить на количество инвестиционных и «элитных квартир». С учётом названных допущений предельное число заёмщиков, которые обратятся за помощью, оценивается не более чем в 100 тысяч.

Ровно таким образом и формировался финансовый план АРИЖК. На сегодня наш уставной капитал — пять миллиардов рублей. Но при необходимости агентство может быстро свой капитал увеличить, так как в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (материнская структура АРИЖК) сформирован специальный резерв для этих целей в размере 25 миллиардов рублей. С учётом того, что средний размер поддержки на одного заёмщика складывается в размере 289 тысяч рублей, мы в состоянии полностью обеспечить поддержкой упомянутое предельное число заёмщиков. То есть программа полностью профинансирована, работает и способна обеспечить поддержкой до 100 тысяч реструктурируемых кредитов.

Сейчас мы развиваем агентскую сеть, чтобы заёмщик, у которого возникли трудности, мог найти решение у себя в регионе. В каждом городе-миллионнике должны работать три агента по реструктуризации, в городах с населением от 500 тысяч до миллиона человек — по два агента. Очень важно присутствовать в городах с населением от 200 тысяч человек, поскольку в них работает одно-два крупных градообразующих предприятия. Прежде всего, мы опираемся на региональные ипотечные агентства, созданные местными властями по инициативе АИЖК. На сегодняшний день в стране их 73. Если в регионе нет подобной структуры, мы предлагаем, например, банкам выступить нашими агентами по реструктуризации в регионе. В таком формате мы уже работаем с «Возрождением», МБРР, «Далькомбанком», «Мой Банк — Ипотека» и другими. Банк, становясь агентом по реструктуризации, имеет возможность сохранить персонал, так как сотрудники, занимавшиеся ранее ипотекой, сейчас объективно недогружены и находятся под угрозой сокращения. В нашем случае их можно перевести на реструктуризацию.

— Несмотря на то, что на первом месте для вас задача по снятию социальной напряжённости, на деле большая часть работы агентства — это внедрение в рынок такого продукта, как реструктуризация и сохранение тем самым ипотеки.

 pic_text1 Фото: Андрей Бойко
Фото: Андрей Бойко

— Главное — сохранить заёмщика. Вот в Канаде, например, сейчас нет ипотечного кризиса в полном смысле этого слова. Там пошли совсем другим путём, нежели в США. С 1946 года у них было пять кризисов на рынке ипотеки — и они смогли сделать правильные выводы, создав устойчивую модель ипотечного законодательства. Как в Канаде работает реструктуризация, видно на таком примере. Работал металлургический завод, в какой-то момент упал спрос на сталь, и целый город оказался неплатёжеспособным. Что делать в такой ситуации? Выселить людей из жилья и получить деньги — это самое простое. Задача — сохранить заёмщика, дать ему возможность восстановить своё финансовое положение и продолжить обслуживать кредит. Ведь найти нового заёмщика будет гораздо сложнее. Ещё сложнее — решать массовые социальные проблемы. Канадские власти скупили ипотечные долги жителей этого города себе на баланс (сохранили банковскую систему и предотвратили обвал цен в городке), реструктурировали их платежи и дождались восстановления платёжеспособности. После того, как завод снова заработал, заёмщики смогли выкупить свои квартиры обратно.

Механизм реструктуризации ипотечных жилищных кредитов имеет важное психологическое значение: ипотека — долгосрочный финансовый инструмент. Прежде чем решить им воспользоваться, люди довольно долго взвешивают реальную возможность исполнения своих обязательств. Появление такого механизма, как реструктуризация, даёт некую гарантию, что в случае возникновения каких-либо сложностей будут предприняты шаги по их устранению и появится возможность продолжать исполнять обязательства по ипотечному кредиту.

Почему это не могут делать банки

— По идее, вы формулируете задачу, которую вполне можно было бы услышать и из уст банкира.

— У банкира сейчас куча других забот — он и за валютным рынком следит, и решает проблемы с обслуживанием корпоративного бизнеса, и так далее. А мы занимаемся только одним вопросом, который для банкиров сейчас далеко не является первоочередным.

Но главное, проводить реструктуризацию ипотечного кредита банку попросту невыгодно. Центральный Банк России стоит на страже устойчивости банковской системы и очень строго следит за соблюдением нормативов устойчивости и надёжности банков. Факт ухудшения финансового состояния заёмщика ЦБ расценивает как событие повышенного риска и обязывает банки формировать большие резервы. То есть если остаток долга по ипотеке равен, например, миллиону рублей и заёмщик исправно обслуживает свой долг, то банк несёт дополнительные издержки по резервированию в размере 0,5 процента, или пяти тысяч рублей. Как только банку становится известно, что у заёмщика ухудшилось финансовое состояние, он обязан увеличить резервирование минимум до 50 процентов, или до 500 тысяч рублей в качестве резерва на возможные потери по этой ссуде. Поэтому банкирам невыгодно открыто заявлять о проводимой реструктуризации.

— Но если банки сами проводят реструктуризации, тогда зачем всё же понадобился государственный инструмент?

— Банк не заинтересован в том, чтобы обслуживать просрочку. Он заинтересован прежде всего в ликвидности. Сейчас банкам выгоднее проводить взыскания, потому что индекс цен на недвижимость ещё не опустился ниже уровня 2007 года. Единственное, что их останавливает, — это очень длинная процедура взыскания, которая нередко заканчивается ничем, так как зачастую суды не принимают решения о выселении. А это сразу сказывается на инвесторах, которые перестают вкладывать деньги в ипотеку. Ведь взыскание ипотечных обязательств является ключевым правом для  инвесторов. Если это право будет нарушаться, то ни один инвестор к нам не придёт. А значит, в ипотеке не станет долгосрочных дешёвых средств, и ставки по ней останутся заоблачными, как сейчас. Поэтому ещё один важный аспект работы АРИЖК — возобновление взысканий по ипотечным кредитам без усиления социальной напряжённости в регионах через предоставление государственной поддержки тем, кто в этом действительно нуждается. Механизм реструктуризации позволит отделить людей социально незащищённых от тех, с кого надо взыскивать долги и кого можно выселять, чтобы восстановить права инвесторов.

Всплеск будет

— Одна из схем реструктуризации, разработанных вами, предполагает софинансирование банков. Это действительно работает?

— Случаи реструктуризации ипотечных жилищных кредитов по схеме «смешанного договора», которая предполагает софинансирование со стороны банков, пока единичны. Так мы работаем только с МБРР и банком «Санкт-Петербург». Удобство этой схемы для банка заключается прежде всего в том, что он сразу же получает ликвидность 15–20 процентов от остатка долга заёмщика. Но здесь есть подводные камни, устранением которых мы сейчас занимаемся. Так, например, при использовании схемы «смешанного договора» объём налогов, выплачиваемый банком в льготный период с данного кредита, будет больше, чем сумма, которая поступает от заёмщика. Разница незначительна, но этот фактор останавливает банкиров.

Кроме этого, с февраля мы обсуждаем с банками другие варианты выкупа ипотечных кредитов. Нами была предложена схема выкупа с дисконтом в 50–60 процентов от стоимости кредита, так как речь идёт о проблемных заёмщиках и их рисках. Но банкам в таком случае пришлось бы списать оставшуюся часть кредита на убыток, что даёт нагрузку на капитал. Невыгодно банкам и держать такой кредит на балансе: ухудшение положения заёмщика требует дополнительных резервов, что также уменьшает капитал банка.

Поэтому мы продолжаем обсуждение возможных схем, и сейчас с одним из банков разрабатываем пилотный проект, по которому банк продаёт кредит АРИЖК и получает сразу 30–50 процентов его стоимости, а остальную часть — через 15–20 лет, в зависимости от срока кредита. Это даст возможность банку через некоторое время выкупить кредит у АРИЖК обратно, вернув агентству полученные ранее деньги. В такой ситуации риски делятся, банк получает приток ликвидности, не показывает убытков по балансу, избавляется от проблемного актива и приобретает право получить восстановившегося заёмщика к себе обратно.

— Каковы прогнозы на ближайшую перспективу? Полугодие подходит к концу, а вы не так уж много заявлений получили — если сравнивать с вашими же ожиданиями. Будет всё-таки всплеск или его может и не случиться?

— Согласно нашим ожиданиям, всплеск будет. По двум причинам. Во-первых, банки перестанут прятать свои проблемы. Во-вторых, мы стараемся активизировать работу со СМИ: уже в ближайшее время будет запущена широкомасштабная информационная кампания, в результате которой деятельность АРИЖК станет более доступной и понятной. К сентябрю мы ожидаем наплыва заявлений.

Справка об ОАО «АРИЖК»

ОАО «АРИЖК» является дочерней компанией ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и было создано в декабре прошлого года для организации помощи заёмщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Реструктуризация — это фактически второй кредит, который предоставляет заёмщику АРИЖК. Этот кредит равен той сумме, которую в обычной ситуации клиент должен был бы выплатить банку в течение года. Его цель — предоставить заёмщику льготный период, чтобы тот мог восстановить свою платёжеспособность. В льготный период заёмщик выплачивает АРИЖК только проценты за использование фактически перечисленных средств. По окончании льготного периода заёмщик должен будет погасить долг по аннуитетной схеме вместе с остатком задолженности по ипотечному кредиту. Средства возвращаются в течение всего срока, на который был выдан ипотечный кредит. По расчётам АРИЖК, общий размер платежей заёмщика в постльготный период в среднем вырастет на 10–15%.

Реструктуризация проблемных ипотечных кредитов производится в соответствии со специальным стандартом, который с декабря существует уже в трёх редакциях — последняя вступила в силу с 1 мая. Так, изначально на помощь могли рассчитывать те, чьё купленное по ипотеке жильё — единственное для проживания. Стандарт устанавливает ограничения по площади жилья, требует доказательств того, что заёмщик уже использовал ликвидные активы для погашения займа. В новой редакции стандарта заёмщику позволили оставить автомобиль стоимостью не более 350 тысяч рублей, имущество несовершеннолетних детей. Последние изменения в документе, по мнению Андрея Языкова, позволят серьёзно расширить количество заёмщиков, потенциально подпадающих под стандарты.