Всё, что не умерло, зашевелилось

Николай Проценко
21 февраля 2011, 14:07
  Юг

Вопреки прогнозам о коллапсе строительной отрасли, государство и банки во время кризиса предприняли для её спасения всё от них зависевшее. На Юге интенсивная терапия наиболее эффективной оказалась в Краснодарском крае

Иллюстрация: Дмитрий Горунов

Прошлый год на рынке жилой недвижимости юга России стал едва ли не первым за всю его историю, когда цены на квартиры почти не двигались ни вниз, ни вверх. Определённый всплеск наблюдался лишь на Ставрополье, когда сразу после образования СКФО подскочили цены в краевом центре и городах Кавминвод. Ценовая стагнация во многом определила динамику рыночного спроса — в значительной степени отложенного из-за кризиса. По оценке гендиректора компании Macon Realty Group Ильи Володько, по сравнению с 2009 годом спрос на жилую недвижимость на Юге увеличился на 15–25% (в зависимости от города), в связи с чем «итоги 2010 года для строительной отрасли региона можно оценить как умеренно позитивные».

Среди ключевых тенденций 2010 года мы выделили три. Прежде всего, в строительной отрасли Юга активизировались механизмы государственно-частного партнёрства, что особенно заметно на примере Краснодара. Во-вторых, возобновилась реализация многих замороженных во время кризиса проектов — девелоперам в основном удалось найти общий язык с банками. В-третьих, ипотека на Юге стала действительно массовым явлением.

Спрос вернулся — все на достройку

По подсчётам Macon Realty Group, в период кризиса в разных регионах Юга заморозке подверглось от 20% до 35% проектов в области жилой недвижимости и 40–50% проектов в области недвижимости коммерческой. Сегодня же этот показатель в среднем составляет 10–12% для жилой недвижимости и 25–30% для коммерческой, то есть он сократился наполовину. «Наиболее интенсивно возобновление активных работ по ранее замороженным проектам происходит в крупных городах региона — Ростове-на-Дону, Краснодаре, Сочи. Менее экономически активные районы пока ещё обладают слишком высокими рисками для девелоперов ввиду неопределённости рыночной ситуации», — говорит Илья Володько.

Знаковым для рынка стало возобновление строек краснодарской компании «Девелопмент-Юг», одной из наиболее пострадавших от кризиса. В самом конце прошлого года было объявлено, что Сбербанк реструктуризировал текущий кредитный портфель компании (2,6 млрд рублей), открыв дополнительную линию в размере 2,1 млрд руб­лей. Незадолго до этого в Краснодаре возобновились работы на жилом комплексе «Изумрудный», строительство которого было начато ещё в 2003 году. Достройку комплекса, вокруг которого постоянно происходили скандалы с обманутыми дольщиками, осуществляет компания «Нефтестройиндустрия-Юг» (работает на рынке с 2001 года, построено более 25 домов), сдача объекта планируется в конце этого года. Краснодарская «КНГК-Групп» возобновила строительство коттеджного поселка «Эллада» (29 коттеджей) и начала возведение первого литера жилого комплекса «Флагман» в северо-западной части краевого центра.

Среди крупных объектов жилой недвижимости, завершённых в 2010 году в Ростове — комплекс «Красный Город-Сад» общей площадью квартир 35 тысяч кв. м (СК «Плеяда»), первый микрорайон в комплексе «Западные ворота» (порядка 90 тысяч кв. м, застройщик — ЗАО «Патриот», дочерняя компания «Интеко»), первые два дома компании «ЮИТ-Дон» (26 тысяч кв. м), комплекс «Парковый квартал» (концерн «Единство»). В начале 2011 года в донской столице стартовали ещё два крупных проекта — ЗАО «Патриот» объявило о строительстве комплекса «Красные ворота» в микрорайоне «Сельмаш» (46 тысяч кв. м), а «Кловер Груп» начала возведение комплекса «Миллениум-2» в центральной части города (общая площадь жилья составит 60 тысяч кв. м). «ЮИТ-Дон» в этом году начинает строительство трёх жилых комплексов комфорт-класса общей площадью около 60 тысяч кв. м, один из которых будет расположен на Сельмаше, а два — в центре города.

«Однако говорить о том, что заявки новых комплексов — это тенденция, пока рано, — полагает генеральный директор концерна “Единство” Валентина Полевиченко. — Наша компания продолжает работать над текущими проектами, например, мы строим жилой дом класса “люкс” “Усадьба”, проектируем новые дома, но начинать строительство новых объектов пока не планируем».

«На мой взгляд, основной причиной выживания большинства строительных компаний в период кризиса является наличие покупательского спроса, хотя по сравнению с докризисным он значительно снизился, — считает генеральный директор компании “ЮИТ-Дон” Андрей Шумеев. — На активизацию спроса на строящиеся квартиры сумели активно повлиять компании, имеющие возможность привлекать кредитные средства». Г-н Шумеев уверен, что застройщики после кризиса стали более клиентоориентированными, особое внимание теперь уделяется маркетингу и позиционированию продукта. «Строительство нашего следующего дома будет вестись с учётом пожеланий покупателей относительно планировочных решений их будущих квартир», — заверяет глава «ЮИТ-Дона».

Кубань уходит в отрыв

 Юг 7

В кризисных ситуациях нередко случается так, что один из игроков, ранее имевший сравнительно небольшое преимущество перед другими, неожиданно резко увеличивает отрыв от остальных и становится безоговорочным лидером. На рынке жилой недвижимости юга России в этой роли после кризиса выступил Краснодар. По данным администрации кубанской столицы за январь-сентябрь прошлого года, Краснодар лидировал среди городов Юга по вводу в действие жилых домов за счёт всех источников финансирования (851,7 тысяч кв. м.). Занявший по этому показателю среди городов ЮФО второе место Ростов отстал довольно существенно (594,2 тысяч кв.м). А по количеству введённого жилья на тысячу жителей Краснодар опередил Ростов почти вдвое (1080,4 кв. м против 566,9 кв. м), хотя ещё в начале прошлого года этот разрыв был заметно меньше (1040 против 800 кв.м). За первые девять месяцев 2009 года темпы увеличения жилого строительства в Краснодаре составили 135,3%, но есть примеры, когда краснодарские застройщики увеличивали ввод жилья почти вдвое. Так, компания «ОБД-инвест»  ввела в эксплуатацию 187 тысяч кв. м жилья против 96,5 тысяч в 2009 году. Второе место в ЮФО по удельному росту строительства жилья за первые три квартала прошлого года занимает Майкоп (113%). 

Увеличение разрыва между Краснодаром и Ростовом в конечном итоге упирается в качество муниципального управления. Как известно, в Краснодаре принята 19-летняя программа комплексной реконструкции центральной части города, разделённой на 310 кварталов. Общая площадь реконструкции составляет 1250 га, проектная площадь жилого фонда — 4,5 млн кв. м, общественно-деловой застройки — 1,7 млн кв. м. Согласно новым условиям реконструкции, предложенным в прошлом году мэрией Краснодара совместно с краевой администрацией, инвестор освобождается от расселения старого жилья за счёт маневренного жилого фонда. На прошлогоднем инвестиционном форуме в Сочи Краснодар представил 36 площадок в центре города, где действуют такие условия. На том же форуме были представлены проекты жилищного строительства на окраинах города общей площадью свыше 1,2 тысячи га; в том числе в Северо-Западном микрорайоне планируется возведение более 3 млн кв. м жилой недвижимости, в Восточно-Кругликовском микрорайоне — около 10 млн кв. м.

В Ростове сопоставимых программ комплексного освоения сегодня нет. «Наша компания готова участвовать в подобных проектах, однако, к сожалению, на территории Ростова-на-Дону в течение последних лет не проводились аукционы по реализации прав комплексной застройки земельных участков, а рассмотрение вопросов развития застроенных территорий находится на начальной стадии», — констатирует Андрей Шумеев. Несмотря на это, в прошлом году компания приобрела два земельных участка в зоне реконструкции центральной части города, отселив на одном из них 18 квартир.

Правда, на фоне других российских регионов Ростовская область смотрится довольно неплохо. В ходе недавней видеоконференции с премьером Владимиром Путиным донской губернатор Василий Голубев отчитался о том, что за 2010 год в регионе было введено 1,8 млн кв. м жилья. Этот показатель выше, чем у других участников конференции — Новосибирской, Архангельской, Кировской и Самарской областей, хотя по отношению к 2009 году увеличение объёмов составило всего 0,2%. В сравнении же с Кубанью отставание весьма существенное. По данным Краснодарстата, только в январе-сентябре 2010 года в Краснодарском крае было введено 26,7 тысяч квартир общей площадью 2,6 млн кв. м, то есть на 75% больше, чем общий объём жилья, введённого в Ростовской области за год. При этом в Краснодарском крае снижались объёмы индивидуального строительства, которое во многом «вытянуло» показатели отрасли в ходе кризиса: за первые 9 месяцев прошлого года доля этого вида строительства составила 55,7% против 74,1% в аналогичный период 2009 года.

Ростовская область в наступившем году планирует нарастить объём жилищного строительства ещё на 100 тысяч кв. м, к 2015 году довести его до 3,160 млн кв. м, а совокупный объём введенного жилья за 2011–2015 годы — до 12 млн кв. м. Без использования опыта соседа и главного конкурента при достижении этой цели явно не обойтись, что косвенно признал в своем выступлении Василий Голубев. «Задачи, которые перед нами ставились, заставляют нас реализовывать новые подходы к организации жилищного строительства, прежде всего к его развитию, — сказал донской губернатор. — Это комплексное развитие территорий под застройку, решение вопросов по обеспечению инженерной инфраструктурой, вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, включая земли федеральной собственности». В частности, по словам г-на Голубева, в результате сотрудничества с федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства на I квартал в Ростовской области намечена реализация на аукционах участков площадью около 209 га для строительства примерно 150 тысяч кв. м жилья.

Банки подставили плечо

Оживление на рынке недвижимости, безусловно, связано не только с реализацией отложенного спроса, но и с возобновлением банковского кредитования строителей. В Краснодаре, по оценке управления по финансовому рынку и ценным бумагам городской администрации, за 8 месяцев прошлого года банками было предоставлено 6,9 млрд рублей кредитных ресурсов на жилищное строительство. По мнению Ильи Володько, ситуация в этой сфере в прошлом году принципиально отличалась от кризисного 2009-го, когда большинство банков в принципе отказывалось даже от рассмотрения кредитных заявок по строительным проектам. «Сегодня процентные ставки стали существенно ниже: для надёжных клиентов финансирование под крупные проекты может быть получено под 11–13 процентов годовых в рублях, чаще по 14–15 процентов, — говорит г-н Володько. — При этом требования банков к финансовой устойчивости заёмщика и залоговой базе не стали существенно мягче. Получить финансирование сегодня могут только надёжные строительные компании, имеющие профессиональную систему менеджмента и стабильные позиции на рынке». По мнению Ильи Володько, массового банкротства застройщиков удалось избежать благодаря трём факторам: быстрой реакции бизнеса на кризисную ситуацию, грамотной политике банков в отношении проблемных заёмщиков и программам господдержки отрасли.

«Инвестиционно привлекательных участников строительного рынка стало меньше, сократились ранее привлекательные направления девелоперской деятельности, но текущие тенденции рынка позволяют наращивать кредитование в данной сфере с сохранением приемлемого для банка уровня кредитного риска», — говорит заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка России Лариса Безделева о текущей ситуации с кредитованием застройщиков. В прошлом году банком начато финансирование новых проектов на сумму около 8 млрд руб­лей. По ряду строительных проектов, например, в сфере коммерческой недвижимости, появилась возможность привлекать заёмные средства сроком до 10 лет — раньше сроки кредитования строителей в Сбербанке составляли 5–7 лет.

В банке «Кубань Кредит» по сравнению с докризисным периодом условия кредитования значительно смягчились, в частности, процентная ставка снизилась на 7 пунктов. Банк участвует в финансировании комплексной застройки в Краснодаре (микрорайоны «Московский», «Восточно-Кругликовский», «Репино», «Молодёжный»). О готовности поддерживать аналогичные проекты говорят и в Юго-Западном Сбербанке: «Банк готов при поддержке администраций разного уровня, например, в виде гарантий по кредитам, участвовать в крупных проектах, реализуемых на принципах проектного финансирования, разрабатывать и совершенствовать эффективные формы партнёрства с государством и частными инвесторами».

Несмотря на ярко выраженный докризисный пузырь на российском рынке жилой недвижимости, катастрофические сценарии развития событий после начала кризиса не реализовались — банкам оказалось выгоднее договариваться с девелоперами о реструктуризации долгов, чем затевать хлопотные процедуры банкротства. Безусловно, часть застройщиков и в настоящее время находится в банкротном либо в предбанкротном состоянии, признают в Юго-Западном Сбербанке, происходит продажа залогового имущества заёмщиков, ведутся судебные разбирательства — однако всё это не приобрело массового характера. Сегодня же на усиление лояльности банков по отношению к строителям работает и увеличение потребительского спроса.