Разнонаправленные перспективы восстановления

Спецвыпуск
Москва, 11.10.2010
«Эксперт Юг» №39-40 (128)
В 2010 году динамику рынка жилой недвижимости юга России определил взрывной рост ипотеки. При сохранении нынешних процентных ставок в тех регионах, где ипотека не будет подкреплена адекватным увеличением ввода новых объектов, уже в следующем году может состояться возврат к докризисным ценам

Как и предвещали аналитики рынка год назад, в 2010 году никаких ценовых неожиданностей в сфере жилой недвижимости не случилось. Максимальный рост цен игроки рынка, опрошенные «Экспертом ЮГ», зафиксировали в Ростове-на-Дону: по словам генерального директора компании «ЮИТ ДОН» Андрея Шумеева, с января по сентябрь рост средней цены квадратного метра составил от 6 до 7,5%, а к концу года может достигнуть 10–12%. В Краснодаре, по оценке генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, при оптимистическом прогнозе средний уровень цен по итогам 2010 года может быть выше прошлогоднего на 3–5%, при реалистичном — останется без изменений (см. график 1). В Астрахани, отмечает начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «ПСК “Строитель Астрахани”» Яхья Бокаев, прогнозы о том, что цены на недвижимость могут начать постепенно отыгрывать свои потерянные позиции и в 2010 году начнётся их рост, не оправдались.

Ожившая ипотека

Весной на фоне ценовой стагнации совершенно предсказуемым образом — в порядке реализации отложенного спроса — как только банки один за другим стали снижать ставки кредитования, начался ипотечный бум. Только в Ростове количество выданных ипотечных кредитов с первого по второй квартал 2010 года выросло более чем в 2,7 раза (см. график 3). Среди банков, занимающих наиболее серьёзные позиции на рынке ипотечного кредитования юга России, застройщики отмечают Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, «Юникредит».

«Если в первом квартале текущего года доля ипотечных сделок в нашей компании составляла от 20 до 30 процентов в месяц, то с апреля этот показатель возрос до 45–55 процентов в месяц», — констатирует Андрей Шумеев. В MACON Realty Group также отмечают рост объёма ипотечных сделок, а о восстановлении спроса судят, в частности, по тому, что из общего количества договоров купли-продажи квартир на первичном рынке Краснодара за первые восемь месяцев года почти пятая часть пришлась на август — традиционное время затишья на всех рынках. Отмеченный «Экспертом ЮГ» в начале этого года тренд покупки «первички» с минимальной стоимостью оказался переломлен: «Покупатели готовы рассматривать приобретение квартир бóльших площадей и комнатности, однако необходимость соблюдения баланса между ценой и качеством объектов теперь является принципиальным фактором», — говорит Илья Володько. Хотя при этом, даже по самым оптимистичным прогнозам, общий объём сделок по итогам 2010 года будет, по мнению г-на Володько, на 30–35% ниже докризисных показателей, что соответствует прогнозу.

И всё же темпы роста ипотеки впечатляют. По данным ВТБ24, если за первые девять месяцев 2009 года в Ростовской, Волгоградской, Астраханской областях и в Краснодарском и Ставропольском краях банком было выдано ипотечных кредитов на сумму 407 млн рублей, то за аналогичный период 2010 года объём выдачи превысит 1,176 млрд рублей. Лидером этого роста в банке называют Краснодарский край: по итогам 9 месяцев нынешнего года здесь ожидался рост в 3,4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (в абсолютных цифрах — более 287 млн рублей). В ВТБ24 отмечают, что заметно укрепили свои позиции на рынке в этом году Газпромбанк, «Дельтакредит», Транскредитбанк. Наиболее привлекательные ставки ипотечных кредитов сегодня у «Кубань Кредита» (10,5% при первом взносе выше 50%), «Юникредита» (11%), ВТБ24 (11% на жилье в новостройках по программе «Ипотека с государственной поддержкой», в рамках которой на юге России уже выдано кредитов на сумму более 85 млн рублей).

В таких условиях главным для рынка вопросом становится наращивание ввода нового жилья темпами, пропорциональными росту ипотеки. Эти темпы и будут определять дальнейшее развитие рынка недвижимости в каждом отдельно взятом регионе.

Просевшая «первичка»

На сегодняшний день наиболее насыщенным новым жильём представляется рынок Астрахани. Весной этого года в стадии незавершённого строительства здесь находилось 73 многоквартирных дома, общая площадь жилья — более 500 тысяч кв. м.  «Нового жилья построено много, его необходимо продавать, а без понижения цен этого не добьёшься. По нашим прогнозам, скачка цен на недвижимость в 2011 году не ожидается», — характеризует ситуацию Яхья Бокаев. Правда, в весеннем отчёте MACON Realty Group уточняется, что при значительном объёме сданного в эксплуатацию в Астрахани жилья объём новых проектов в регионе минимален. Да и доходы граждан там пониже, чем в Ростове и Краснодаре, что препятствует ажиотажному спросу на жильё.

В кубанской столице ситуация с «первичкой» выглядит двояко. С одной стороны, наблюдается очевидная тенденция к сокращению объёма ввода нового жилья. В сентябре на стадии строительства в Краснодаре находился 131 проект многоэтажных жилых домов — это 30 625 квартир общей площадью 2,733 млн кв. м. По сравнению с январём, снижение показателей оказалось довольно существенным: 15,5% по числу квартир и 14,7% — по их общей площади. По оценке консультантов MACON Realty Group, этот тренд будет прослеживаться ещё как минимум в течение второго полугодия 2010 года. «Причина этого, — говорит Илья Володько, — преобладание вводимых в эксплуатацию проектов над новыми стройками. Например, с января по август в Краснодаре было введено 7 759 квартир против 2 664 квартир, строительство которых было начато в данный период».

С другой стороны, в Краснодаре объявлено о строительстве нескольких крупномасштабных жилых комплексов, которые должны удовлетворить существенную часть спроса на «первичку». Один только банк «Кубань Кредит» в ближайшие 10 лет намерен инвестировать в жилую застройку Краснодара порядка 90 млрд рублей, в том числе 50 млрд — в проект строительства нового микрорайона на 105 тысяч жителей на участке размером 347 га, включающего детские сады на 7,5 тысяч мест и школы на 9,5 тысяч учащихся. Реализацией проекта займётся ООО «Бизнес-Инвест» — девелопер бизнес-центра «Виктория» в центре Краснодара. По оценке «Эксперта ЮГ», это было крупнейшее соглашение, подписанное на недавнем инвестиционном форуме в Сочи. Значительный жилищный проект (микрорайон эконом-класса на 30 тысяч человек) осуществит и компания «Инвест-строй» — для её владельца Сергея Галицкого это будет крупнейший проект за рамками его основного бизнеса, сети «Магнит». В марте соответствующее соглашение между Галицким и администрацией Краснодарского края было подписано на каннской выставке MIPIM. Нельзя забывать и о планах «Интеко»: на той же выставке компания объявила об инвестициях в краснодарское жильё в размере 200 млн евро. «Все заявленные проекты компании реализуются в рамках ранее озвученных сроков», — заверили «Эксперт ЮГ» в пресс-службе холдинга.

А вот ситуация на первичном рынке Ростова-на-Дону настораживает: объёмы ввода новых многоквартирных домов резко падают (см. график 2). История с концерном «ВАНТ», которому пришлось во время кризиса заморозить свои стройки, отчего серьёзно пострадали многочисленные дольщики, обнажила главную болевую точку ростовского стройкомплекса — непрозрачность. «Банки и рады бы кредитовать застройщиков больше, — посетовал как-то бывший вице-губернатор Ростовской области Сергей Назаров, — да только как можно кредитовать фирмы с уставным капиталом 10 тысяч рублей, не имеющие кредитной истории?»

«Недавно в одном официальном издании региональных органов управления по вопросам градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства я прочитал статью под названием “Ситуация в сегменте многоэтажного строительства улучшается”, — рассказывает Андрей Шумеев. — В статье неизвестный автор, ссылаясь на информацию Ростовстата, пишет о положительной динамике ввода жилья в Ростовской области и о “продолжающемся постепенном восстановлении позиций в этом сегменте экономики до предкризисного уровня”. Я не буду оценивать объективность заключений автора — цифры показывают, что объём ввода многоквартирного жилья в 2009 году снизился почти на 65 процентов по сравнению с объёмом ввода в докризисном 2007 году. Учитывая инерционность процесса жилищного строительства и тот факт, что с начала 2010 года администрацией города выдано менее 10 новых разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, а с 2008 года не проводилось аукционов по земельным участкам для жилищного строительства, объём ввода многоквартирного жилья в 2011 году будет ещё ниже, чем в нынешнем». Исходя из этой статистики, г-н Шумеев прогнозирует, что в 2011 году рост цен на жильё составит 10–11%, а к концу года может достичь показателей середины 2008 года. В то время как в Краснодаре, по оценке Ильи Володько, рост цен по итогам 2011 года вряд ли превысит отметку в 10%. Если, по данным середины этого года, по темпам вводимого жилья Краснодар опережал Ростов на 30% (1,04 кв. м на человека в год против 0,8 кв. м), то уже в недалёкой перспективе этот разрыв может серьёзно увеличиться. Печальны и  перспективы миллионного Волгограда: по оценкам консультантов MACON Realty Group, в начале года в стадии строительства здесь находилось всего 49 многоэтажных жилых домов на 6 514 квартир общим метражом порядка 650 тысяч кв. м. По количеству вводимого жилья на душу населения Волгоград существенно уступает не только Краснодару и Ростову, но и соседней Астрахани. Возвращаясь к ипотеке, следует сказать, что чем больше она будет доступна, тем более существенным фактором конкуренции регионов за человеческие ресурсы станет объём вводимого жилья. Волгоград по этому показателю среди крупнейших городов Юга сегодня явный аутсайдер.

Новости партнеров

Реклама