Самый загадочный кавказский проект

Русский бизнес
Москва, 24.10.2011
«Эксперт Юг» №41-43 (182)
Проект города-спутника Махачкалы «Лазурный берег» стоимостью 5 млрд долларов вступает в активную стадию строительства недвижимости. Его инициаторам наконец удалось заручиться поддержкой руководства Дагестана, что даёт «Лазурному берегу» доступ к инструментам частно-государственного партнёрства

Фото: Иван Иванов

Долгое время об этом мегапроекте было известно немногим более того, что он существует. До недавних пор в нашем распоряжении не было ничего, кроме короткого описания «Лазурного берега» и картинок проекта, очень напоминающих популярный испанский курорт Бенидорм. Попытки получить от реализующей проект компании «Махачкалинское взморье» какие-либо комментарии по телефону или электронной почте были тщетны. Это наводило на подозрения в том, что проект виртуальный. Но в Дагестане слишком важен личный контакт с участниками процесса — без этого у вас мало шансов узнать, что происходит на самом деле. Впервые с президентом «Взморья» Зухрой Магомедовой нам удалось пообщаться в июле на Дагестанском экономическом форуме, а затем мы отправились в Махачкалу за подробным интервью.

У длительного молчания «Махачкалинского взморья», похоже, было две причины. Во-первых, ещё весной было довольно сложно предъявить товар лицом, поскольку шли проектировочные работы и создавалась инфраструктура для будущего города-спутника. На самой площадке между Махачкалой и Каспийском, где он будет возведён, сегодня построен только городок строителей — огороженная бетонной стеной территория с общежитиями и хозяйственными постройками. Там будут жить китайские рабочие, которые скоро должны приехать в Дагестан. Во-вторых, имелись политические причины того, что проект сильно не «светили». У его инициатора, мэра Махачкалы Саида Амирова, были непростые отношения с экс-президентом Дагестана Муху Алиевым, а первый этап создания «Лазурного берега» пришёлся как раз на период правления Алиева. В связи с этим возможности частно-государственного партнёрства в реализации проекта фактически отсутствовали, и вся инфраструктура возводилась на деньги инвесторов — физических лиц. Новый же президент республики Магомедсалам Магомедов проект поддерживает — «Лазурный берег» уже получил статус приоритетного инвестпроекта Дагестана, а встреча с главой «Махачкалинского взморья» была организована при содействии республиканского агентства инвестиций и внешнеэкономических связей. В Дагестане очень важно знать, как правильно выйти на нужных вам людей.

В результате нашей беседы с Зухрой Магомедовой и поездки на стройплощадку можно уверенно утверждать: «Лазурный берег» — это не очередная потёмкинская деревня, и высокое место в наших рейтингах реальных инвестпроектов юга России он явно будет занимать ещё не один год. Другое дело — дальнейшая судьба города-спутника, который станет оазисом глобализации посреди трущоб Махачкалы. Несмотря на усилия Саида Амирова по благоустройству вверенной ему территории, городская среда Махачкалы давно и, возможно, безвозвратно, деградировала — районы панельных многоэтажек напоминают латиноамериканские фавелы, старые советские промзоны по большей части превратились в руины, а масштабы самозастроя поражают воображение. На этом фоне попытка создать с нуля город, где всё будет иначе, безусловно, достойна уважения, но слишком велик риск того, что сложившаяся за долгие годы среда окажется сильнее. Похожих прецедентов немало. Например, в свое время вокруг образцово-показательной новой столицы Бразилии довольно быстро стихийно возник город трущоб. Тем не менее, «Лазурный берег» — это сегодня едва ли не самый амбициозный проект на Северном Кавказе, о котором наконец стало возможным получить информацию из первых рук.

Предпроектная подготовка

— Мы неоднократно пытались получить в вашей компании развёрнутую информацию о «Лазурном береге», но наши запросы оставались без ответа. Почему ещё весной компания не давала комментариев по поводу проекта?

— Подробная информация о проекте с полной раскладкой всех объектов была выложена на сайте нашей компании, в том числе на английском языке. Здесь нет никаких секретов. Другое дело, что рекламу проекту мы не делали сознательно до тех пор, пока не было сделано конкретных производственных шагов. Сегодня мы подошли к тому моменту, когда готова вся проектная документация и нужно начинать строительство. А полтора-два года назад нам не совсем доверяли — мол, это какой-то воздушный пузырь, сомневались в реальности этого проекта. Было обидно читать в интернете, что наш проект — очередная схема по отмыванию денег. Сейчас мы стараемся дать больше достоверной информации о проекте в СМИ и убеждены, что люди, которые сегодня скептически относятся к инициативе создания этого города, пересмотрят своё мнение.

— Какие этапы реализации проекта уже позади? Что построено на данный момент?

— На начальной стадии требовалось создать инфраструктуру, без которой невозможно существование города-курорта. Поэтому первым реализованным объектом было водохранилище в поселке Хушет площадью 19,4 гектара на 450 тысяч кубометров воды в сутки. Подведены две нитки газопровода. Требовалось также решить проблему стоков, поскольку ни капли стоков не должно попадать в море. Если хотя бы несколько месяцев этого не будет происходить, море будет быстро регенерировать, и тогда мы действительно сможем предложить отдыхающим курортные условия. Сегодня же воды Каспийского моря, к сожалению, классифицируются как загрязнённые. Чтобы перехватить все стоки, требовалось реконструировать очистные сооружения, которые находятся за Каспийском — они были построены ещё в 1980 году, их проектная мощность составляла 122,8 тысяч кубометров в сутки, и уже в момент пуска они не обеспечивали нормативы очистки стоков. В результате реконструкции мощность была доведена до 360 тысяч кубометров в сутки. Кроме того, вдоль дороги Махачкала — Каспийск строится сборно-щитовой самотёчный канализационный коллектор глубиной заложения от 13 до 35 метров, осталось пройти пять-шесть километров, то есть к моменту строительства первого дома мы сразу будем его переключать на новый коллектор. Параллельно шло проектирование — тендер на разработку проекта планировки города-спутника выиграл ГУП «Моспроект-3», а китайские партнеры — компания Dalian Tiangong Architectural Design — разрабатывали непосредственно объекты. Ровно год мы строили городок строителей, который рассчитан на тысячу рабочих. Под него отведено 7,5 гектаров на территории «Лазурного берега», в дальнейшем на этом месте будет огромный круглогодичный детский развлекательный комплекс. Мы уже получили положительное заключение по проектам планировки и застройки и сегодня делаем первые производственные шаги. На площадке начаты работы по планировке, идёт разбивка дорог. Ожидаем приезд специалистов, которые будут возводить сами дома.

— Какой объём инвестиций освоен на данный момент?

— Порядка 200 миллионов рублей стоило водохранилище. Планировочные работы, дренаж и коммуникации на первом этапе строительства обойдутся примерно в миллиард рублей.

— Как сейчас осуществляется управление проектом и какова схема инвестирования?

— Идея его строительства принадлежит мэру Махачкалы Саиду Амирову. Компания «Махачкалинское взморье» приступила к реализации этого проекта в 2004 году. Её учредителями являются физические лица. На сегодняшний день все работы проведены силами соинвесторов — это дагестанцы, которые, доверяя нам, вложили в проект свои деньги.

— Их имена не разглашаются?

— Пока нет. Это физические лица. Они будут иметь часть квартир, это их собственность, которой они смогут распоряжаться по своему усмотрению.

— Какова нынешняя роль в проекте мэра Махачкалы?

— Исключительно роль инициатора, это его идея. Он ведёт строгий контроль над развитием проекта, реализация которого позволит улучшить социально-экономические условия города Махачкалы в целом. Глава города прилагает все усилия, чтобы привлечь инвесторов, желающих получить не только прибыль, но и патриотически настроенных, любящих Махачкалу и готовых помочь вывести город на высокий уровень в области благоустройства.

Долгожданное признание республики

— Вы рассматриваете варианты соинвестирования проекта?

— Безусловно. Наша компания вела переговоры с инвесторами из Турции, Германии, Венгрии. Также заинтересованность в проекте выражали и ряд российских компаний из Москвы и Санкт-Петербурга. Все инвестиционные предложения находятся в стадии рассмотрения, и в случае достижения согласия по всем условиям будут заключаться долгосрочные контракты.

— Какие условия соинвестирования вас бы устроили?

— Мы ищем стабильную инвестиционную компанию для долгосрочных связей. При этом хотим уйти от мудрёных схем.

— Возможности сотрудничества с банками вы не рассматриваете?

— Почему нет? У нас есть предложение от Внешэкономбанка, и республиканское агентство инвестиций и внешнеэкономических связей предлагает переделать бизнес-план по ВЭБовским требованиям для получения госгарантий. Я совершенно не возражаю против этого.

— Правильно ли я понял, что на данный момент вся построенная инфраструктура создана на деньги частных инвесторов? Рассматриваете ли вы возможности частно-государственного партнёрства при дальнейшей реализации проекта?

— Да, на сегодняшний день все вложения в проект — это средства инвесторов. Но сейчас мы хотим обратиться в Инвестиционный фонд Минрегионразвития, потому что в проекте действительно возможно участие государства. Например, мы планируем построить газотурбинные электростанции, создание которых обойдется в 15 миллиардов рублей. Именно по коммуникациям и инженерным сетям мы и планируем работать с государством, без этого невозможно обойтись.

— Как сейчас строятся ваши отношения с республиканской властью?

— Проект строительства города-спутника был рассмотрен на правительственном уровне и в результате получил статус приоритетного проекта Республики Дагестан. Это произошло благодаря пониманию президентом республики Магомедсаламом Магомедовым значимости нашего проекта и его активной работе по развитию экономики Дагестана и его рекреационных ресурсов. В сентябре президент республики посетил презентацию городка строителей и заверил в своей поддержке проекта.

— Полпред в СКФО видел ваш проект?

— Да, Александр Хлопонин был приятно удивлён. Это произошло на Дагестанском экономическом форуме в июле. Он также готов поддержать наш проект.

— Какова роль китайских партнёров в проекте?

— Рабочие китайской компании, с которой у нас заключён контракт, уже завершили работы по возведению городка строителей. Следующие этапы работ связаны непосредственно со строительством жилого и нежилого фондов и со всей сопутствующей инфраструктурой. По условиям контракта все работы будут проводиться силами китайских партнёров на современной технике и с использованием высококачественных материалов, поставляемых из Китая, но в строгом соответствии с российскими ГОСТами и сертификатами.

— В описании проекта утверждается, что он даст 36 тысяч рабочих мест для жителей республики. Почему же тогда строить будут китайцы?

— 36 тысяч рабочих мест появятся после завершения реализации проекта, когда будут построены школы, детские сады, развлекательные и торговые центры, гостиницы, поликлиники и другие объекты — именно они позволят создать новые рабочие места. Но при заключении контракта на строительство мы отдали предпочтение китайской компании, поскольку она предложила неплохое соотношение цены, качества и сроков выполнения работ. Китайцами предусмотрен режим работы в три смены, то есть круглосуточно — это позволит за восемь лет возвести пять миллионов квадратных метров. Иными словами, все основные важные производственные процессы будут выполняться ими самостоятельно с дальнейшей гарантией на все строительные объекты, а вот для выполнения субподрядных работ будут привлекаться дагестанские рабочие. Кстати, у нас не так много свободных строительных организаций — многие из них работают сейчас в Сочи.

— Будут ли в работе над проектом участвовать архитектурные бюро с мировым именем?

— В третьем микрорайоне «Лазурного берега» будет находится многофункциональный центр «Лезгинка» — доминантное 35-этажное здание города-спутника. Его идея принадлежит всемирно известному архитектору Манфреди Николетти. Побывав в Дагестане, он предложил построить танцующее здание — четыре крыла, развёрнутых по спирали и изображающих две танцующие фигуры. Внутри здания планируется разместить киноконцертный зал на пять тысяч мест. Также в этом микрорайоне будут цирк и театр юного зрителя, ледовый дворец, этническая деревня.

«Войны не будет»

— Каковы сроки реализации проекта? Как скоро вы планируете сдать первую очередь?

— За 2,5 года мы должны её построить. Это миллион квадратных метров. Проектные сроки строительства составляют 8 лет, но я более реально к этому отношусь и говорю, что 10 лет.

— Каков статус земельного участ­ка?

— Аренда на 49 лет. Фактически это район Махачкалы, вся площадь — 263 гектара — административно принадлежит городу.

— Будет ли город-спутник полностью открыт для всех желающих, или же предполагается разделение на общественную и частную территорию?

— Об этом все спрашивают. Никаких заборов и ограничений, всё будет абсолютно открыто, это не проект для избранных. Мэром поставлена задача, чтобы все развлекательные комплексы города-спутника были доступны для самых малоимущих, чтобы каждая семья в Дагестане могла сюда приехать. Весь город-спутник будет под видеонаблюдением, это вообще останавливает людей от правонарушений, плюс в каждом микрорайоне будет своё отделение полиции.

— Сколько примерно будет стоить квадратный метр жилья?

— Сейчас рано об этом говорить — цена будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости. Но хочу подчеркнуть, что это будет жильё под ключ. То есть в квартирах будут присутствовать сантехника, обои, электрооборудование, интернет, спутниковое телевидение, радио. Мы будем исходить из стоимости жилья на рынке и наверняка будем диктовать цены, поскольку сможем предлагать большие объёмы — в Дагестане это, возможно, единственный проект комплексной застройки. Основным спросом сейчас пользуется жильё с малой площадью, поэтому у нас будет 40 процентов однокомнатных квартир, 40 процентов двухкомнатных и только 20 процентов трёхкомнатных включая пентхаусы. Планируется, что ориентировочная площадь однокомнатных квартир будет составлять 50 квадратных метров, двухкомнатных — 60–65, трёхкомнатных — 85–100, пентхаусов — 250. Всего планируется построить 5 миллионов квадратных метров строений, из них 2,373 миллиона — это жильё.

— Когда планируете начать про­дажи?

— Мы не будем начинать их на стадии котлована с учётом негативного опыта других застройщиков. Скажем, если строится 18-этажный дом, то мы хотим начинать продажи с момента, когда будет построено десять этажей, то есть когда люди смогут видеть, что дом уже поднят и строительство реально завершается.

— В каком объёме вы рассчитываете на покупателей из других регионов?

— Думаю, что покупателей из-за пределов Дагестана будет процентов 20, а остальные — это жители республики. Почему именно так? У нас есть традиция — родители считают своим долгом оставить своим детям по квартире. Кроме того, у нас, даже если семья имеет огромный дом, дети, когда вырастают, хотят уехать от родителей и жить отдельно. Очень много дагестанцев живут за пределами республики — у них здесь остались близкие родственники, но они всё равно хотят своё жильё для себя и детей. Большое количество людей из других городов республики также хотели бы иметь жильё в столице.

— Нет ли планов переноса на территорию города-спутника части административных структур из Махачкалы в духе проекта расширения Москвы?

 — Официально об этом заявлено не было, но на недавней встрече президент республики сказал, что был бы рад, если бы удалось несколько министерств сюда перенести. Город сейчас очень загружен.

— Сегодня одним из наиболее актуальных трендов в градостроительстве является уход от многоэтажной застройки. Тем более свободной земли в Дагестане достаточно. Что вы думаете по этому поводу?

— В Махачкале сейчас без учёта гостей и временно приезжающих людей проживает 750 тысяч человек, население приближается к миллиону, а город маленький. По результатам исследований спроса на жильё мы пришли к выводу, что спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры существует. Все, кто мог себе позволить крупногабаритное жильё, давно это сделали. Поэтому мы делаем акцент на молодые семьи, студентов, пенсионеров, не имеющих возможность приобретать или содержать крупногабаритное жильё, но достойные жить в хороших условиях.

— Сегодня много говорится о переходе российской строительной отрасли на «зелёные» стандарты, в особенности после Олимпиады 2014 года. До Дагестана докатились эти веяния?

— Нет. Но ни на территории города-спутника, ни рядом нет ни одного серьёзного источника выбросов или загрязнения, и я могу сказать, что это будет «зелёный» город. Например, мы оставили пляжную зону шириной 90 метров и подняли на пять метров берегозащитные сооружения. Их стоимость — 11 миллиардов рублей. Чтобы поднять территорию города-спутника, на все пять микрорайонов планируется завезти шесть миллионов кубометров грунта. Это связано с тем, что в 90-е годы в Махачкале произошел серьезный подъем уровня моря, и все прибрежные коммуникации были размыты. Это нанесло очень серьёзный ущерб, а предсказать цикличность подъёма уровня моря никто не может. Проект берегозащитных сооружений находился на экспертизе в ФГУ «Главгосэкспертиза России», на их основании будет сделана набережная шириной 30 метров. Сооружения разрабатывала компания «Тэкпро», которая работала в Имеретинской низменности в Сочи.

— Какова туристическая составляющая проекта?

— Планируем построить 15 отелей, в которых смогут разместиться 17,4 тысячи отдыхающих одновременно, а на пляжах — 11 тысяч. Думаю, что несколько международных операторов мы сюда подтянем, но в любом случае мы хотим, чтобы отдых здесь был доступен для средних семей. Самая серьёзная проблема — нормальная политическая обстановка. Если значительных проблем с безопасностью не будет, на этот проект будет спрос. Сюда приезжали эксперты рынка недвижимости из Москвы и говорили, что нашему проекту нет аналогов в Европе. Да и в России тоже. Такие проекты, как наш, должны переломить ситуацию в республике. Очень многие говорят: Зухра, если вы такой проект строите, войны не будет. Люди должны во что-то верить, а народ у нас жаждет нормальной, спокойной жизни.

— Как будут совмещаться туристический и жилой компоненты города-спутника?

— Почему «Лазурный берег» называется именно городом? Там будет проживать до 75 тысяч человек — постоянных горожан, жителей города. Возможно, что часть квартир будут пустовать в зимний период, поэтому мы предлагаем квартиры как для постоянного проживания, так и для отдыха только в курортный сезон. Хозяин вправе как угодно распоряжаться своим жильем. Если возникнет большое количество квартир, где зимой никто не станет жить, тогда управляющая компания создаст специальную структуру, которая будет проводить комплексный уход за такими квартирами.

По данным «СПАРК», ООО «Махачкалинское взморье» зарегистрировано 18 декабря 2004 года, уставный капитал на 2006 год составлял 100 тысяч рублей. Размер основных средств на 2010 год — 10,175 млн рублей, общий объём активов — 473,497 млн рублей. Совладельцами компании являются шесть физических лиц. 75% долей в уставном капитале принадлежит Рабадану Рабаданову, президенту махачкалинского банка «Адам Интернэшнл» (дочерняя компания Дагпотребсоюза) и члену совета директоров ОАО «Махачкалинские горэлектросети». Руководителем (президентом) компании является Зухра Магомедова, которая также входит в состав совета директоров ОАО «Махачкалинские горэлектросети». Согласно списку аффилированных лиц этой компании от 1 октября 2011 года, доля участия ООО «Махачкалинское взморье» в ОАО «Махачкалинские горэлектросети» составляет 33,39%, а также компания контролирует 27,78% ОАО «Махачкалаводоканал».                     

Эксперты сомневаются

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group:

— Мировая практика девелопмента показывает, что объединение в рамках одного проекта масштабной жилой составляющей и полноценного курорта невозможно. Эти сегменты недвижимости обладают рядом существенных различий, и подходы к их реализации абсолютно несовместимы. Сегодня оценивать данный проект с любой из сторон, на мой взгляд, невозможно. В нынешнем виде он является нереализуемым с точки зрения сроков, объёмов финансирования, заявленных сегментов недвижимости, концепции, рыночных и прочих рисков. Возможность его реализации является крайне низкой, а сама концепция проекта требует кардинального пересмотра.

Михаил Савва, политолог:

— Этот проект нужно рассматривать не с точки зрения мировых достижений градостроительства, а в конкретном контексте современного Дагестана. Многоэтажная застройка для глубоко традиционалистской республики является актуальной, поскольку она, надеюсь, создаёт городскую социальную среду, в которой традиционализм разрушается значительно быстрее. Преобразовывать уже сложившийся город значительно сложнее, чем построить «с нуля». Тем более нелегко преобразовывать Махачкалу с еёочень давними традициями узаконения незаконного (в первую очередь поражающего своим размахом самозастроя). Думаю, Дагестану необходим такой прорывный проект, демонстрирующий новый стиль и качество жизни в городе, построенном на пустыре. Конечно, место строительства «Лазурного берега» нельзя назвать пустырём в полном смысле этого слова: там есть и давно (в 40-е годы прошлого века) построенные дома, и типичная для России незаконная застройка. Но эти объекты не станут частью инфраструктуры «Лазурного берега». Для создания эффективной модели новой жизни желательно, чтобы «Лазурный берег» был самостоятельным муниципальным образованием. Это создаст условия для формирования в нём принципиально новой нормативной базы муниципального уровня (устав города, положения о порядке решения вопросов местного значения, регламенты оказания муниципальных услуг и т. д.), а далее — новой городской социальной среды с минимальным бытованием «красивых горских обычаев». Но я предполагаю, что фактически «Лазурный берег» окажется ещё одним районом Махачкалы. В системе политической власти Дагестана, основанной на сложной системе сдержек и противовесов, появление нового игрока в лице главы такого муниципалитета вряд ли возможно. Очень важно, что застройщиком является китайская корпорация. Китайцы ещё несколько лет назад неудачно пытались прорваться  на рынок строительства объектов сочинской Олимпиады. Они предлагали, например, строительство жилья эконом-класса по итоговой цене около 350 долларов за квадратный метр. Есть слабая надежда, что приход крупного китайского строительного бизнеса на региональный рынок создаст наконец условия для конкуренции в тесно ассоциированном с чиновниками строительном секторе.

Александр Полиди, директор по управленческому консалтингу АКГ «Ваш СоветникЪ»:

— Сам по себе формат «Лазурного берега» достаточно сомнителен, однако анклавный принцип построения курортных зон в депрессивных регионах, как показывает опыт Египта, Туниса, частично Турции, имеет право на жизнь. Возможно, с архитектурно-планировочной точки зрения это анахронизм. Однако, если посмотреть на Египет с его туристическими анклавами — Шарм-эль-Шейх, Хургада,— то станет ясно, что позитивный эффект достижим. Только вспомним, что там курорты и города-анклавы строил иностранный капитал, который получил пусть анклавный, но всё-таки качественный инвестиционный климат и достаточно стабильную социально-экономическую ситуацию с прогнозируемыми рисками. В случае же с Дагестаном необходимо понимать две вещи: во-первых, регион действительно очень проблемный, с явно выраженной депрессивной криминализованной экономикой, поэтому строительство такого анклава априори сталкивается с социальными и коррупционными рисками. Во-вторых, инвестировать в такой проект с заоблачными сроками окупаемости может сейчас только государство. Поэтому сама концепция «Лазурного берега» для меня пока не больше чем пластиково-дюралайтные макеты городов будущего на Сочинском форуме. Но очевидно и то, что проект реконструкции столицы республики не менее утопичен. Пример: процветающий, богатый Краснодар — лучший город страны для ведения бизнеса и входящий в первую пятёрку по качеству жизни — не может в течение шести лет реализовать проект реконструкции центра. Что же тогда говорить о Дагестане — тут нужны только многомиллиардные вливания из федерального центра.

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №41-43 (182) 24 октября 2011
    Крупнейшие компании СКФО
    Содержание:
    Рост за счёт лидеров

    Мы во второй раз подготовили рейтинг крупнейших компаний СКФО — и впервые увидели лидеров региональной экономики в динамике. В 2010 году она была ненамного выше общероссийской, при этом основной вклад в рост общей выручки принадлежит компаниям из первой десятки

    Реклама