Строитель строит репутацию

Валентина Полевиченко, создатель и бессменный гендиректор строительного концерна «Единство», ратует за чистоту и прозрачность своей отрасли. Она уверена, что один из лучших механизмов привлечения инвестиций — средства дольщиков, и считает строительство клиентоориентированным бизнесом. Следовательно, главный актив компании — репутация

Когда в Ростове-на-Дону говорят о каком-то объекте «строит Валя» — все понимают, о ком речь. Это уже репутация, за которой уверенность в надёжности и основательности начинаний. К мнению Полевиченко на строительном рынке Ростова конкуренты и коллеги относятся очень внимательно. В кризис «Единство» стало одним из трёх-пяти застройщиков в ЮФО, не притормозивших жилищное и коммерческое строительство. Компания оказалась едва ли не единственной, получившей под свои коммерческие объекты проектное финансирование Сбербанка и Райффайзенбанка. О ситуации в отрасли Валентина Полевиченко рассказала в интервью «Эксперту ЮГ».

Дожить до расцвета

— В кризис вы одна из немногих компаний, которая продолжала жилищное строительство в Ростове-на-Дону. У вас что — продажи не встали?

— Продаж квартир было не много, строить мы продолжали на деньги дольщиков. У нас есть уже сложившиеся отношения с клиентами, которые покупали у нас квартиры не раз — для себя, для семьи, с целью улучшения жилищных условий и даже с инвестиционными целями. Они научились работать с этим механизмом и прекрасно понимают, что тот обвал цен, который произошёл в кризис, неизбежно обернётся их подъёмом по выходу из кризиса. Конечно, тот, кто рассчитывал на краткосрочные инвестиции в недвижимость, в кризис с его падением цен мог только потерять. Но доход с использованием этого инструмента неизбежен в среднем и длинном периоде.

— А как кризис отразился на ваших планах? 

— Я не могу сказать, что мы сейчас строим так активно, как хотели бы. Это было наше стратегическое решение: основная задача в кризис — достроить то, что было начато и запланировано до кризиса, выполнить свои обязательства перед дольщиками и кредиторами, а дальше действовать по ситуации. И нам, можно сказать, повезло. Мы вошли в кризис с объектами коммерческой недвижимости, по которым имели проектное финансирование, а все проекты в жилой недвижимости находились в завершающей стадии. У нас есть пятна под строительство и проекты в «бумажной» стадии, но выходить на них, пока не будет понятна ситуация на рынке, мы не планируем. Мы в прошлом и в этом году, к сожалению, не заложили ни одного нового жилого объекта. И, насколько мне известно, этого не сделал почти никто в Ростове-на-Дону.

— Получается, настоящий провал на жилищном рынке нас ждёт через полтора-два года?

— Да. Но уже сегодня мы видим реальное оживление ипотеки, работают различные госпрограммы по обеспечению жильём. Видим стабилизацию доходов самого населения, оживление рынка продаж. Совершенно очевидно, что эти процессы укрепятся за полтора-два года, и мы получим небывалый рост цен на жильё, спровоцированный недостатком предложения на рынке. Так что оживёт строительный рынок достаточно быстро. И компании, которые останутся на рынке, должны быть к этому готовы.

— Как вы прокомментируете последнюю нашумевшую историю с приостановкой по распоряжению прокуратуры строительства вашего «Риверсайда»?

— Конечно, местные СМИ пошумели по этому поводу, но на самом деле это решение было принято не по факту нарушения каких-то строительных норм или по чьему-то заявлению, а по факту проверки прокуратурой правомерности застройки всех прибрежных территорий. В мае по решению суда строительство было возобновлено. При этом, замечу, к нашему проекту не было изначально претензий у банков, которые давали нам проектное финансирование, а значит под микроскопом проверяли каждую запятую и в разрешительной, и в проектной документации. Мы прошли государственную экспертизу, у нас нет претензий со стороны Архстройнадзора, различных строительных и технических инспекций. Есть претензии только со стороны прокуратуры, которая думает, что у нас, может быть, есть какие-то нарушения. Почему у нас в стране приостановка строительства предшествует установлению самого факта нарушения и проверке всей разрешительной и проектной документации, я не знаю — и никто не знает.

— Как вы считаете, помогут ли СРО стать строительной индустрии более открытой, цивилизованной и профессионально ответственной отраслью, как на это надеется государство?

— Да и не только государство, но и само профессиональное сообщество. Это хороший, понятный, применяемый во всём мире механизм. Но у нас он тоже как-то странно приживается. Я член совета СРО, которое является реальным, не очень большим — 220 членов — очень профессиональным и очень строго ратующим за чистоту рядов. У нас принято внутреннее решение, что к выдаче любых допусков мы будем подходить очень строго, каким бы профессиональным ни был наш коллега. Но в то же время я лично и мои коллеги получают море звонков и предложений эти допуски просто купить у каких-то СРО. И возникает вопрос: куда пойдёт тот строитель, кто не желает становиться открытым и ответственным, а думает только о том, как быстрее и больше денег получить? Будет ли государство заниматься выявлением таких квази-СРО или рынок сам будет их отсеивать — непонятно. Задумка-то нормальная, но к чему она приведёт — надо смотреть в динамике. Так что я вот за своё СРО и наших коллег по организации могу отвечать, что мы способствуем тому, чтобы строительная индустрия стала более цивилизованной и профессионально ответственной. А вот поручиться за всю систему — никак не могу.

Пятнадцать лет на имя

— Как создавалась ваша компания?

— Создавалась она с нуля в 1993 году, первоначально — для привлечения средств частных лиц на строительный рынок. Постепенно стала заниматься непосредственно строительством, в основном — вынужденно, потому что на том рынке мы не могли найти компании, которые бы строили в соответствии с нашими требованиями к качеству, срокам и надёжности. Позднее мы также вынужденно пришли к управлению нашими построенными домами.

А если мы посмотрим на 16 лет назад, то увидим, что тогда вообще никому не было понятно, как привлекать деньги, как строить, как продавать. Мы сами искали и отрабатывали различные механизмы. Были жилищные сертификаты, можно было приобретать квартиры частями, можно было привлекать деньги граждан на целевое использование. Это был некий прообраз закона о долевом строительстве. Он ведь тоже не на пустом месте возник. Конечно, впоследствии этот механизм прошёл несколько болезненных стадий, когда деньги граждан использовались недобросовестными дельцами от строительства. Но в Ростове-на-Дону не было таких уж больших, громких и массовых пирамид в строительном бизнесе. Были, конечно, обманутые дольщики во всем известных компаниях, но это всё-таки единичные случаи, которые сильно ударили по репутации всего строительного рынка. 

— Для вас этот механизм и сегодня остаётся актуальным?

— Конечно. Долевое участие было и остаётся основным источником привлечённых средств для нашего строительства. Дольщики — хорошие инвесторы, если их не обманывать. Мы видим в Европе ещё один прекрасный механизм — строй­сберкассы, когда частные лица не несут деньги непосредственно строителю, как наши дольщики, а аккумулируют в неком подобии целевых кооперативов, которые уже сами привлекают строителя. Мы этот механизм внимательно изучали, пытались приложить к нашим условиям, но пока не получается. Мы вообще в масштабах государства пошли по американскому пути — ипотеки, где посредником между покупателем жилья и строителем становятся банки. А как только мы вставляем банк в цепочку «строитель — потребитель», механизм сразу становится более дорогим и громоздким. Вот и видим теперь, к чему это привело.

— А как же банковское кредитование отрасли? Ну хотя бы до кризиса?

— А я не помню периода, когда жилищное строительство кредитовали бы банки. Кредитов на строительство жилья я не получала. На оборотные средства — да. На строительство коммерческой недвижимости, прежде всего, бизнес-центра класса «А» «Риверсайд-Дон»» — тоже, и не просто кредит, а проектное финансирование Сбербанка. Причём мы получили его в Сбербанке,  да еще и в Райффайзенбанке на проект торгового комплекса «МЕГАМАГ» в ноябре 2008 года — и это было сильно! Но путь к этому был достаточно длинным.

Понимаете, с банком нельзя сразу выстроить отношения, даже если вы сто лет на рынке. Мы работаем со Сбербанком очень давно, и у нас нет ни одного дня просрочки. Только так нарабатывается кредитная история. И только наработав её, можно рассчитывать на более лояльные условия и крупные займы. Если говорить о Сбербанке, то мне иногда кажется, что они знают обо мне больше, чем я сама. Проверяется ведь не только проект и твоя кредитная история, а весь твой бизнес, все компании холдинга. И это понятно — давать такие деньги без обеспечения — это очень большой риск. То есть он обеспечивается, но этим же строящимся объектом.

Я всегда говорю, что лет пятнадцать надо работать на имя, и только потом оно начинает работать на тебя. И продолжает работать даже во время кризиса.

Ниши новые и не очень

— Почему ваши самые крупные и известные объекты расположены в центре города и позиционируются в высоком и средне-высоком ценовом сегменте? Разве не лежит самый массовый спрос в сегменте эконом-класса?

— Эконом-класс — совсем другой бизнес, с совсем другой доходностью, масштабами, технологиями. У нас есть опыт строительства эконом-домов, но мы строили их не столько на продажу, сколько для отселения. И у нас там получились дома с экономной ценой и элитной начинкой — ну не умеем мы по-другому и заточены на другой уровень и другие технологии. Это сложилось исторически, и нам пока вполне хватает объёмов, пятен, спроса в бизнес и премиальном сегменте. Здесь, конечно, и доходность повыше, но она размыта во времени. Тем более нет смысла нам размениваться на другие сегменты, если мы столько лет уже находимся в своём.

— Как вам удаётся находить такие завидные пятна под строительство?

— Находим, потому что хорошо знаем город. Принцип у меня, в частности, такой: сначала присмотреть красивое, удобное, транспортно доступное место, где я хотела бы построить, а мои клиенты — купить квартиры, а потом уже выяснять, какие проблемы надо решить, чтобы это место получить под застройку. Что касается центра — то здесь большое количество ветхого и старого фонда, который можно и нужно сносить целыми кварталами и строить на его месте достойное жильё, на которое всегда был и будет повышенный спрос. А проблема самая сложная одна — надо его сначала расселить. Это очень сложно, долго, дорого, не регулируется нормально законами и жилищным кодексом, всё больше становится необоснованно завышенных требований каких-то жильцов, когда они за голубятню хотят дворец получить, поэтому мало кто из строителей с этим связывается и очередь на эти участки, прямо скажем, не стоит. Но если ты хочешь строить в центре — ты этих проблем не избежишь, так как свободных пятен здесь нет. Окупить затраты можно, если строить жильё соответствующего класса и продавать по цене, которая в центре существенно выше. Правда, центр диктует и класс жилья — строить здесь эконом-жильё нерентабельно и нецелесообразно.

— Почему вы изначально строили комплексно, а не точечно — задолго до внутригородских постановлений о запрете на точечную застройку?

Во-первых, это градостроительно более грамотно. Во-вторых, это красиво и обеспечивает лучшее качество жизни покупателям, потому что они оказываются в однородной среде, с благоустроенными территориями, стоянками, дворами, а не окружены трущобами и не наблюдают с балкона мусорные свалки и развалины. Вообще надо строить так, как ты хотел бы строить для своей семьи, и там, где бы ты и сам хотел жить. Только тогда к тебе придёт покупатель, и будут приходить все новые и новые, глядя на то, что ты уже создал. Ведь жильё — это продукт, который никуда не исчезает, его всегда видно и он всегда будет говорить о твоём отношении к потребителю, бизнесу, городу. А за лучшее качество жизни покупатель готов платить больше.

Кроме того, комплексная застройка позволяет строителю работать с одной территорией с одними техусловиями, экономить на инженерном инфраструктурном обеспечении объектов в пересчёте на каждый отдельный дом, а то и вовсе создавать для комплекса автономную инфраструктуру. Мы пока эти автономные системы в жильё не применяли, а для своего коммерческого объекта — торгового центра «МЕГАМАГ» на выезде из Ростова — попробовали. Там кроме водопровода и газопровода не было ничего. Сейчас с помощью микротурбинных или газовых генераторов мы сами вырабатываем электричество, отопление, горячую воду, готовимся ставить адсорберы, чтобы вырабатывать холод. Мы очень довольны опытом и будем его развивать. Сегодняшние технологии позволяют всё это делать.

Подключения — это вообще очень большая, сложная тема. Получается, что мы за свои деньги и деньги дольщиков строим какие-то коммуникации и потом их передаём — безвозмездно, замечу, — другим коммерческим организациям, потому что они монополисты на рынке. Почему я за свой счёт увеличиваю капитализацию какого-то не самого эффективного акционерного общества? Я уверена, что если бы были нормальные рыночные механизмы, то всё было бы проще и эффективнее для всех.

— Опыт работы в сегменте коммерческой недвижимости вы собираетесь развивать?

— Мы пришли в этот сегмент в середине двухтысячных, потому что тогда он был на подъёме, показывал отличную доходность, а ниша качественных торговых и офисных площадей в Ростове-на-Дону была почти пуста. Это было сложно не заметить и не понять. Опыт, который мы здесь приобрели, конечно, интересный и с ним жаль расставаться. И что я хочу особо отметить, этот сегмент очень отличается от жилого, мы же поначалу решили пройти этот путь сами, и это было неверным решением. К тому же мы поняли, что в опыте проектирования мы отстали от мира и от столицы навсегда. Но негативный опыт — тоже опыт, поэтому уже на разработку проекта второй очереди «МЕГАМАГа» мы провели серьёзный тендер и заключили договор с британской компанией Chapman Taylor и международной инжиниринго-консалтинговой компанией «Мотт МакДональд Р». Это дорого, но не дороже ошибок, допускаемых неспециалистами в этой сфере.

— А вам не страшно было строить «МЕГАМАГ» в одиночестве на такой сложной территории — без инфраструктуры, в подтопляемой зоне. Ведь туда много лет стремились многочисленные девелоперы и даже ходили разговоры о создании некого пула инвесторов?

— Мы много лет общались с этим пулом, и как в любом колхозе это не закончилось ничем, хотя там территория безумно интересная, близкая к центру города и в то же время к трассе, соединяющей территорию с другими городами и поселениями ростовской агломерации, и удобной с точки зрения логистики. Как только там появится инфраструктура — туда просто хлынут инвесторы. Но мы не стали ждать и пошли по пути создания автономной инфраструктуры, о чём не жалеем.

— А выход в соседние города и регионы вы планируете?

— Нет. Мы ростовская компания, хорошо знаем и понимаем город и умеем это преимущество использовать. Нас здесь знают, и мы уже достигли того уровня, когда имя работает на нас. Здесь ещё строить не перестроить, и нам не тесно. Я не могу сказать, что на нашем ростовском рынке сильная конкуренция. Пока все дома и квартиры продаются, вне зависимости от его потребительских качеств, это не конкуренция. Москвичам, я думаю, на нашем рынке очень не понравилась наша региональная доходность. Нам гораздо интереснее пойти в коммерческую или малоэтажную застройку в Ростове, чем в другие регионы.