Можно было бы сойтись на таунхаусах

Спецвыпуск
Москва, 02.08.2010
«Эксперт Юг» №30-31 (119)
Малоэтажное жилищное строительство в черте Ростова-на-Дону возможно уже сегодня, уверяют архитекторы и чиновники. Таунхаусы — самая цивилизованная альтернатива многоэтажным многоквартирным коттеджам, строящимся под видом индивидуального жилья

Статья «Индивидуальный многоквартирный затык» в № 23 «Эксперта ЮГ» вызвала почти мгновенный отклик от архитекторов и строителей Ростова-на-Дону. Представители городской власти от комментариев уклонились, областных — отозвались. Резюмируя отклики, можно констатировать: тенденция строительства многоэтажных многоквартирных коттеджей, строящихся под видом индивидуального жилья, вызывает резкое неприятие и осуждение всех сторон, а защиту этих застройщиков и формата, даже несмотря на его высокую востребованность на рынке, эксперты считают очень опасной позицией. Все возможности — правовые, территориально-планировочные для развития малоэтажки в черте города есть, но застройщики просто не хотят ими пользоваться — убеждены эксперты.

Несоразмерные жертвы

Наиболее эмоционально против застройщиков, действующих по такой схеме, выступил Владимир Кругликов, президент НП «Ростовская инвестиционная корпорация», известный в регионе архитектор и бизнесмен. Он наиболее ёмко и полно обрисовал все реальные и потенциальные проблемы, о которых другие спикеры говорили выборочно. Его позиция основывается на нескольких тезисах. Во-первых, застройщики сомнительных малоэтажек вторгаются в исторически сформированную среду, которая подразумевает не столько тип застройки, сколько определённый уклад жизни людей. А любое разрушение устоявшегося уклада жизни и компактной сформированной однородной среды обитания приводит к весьма неприятным, но предсказуемым последствиям. Самые неприятные из которых — развитие социальных конфликтов, падение рыночной стоимости окружающих объектов и возникновение бесконечных межевых споров.

Во-вторых, Владимир Кругликов совершенно убеждён, что такие дома рано или поздно будут снесены, так как нарушают юридические правовые и градостроительные нормы, а интересы людей, купивших там квартиры, по сути, будут принесены в жертву. «В Ростове-на-Дону 100 тысяч частных домовладений, — рассуждает г-н Круг­ликов. — С учётом средней численности семей, в них проживающих, это по самым скромным оценкам от трети до четверти населения города. У вас же речь идёт о порядка ста домах, которые построены таким незаконным способом какими-то двадцатью хитроумными застройщиками, а скорее всего — просто физическими лицами. Пусть в них в среднем по 20 квартир — это порядка 2 тысяч семей или пяти-шести тысяч человек. Это иллюстрация, которая показывает соотношение интересов обиженных покупателей и обиженных соседей».

В-третьих, г-н Кругликов абсолютно убеждён, что даже намёка на добросовестную позицию ни у одного из подобных застройщиков нет и быть не может, потому что они, в отличие от безграмотных и доверчивых покупателей, изначально прекрасно понимали все последствия и действовали вовсе не ради того, чтобы поднимать малый бизнес, а просто искали способ заработать лёгкие деньги с помощью слабины законодательства и коррумпированности чиновников. «Совершенно понятно, как они рассуждали, — говорит г-н Кругликов. — Дадим, если что, взятку, кому надо, и закроем тему. А потом переложим проблемы на покупателя, абсолютно незащищённого. Подчеркну, что с власти я не снимаю ответственности ни на грамм. Можно перечислить всю цепочку фамилий, начиная с самых верхов, при чьём попустительстве всё это происходило».

Правовой вариант

Практически все откликнувшиеся на нашу статью спикеры утверждают, что единственной цивилизованной альтернативой малоэтажному многоквартирному жилью в черте города является формат таунхауса, то есть блокированного малоэтажного дома на несколько квартир с отдельным входным модулем для каждой квартиры. Таунхаусы появились в Англии, где ими застроены целые кварталы.

Евгений Панасенко, представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае, рассказывает: «Не так давно таунхаусы дошли и до России. Преимущественно как респектабельное и экономичное загородное жилище среднего класса. Большое распространение данный формат жилья получил в Московской и Ленинградской областях. На Юге таунхаусы начали строить не так давно. Спрос на них очень высок — в первую очередь из-за отсутствия достаточного предложения и относительно низких цен по сравнению с коттеджами, поэтому этот формат является наиболее перспективным среди других. Увы, в черте городов данный формат не очень распространён среди девелоперов из-за высокой стоимости земельных участков и низкой цены самих объектов, что делает таунхаусы менее рентабельными по сравнению с коттеджной или многоэтажной застройкой».

Собственно и застройщики псевдоиндивидуального жилья тоже упоминали этот формат как наиболее приемлемый для них, но утверждали, что для него нет особых упрощённых строительных нормативов и процедур согласования — приходится проходить громоздкую и дорогостоящую госэкспертизу, как многоэтажникам.

«Это неправда, — говорит Владимир Горелкин, руководитель отдела регламентов и нормативов министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, — этот формат регулируется статьями 49 и 51 Градостроительного кодекса РФ, которые предусматривают упрощённый порядок выдачи разрешений на такое строительство, не предусматривает для таких домов прохождения государственной экспертизы. Кроме того, Градостроительный кодекс РФ даёт чёткое определение такого типа домов: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования».

«Действующие СНиПы и другие нормативно-технические документы не разработаны для коттеджного малоэтажного строительства, а вот блокированные таунхаусы составляют исключение, — отмечает Евгений Панасенко. — Другое дело, что существующая нормативно-техническая база в области малоэтажного жилищного строительства во многом устарела, так как последние документы в этой области принимались в 1987 году. Поэтому особенно актуальным является вопрос её пересмотра и принятия соответствующих технических регламентов».

Где строить

Владимир Кругликов считает, что прежде, чем обсуждать возможности развития таунхаусов в черте города, надо смотреть на карту города и искать чистые участки. «Экономическую составляющую за счёт сноса жилья вы не обеспечите, — поясняет эксперт. — Я не вижу в городе в достаточном количестве подходящих участков, чтобы говорить о таунхаусах как о сегменте рынка. Ведь их неэффективно строить в исторической части города из-за дороговизны участков. И вблизи спальных районов — потому что нарушается эффект сомасштабности. И на больших пустующих участках на окраинах — потому что тогда уж лучше строить коттеджные или смешанные с таунхаусами посёлки. Точечно — можно. Можно строить вдоль трасс, пересекающих зоны индивидуального жилого строительства (ИЖС). Здесь они будут соразмерны среде и к тому же могут создать некий защитный буфер между шумной и загазованной магистралью и тихими внутренними кварталами. Но согласятся ли здесь жить люди — вопрос. Пока мы видим здесь формирование сегмента коммерческой и торговой недвижимости. Не исключено и вполне уместно их строительство на высоком правом берегу от Дона до Станиславского (так называемый “Даун-таун”. — “Эксперт ЮГ”), так как этот косогор крайне недальновидно загружать многоэтажными зданиями — слишком высокая нагрузка или слишком большие средства требуются для укрепления фундаментов». Кроме того, по словам Владимира Круг­ликова, в этом районе уже перемешаны устаревшие частные дома и убогая малоэтажка — поэтому появление здесь нормальных частных особняков маловероятно, а многоэтажки потянут за собой необходимость строить дополнительные социальные и общественные объекты. А вот таунхаусы вполне уместны и не перегрузят уже имеющуюся инфраструктуру. Но любое решение требует особых, индивидуальных архитектурно-планировочных решений на соответствующей нормативно-правовой базе.

Напомним, что в 2006 году в Ростове даже публично обсуждались концепция и проект реконструкции Даун-тауна, подготовленные на базе НПО «Лаборатория экономического инжиниринга». Проект предполагал строительство здесь целых кварталов таунхаусов — как наиболее приемлемого формата для территорий, где перепады высот составляют до 11 м по вертикали и 100 м по горизонтали. Проект этот, хотя и был весьма высоко оценен профессионалами, но так и не получил никакого хода и не нашёл заинтересованных инвесторов и хранится в запасниках РГСУ. 

Владимир Горелкин утверждает, что в принципе, возможность строительства таунхаусов есть в любой зоне Ж1 (с целевым назначением для ИЖС) и Ж2 (для мало- и среднеэтажного жилищного строительства) градостроительного плана. «Им надо всего лишь переоформить участок с назначения под ИЖС на назначение для строительства жилого дома блокированной застройки, — говорит Владимир Горелкин. — Это не поздно сделать и тем, кто уже начал строительство или близок к завершению — и останется лишь привести проект в соответствие с требованиями закона к такому типу строений». 

Однако эксперты сомневаются, что застройщики решатся перекраивать свои объекты и тем самым уменьшать количество полезных площадей и квартир, так как их главным интересом, по мнению наших собеседников, является извлечение максимальной прибыли из небольших участков, а вовсе не развитие перспективного сегмента жилищной недвижимости. Вот это, пожалуй, и будет лучший показатель их добросовестности.                 

Новости партнеров

«Эксперт Юг»
№30-31 (119) 2 августа 2010
Жилищное строительство
Содержание:
Диагноз верный, но неполный

Волгоград оказался «отрицательным примером» для других региональных столиц в сфере жилищного строительства. Однако делегация во главе с премьером Владимиром Путиным городу предписала лечить лишь один из симптомов «болезни»

Реклама