Потребитель надёжнее государства

Русский бизнес
Москва, 05.04.2010
«Эксперт Юг» №12-13 (101)
Девелоперы устали ждать, когда же государство проработает все механизмы частно-государственного партнёрства в малоэтажном строительстве и обратили внимание на оживившегося частного заказчика

В конце марта «Эксперт ЮГ» провёл конференцию «Малоэтажное строительство на юге России: тенденции развития и инновационные технологии» при поддержке компаний «Теплостен» КБ, юридической компании Tenzor Consulting Group, ROCKWOOL Russia — ЗАО «Минеральная Вата», «АльфаСтрахование». В ходе конференции стало очевидно, что аудитория с заметно большим интересом участвовала в обсуждении вопроса «как стимулировать спрос на малоэтажку», нежели в вопросе о механизмах частно-государственного партнёрства в этой сфере. Это может означать лишь одно: наметившееся в конце прошлого года оживление потребительского спроса подтолкнуло «малоэтажников» внимательнее присмотреться к частному потребителю и индивидуальным заказчикам.

Канва для вышивания

По меткому выражению Вадима Никулина, генерального директора ООО «РНР-базис», председателя Ассоциации деревянного домостроения, у государства есть два основополагающих ресурса для развития малоэтажного строительства: территории и население. Взять эти ресурсы у государства — задача девелопера.

Александр Бояринов, заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства, главный архитектор Ростовской области, обрисовал масштабный территориальный ресурс для застройщиков малоэтажного жилья в Ростовской области: «Разработана планировочная документация для участков, достаточных для строительства 15 миллионов квадратных метров индивидуального жилья, — говорит г-н Бояринов. — Муниципалитеты научились проводить аукционы на эти участки. То есть мы подготовили канву для вышивания, а вышивать должны строительные компании. Но мы рассматриваем не одно поселение — город Ростов, а агломерацию с близлежащими городами и поселениями. И надо рассчитывать на спрос не только ростовчан, но и жителей этих самых районов. Ведь многие из них сегодня живут там, а работают в Ростове».

Виктор Смирнов, генеральный директор ООО «АЗСК» («Южный»), как действующий застройщик, осуществляющий несколько проектов и по госзаказу, и собственных коммерческих, отмечает, что только территориальными и планировочными решениями государство не должно ограничиваться. Он пожаловался, что в 2009 году по сравнению с 2008 годом объём продаж в его уже построенном посёлке «Южный» в Самарском упал на 90%. «У меня есть уже земля, более того, есть уже готовые дома, — рассказывает г-н Смирнов. — И есть желающие их купить — они же были в 2008 году и продолжают приезжать и смотреть. Но не покупают. Мы со своей стороны можем снижать цены, но не бесконечно. Можем заниматься активным продвижением и рекламой — но это лишние траты. Без стимулирования спроса государством тут не обойтись. Почему бы не использовать опыт Германии и Австрии с их стройсберкассами. Это сразу даёт решение трёх входящих: первичные деньги, обязательства по выкупу квартир и земельного участка, который государство передаёт таким кооперативам в аренду. Что касается инженерных инфраструктур, то они передаются управляющим компаниям, которые получают арендные платежи и плату за коммуникации, покрывают свои расходы и получают в дальнейшем прибыль».

«Мы тоже выходили с разными предложениями и на разные уровни власти — вплоть до президента, — рассказывает г-н Никулин. — В частности, предлагали отдавать на селе жильё в лизинг на условиях, аналогичных для сельхозтехники. Мы предлагали тем, у кого есть старое жильё, по примеру автомобилей, давать по 300 тысяч или 500 тысяч, если дом был аварийный и ветхий, если вместо него приобретается или строится новый — по любой технологии, если она энергоэффективна. Предлагали сделать государственный жилищный облигационный займ с купонами, которые будут переходить в квадратные метры. Но, к сожалению, наши инициативы остаются без ответа».

Илья Володько, генеральный директор MACON Realty group, укорил мало­этажников за то, что они ждут помощи от государства и всё время чего-то от него требуют, напомнив, что в начале двухтысячных, когда проходило активное развитие многоэтажного строительного комплекса, и формировался пул участников рынка, никто из них к государству не апеллировал. Хотя и земельные участки, и коммуникации тоже доставались непросто и не даром. Ему возразила Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ»: «Многоэтажное строительство практически всегда в обсуждаемом периоде происходило в черте города, где инфраструктура — плохая или хорошая — уже была. Были школы и детские сады, транспорт, коммуникации. И они были когда-то построены государством. Сегодня малоэтажные застройщики такого участия государства практически лишены. И если государство не поддержит не только социальные, но и коммерческие малоэтажные проекты, то этот процесс так и останется вялотекущим или вовсе скатится на нет».

Александр Бояринов несколько утешил аудиторию: «Мы приняли решение финансировать проведение кое-где инфраструктуры и в прошлом году потратили из бюджета 140 миллионов рублей на эти цели. А сейчас готовим обоснование для получения дополнительных средств из фонда содействия жилищному строительству на эти же цели. Это будет очень серьёзный толчок».

Г-н Никулин призвал коллег не ходить по кабинетам, а начать работать с частным заказчиком. «Мы видим, что сегодня не государство, а индивидуальный заказчик является королём спроса и активно приходит на рынок, — говорит Никулин. — Объёмы строительства членами нашей ассоциации в прошлом году вышли на объёмы 2008 года. И только потому, что стали активно работать с частным индивидуальным заказчиком, который сейчас понял: сидеть на деньгах сбережённых — это пустая трата времени. А цены ниже уже не будут. Он сам покупает или берёт в аренду участок без подряда, часто сам разрабатывает проектно-планировочную документацию и начинает думать, какой дом на этой земле строить. Найти их и убедить в том, что именно ваша технология лучшая — ваша задача».

О примерах работы с частными заказчиками рассказал и Владимир Лавров, генеральный директор ООО «Теплостен КБ», чья компания работала с несколькими сельскими поселениями, где главы муниципалитетов отдавали в аренду участки земли под строительство и дальнейшую продажу малоэтажного жилья.

Илья Володько назвал несколько беспроигрышных вариантов размещения коммерческих малоэтажных проектов: районы, где есть миграция населения, такие, например, как 2–3 района в Краснодарском крае, куда переезжают люди из Сибири, из нефтегазодобывающих регионов «доживать» на пенсии. Второй вариант: реализация крупных инвестпроектов, например, строительство крупного производства или туристско-рекреационного комплекса или второй АЭС и т. п., которые, привлекая большое количество работников, могут создать и новый рынок жилья. Третье, на чём можно сосредоточить своё внимание, — крупные корпорации, осуществляющие социальные проекты для своих рабочих. Есть ряд корпораций, которые такую политику ведут, к тому же они могут договориться со своим же банком о предоставлении кредита застройщику под проект и становятся, таким образом, и заказчиком, и соинвестором проекта.

Никто не заставит потребителя купить даже и по социальным программам жильё там, где нет привычной ему инфраструктуры

Ставьте реальные цели

В отличие от застройщиков, всё ещё подспудно рассчитывающих хотя бы в будущем на помощь государства, представители риэлторских компаний предлагают опираться на существующие реалии.  

Илья Володько считает, что хотя покупатели и проявляют колоссальный интерес к собственному дому или квартире в таунхаусе в малоэтажном комплексном поселении, но их останавливает цена. По его расчётам показательного виртуального проекта, сегодня в сельской местности себестоимость кв. м составит около 25 тысяч руб­лей, а в пригороде Ростова — около 32 тысяч рублей. Это с учётом затрат на земельный участок, инфраструктуру, благоустройство, собственно строительство при применении средней по цене инновационной быстровозводимой технологии и даже взятки. Если прибавить к этому маржу застройщика — не менее 25–30%, то ни в первом, ни во втором случае жильё по такой цене покупателю неинтересно. На селе нет ни достаточного спроса, ни достаточных доходов. К тому же им гораздо дешевле построить дом самостоятельно, пусть даже за пять — десять лет, чем большинство селян и занимается.

В пригороде, который рассчитан на покупателя-горожанина, есть и спрос, и деньги. Но когда цена коттеджа приближается к цене квартиры в черте города, при том что жильё в городе имеет такие существенные преимущества, как развитая транспортная и социальная инфраструктура, то выбор покупателя в пользу города очевиден.

Галина Пивоварова добавила: «Потребитель хочет покупать такое жильё, но у него возникает масса вопросов: куда я поведу детей в детский сад, где я буду покупать продукты повседневного употребления, как я буду добираться на работу, когда закончится стройка и т. д. Сегодня никто не заставит потребителя купить даже и по социальным программам жильё там, где нет привычной ему инфраструктуры. Надо внимательнее изучать реальные потребности и возможности своих потенциальных потребителей и понимать, что они хотят, а потом считать, сможете ли вы это построить».

Александр Бояринов поддержал риэлторов: «Многие своеобразно понимают комплексную застройку, вырывая территории и используя её полностью под жильё, не поднимая вопросов не только занятости жителей, но и их благоустройства, объектов соцкультбыта, торговую составляющую и т. д. Конечно, там никто покупать не будет. И на участки от государства вряд ли смогут рассчитывать».

Олег Ивченко, генеральный директор риэлторской компании «Лендлорд», указал девелоперам на канал, по которому от коттеджных застройщиков утекают потенциальные покупатели: сегодня в черте города Ростова-на-Дону земельный участок в 6 соток стоит в среднем от 600 тысяч до миллиона рублей. Это территории бывших садоводческих товариществ, на них есть все коммуникации. Они пользуются весьма оживлённым спросом даже в кризис, и люди строят там дома, заказывая их у разных застройщиков, в том числе и тех, кто занимается быстровозводимым домостроением. Таких в городе немало, их предложения стоят от 6 до 16–17 тысяч рублей за кв. м готового дома. Кто-то строит под ключ, кто-то — сырой стройвариант. Но любой строитель легко может посчитать, сколько готов сегодня потребитель платить за собственный дом. И если его цены отличаются от этих в разы, то вряд ли он может рассчитывать на какой-то реальный спрос.

В целом конференция показала: в частном спросе кроется огромный потенциал. И он может быть задействован при определённой коррекции тактики малоэтажных девелоперов и их представлений о потребностях и ожиданиях покупателей. Пока цена на такое жильё не будет соответствовать реальным уровням доходов и не станет ниже аналогичного жилья в многоэтажках, пока качество жизни в коттеджных посёлках будет хуже, чем в привычной среде, ждать покупателя не приходится. И именно над этим надо сегодня работать девелоперам.                               

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №12-13 (101) 5 апреля 2010
    Итоги MIPIM-2010
    Содержание:
    Южане забронировали Канны

    Воздушный шар из брони — яркий образ, посредством которого Ростовская область пыталась на мартовском форуме MIPIM в Каннах донести весть о том, что в инвестиционном смысле она сочетает перспективы полётов и безопасности. В этом году южные делегации привезли больше контрактов, чем в прошлом, но это были в основном домашние заготовки

    Реклама