Сочи сдаётся

Тема недели
Москва, 17.09.2012
«Эксперт Юг» №35-37 (226)
В туристической отрасли Юга завершается эпоха олимпийской стройки и мегапроектов. Инвесторы стали выходить за пределы Сочи, в том числе на нечерноморские территории, и претендовать на местного туриста и обслуживание бизнес-среды

Фото: Курорты Северного Кавказа

Как и год назад, туризм занимает четвёртую позицию по объёму инвестиций среди проектов ЮФО. Однако общая стоимость проектов в отрасли сократилась на 45% — до 7,6 млрд долларов против почти 15 млрд в прошлом году. Число проектов тоже снизилось — с 48 в прошлом году до 33 в нынешнем. Главный мотив туристической отрасли в этом году — сочинская стройка дошла до сдачи объектов.

В нынешнем году из прошлогоднего списка выбыло 28 проектов, подавляющая часть которых относились к строительству олимпийской инфраструктуры; прибыло 16, но ни один из них уже не связан с Олимпиадой — по крайней мере, напрямую. Недостроенных олимпийских проектов осталось всего три, причём это такие крупные объекты, как горнолыжный курорт «Роза Хутор» или олимпийская медиадеревня. На них приходилась бoльшая часть стоимости туристической инфраструктуры и в прошлогоднем списке. Общая стоимость олимпийских проектов в 2011 году составляла 4,6 млрд долларов, в 2012 году — 3,6 млрд. За год был сдан целый ряд проектов — гостиничные комплексы на горе Малый Ахун, небольшие спортивные объекты и т. д.

И хотя именно в Сочи реализуется почти треть всех проектов в области туризма (а именно 10), обилие и характеристики новых проектов за пределами столицы Олимпиады-2014 позволяют наконец понять, как именно будет развиваться отрасль в долгосрочной перспективе. Первый тренд — освоение территорий за границей Сочи. Например, всё активнее реконструируются санаторные фонды Анапы и Геленджика — в последнем застройка Тонкого мыса вообще вошла в десятку крупнейших туристических проектов ЮФО. Второй тренд состоит в том, что на Юге создаются нечерноморские центры притяжения туристского потока. Держит свои позиции астраханский проект по застройке Городского острова, в Ростовской области реализуется сразу три крупных рекреационных проекта, по одному заявлено в Калмыкии и Волгоградской области. Некоторые из них ориентированы не только на местный поток, но и на туристов из других регионов, в том числе транзитных. А круглогодичный курорт «Лаго-Наки» в Адыгее, входящий в туристический кластер Северного Кавказа, — это заявка не только на федеральный поток туристов, но и на международный.

Остров невезения

Главная утрата базы инвестпроектов в области туризма — мегаломанский насыпной остров «Федерация», который планировалось создать в сочинской части Черноморского побережья. Его стоимость составляла 6,5 млрд долларов, и инвестор (группа «М-Индустрия» из Петербурга) до последнего настаивал на его строительстве. В прошлом году была даже произведена ревизия проекта и сокращена его стоимость за счёт удешевления создания искусственной насыпи. Однако в этом году кубанская администрация признала, что проект заморожен. Глава департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края Юрий Рысин в февральском интервью «Эксперту ЮГ» пояснил, что работы были приостановлены, так как, во-первых, проект появился в неудачное время — разгар кризиса. А во-вторых, не имея прямого отношения к Олимпиаде, он рисковал попасть в сложную транспортную и инфраструктурную обстановку. «Хотя идея сама по себе очень интересная — 35 километров новых пляжей были бы благом для Сочи, — признавал г-н Рысин. — Насколько я знаю, проектные работы заказчик продолжает, но уже получил от администрации края уведомление, что все действия по реализации проекта должны быть перенесены на период после 2014 года».

Сошёл с дистанции и ещё один крупный краснодарский проект: комплексное освоение территории площадью 398 га в Щербиновском районе в рамках инвестиционного проекта «Зелёная долина». Эта утрата объясняется перепланировкой проекта южной игорной зоны, которая с берега Азовского моря на границе Краснодарского края и Ростовской области перенесена в район Анапы, хотя окончательной ясности с дальнейшей её судьбой нет до сих пор.

Прочие выбывшие проекты завершены и в ряде случаев запущены в эксплуатацию, как, к примеру, «Баскет-холл» в Краснодаре, гостиничный комплекс «Актив-Сити» в Волгограде, Family Park в Мясниковском районе Ростовской области и гостиница под брендом Kempinsky в Геленджике. Вероятнее всего, в следующем году такого числа потерь не будет: во-первых, заявленные в 2012 году проекты реалистичны, а во-вторых, многие из них уже на стадии реализации, которая продлится от трёх до пяти лет и дольше.

У Чёрного моря не только Сочи

В нынешнем списке туристических строек значится 18 проектов общей стоимостью 2,5 млрд долларов, реализуемых на Черноморском побережье, но не связанных напрямую с Олимпиадой, Массовая комплексная застройка идёт в Анапе, Геленджике, в Туапсинском районе. По мнению Татьяны Тиковой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, на сегодняшний день объём планируемого гостиничного фонда колоссальный, поэтому существует риск его неэффективного функционирования после проведения Олимпиады. «Однако на данную ситуацию стоит посмотреть под другим углом, — считает г-жа Тикова. — Краснодарский край долгое время оставался малоухоженным и малоинтересным с точки зрения инвестиций регионом. Олимпийские планы спровоцировали массовый приток инвесторов и девелоперов и появление здесь масштабных проектов комплексного освоения. И это играет скорее в плюс, так как для такого региона действительно требуется полное изменение ситуации, имиджа и комплексное и всеохватывающее освоение территории».

Активно идёт освоение территории в Геленджике, причём это уже не точечная застройка отелями — заявлен ряд крупных проектов. Дебютант рейтинга — проект реконструкции Тонкого мыса — предполагает освоение участка площадью 16,9 га. Ведёт проект компания Hermitage Construction & Management Group, которая планирует на этой территории возвести 135,9 тысячи кв. м жилого фонда и 69,5 тысячи кв. м — общественного. Последний подразумевает обустройство набережной, спа-центр, пятизвёздный отель и пятизвёздную марину. Береговая линия территории составляет 1,5 км. Это первая попытка обустроить ту часть Геленджика, которая долгое время не входила в поле зрения инвесторов.

Начальник управления курортами администрации Геленджика Эльдар Куртсаитов поясняет былую необустроенность тем, что на Тонком мысу располагается грузовой порт, а до недавнего времени там находился ещё и малый аэропорт. «Теперь аэропорт в другом месте, а новый собственник морского порта понимает, что на этой территории может работать не только грузовой терминал: она пригодна и для строительства курортного комплекса, — рассуждает г-н Куртсаитов. — После реконструкции порта появится возможность принимать в нём пассажирские лайнеры, и это направление развития чрезвычайно перспективно для Геленджика. Иностранные туристы во время морских круизов охотно посещают интересные места, выходят на берег, оставляют деньги в различных туристических объектах, ресторанах, сувенирных магазинах, иногда останавливаются в отеле на ночь или две». Для небольшого курортного города, находящегося сейчас в тени славы Сочи, это возможность подняться на несколько ступеней вверх в курортной табели о рангах.

Подобные проекты позволят решить самую большую проблему российских курортов — сезонность. Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, поясняет, что строительство крупных рекреационных комплексов — самый очевидный путь преодоления этого «проклятия»: «Такие объекты, обладая развитой развлекательной или лечебной инфраструктурой, включая, помимо гостиничной, ещё и жилую или апартаментную части, позволяют значительно снизить фактор сезонности и добиться повышения среднегодового уровня загрузки. Наконец, такие объекты всегда являются знаковыми и имиджевыми, пользуются повышенным вниманием и большим спросом».

Строительство жилого комплекса и группы апарт-отелей «Солнце», которое ведёт компания «Стивилон», продолжается уже не первый год и тоже направлено на круглогодичную загруженность. На участке в 14 га, расположенном в центре Геленджикской бухты, уже построены 17 трёхэтажных коттеджей с озеленёнными участками, открытыми бассейнами и аллеями. На второй линии будут расположены шесть строений апарт-отелей. Инвестор уверен в стабильном спросе, поскольку, как поясняет руководитель департамента реализации и маркетинга ООО «Стивилон» Елена Васильева, в России сегодня недостаточно предложений с развитой инфраструктурой, хорошими отелями и возможностью полноценно отдыхать весь год: «У нас туристический бизнес развивается преимущественно с ориентацией на выезд. Наиболее перспективным в таких условиях может стать привлечение на наши курорты отечественных отдыхающих и небольшого количества зарубежных туристов — порядка 10–15 процентов».

На наращивание объёма туристического потока, в том числе из-за рубежа, положительное влияние окажет реализация сравнительно небольших проектов, передаваемых в управление международным гостиничным операторам. Эльдар Куртсаитов отмечает, что запуск в эксплуатацию отеля под брендом Kempinsky позволит Геленджику попасть в буклеты гостиниц во всём мире. Илья Володько тоже указывает, что появление современного четырёхзвёздного отеля под управлением профессионального гостиничного оператора, обладающего привлекательными потребительскими характеристиками, позволит установить высокий уровень цен и повысить среднегодовую загрузку. «Это произойдёт за счёт “перетекания” значительной части посетителей из подобных, но менее современных четырёхзвёздных объектов», — убеждён г-н Володько. В данный момент заявлены также проекты под управлением Hilton в Сочи, Краснодаре и Ростове.

Больше не белое пятно

В этом году на карту туристических инвестпроектов впервые попала Адыгея: ОАО «Курорты Северного Кавказа» реализует здесь крупный проект круглогодичного курорта «Лаго-Наки» стоимостью 673,5 млн долларов. Это первый на Юге проект такого масштаба за пределами Черноморского побережья, предполагающий строительство курортной инфраструктуры на высоте 1,67–2,804 тысячи метров над уровнем моря в районе Лагонакского нагорья и Фишт-Оштеновского горного массива. Здесь планируется оборудование горнолыжных трасс протяжённостью свыше 60 км, строительство 16 гондольных, кресельных и бугельно-буксировочных канатных дорог на северных и северо-западных склонах горы Гузерипль, северных склонах горы Оштен и северо-восточных склонах горы Абадзеш для одновременного катания 20 тысяч человек. Кроме того, будет создана сеть гостиничных комплексов на 5,5 тысячи койко-мест с пунктами общественного питания и досуга, спортивными и другими сопутствующими объектами.

10 крупнейших инвестиционных проектов в сфере туризма

Пожалуй, это первый в ЮФО проект за пределами Чёрного моря, который претендует на стабильный поток туристов в масштабах всей страны — и строителей не тревожит соседство Сочи и иже с ним. По словам заместителя директора департамента стратегического развития ОАО «Курорты Северного Кавказа» Владимира Савиновича, туристический потенциал Черноморского побережья исчерпан практически полностью, имеющаяся там туристическая инфраструктура не справляется с обслуживанием ежегодного потока туристов. «Я убеждён, что спрос на курорты Северного Кавказа будет высоким. В Сочи тоже была предпринята попытка совместить морской и горный отдых, если говорить о горнолыжных курортах Красной Поляны. Однако по цене это предложение оказалось недоступным для большинства туристов, — поясняет г-н Савинович.— Мы видим хороший синергетический эффект в продвижении наших курортов с учётом проведения больших мероприятий в Сочи — Олимпиады 2014 года, соревнований Формулы-1, Чемпионата мира по футболу 2018 года. И поэтому будем использовать курорты Черноморского побережья, которые расположены в непосредственной близости от планируемых горных курортов, как мощный инструмент привлечения туристов».

Проект курорта «Лаго-Наки» имеет стратегическое для Адыгеи значение в качестве механизма развития региона, возможности которого несопоставимы с большинством субъектов ЮФО. Поэтому у проекта налицо все шансы получить эффективную поддержку и продвижение на федеральном уровне. Как рассказал Владимир Савинович, порядка 70–80% туристического предложения будет рассчитано на средний и нижний ценовой сегмент. Относительно частных инвестиций в строительство курортной инфраструктуры в управляющей компании считают, что малый и средний бизнес, который будут принимать участие в проекте, сможет окупить свои инвестиции в рестораны, семейные отели, предприятия сферы услуг и прочие объекты в течение трёх-семи лет. Осталось только продемонстрировать это на практике.

Неолимпийские стройки

Другие рекреационные проекты за пределами Краснодарского края в большей мере ориентированы на внутрирегиональный туризм — речь идёт прежде всего о строительстве двух всесезонных аквапарков в Ростовской области. Первый из них, «Всплеск», строится компанией «ВПС “Петроэнергокомплекс-Юг”» и включает отель на 200 номеров и крытый лыжный склон. Инициаторы проекта рассчитывают, что аквапарк сможет привлекать транзитный поток путешествующих на своих машинах, поскольку объект выгодно расположен рядом с федеральной трассой М4. Ещё один донской аквапарк появится на территории ТРК «Горизонт».

Более примечательной тенденцией следует считать постепенное усиление инвестпроектов в области развития бизнес-туризма. Появление на Юге ряда крупных отельно-конгрессных комплексов под управлением мировых брендов говорит о том, что южные столицы всё же смогут состояться в роли серьёзных бизнес-центров, оттягивающих на себя часть соответствующего потока у Москвы. В сегодняшнем списке инвестпроектов есть гостиницы под брендом Hilton в Ростове, Краснодаре и Сочи; в рамках проекта строительства международного конгрессного центра, реализуемого группой компаний «Дон-Плаза» и ООО «МКЦ-РосЕвроДевелопмент», планируется отель Hyatt. Вероятно, в будущем году в списке крупнейших проектов туристической сферы окажется отель Sheraton, заявленный группой компаний «Мегаполис» и уже получивший кредит ВТБ. Таким образом, даже во внекурортной зоне складывается конкурентное поле, которое само по себе вызовет интерес к регионам.

Впрочем, по мнению Ильи Володько, одних лишь усилий инвесторов для усиления позиций Юга недостаточно. «Необходимы целенаправленные действия, направленные на превращение курортов юга России в крупнейший региональный центр событийного развлекательного и делового туризма, зоной влияния которого должны быть Россия и страны СНГ», — убеждён г-н Володько. По его мнению, ориентация на туристов и рынки стран дальнего зарубежья является бесперспективной. Владимир Савинович тоже связывает основные ограничения развития инвестпроектов туристической отрасли с недостаточным вниманием государства к туризму как возможному локомотиву развития экономики. «Ситуация ещё усугубляется практически полным отсутствием или деградацией инженерной и транспортной инфраструктуры на территории традиционных курортных зон», — добавляет г-н Савинович. Однако пример успешных проектов, безусловно, будет способствовать усилению инвестиционной активности: раз смогли построить Hilton, значит, можно будет сделать и Four Seasons.

Доля олимпийских объектов в структуре туристических инвестпроектов уменьшается

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №35-37 (226) 17 сентября 2012
    Инвестпроекты ЮФО - 2012
    Содержание:
    Торможение!

    Составив в этом году базу крупнейших реальных инвестпроектов ЮФО, мы увидели, что прирост их общей стоимости упал до критического однопроцентного уровня. При этом львиная доля проектов — долгосрочные. Это значит, что в ближайшие пару лет мы с высокой долей вероятности получим снижение инвестиционной активности в Южном федеральном округе

    Экономика и финансы
    Реклама