Комплексная достройка Краснодара

Анна Филатова
21 февраля 2011, 14:18
  Юг

В 2010 году строительный рынок Краснодара вошёл в фазу активных «достроев», и большинству компаний потребуется ещё несколько лет, чтобы завершить начатое до кризиса. Новых проектов комплексной застройки заявляется не так много — интерес участников рынка в основном сосредоточен в сегменте среднемасштабного жилищного строительства

Фото: free-lance.ru

Несмотря на то, что в 2010 году новых крупномасштабных строек в кубанской столице почти не появилось, «дострои» активизировались практически во всех районах города. О существенном оживлении рынка свидетельствует то, что в 2010 году количество сделок купли-продажи в сегменте «первички», согласно данным УК «Финам Менеджмент», выросло на 25% по отношению к 2009 году.

Главные «горячие точки» комплексной достройки — это улицы 40 лет Победы, Зиповская, а также микрорайон «Юбилейный», где ожил проект «Новый город» компании «Девелопмент-Юг». Один из крупнейших застройщиков кубанской столицы — компания «ОБД Инвест» — завершает возведение домов в Комсомольском микрорайоне и жилого комплекса на улице Репина, параллельно запустив там же строительство нескольких панельных домов. Компания «Кубань Инвест» недавно сдала первую очередь нового микрорайона «Солнечный» (участок прилегает к микрорайону «Фестивальный») и запустила строительство второй очереди. Ещё один гигант, «Нефтестройиндустрия-Юг», осваивает участки площадью от одного до шести гектаров в разных районах города — на улицах Кожевенной, Чекистов, Зиповской, Яна Полуяна, 70 лет Октября, Морской.

Откладывать покупку дальше некуда

В условиях текущей конъюнктуры некоторые аналитики прогнозируют скорый рост цен на недвижимость в Краснодаре, хотя в прошлом году на Кубани восходящая ценовая динамика фиксировалась в основном на вторичном рынке, а на первичном цены не колебались. Исполнительный директор компании «Нефтестройиндустрия-Юг» Наталья Гульчевская отмечает, что краснодарский рынок стимулирует отложенный спрос: все ждали снижения цен на фоне сложной финансовой ситуации для большинства застройщиков, но спада так и не произошло, так что сейчас покупатели торопятся приобрести жильё.

В результате цены двинулись вверх. В УК «Финам Менеджмент», впрочем, уверены, что восходящий ценовой тренд хотя и сохранится, но индикаторы в целом заметно не превысят уровня инфляции. Начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Кубань Инвест» Надежда Самсонова уточняет, что текущий рост стоимости жилья спровоцирован теми же факторами, что и активизация «достроев». «Девелоперы стали плотнее сотрудничать с банками, а банки, в свою очередь, создают мягкие условия кредитования и ипотеки. Например, сегодня покупатели могут получить кредит на ещё строящееся жильё, раньше такой возможности не было, — описывает ситуацию г-жа Самсонова. — Снижаются процентные ставки и первоначальные взносы. В интересах застройщика — формировать собственные предложения совместно с банками: например, наша договорённость со Сбербанком предполагает более короткие сроки рассмотрения заявки и невысокие процентные ставки — от 9,5 процента. В 2010 году мы реализовали 115 квартир общей стоимостью 180 миллионов рублей по льготной ипотеке Сбербанка».

Девелоперы уточняют, что рост цен зависит и от внутренних факторов — растущих цен на энергоносители, инфраструктурные работы, подключение к сетям.

КОТ идёт небыстро

Кризис существенно скорректировал планы краснодарской администрации по реализации проектов комплексного освоения территории (КОТ) города. Впервые соответствующие идеи стали активно анонсироваться в 2007–2008 годах, но из-за последовавших вскоре событий бóльшая часть заявленных проектов была заморожена, так что лишь некоторые из них достигли фазы строительства.

По словам гендиректора компании Macon Realty Group Ильи Володько, на сегодняшний день сегмент комплексной застройки Краснодара пока не успел обрасти проектами, способными оказывать значительное влияние на рынок недвижимости города. По мнению Натальи Гульчевской, основной сдерживающий фактор сегодня — уход с рынка крупных застройщиков, которые существовали исключительно за счёт быстрых доходов и кредитов. Ещё часть компаний осталась, но попала в кредитную яму за неимением собственных оборотных средств, что ощутимо отбросило их назад.

К 2011 году флагманами КОТ Краснодара остались прогремевшие в своё время проекты коттеджного посёлка «Немецкая деревня» (ГК «Европа Инвест»), микрорайона «Московский» («ОБД Инвест») и микрорайона «Солнечный» («Кубань Инвест»).

Два наиболее крупных сектора, где КОТ уже идёт, расположены на севере и северо-западе Краснодара, что соответствует вектору территориального развития города. Первая крупная зона — это район Восточно-Кругликовской, Российской и Московской улиц. Освоение сектора ведут несколько крупных застройщиков, в том числе «ОБД Инвест» и «Нефтестройстройиндустрия-Юг»; кро­ме того, в этой части Краснодара планируется реализация проекта компании «Интеко». Вторая зона — улица Дзержинского и район Западного обхода. Здесь расположены «Немецкая деревня», несколько крупных строящихся жилых комплексов, а в скором времени здесь начнёт проектную работу и Фонд содействия жилищному строительству. «Дополнительное преимущество этому району даёт активное развитие его социальной и транспортной инфраструктуры, а также предполагаемое размещение стадиона для проведения Чемпионата мира по футболу 2018 года», — говорит Илья Володько.

В ожидании гигантов

Как отмечает менеджер агентства недвижимости Advanced Ирина Худящева, сегодня на строительном рынке кубанской столицы мало компаний, способных поднять проекты КОТ с нуля — исключение составляют лишь крупные игроки типа «ОБД Инвест», «Нефтестройиндустрии-Юг» и «Кубанской марки». Именно эти компании достраивают объекты ушедших игроков: например, в портфеле «достроев» «Нефтестройиндустрии-Юг» находятся проекты бывшего гиганта «ДСК». «Возможно, структуру рынка изменит девелопер из Татарстана “Партнерз Девелопмент”, купивший с аукциона участок в Прикубанском округе Краснодара. Согласно заявке компании, эта земля будет освоена под комплексную застройку, однако параметры освоения территории ещё не определены», — предполагает Илья Володько.

Больше подобных проектов в кубанской столице пока не планируется, однако появились мелкомасштабные стройки в разных микрорайонах города. В частности, партнёр адвокатского бюро «Юг» Роман Домащенко отмечает запуск нескольких жилых комплексов компанией «Нефтестройиндустрия-Юг», а также «военные» многоэтажки в посёлке Гидростроителей, которые недавно начала строить компания «Поликварт Краснодар». Также г-н Домащенко упоминает ЖК «Александровский сад» (район ТРК «Красная Площадь», площадь 100 гектаров), однако какой-либо информации о строительстве на объекте «Эксперту ЮГ» обнаружить не удалось. Известно лишь, что в октябре 2010 года застройщик «Бизнес-Город» отсудил у Роспатента право на использование исходного названия проекта — не исключено, что скоро появятся данные о сроках его реализации (три года назад речь шла о 2015 годе).

Судьба «красного» сектора

Проект реконструкции центральной части («красного» сектора) Краснодара был очень востребованным и популярным в докризисный период, однако затем существенная часть инвесторов отказалась от участия в нём, а оставшиеся игроки — например, «Модуль Инвест», «ОБД Инвест», «Кубанская марка» и «Снегири Девелопмент» — продолжают реализацию со сдвигами в сроках. Согласно реестру участков, составленному в департаменте инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края, инвесторов ожидают 16 центральных кварталов. В соответствии с новой редакцией генплана Краснодара, под КОТ в центре выделено 1,2 млн кв. м.

В преддверии прошлогоднего Сочинского форума в интервью «Эксперту ЮГ» мэр Краснодара Владимир Евланов говорил о намерении ввести схему, при которой расселение в центре должно проводиться за счёт городского бюджета — после этого участки под застройку выдвигались бы на аукцион, а затраты на расселение покрывались бы за счёт реализации участков.

Однако собеседники среди краснодарских компаний говорят, что последние два года расселение в центре вела только «ОБД Инвест». В настоящее время компания осуществляет массовое переселение жильцов из центра города в свои новостройки на Восточно-Кругликовской, а также в дома в Комсомольском и Юбилейном микрорайонах. На месте ветхого жилья компания планирует построить офисные здания, паркинги и жилые высотки. Однако на массовом уровне схему, о которой упоминал в прошлом году глава города, ещё, похоже, не удалось запустить — а без неё на данном этапе возможна, видимо, лишь медленная, хотя и вполне комплексная достройка уже существующих объектов.