Желанная снова доступна

Тема недели
Москва, 19.04.2010
«Эксперт Юг» №14-15 (103)
Начавшееся осенью прошлого года оживление ипотечного кредитования набирает обороты. К дальнейшему его развитию подтолкнут государственные меры стимулирования

По итогам первых месяцев этого года, объёмы рынка ипотечного кредитования удвоились по сравнению с прошлогодними показателями, а спрос на ипотеку продолжает расти. Такая «разморозка» стала, с одной стороны, реализацией отложенного спроса в условиях начавшейся экономической стабилизации, а также тем, что условия выдачи кредитов вернули практически к докризисным. За последние месяцы банки увеличили сроки и объёмы кредитования, смягчили требования к заёмщикам, снизили процентные ставки.

Уверенная разморозка

Действительно, когда в 2009 году у ряда банков ставки зашкаливали за 30%, их можно было расценивать только как запретительные. В последние месяцы банки столь стремительно их снижают, как прежде повышали. Так, в банке «Кубань Кредит» ставка уменьшилась в 1,5 раза до 10,5%, «Центр-инвест» в марте едино­временно снизил ставку на 5% до 12% и увеличил  максимальный срок ипотеки с 10 до 15 лет. Некоторые банки действуют постепенно — так, уже в третий раз с декабря месяца снижает ставки по ипотечным кредитам «Райффайзенбанк», уменьшив также и размер первоначального взноса с 25 до 15%, и минимальную ставку до 14,5%. В Сбербанке с января ставки по ипотечным кредитам снижены до10,95%, и в ближайшее время предполагается дальнейшее её сокращение. С начала года у Городского ипотечного минимальная ставка самая низкая — 9,35%, а в середине апреля такую же ставку установил и банк ИТБ. 

Результатом банковских изменений стал рост спроса со стороны заёмщиков — увеличивается число заявок, объёмы выданных кредитов. До докризисных им ещё далеко — объёмы ипотечного кредитования в ЮФО по итогам 2009 года снизились в 4 раза по сравнению с 2008-м — с 49,5 млрд рублей до 12,4 млрд. При этом наиболее «урожайным», как отмечают участники рынка, был III квартал 2008 года, за которым последовал обвал. В начале прошедшего года показатели были наименьшими — в январе было выдано кредитов лишь на 422 млн рублей. Некоторая стабилизация экономики привела к оживлению рынка — так, в октябре в ЮФО было выдано кредитов уже на 1,3 млрд рублей, в декабре — 1,9 млрд. Участники рынка отмечают рост спроса на ипотеку и в I квартале — у основных игроков по результатам первых месяцев он удвоился (см. график). В связи с оживлением спроса банку «Кубань Кредит», например, пришлось даже увеличить штат сотрудников этого подразделения.

«Осенью наш банк в Краснодаре начал реализацию программ кредитования в рублях по стандартам АИЖК, — рассказывает Александра Юркевич, руководитель Краснодарского офиса Городского ипотечного банка. — При этом наблюдался очень активный спрос на ипотечные кредиты со стороны населения как постепенная реализация отложенного спроса. Жилищный вопрос был и остаётся одной из наиболее острых проблем, поэтому как только стабилизировалась ценовая ситуация на рынке недвижимости и появились программы с выгодными условиями кредитования, многие потенциальные заёмщики решили этим воспользоваться и взять ипотечный кредит именно в это время».

Ростовский операционный офис ВТБ24 в 2009 году выдал 139 ипотечных кредитов на сумму 167,5 млн руб­лей, а с начала текущего года уже выдано 43 ипотечных кредита на общую сумму 73,9 млн рублей, при этом объём выданных кредитов в феврале 2010 года увеличился в 2 раза по сравнению с январским.

«Объёмы ипотечного кредитования в 2009 году у нас снизились по сравнению с урожайным 2008-м примерно на 60 процентов, — рассказывает руководитель управления частного кредитования Юго-Западного банка Сбербанка России Ирина Гареева. — Но в первом квартале 2010 года темп роста выданных жилищных кредитов составил 115%».

Для заёмщиков на рынке сейчас создались уникальные условия, считает директор региональной дирекции по ЮФО BSGV Илья Саттаров: ставки по кредитам идут вниз, в то время как стоимость жилья ещё остаётся на «кризисном» уровне. В этой связи многие потребители, имеющие необходимость приобретения жилья в кредит, сейчас акцентируют своё внимание на ипотечных программах. Такое сознание и сформировало наличие спроса. Причём инвестиционный спрос на недвижимость замер, спрос на улучшение жилищных условий, на приобретение второго жилья существует.

При этом, как отмечает Антон Насонов, руководитель ростовского филиала финансового супермаркета «Кредитмарт», более 80% оформленных их клиентами сделок — это кредиты, выданные по программам АИЖК. Конечно, кредиты эти привлекательны для заёмщиков, так как ставки самые низкие: 10,75–12%, срок кредитования — 25–30 лет. Но ограничения по федеральной программе — в частности, то, что приобретаемая квартира должна быть единственным жильём, значительно сужают круг потенциальных заёмщиков. Кроме того, далеко не все заёмщики могут предоставить справки по форме 2 НДФЛ на необходимый размер доходов, как того требуют стандарты АИЖК. Для таких клиентов выходом становится кредитование у банков, реализующих собственные ипотечные программы и принимающих справки о доходах по форме банка. Здесь, естественно, ставки более высокие — от 14%, а чаще от 16% и выше, что зависит от ряда условий, в частности, размера первоначального взноса, сроков кредитования.

Расширяют банки и линейку ипотечных продуктов. «Теперь потенциальные заёмщики нашего банка могут воспользоваться не только кредитом с фиксированной или переменной ставкой, но и с комбинированной, — объясняет руководитель Ростовского оперофиса ВТБ24 Геннадий Мусиенко. — Она фиксируется на первые три или пять лет с момента заключения договора, а затем каждые 6 месяцев определяется в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ плюс фиксированная надбавка за пользование кредитом, которая определяется в зависимости от размера первоначального взноса и вида занятости». «Центр-инвест» также, наряду со стандартными ипотечными кредитами, предложил новые программы с «плавающей» (MosPrime (6 мес.) + 6%) ставкой, начиная со второго года выплат.

Управляющий Ростовским филиалом банка «Возрождение» Яна Гамалей отмечает значительный поток заявок на кредиты, проходящие через областное Агентство жилищных программ — с предоставлением субсидий из регионального бюджета. В основном эти кредиты могут получить работники бюджетной сферы, молодые семьи, участники боевых действий и т. п. Свою лепту снижения этим категориям заёмщиков вносят и сами банки. Так, Сбербанк с начала года всем участникам федеральных и региональных программ снизил размер первоначального взноса с 20 до 10% и процентную ставку в среднем на 1%.

Оживился спрос на кредиты и на общих условиях. В этом случае предлагаются программы банка, в рамках которых кредиты выдаются как под залог существующего жилья, так и будущего приобретаемого, но здесь ставки выше — от 14%.

Впрочем, интерес к ипотеке проявляют не только заёмщики, но и сами банки. По данным ЦБ РФ, в ЮФО и СКФО сегодня выдают ипотечные кредиты 44 региональных банка из 113. Но такое число участников рынка можно объяснить скорее разовыми кредитами или даже просто наличием в списке услуг банка. Основные объёмы по-прежнему обеспечивают высококапитализированные банки: государственные Сбербанк, ВТБ 24, региональные — «Центр-инвест», «Кубань Кредит», дочки зарубежных банков — BSGV, «Райффайзенбанка». Активнее заработали филиалы федеральных игроков — «Возрождение», «Альфа-банка», «Абсолют банка», МБРР.

Более того, по словам директора Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексея Щербакова, сегодня к ипотеке проявляют интерес банки, прежде не занимавшиеся этим видом кредитования. И это вполне объяснимо: необходимость формирования достаточной базы активов, накопившаяся ликвидность, снижение стоимости заёмных ресурсов для банков толкают банки к активизации ипотечного кредитования. К тому же, как показала практика, именно этот вид кредитования, вопреки ожиданиям, оказался наименее рисковым — просрочка по заключённым в регионе ипотечным кредитам составляет лишь 3%.

Государство стимулирует первичку

Во многом активизации рынка способствуют меры правительства, предпринятые в последние месяцы. В этом году на поддержку ипотеки, в первую очередь первичной, государство выделяет 250 млрд рублей. Банкам как кредиторам проекта даётся возможность воспользоваться целевыми займами АИЖК для финансирования строительства и кредитования физических лиц, приобретающих квартиры в строящихся домах. Одновременно АИЖК принимает на себя обязательства перед банками по рефинансированию ипотечных кредитов после завершения строительства.

По стартовавшей 1 апреля программе АИЖК «Новостройка» действуют специальные условия выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья во вновь построенных или строящихся многоквартирных домах эконом-класса. Первоначальный взнос — от 30%. Ставка колеблется от 10,5 до 11,7% в зависимости от размера первоначального взноса и личного страхования заёмщика. Однако конечная ставка может быть уменьшена. Дополнительные вычеты из процентной ставки предоставляются получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Если заёмщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, положенные ему вычеты из процентной ставки суммируются, и общий размер процентной ставки по кредиту может уменьшиться на 1%. Максимальный размер кредита, выдаваемого по программе «Новостройка» в регионах, составляет 4 млн рублей. 

В правительстве полагают, что программа обеспечит интересы всех участников: граждане получат жильё по низким ценам; банкам обеспечен возврат выданных кредитов за счёт определённости сбыта готового жилья и гарантии рефинансирования ипотечных кредитов агентством; строители смогут завершить объекты, сохранив ресурсную базу для новых строек.

Но далеко не все банки готовы предоставлять кредиты на этапе строительства, так как считают это достаточно рискованным. Кроме того, длинных денег у большинства по-прежнему нет. Но по условиям данного проекта банки не смогут передать кредит АИЖК до получения заёмщиком права собственности, а удерживание ссуды на балансе в течение полугода лишает банки возможности получения прибыли от вновь выдаваемых кредитов.

Алексей Щербаков полагает, что привлечь большее число банков к реализации программ АИЖК могла бы иная схема финансовых взаимоотношений: АИЖК должно банкам не рефинансировать кредиты, что происходит обычно через несколько месяцев после оформления сделки, а авансировать, то есть заблаговременно предоставлять финансовые ресурсы для последующего кредитования заёмщиков.

Впрочем, далеко не все банки стремятся сотрудничать с АИЖК, хотя бы потому, что имеют достаточно собственных средств. Так, лидер ипотечного кредитования Сбербанк реализует собственные программы жилищного кредитования. «Источником фондирования ипотеки для нас являются средства вкладчиков, — поясняет Ирина Гареева. — И у банка нет необходимости привлекать ресурсы агентства и рефинансировать кредиты. А для заёмщиков по нашим собственным программам кредитоваться даже выгоднее — процентные ставки практически те же, а требования мягче, например, мы не требуем обязательного страхования заёмщика».

Примеры реализации собственных программ кредитования первичного рынка, причём в период кризиса, демонстрируют не только их малорис­ковость, но и привлекательные условия взаимодействия всех участников таких схем. Северо-Кавказский банк Сбербанка РФ в 2009 году заключил 15 договоров о сотрудничестве с застройщиками региона в рамках кредитного продукта «Ипотечный+», предметом которых является объединение усилий компании и банка в области реализации недвижимости, построенной фирмой за счёт кредитных средств банка. «Благодаря таким соглашениям консолидируется работа застройщика и банка, существенно ускоряя процесс строительства, а благодаря аккредитации банком строительства жилья, — поясняет директор управления планирования, контроля и качества клиентского обслуживания физических лиц Северо-Кавказского банка Сбербанка России Галина Соломченко,  дольщики получают не только дополнительную гарантию надёжности застройщика, но и возможность получения в банке ипотечных кредитов под меньшие в сравнении с другими кредитными продуктами процентные ставки, предоставив в обеспечение только залог имущественных прав по строящемуся объекту недвижимости».

Реализация совместных программ с застройщиками стала одним из основных направлений деятельности банка «Кубань Кредит», что позволило ему увеличивать розничный кредитный портфель именно за счёт ипотечных кредитов. ВТБ24, продолжая кредитование на первичном рынке недвижимости, присвоил статус контрагента в рамках действия Корпоративной программы ипотечного кредитования строительным компаниям «Желдор­ипотека», «ЮИТ ДОН» и «Патриот».

Действительно, в большинстве случаев банки, кредитуя первичный рынок, выдают кредиты на покупку квартир у аккредитованных у себя застройщиков, хотя возможны сделки и у сторонних строительных компаний. «Работая с первичной ипотекой, — говорит Яна Гамалей, — мы проводим мониторинг рынка застройщиков, досконально оцениваем вероятность достройки дома, реноме строительной компании, ведём переговоры с её финансовой службой — для того, чтобы обезопасить нашего клиента».

Пожалуй, можно сделать вывод, что банки, где чётко отработаны схемы взаимодействия всех участников процесса, минимизации рисков, могут кредитовать первичный рынок даже в сложной экономической ситуации.

На рынке сейчас уникальные условия: ставки по кредитам идут вниз, в то время как стоимость жилья ещё остаётся на «кризисном» уровне

Желания и возможности

Несмотря на снижение ставок к докризисным показателям, взрыва на рынке ипотечного кредитования пока не произошло. Кроме того, что улучшение условий кредитования, запуск федеральной программы случился совсем недавно, одна из основных причин — неготовность и неспособность основной части населения, особенно в нашем регионе, влезать в ярмо многолетних кредитов, неуверенность людей в завтрашнем дне. По данным компании «Кредитмарт», в Ростове по сравнению с другими крупными российскими городами мартовские показатели запрашиваемых ипотечных кредитов самые скромные: средняя сумма кредита от 500 до 1500 тысяч рублей, в то время как в других городах — 1000–2500 тысячи. В то же время, по данным самих банков, размеры выданных кредитов больше, и в различных кредитных организациях отличаются. Так, в южнороссийских филиалах Городского ипотечного средняя сумма кредита составляет чуть больше 1 млн рублей, BSGV — 1,8–2 млн рублей, а под залог имеющейся собственности 3–3,5 млн рублей. ВТБ24 отмечает рост размера кредита: если на протяжении 2009 года средняя его сумма составляла порядка 1,3 млн рублей, то сегодня она увеличилась до 1,5–1,8 млн рублей при среднем сроке кредитования в 10–15 лет.

При этом банки снижают и средний первоначальный взнос: у основных игроков он находится в диапазоне
10–30%. Возможно, сокращение первоначального взноса рядом банков обусловлено призывами Владимира Путина снизить его размер до 20%, а процентную ставку — до 6–7%. Действительно, требования кредиторов к первоначальному взносу являются для ряда потенциальных заёмщиков фактором, определяющим доступность кредита. Однако считается, что чем меньше размер собственных средств «ипотечного» клиента, тем более рискованным является кредит для банка. Это обусловлено и возможным снижением мотивации заёмщика возвращать кредит, и риском снижения цены объекта залога на рынке. Поэтому не факт, считает Александра Юркевич, что все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, готовы будут снизить первоначальный взнос до 20%. Снижение первоначального взноса скорее коснётся тех банков, которые будут рефинансировать кредиты через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Кроме того, практика показывает, что большая часть ипотечных сделок все же проходят по схеме «улучшение жилищных условий» — то есть когда заёмщик продаёт имеющееся жильё и вырученные средства использует в качестве первого взноса. Денег, полученных от продажи недвижимости, обычно оказывается достаточно на 30–40% первого взноса. К тому же, чем больше сумма кредита, тем выше ежемесячный платёж и, соответственно, больше требования к размеру дохода.

По мере стабилизации рыночной ситуации кредитные риски будут сокращаться, и мы постепенно придём к первоначальному взносу в размере 20%, однако на сегодняшний день уровень рисков ещё достаточен для того, чтобы проценты первоначальных взносов сохранялись на «кризисном» уровне. Если снизить первоначальный взнос до 20% сейчас, считает Илья Саттаров, то банки будут вынуждены компенсировать это более высокими ставками и строгими требованиями к доходам заёмщиков.

О снижении же ставок до рекомендованных премьер-министром 6–7% можно говорить скорее как о желаемой отдалённой перспективе. Банковские механизмы не работают по приказу, а обусловлены экономическими законами. Ведь даже регулярное снижение ставки рефинансирования берёт долгую паузу — по недавнему заявлению министра финансов РФ Алексея Кудрина, снижение ставки в ближайшее время не будет продолжаться, потому что существует высокий риск инфляции. Дмитрий Шахметов, временно исполняющий обязанности директора Регионального центра «Южный» «Райффайзенбанка», уверен, что дальнейшее снижение процентных ставок возможно при условии стабилизации ситуации с ценами на недвижимость и появления долгосрочных недорогих ресурсов.

«Установить размер процентной ставки “насильственно” невозможно — это окончательно подорвёт ипотечный рынок, — считает Александра Юркевич. — Средняя ставка, которая сейчас существует на рынке, — 11–16% годовых в рублях, и является экономически обоснованной. С другой стороны, без эффективного государственного регулирования снизить процентные ставки по кредитам невозможно. Государство не должно прямо регулировать ставки по кредитам, оно должно создавать условия, при которых ставки будет снижать выгодно для всех участников рынка. В том числе необходимо создавать действенные механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, снижать макроэкономические риски и так далее».

Вряд ли стоит ожидать докризисных темпов прироста объёмов ипотеки в ближайшие 1–2 года. Для этого пока недостаточно объективных предпосылок. Платёжеспособность потребителя хоть и восстанавливается, но не так быстро, как того хотелось бы. Количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, пока тоже далеко от докризисного, сохраняется проблематика недостаточности недорогих долгосрочных ресурсов и слабый внутренний рынок секьюритизации. А ведь важнейшим фактором восстановления конкурентного рынка является доступ к финансовым ресурсам, базу для которого сформирует секьюритизация, для чего и нужно развивать в России рынок ипотечных ценных бумаг. Тем более, что определился и круг отечественных покупателей: пенсионные фонды, страховые компании, ВЭБ с «пенсионными» деньгами.

Для достижения рынком докризисных объёмов, по мнению Ильи Саттарова, потребуется несколько лет. Тем не менее, для активного развития рынка сейчас есть все факторы. Банки готовы вновь работать в этом секторе, они возвращаются к кредитованию и улучшают условия для заёмщиков. Стабилизирующаяся рыночная ситуация способствует снижению рисков, а следовательно, кредитных ставок. Более того, на рынке есть реальный спрос, поскольку для многих потребителей ипотека остаётся единственным реальным способом приобретения жилья. 

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №14-15 (103) 19 апреля 2010
    Ипотека возвращается
    Содержание:
    Реклама