Технологии на низком старте

По мнению большинства строителей, малоэтажная стройиндустрия вполне «созрела» для массовой недорогой застройки. Её технологии успели шагнуть так далеко вперёд, что южные компании готовы предложить проекты, беспрецедентные по сравнению с прошлыми годами по цене, объёмам и скорости строительства

Сейчас южные малоэтажные застройщики напоминают отряд спринтеров на низком старте: как только в их распоряжении окажется земля, застройка пойдёт небывалыми темпами. Единственное, что их настораживает — на этом старте выстроилось уж слишком много неизвестных игроков с неизвестными технологиями. Именно поэтому быстровозводимое малоэтажное строительство — та редкая отрасль, представители которой сами призывают к ужесточению контроля, введению узаконенных нормативов и регламентов, строгой сертификации игроков и технологий. 

Не так много, как кажется

Сегодня, согласно исследованиям Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), на рынке предлагается от двух до трёх десятков технологий быстровозводимого жилья от разных компаний и производителей. На начало 2010 года в России работало более 256 специализированных домостроительных предприятий, 123 из которых относятся к Москве и Московской области. Большинство из них охотно продают свои технологии и оборудование малым компаниям в регионах, распространяют технологии по франчайзинговым схемам, создают собственные подразделения на местах.

Все технологии, по мнению экспертов, условно можно поделить на четыре группы по основополагающим принципам возведения стен. Их же разнообразие объясняется вариабельностью наполнителей, монолитных, обшивочных и изоляционных материалов.

Первая и до сих пор наиболее распространённая в России быстровозводимая технология — дома из утеплённой массивной древесины — бревна и бруса (клееного и простого). Срок строительства дома — 4–6 недель. На Юге эта технология используется редко. Для сравнения: по данным Research.Techart, в СЗФО доля деревянного домостроения составляет более 35%, в ЦФО — около 20%, а в ЮФО — менее 3%. Причина, как отмечают многие эксперты, в том, что в степных зонах нет достаточного количества ни леса, ни производств по его обработке, а в горных районах — недостаточно места и не созрели экономико-социальные предпосылки для массового коттеджного строительства. К тому же в менталитете южан прочно засело мнение, что дерево плохо приспособлено к климату степей — перепадам температур, влажности и ветрам. Одни уверены, что в таком доме через полгода из всех щелей начинает дуть, другие — что дерево на низинных территориях и у водоёмов быстро начнёт гнить. Хотя современные материалы, как утверждают сами «деревянщики», предохранены и от того, и от другого.

На долю более дешёвого и быстрого панельного или модульного домостроения на деревянном каркасе, которое часто называют «канадскими технологиями», в России приходится около 20%. Именно по этой технологии строится и уже сдана и заселяется первая очередь коттеджного посёлка эконом-класса «Солнечный» под Ростовом-на-Дону. По мнению аналитиков, в ближайшие годы, вместе со строительством социального жилья, эта доля будет расти.

К каркасно-модульным относится и третья большая группа — малоэтажные дома на каркасе из ЛСТК (лёгких стальных тонкостенных конструкций), которые строятся в России относительно недавно — с начала двухтысячных. До сих пор единственный пример её применения в комплексной застройке Юга — посёлок Южный в 30 км от Ростова.

Общий признак домов на каркасе — комплексность строительной системы и высокая степень её заводской готовности. На возведение стен необходимо от 3 до 15 дней (для сравнения — на строительство стен малоэтажного дома из кирпича уходит от 4 до 6 месяцев). Самым важным недостатком является относительная недолговечность — срок их службы 30–35 лет.

Четвёртая большая группа — дома, строящиеся с использованием съёмной и несъёмной опалубки, заполняемой различными видами лёгких бетонов (пенобетон, ячеистый бетон, фибропенобетон и пр.), пенополистиролом или другими наполнителями. Срок строительства дома опалубным способом — 3–4 недели. Их основное преимущество — возможность возводить дом при помощи незатейливого производственного оборудования прямо в полевых условиях. К тому же в целом опалубный способ воспринимается потребителями и заказчиками как «каменный» дом. «С точки зрения российского менталитета у “каменных” быстровозводимых домов есть существенное преимущество, — говорит Владимир Лавров, генеральный директор ООО “Теплостен КБ”, — можете любые исследования посмотреть, до 70 процентов населения предпочитают именно каменные дома. А использование инновационных бетонных материалов позволяет снизить себестоимость возведения стен до уровня, сравнимого с каркасно-модульным способом».

Разница внутри

Анвер Бек-Мурза, генеральный директор ООО «Торговый дом “Камсклес”», уверяет, что за пять лет активной деятельности в ЮФО ему удалось встретить лишь одного заказчика, который разбирается в современных строительных технологиях. В основном же ориентируются на цену. «Я часто слышу на всевозможных конференциях какие-то фантастические по цене предложения, — говорит Анвер Бек-Мурза. — Но на практике выясняется, в лучшем случае, что в эту цену что-то не вошло. Хуже, если происходит подмена материалов или нарушение технологических процессов. Внешне этих различий не видно. Нередко кое-как построенный дом с красивой отделкой воспринимается заказчиками как качественный продукт. Все его недостатки начинают вылезать три — четыре года спустя. Грустно, что пострадавшие чаще всего обвиняют технологию, а не конкретного строителя».

«В качественном быстровозводимом строительстве для постоянного всесезонного проживания, люфт себестоимости не так уж и велик, — соглашается Владимир Лавров. — Например, если мы говорим о быстровозводимых каменных домах, то тут ниже планки в 13 тысяч рублей за квадратный метр при всём желании опуститься нельзя. Конечно, можно, наверное, из пенополистирола или сэндвич-панелей и по 5–6 тысяч рублей за “квадрат” найти, но это, скорее всего, дома для временного — например, летнего — проживания. Любое постоянное жилище потребует дополнительного утепления, укрепления, утолщения стен для подавляющего количества регионов — даже южных».

Одна из главных проблем рынка, по мнению экспертов, — большое количество подделок под реальные отработанные технологии. «Видимая лёгкость создания такого дома: каркас, обшивка и заполнение — побуждает не вполне добросовестных, а может быть, просто самонадеянных и недостаточно квалифицированных строителей идти по этому пути, — отмечает Владимир Лавров. — На примере нашей уже десять лет существующей на рынке технологии мы прекрасно понимаем, что любая серьёзная разработка должна быть основана на прочной научно-технической базе, на серьёзных исследованиях в лабораторных и полевых условиях. Слепая покупка или копирование канадских, финских и других мировых технологий тоже недопустима. Ведь мы даже в границах одного южного региона имеем несколько климатических поясов — надо либо приспосабливать покупные технологии, либо выбирать из них наиболее нейтральные и устойчивые к различным условиям. Так работают на рынке очень немногие».

Добровольная саморегуляция

Участники рынка уже не первый год говорят, что рынку срочно нужны строгие и чёткие нормативы, стандарты и их контроль и ждут конкретных шагов от профессиональных объединений. Они признают заслуги НАМИКСа в политико-правовом лоббировании отрасли и продвижении современных технологий. В частности, отклик у большинства участников рынка нашла инициатива НАМИКСа по созданию в 2010 году в 15 субъектах РФ постоянно действующих выставок или экспериментальных площадок технологий малоэтажного домостроения. Магомет Мошхоев, член генерального совета НАМИКС, отмечает действенность такого механизма продвижения. Здесь, по его словам, граждане могут не только увидеть дома «под ключ», построенные по самым современным технологиям, но и получить исчерпывающую информацию по стоимости, теплофизическим свойствам материалов, затратам на эксплуатацию и т. д. На Юге такая площадка есть только в Краснодаре, где построено порядка 80 домов по разным технологиям и от разных компаний.

Однако далеко не все эксперты считают это решение полезным и достаточным для обеления рынка. Анвер Бек-Мурза сравнивает такие показательные посёлки с потёмкинскими деревнями и отмечает, что оценить преимущества или недостатки технологии «на глазок» невозможно даже для искушённого в строительстве потребителя. Виктор Смирнов, генеральный директор ООО «АЗСК», также не поддерживает эту идею и считает, что лучший способ продвижения — практика: «Сами проведите исследования и измерения, доведите до конца хоть один свой проект и покажите его успешность, дешевизну и востребованность у покупателей на деле».

Увы, пока большинство застройщиков не готовы самостоятельно приобретать земельные участки из-за неподъёмных для них инфраструктурных обременений, а потому находятся всецело во власти выбора заказчиков — будь то государство, компания или частное лицо. А любому заказчику, по глубокому убеждению Вадима Никулина, председателя Ассоциации деревянного домостроения (АДДС), должны быть доступны объективные и независимые данные о качестве строительства. В конце апреля АДДС закончила работу над пакетом документов для сертификации технологий и строительных компаний с присвоением категорий от 3 до 5 звёзд по аналогии с гостиницами. По словам г-на Никулина, их система вобрала в себя сконцентрированный и сжатый мировой опыт, так как в ассоциацию входят не только российские, но и американские, немецкие, финские, канадские компании — всего 157 членов. «Наши методики включают оценки не только качества дома, — рассказывает Вадим Никулин, — но самое главное — оценку расходов на его эксплуатацию, амортизационные расходы на поддержание его в жизнеспособном состоянии с лагом в 20–30 лет. Эти исследования будут прилагаться к пакету сдаточных документов как рентгеновский снимок или УЗИ к истории болезни человека. Ценность нашей системы в том, что минимизирован человеческий фактор, исключено подписание акта приёмки на глазок или по каким-то коррупционным схемам».

По задумке АДДС передача функций измерения и исследований, необходимых для получения сертификата, в лаборатории технических и строительных вузов страны обеспечит максимальную независимость оценки. Кроме того, это позволит привлекать к этому аспирантов и студентов старших курсов, что максимально удешевит сертификацию, а самому вузу — получить некую опытно-полевую исследовательскую базу для разработки новых и усовершенствования имеющихся технологий.

Заявки на прохождение сертификации пока подали 15 компаний — членов ассоциации, что, по мнению Никулина, уже неплохо. Но главным достижением он считает тот факт, что эти разработки взял на вооружение Фонд реформирования ЖКХ — основной заказчик на рынке, который только в этом году потратит 40 млрд рублей на новое жильё по различным госпрограммам.

К сожалению, любая сертификация в малоэтажном строительстве — дело добровольное. Нельзя законодательно заставить человека лицензировать строительство частного малоэтажного дома хотя бы потому, что у нас более 50% малоэтажки — это индивидуальное строительство, а значит чаще всего качество, энергоэффективность, безопасность, эко­логичность дома — личное дело индивидуума. Не попадает деятельность малоэтажников и под действие «Закона о СРО». Но заказчик имеет право потребовать объективные данные о качестве и гарантии его соблюдения. И тот строитель, который отказывается от процедуры сертификации, рискует потерять и заказчиков, и рынок.

К счастью, наиболее прогрессивные и добросовестные игроки понимают, что регулирование рынка нужно, прежде всего, им самим. Они уверены, что откладывать этот процесс нельзя, чтобы не дискредитировать саму идею, только начавшую укореняться в России. В результате то, чего не может сделать закон, сделает рынок и профессиональное сообщество.