Коммерческая недвижимость тронулась

Спецвыпуск
Москва, 25.04.2011
«Эксперт Юг» №16 (155)
Рынок коммерческой недвижимости юга России наконец зашевелился — сегодня в каждом из крупных регионов уже можно выявить её перспективные послекризисные сегменты. Ростову, например, нужны торговые центры, а Краснодар ждёт высококлассных офисов

Фото: emernik.ru

Большинство участников рынка коммерческой недвижимости ЮФО и СКФО отмечают, что отрасль постепенно выходит из стагнации, однако темпы восстановления разнятся в отдельных регионах. К концу 2010 года главными строительными площадками ЮФО и СКФО оставались Краснодар и Ростов-на-Дону, а Волгоград, Ставрополь и Пятигорск отметились реализацией единичных проектов.

Совокупно на Кубань и Дон приходится порядка 2,1 млн кв. м торговых площадей разной степени готовности. Из их числа, по данным краснодарского агентства Macon Realty Group, в стадии активной реализации находятся не более 40%, строительство оставшихся площадей либо заморожено, либо ведётся крайне низкими темпами. В сфере офисной недвижимости заявлены и реализуются проекты общей площадью 550 тысяч кв. м, однако возведение более половины объектов в настоящее время приостановлено, их перспективы пока не определены.

Медленно, но верно

«Происходящее можно охарактеризовать как “планомерное возрождение”, говорить о полном выходе из кризиса ещё рано, — уверен представитель девелоперской группы GWA Soyer в Краснодаре Евгений Панасенко. — Однако ситуация меняется ежеквартально, и в сравнении с концом 2008 года наметились положительные тренды: сокращение вакантных площадей, прекращение падения ставок аренды (в некоторых объектах фиксируется даже повышение примерно на 7,6 процента), возобновление интереса со стороны федеральных сетей и арендаторов к рынку ЮФО».

По мнению генерального директора краснодарской Regional Development Company Армена Шахназарова, несмотря на видимое оживление, фундаментальные показатели — например, спрос со стороны арендаторов — пока не внушают оптимизма. «Сравнительно легко привлечь деньги и реализовать какой-либо проект, но вдохнуть в него жизнь, найти арендаторов — неизмеримо сложнее, — считает г-н Шахназаров. — После кризиса на рынке осталось лишь несколько категорий арендаторов, которые хорошо выкупают торговые площади — в первую очередь это сети быстрого питания и продуктовые ритейлеры. А спрос на офисные помещения постоянно снижался». Генеральный директор ростовского концерна «Единство» Валентина Полевиченко отмечает, что рынок коммерческой недвижимости отличается от рынка жилья одним существенным аспектом: для его развития недостаточно только стабильности — необходим рост экономики. Поэтому восстановление идёт не так быстро, как в сегменте жилищного строительства — но в целом приемлемо.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что наименее подверженным кризисным явлениям оказался сегмент торговой недвижимости, наиболее — офисной и складской. Есть и определённые диспропорции: например, в Краснодаре наблюдается перенасыщение рынка торгово-развлекательными объектами при нехватке высококлассных бизнес-центров. В Ростовской области ситуация обратная: регион испытывает очевидную потребность в торговых объектах, при этом офисов пока хватает.

По словам генерального директора Macon Realty Ильи Володько, 2010 год оказался более удачным для сегмента коммерческой недвижимости, нежели можно было предположить; спрос на объекты коммерческой недвижимости начал расти активнее со второго полугодия. К 2010 году оформились и новые рыночные требования к функционалу площадей. Армен Шахназаров полагает, что наиболее востребованным в ближайшие годы останется формат mixed-use, когда в одном проекте присутствуют элементы торговой, офисной, гостиничной и жилой недвижимости. «Ситуация, когда в каком-либо районе компактно представлен лишь один вид коммерческой недвижимости, на мой взгляд, неестественна, — говорит г-н Шахназаров. — Районы офисной застройки, вымирающие по вечерам и в выходные, — это градостроительная и, безусловно, девелоперская ошибка».

Тяжёлые офисные инвестиции

На фоне общего подъёма особенно непросто развивается рынок офисной недвижимости: здесь наибольшее количество (свыше 450 тысяч кв. м по Дону и Кубани) замороженных объектов. Например, в Краснодаре до сих пор не возобновлено строительство БЦ «Девелопмент-Плаза» общей площадью 56 тысяч кв. м, там же в течение двух лет стоит офисный недострой на улицах Суворова и Мира (около 4,5 тысяч кв. м). В Ростове-на-Дону в центре города заморожен крупный БЦ «Цветочный» концерна «Покровский», на неопределённое время отложена реализация проектов БЦ «Театральный» и «А’стор» компании ADM Group. Скорая разморозка, похоже, им не грозит.

По мнению аналитиков, крупные высококлассные проекты без уникальной концепции будут аутсайдерами рынка: сегодня при выборе офиса ориентируются в большей степени на цену, а класс А предполагает средние ставки порядка 1800 рублей за метр. «Спрос направлен на позицию “качественный офис по разум­ной цене”, — комментирует Илья Володько. — В связи с этим наиболее востребованы объекты класса B, лучшие из них совсем не имеют свободных площадей. В классе А ситуация другая. Даже в интересных проектах количество вакантных площадей достигает 25–30 процентов. Потенциальные арендаторы ещё не готовы переплачивать, даже если качество объекта соответствует ценовой политике». «Ярким примером рыночного тренда может служить краснодарский БЦ “Центр международной торговли”, где ставки аренды во время открытия были на 20–30 процентов ниже среднерыночных, и на данный момент объект полностью арендован, притом что остальные заполнены процентов на 70–85», — приводит пример Евгений Панасенко.

В подавляющем большинстве случаев из заморозки выходят проекты с хорошей концепцией, которые к тому же во время кризиса находились в средней стадии готовности. Например, в Краснодаре завершается строительство бизнес-центра SAS класса А площадью 13 тысяч кв. м. Застройщик «Югмонтажспецстрой» приступил к реализации проекта 6 лет назад, а в 2007 году все работы были приостановлены. К середине 2009 года объект ожил (причём кредитные средства не привлекались), в компании сообщают, что его сдача запланирована на ближайшие полгода. Завершено и строительство административного здания площадью 1,6 тысячи кв. м на пересечении улиц Октябрьской и Пушкина в Краснодаре. Однако представитель девелопера этого проекта ЗАО «Кубанская марка» сообщает, что в ближайшее время компания не планирует возвращаться в сегмент офисной застройки. В компании считают, что в крае уже достаточно коммерческих площадей, и вектор развития стóит направить в жилищное строительство, а строить бизнес-центры имеет смысл только под заказ.

В Волгограде в настоящее время происходит ввод в эксплуатацию замороженного на несколько лет делового центра «Волгоград-Сити» компании «ИК СитиЦентр». В Ростове-на-Дону достраивают проект «Риверсайд-Дон» (23,55 тысячи кв. м), который, по словам Валентины Полевиченко, станет первым бизнес-центром класса А в городе. Объект планируют сдать уже осенью 2011 года, общий объём инвестиций составит 900 млн рублей. «Главная сложность, с которой мы столкнулись — это кризисные явления 2008 года, — рассказала г-жа Полевиченко. — Только благодаря кредитному финансированию Сбербанка мы могли продолжить строительство, однако темпы продаж сократились. Правда, с осени 2010 года интерес арендаторов к нашему объекту вернулся, ведь центр на 83 процента готов, остались только отделочные работы, а все коммуникации уже подведены».

Близок к завершению и другой знаковый ростовский проект — расположенный рядом с Ворошиловским мос­том БЦ «Пять морей», который долгое время считался замороженным. Однако управляющий партнёр «Строительных компаний Мазанова» Анжела Каримова опровергает информацию, что реализация проекта была приостановлена: «На плаву остались компании, которые своевременно усилили контроль издержек, хорошо проработали риск-менеджмент и усилили юридические отделы. Собственно, так мы и поступили, поэтому удалось спасти проект от заморозки. В 2008–2010 годах мы заключили ряд сделок с крупными инвестиционными компаниями из Москвы, продали часть офисных площадей центра холдингу “СБК”. Кроме того, частная компания выкупила первый этаж здания — там будет ресторан. Все эти годы не прекращали работы наши подрядчики — “Русклимат”, “Кордон” и другие. Вопреки распространившейся в СМИ информации, мы не привлекали кредитные средства».

Согласно последним данным, «Пять морей» откроется в течение полугода, на завершающем этапе строительства инвестиции в проект составят 500 млн рублей, всего же стоимость объекта достигнет 2 млрд рублей.

Торговля насытилась

В сегменте торговой недвижимости существенных изменений за последние два года не произошло. Как и прежде, востребованы проекты с продуманной концепцией, привлекательной для посетителей, которые и во время кризиса имели низкую долю вакантных площадей при высоких ставках аренды. При этом новые квадратные метры практически не поступают на рынок даже в условиях стабильного спроса. По данным Евгения Панасенко, большинство проектов, которые были заявлены до кризиса, либо заморожены, либо девелоперы отказались от их реализации.

В Краснодаре пока два оживших проекта — это ТЦ «Юг» (17,7 тысячи кв. м) питерского девелопера «Фаэтон Девелопмент Груп» и гигантский ТРЦ OZ (212 тысяч кв. м) компании AIM Property Development. Вероятно, оживление последнего проекта связано с тем, что недавно ТРЦ обзавёлся новым якорным арендатором — три этажа общей площадью свыше 10 тысяч кв. м там выкупил московский ЦУМ. Согласно официальным данным, комплекс полностью откроется уже осенью 2011 года, пока же там функционируют несколько ритейлеров — OBI, Kika и др. По мнению Армена Шахназарова, открытие OZ полностью укомплектует предложение на рынке торговой недвижимости Краснодарского края, а с учётом перепрофилирования ТРЦ «СБС» и строительства третьей очереди «Красной площади» на рынке оформится профицит.

В Краснодаре уже начали появляться и новые ритейл-проекты — например, Metro Cash & Carry планирует построить в городе свой второй торговый комплекс. Сейчас рассматривается несколько площадок для его размещения — на улице Лизы Чайкиной либо в районе посёлка Знаменского Карасунского округа.

Что касается Ростова-на-Дону, то здесь, по словам генерального директора компании «ЮИТ Дон» Андрея Шумеева, в торговой недвижимости не появилось ни одного нового проекта, а темпы оживления заморозок невелики: в 2010 году возобновилось строительство ТЦ на проспекте Нагибина и некоторых небольших объектов. Зато многие ростовские проекты вовсе не пострадали от кризиса. «Примечательно, что средние по объёму объекты коммерческой недвижимости на улице Малиновского, строительство которых было начато в докризисный период, или достаточно крупный “Мегамаг” на улице Пойменной, не были остановлены в период экономического спада, — рассказывает г-н Шумеев. — Видимо, положительную роль в этом сыграл опыт девелоперов и инвесторов, которые понимают, что увеличение срока строительства объекта напрямую влияет на снижение его экономической эффективности».

Как отмечают многие участники строительного рынка, тот факт, что некоторые девелоперы безболезненно перенесли экономический спад, кажется довольно странным. «Вариант, когда компания не замораживает масштабную стройку, вполне реален. Многие девелоперы во время кризиса использовали простую, но очень эффективную схему работы: они попросту направляли вклады дольщиков непосредственно в строительство, — комментирует ситуацию руководитель ростовского юридического агентства “ВГ-Центр” Вячеслав Ягодинский. — В качестве удачного примера можно привести проект ростовской компании “Югтехстрой” — жилые дома, в составе которых четыре крупных коммерческих объекта. Они начали работы в самый разгар кризиса, а сегодня проект находится в стадии завершения».

При этом Евгений Панасенко уверен, что Ростов-на-Дону — это вообще крайне благоприятный город для проектов торговой недвижимости, поскольку, в отличие от Краснодара, здесь существует дефицит торговых площадей. Андрей Шумеев добавляет, что в конце 2010 года у ростовских инвесторов появился спрос на коммерческую недвижимость торговой площадью от 4 до 7 тысяч кв. м, расположенную в спальных районах, так что рынок ещё открыт для крупных вхождений.

Законы привлекательности

По мнению Ильи Володько, 2011 год может стать временем окончательного преодоления кризисных явлений в сегменте коммерческой недвижимости. Полное восстановление рынка будет касаться преимущественно уже действующих проектов. При оптимистичном сценарии развития к концу 2011 года вакантность на рынках торговой и офисной недвижимости может достичь приемлемых 4–5%. При этом ситуация, конечно, может сильно меняться в зависимости от городов и конкретных сегментов. «Однако в течение текущего года вряд ли стоит ожидать существенного оживления девелоперской активности, — уточняет г-н Володько. — Это связано как с ограниченной возможностью привлечения финансовых ресурсов, так и с опасениями самих девелоперов относительно рыночных перспектив проектов. Массовый выход на рынок новых проектов может произойти не ранее 2012–2013 годов».

Пока же кредитные ресурсы для девелоперов в основном продолжают оставаться недоступными. Как пояснил Илья Володько, банки при всё ещё высокой вакантности на рынке коммерческой недвижимости опасаются финансировать подобные проекты. С другой стороны, большая часть девелоперов ещё полностью не оправилась от кризиса, ввиду чего их финансовая устойчивость не позволяет рассчитывать на привлечение кредитных ресурсов по адекватным процентным ставкам. 

Новости партнеров

«Эксперт Юг»
№16 (155) 25 апреля 2011
Южные «Газели»
Содержание:
«Газели» нагуляли вес

Во время кризиса количество сверхдинамичных компаний, именуемых в экономической теории «газелями», на Юге даже увеличилось — хотя в то же время за два года их состав изменился на 90%. При этом большую часть нынешнего рейтинга представляют компании с выручкой свыше миллиарда рублей, которые принято относить к крупному бизнесу

Реклама