Ритейл атакует вторым фронтом

Тема недели
Москва, 11.07.2011
«Эксперт Юг» №26-27 (166)
Появление в небольших городах мультибрендовых торгово-развлекательных центров (ТРЦ) — одна из самых заметных послекризисных тенденций на рынке коммерческой недвижимости юга России. Форматный ритейл во «вторых» городах будет всё больше теснить рынки и небольшие магазины, меняя в регионах структуру торговли, которая сейчас в значительной степени ориентирована на региональные центры

Иллюстрация: Дмитрий Горунов

Год назад в интервью «Эксперту ЮГ» мэр Краснодара Владимир Евланов рассказывал о том, почему кубанская столица держит одно из первых мест в России по объёму торговли на душу населения: «Город притягивает потребителей со всех городов и районов пятимиллионной Кубани». За прошлый год по сравнению с 2009-м оборот розницы в Краснодаре вырос более чем на 20% — с 306,2 до 366,5 тысячи рублей на человека, и доля жителей, приезжающих за покупками в крупные торгово-развлекательные центры из близлежащих населённых пунктов, довольно высока. Как отмечает директор краснодарского ТРЦ «Красная Площадь» Алексей Бузмаков, на них приходится около 30% покупательского трафика, ещё 5% составляют жители более удалённых от Краснодара городов.

Однако количество торговых площадей в Краснодаре близится к верхнему пределу, и мультибрендовые ТРЦ уже сегодня начинают появляться в небольших городах края. Ещё в прошлом году норвежский холдинг «Нордик Лтд» заявил о намерении построить в 9 городах Кубани сеть ТРЦ, первый из которых планируется возвести в Абинске (площадь — 21 тысяча кв. м, объём инвестиций — 20 млн евро). Другие примеры: экспансия краснодарской сети «Красная Площадь» (ГК «РАМО»), в 2009–2010 годах открывшей свои объекты в Новороссийске и Туапсе и планирующей открытие в Анапе и на Кавминводах; ТЦ «Гелиос Холл» в Ейске площадью 5,5 тысячи кв. м (инвестор — холдинг «АгроКубань», якорный арендатор — «Магнит»), проект ТРЦ «Мандарин», реализуемый в Адлере московской компанией «Экспо». Аналогичный процесс стартовал в Ростовской области — здесь ряд новых ТРЦ сейчас открывается в Таганроге.

«Развитие регионального рынка торговых центров в небольших городах пока находится в зачаточном состоянии, однако очевидно, что при скором насыщении рынка торговой недвижимости в крупных городах всё больше девелоперов начнут обращать внимание на малые города, — характеризует ситуацию на рынке генеральный директор краснодарской консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — До массовой реализации проектов в этом сегменте ещё далеко, но компании уже сейчас начинают собирать и анализировать информацию о состоянии экономики, планах развития, основных показателях спроса и степени платёжеспособности населения небольших городов. А с развитием уровня экономики и ростом доходов населения перспективы строительства небольших региональных торгово-развлекательных центров будут становиться всё более привлекательными».

На смену рынкам

До кризиса крупные ТРЦ с сетевыми брендами присутствовали лишь в единичных небольших городах Юга. Например, в начале 2008 года такой центр площадью 15 тысяч кв. м открылся в Волгодонске Ростовской области (население — 170 тысяч человек), и уже через несколько месяцев ему пришлось сменить якорного арендатора — вместо «Перекрёстка» им стала местная сеть «Артемида». Однако этот случай — скорее исключение из правила. «Тенденция освоения небольших городов наблюдается на рынке всего один-два месяца, — отмечает Дмитрий Золин, председатель комитета по торговой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнёр компании LCMC (Санкт-Петербург). — Связано это в первую очередь с возобновлением кредитования и проектного финансирования со стороны банков. Интерес к городам с населением менее 300 тысяч человек вполне понятен — как правило, рынки недвижимости в них абсолютно не насыщены, качественные проекты отсутствуют. Но нужно понимать, что девелоперов привлекает не только низкая конкуренция, немаловажное условие — покупательская способность населения. Именно поэтому сейчас обращают внимание в первую очередь на самые благополучные в финансовом плане города». По словам г-на Золина, его компания консультирует достаточно крупный торговый объект в Таганроге (население — 255 тысяч человек), также известно о создании новых торговых центров классического формата в Пятигорске (143 тысячи) и Астрахани (521 тысяча жителей).

Показательным примером освоения небольшого города новыми форматами ритейла можно признать Таганрог. В советское время он был связан с соседней Украиной едва ли не больше, чем с близлежащим Ростовом-на-Дону — во всяком случае, во времена перебоев с продуктами таганрожцы ездили за ними в города Донбасса. После распада Советского Союза украинские товары, напротив, хлынули в Таганрог — вещевой рынок в центре города на месте бывшего стадиона «Радуга» даже получил в народе название «кравчуковский», по имени первого президента Украины. С тех пор рынки стали главным форматом местной торговли — по данным администрации города, даже сегодня 5 универсальных розничных рынков Таганрога формируют 20% оборота розничной торговли, в то время как в среднем по Ростовской области удельный вес оборота рынков составляет 11,6%.

До кризиса как сетевой, так и крупноформатный ритейл в Таганроге практически отсутствовал. Первая местная продуктовая сеть «Мой город» (10 точек) обанкротилась в 2009 году, единственным гипермаркетом был открытый незадолго до кризиса объект калининградской сети «Вестер-Гипер», а таганрожцы, которых не устраивал ассортимент рынков и небольших магазинов, ездили за покупками в крупные ростовские ТРЦ. Однако за последние год-два лицо таганрогской торговли существенно изменилось — это хорошо заметно, если ехать в центр города со стороны Ростова. На въезде появились автосалоны Mitsubishi и Volkswagen, стремительно застраивается торговыми центрами площадь между конгресс-отелем «Таганрог» и рощей Дубки, в долгое время пустовавшем дворце культуры комбайностроителей заработал кинотеатр, а позади этого здания скоро откроется торговый центр; ещё один большой ТЦ появился через дорогу — как раз на территории «кравчуковского» рынка.

Как сообщили «Эксперту ЮГ» в таганрогской администрации, на долю сети крупных форматов в городе приходится уже 47,3% торговых площадей всей продовольственной розницы, а с 2008 года сеть крупноформатных торговых предприятий в городе увеличилась почти в 4 раза. Следующим этапом в развитии этого сектора станет открытие недалеко от центра города ТРЦ «Мармелад» площадью более 80 тысяч кв. м— этот проект ещё до кризиса был заявлен ОАО «Инпром Эстейт» и весной находился в стадии завершения строительства фундаментов. По информации «Эксперта ЮГ», объект может быть сдан в конце следующего года, сейчас идёт подписание договоров с якорными арендаторами. Ещё один торгово-развлекательный проект — «Европейский квартал» — будет реализован в исторической части Таганрога на месте бывшей кондитерской фабрики.

Лекарство от перенасыщения

Как отмечает представитель компании GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко, основная причина выхода форматного ритейла в города второго плана заключается в том, что два главных региональных центра Юга — Ростов-на-Дону и Краснодар — близки к перенасыщению крупными торговыми объектами. В частности, в Ростове, по данным исследований GVA Sawyer в I квартале этого года, не хватает всего 38 тысяч кв. м качественных площадей, а Краснодар после ввода в 2011 году последней очереди ТРЦ OZ в районе аэропорта «Пашковский» вообще станет российским лидером по количеству торговых площадей на душу населения. «На рынке имеет место серьёзная конкуренция: операторам крупных ТРЦ становится тесно в больших городах, и они пытаются опередить друг друга в региональной экспансии», — говорит управляющий партнёр консалтинговой группы «Ваш Советникъ» Александр Полиди.

Поэтому экспансия в более мелкие города — совершенно естественный путь развития рынка торговой недвижимости, и некоторые девелоперы в последние полтора года, отмечает Евгений Панасенко, стали рассматривать небольшие города как основной приоритет. «Сейчас нет смысла строить форматные ТРЦ в городах-миллионниках, — полагает Игорь Коновалов, основатель компании “Инпром Эстейт”. — Казань уже впереди всей Европы по количеству торговых площадей на душу населения, Краснодар со своими мегацентрами, Ростов, Нижний Новгород, Петербург и Москва — эти рынки уже насыщены. Поэтому у нас есть планы по средним городам юга России».

Средний размер инвестиций в строительство ТРЦ в небольших городах аналитики оценивают в тысячу долларов за квадратный метр. «Строить дороже 1200 долларов девелоперу невыгодно», — констатирует Дмитрий Золин. По мнению Евгения Панасенко, если речь идёт о небольших объектах площадью около 5 тысяч кв. м, то сумма инвестиций может колебаться от 6 до 8 млн долларов, крупные объекты площадью 10–15 тысяч кв. м будут стоить от 14 до 20 млн долларов. Как отмечает Илья Володько, оптимальным форматом торгового центра может являться объект общей площадью 10 тысяч кв. м, где на продуктовый «якорь» будет отведено около 1,5–2 тысяч кв. м, на второй «якорь» — магазин бытовой техники и электроники — 1–1,5 тысячи кв. м и около 4–4,5 тысячи кв. м — на торговую галерею. «Площадь ТРЦ для небольших городов находится в пределах 20–50 тысяч квадратных метров, — говорит Алексей Бузмаков. — Набор якорных арендаторов — классический: продуктовый гипермаркет, магазин бытовой техники, детская площадка, фудкорт и развлекательный центр с кинотеатром. Как правило, такой ТРЦ становится самым лучшим в городе». По данным группы «Нордик», окупаемость подобного рода объектов составляет 4–7 лет.

Набор якорных инвесторов для ТРЦ городов второго эшелона вполне предсказуем. В продуктовом ритейле это в первую очередь «Магнит», в непродуктовом — такие сети, как Sela или «Санги Стиль». «Крупные федеральные операторы и бренды не спешат в небольшие города, и привлечь их в проект достаточно сложно, — говорит Илья Володько. — Однако ввиду относительно низкого платёжеспособного спроса и, соответственно, возможного товарооборота, наиболее реалистичным вариантом может быть привлечение региональных сетевых операторов, прежде всего нацеленных на низкий ценовой сегмент. Для девелопера преимущество привлечения в качестве арендаторов региональных розничных операторов состоит в том, что в случае реализации сетевого проекта строительства ТРЦ они могут составить некий пул, который будет открываться в каждом новом объекте, обеспечивая тем самым стабильность развития всей сети».

Основным риском для форматного ритейла в небольших городах является сравнительно невысокая покупательная способность их населения, которая более подвержена колебаниям, чем в региональных столицах (например, может увеличиваться отток платёжеспособного населения с периферии в центр). Поэтому правильный выбор места для размещения объектов составляет значительную часть успеха. Абинск, где планируется открытие первого ТРЦ сети «Нордик», является в этом смысле беспроигрышным вариантом, поскольку, с одной стороны, этот город находится на оживлённой трассе Краснодар — Новороссийск, а с другой, здесь идёт формирование большого промышленного кластера, что явно положительно скажется на покупательной способности населения.

Перспективы реструктуризации

Ключевой вопрос на долгосрочную перспективу — как изменится структура форматной торговли, сегодня выраженно смещённая на Юге в сторону региональных центров. Логично предположить, что с появлением мультибрендовых ТРЦ в малых городах значительную часть спроса их жителей можно будет удовлетворить на месте, а значит, большие моллы в Краснодаре и Ростове недосчитаются покупателей. По мнению Дмитрия Золина, с появлением в небольших городах качественных ТРЦ жители этих населённых пунктов действительно перестанут ездить в соседние миллионники, чтобы совершить крупные покупки: «Ни один человек в здравом уме не отправится за телевизором или холодильником в соседний город, если есть возможность купить ровно такой же продукт по аналогичной цене в пункте проживания».

Однако процесс борьбы за покупателя явно займёт немало времени. По словам Ильи Володько, существенных сдвигов в структуре торговли не произойдёт ещё долго. С одной стороны, процесс освоения сетевым ритейлом малых городов только начинается, темпы строительства ТРЦ в небольших городах пока очень низкие, а с другой, потребительское поведение меняется не сразу, поэтому жители небольших населённых пунктов, полагает г-н Володько, ещё долго крупные покупки будут совершать в краевых и областных центрах. Существует и другой фактор — несопоставимый ассортимент ТРЦ в больших и в малых городах. Как отмечает Александр Полиди, в средние и малые города придут сетевые ритейлеры, ориентированные на средний уровень потребителей и даже ниже (в основном это будут представители продуктового и промтоварного масс-маркета), а у крупных ТРЦ региональных центров предложение гораздо шире: богаче выбор якорных магазинов и более диверсифицированна линейка нишевых магазинов. «Пока в Новроссийске и Туапсе не были открыты наши торговые центры, люди раз в полтора-два месяца приезжали за покупками в краснодарский мегацентр; сейчас же они занимаются шопингом дома, периодически приезжая к нам за так называемыми “премиальными” брендами. Поэтому существенных изменений в покупательском трафике мы не заметили», — отмечает Алексей Бузмаков.

Кроме того, напоминают эксперты рынка, мультибрендовые ТРЦ имеют не только утилитарную функцию удовлетворения покупательского спроса — это ещё и место, где люди проводят свой досуг. Здесь преимущество явно останется за крупными моллами, поскольку их возможности в области развлечений несоизмеримо больше. Наконец, не все участники рынка коммерческой недвижимости уверены, что количество крупных ТРЦ в городах первого плана достигло максимума. «На сто тысяч населения должен быть один гигантский торговый центр, а в Ростове проживает миллион сто тысяч, то есть нам нужно 11 таких центров, — рассуждает генеральный директор ростовской риэлтерской компании «Титул» Евгений Сосницкий. — Столько крупных центров у нас пока нет — вот и ответ на вопрос о ёмкости рынка. К тому же все имеющиеся центры разные — достаточно сравнить, скажем, “Золотой Вавилон”, “Мегу” и “Горизонт”. Поэтому я не думаю, что жители небольших городов не будут посещать крупные торговые центры, если у них появятся свои. У каждого центра появится собственная аудитория, так и должно быть».

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №26-27 (166) 11 июля 2011
    Торговля
    Содержание:
    Ритейл атакует вторым фронтом

    Появление в небольших городах мультибрендовых торгово-развлекательных центров (ТРЦ) — одна из самых заметных послекризисных тенденций на рынке коммерческой недвижимости юга России. Форматный ритейл во «вторых» городах будет всё больше теснить рынки и небольшие магазины, меняя в регионах структуру торговли, которая сейчас в значительной степени ориентирована на региональные центры

    Реклама