«Если мы строим дом за год, то себестоимость метра — до 25 тысяч рублей»

Спецвыпуск
Москва, 19.11.2012
«Эксперт Юг» №46-47 (236)
Генеральный директор ростовской строительной компании «Развитие» Андрей Кияшко считает, что сфера малоэтажного многоквартирного строительства наилучшим образом подходит для организации «квантового скачка» в Ростовской области. Планы региона подойти в обозримом будущем к строительству одного квадратного метра жилья на человека в год пока не подкрепляются динамикой отрасли, для этого власти должны ускорить процедуры согласований

Фото: Михаил Малышев

— На какой стадии находится развитие вашей компании?

— Развитие на стадии развития. Мы считаем, что сектор, в который мы пять лет назад вступили — малоэтажное и многоквартирное жильё, — расширяющийся. У нас практически каждый год увеличиваются объёмы. Первый двадцатиквартирный дом был построен в 2008 году. Потом построили сорока­квартирный дом, сейчас заканчиваем строить дом на 60 квартир. Следующий объект будет на 80 квартир. В 2013 году у нас должно произойти существенное увеличение объёмов, заложены основы для более крупных проектов. Поэтому один из выводов — малоэтажное многоквартирное строительство экономического стандарта наилучшим образом подходит для приложения сил.

Экономия на процедурах

— Во время кризиса этот сегмент бурно развивался, но из-за проблем с законом что-то пришлось сносить.

— Действительно, практика, существовавшая до 2010 года, предполагала не совсем легальный способ такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию. То есть это был несколько дикий рынок. Под видом индивидуального дома строились многоквартирники, потом через суд вводились, возникали проблемы с соседями, вопросы со стороны стройнадзора, прокуратуры. Сейчас дикий этап закончился. Все строители понимают, что так нельзя, что надо строить с разрешениями и экспертизой. Теперь это изначально качественный архитектурный проект, учитывающий все градостроительные нормативы, СНИПы, как и у любого крупного строителя. Это изначально юридически многоквартирный дом. И для того, чтобы получить право строить такой дом, нужно пройти публичные слушания, что занимает несколько месяцев. Это уже цивилизованный способ, который позволяет в середине строительства и банковский кредит получить, и при небольшой рекламе во время строительства продать квартиры, что мы, собственно, и делаем. У нас, когда строительство дома заканчивается, все квартиры уже проданы.

— В чём экономический эффект? Ведь большие многоквартирные дома строят потому, что существует экономия от масштаба. А если вы оформляетесь так же, как любой многоквартирный дом, а строите маленький, то себестоимость метра должна быть выше.

— На самом деле себестоимость метра у нас оказывается несколько ниже — у каркасно-монолитной шестнадцатиэтажки и трудоёмкость выше, для её строительства нужно больше людей, больше затрат на создание каркаса и монолита — и по срокам дом быстрее, чем за три года, построить не получается. А при таких сроках себестоимость подбирается к 40 тысячам за квадратный метр при любой технологии. Основное наше конкурентное преимущество — это скорость строительства. Если бы бумажки отнимали не годы, а три-четыре месяца, мы бы сам дом возвели за девять месяцев. У нас такая практика есть, когда не было бюрократических вопросов, первые два дома мы построили очень быстро. Если мы строим дом в течение года, то себестоимость не выходит за 25 тысяч рублей — причём это наши затраты при строительстве в центре Ростова. Если рассматривать ближний пригород, скажем, Аксай, то там затраты ещё на 5 тысяч меньше, из-за стоимости земли — а значит, можно с удовольствием продавать в пределах норматива, который существует для бюджетников, ветеранов, переселенцев и прочее. Я думаю, что постепенно конкурентные преимущества, которые существуют у мало‑ и среднеэтажного строительства, будут нарастать, потому что людям нравится покупать квартиры в клубных небольших домах, иметь высокий комфорт проживания за те же деньги — это лучше, чем залезать в шестнадцатиэтажку, когда и машину негде поставить, и вокруг муравейник.

Формат для пригорода

— Уточните, жильё с какими критериями попадает в категорию мало‑ и среднеэтажного?

— Малоэтажное — до трёх этажей, среднеэтажное — от 4 до 10. Наш формат — до 6, при этом мы считаем, что наземных этажей больше четырёх делать не надо. Наш Градостроительный кодекс предписывает считать все этажи — и наземные, и подземные, цоколь, подвал, чердак. Технология, на которую мы опираемся, — многослойная стена немецкой разработки, глубокинский самонесущий силикатный камень, который позволяет не применять каркасно-железобетонные конструкции в домах высотой до пяти этажей. Кроме того, мы понимаем, что людям приятнее покупать относительно небольшое жильё — чтобы было немного соседей, хороший двор, место, куда поставить машину. То есть архитектурная часть должна быть более качественной, чем у шестнадцатиэтажек, которые втиснуты в уже имеющуюся городскую среду. Поэтому мы считаем, что этот сектор будет развиваться достаточно интенсивно.

Конечно, самый центр Ростова — это отдельный разговор, там, скажем прямо, не наше место. Необходимо, чтобы власти города и области находили механизмы комплексной реконструкции центральной части. А ближний пригород и Ростовская агломерация будут развиваться на восток и на запад, в сторону Таганрога, на Батайск, Азов. Это идеальное пространство, где можно строить малоэтажное жильё.

К сожалению, большинство чиновников и специалистов малоэтажными считают индивидуальные коттеджи, дома, блокированные таунхаусы — то, что в один-два уровня. Вот это ошибка. На самом деле малоэтажные многоквартирники имеют право стать основным сектором. На них и спрос будет всегда хороший, и в строительстве они достаточно быстрые, и технологии можно использовать местные — их окажется достаточно, чтобы построить в области строительный конвейер и выпускать тот самый один квадратный метр на каждого жителя, о котором говорится уже 10 лет, но до которого нам ещё как до луны.

— Сколько вы строите сейчас? Какие проекты ведёте?

Сейчас мы заканчиваем дом, у которого около шести тысяч квадратных метров, и начинаем ещё трёхподъездный дом на шесть тысяч квадратных метров. Начинаем также проект, в котором за три года будет построено 60 тысяч квадратных метров. Это в Аксае. Земля есть. Мы провели конкурс проектов, в котором участвовали и питерские архитекторы, и немцы, и несколько ростовских архитектурных мастерских. В результате получили хорошую архитектурную концепцию. Это проект под условным названием «Верещагино». Мы выполняем функции заказчика, генподрядчика и девелопера. Хотя при таком проекте должно быть несколько мощных строительных компаний, которые смогут, например, дорогу с двух сторон строить, а четырёхугольный участок — с четырёх углов.

Мы будем строить район на две тысячи жителей, там по генеральному плану Аксая расположится детский сад, планируется школа, запроектированы места для спортивных сооружений. Это будет хороший район — край Ростова, край Аксая. По сути, проект работает на развитие агломерации. Сейчас мы проводим проектно-изыскательские работы и планируем в этом году заложить несколько фундаментов. Это стартовый этап. Следующий год будет посвящён массовому строительству, половину объёмов этого комплекса мы планируем возвести в 2013 году.

— Какие районы для вас привлекательны с точки зрения пространственного развития Ростова?

— Северное направление, на Новочеркасск, очень перспективно, постепенно там начнут появляться посёлки, там же разместится новый аэропорт, и в центр Ростова можно будет доехать за то самое время, в течение которого мы сейчас едем с Северного или Западного по пробкам. Это обеспечит хорошую транспортную доступность. Направление в сторону Таганрога тоже имеет определённый потенциал, но там военный аэродром сохраняется, поэтому посёлки можно создать ближе к Таганрогу.

Что такое жилищный конвейер

— Вы выступали с идеей создать в области так называемый жилищный конвейер. О чём речь? Вы хотите руководству области помочь найти инструмент, который позволил бы строить по одному квадратному метру на человека в год, или привлечь внимание к тому сегменту, в котором вы работаете?

— Если исходить из того, что населению это надо — а населению это надо: спрос есть! — то дальше нужно не мешать. Строители с удовольствием все эти метры построят. Нужно научиться вовремя построить дорогу, вовремя провести воду, газ, электричество. То есть, если инфраструктура не будет отставать, то эти три миллиона квадратных метров через три года станут не научной фантастикой, а вполне реальным бизнесом.

Мы сейчас малоэтажный многоквартирный дом строим за девять месяцев. А времени реально уходит два с половиной года. Если убрать непроизводительные расходы по времени, по деньгам, которые занимают полтора года из этих двух с половиной, то мы за это же время построим два дома. Производительность в два раза выше, себестоимость снизится на 20 процентов, рабочих мест будет вдвое больше, налогов мы заплатим в два раза больше. Строительный бум и экономическое чудо. Надо только запустить.

— На что уходят эти лишние полтора года? С чего надо начинать разматывать клубок?

— Процедуры прохождения публичных слушаний искусственно затянуты. Слушания по предыдущему дому у нас отняли девять месяцев, сейчас по новому дому мы уже четвёртый месяц проходим — и конца не видно. Потом начинается проектирование, строительный план, экспертиза. Мы в прошлом августе с четырёхэтажным кирпичным домом дошли до экспертизы, и на сегодняшний день у нас ещё нет решения, позволяющего дальше строить. Это просто произвол. То же самое с получением технических условий — вода, газ, электричество — очень долго, очень дорого, нет партнёрских отношений и нет конкуренции. В этом нужно навести элементарный порядок, чтобы жилищный конвейер действовал по примеру большого завода — я сам 15 лет работал на «Атоммаше». Жилые дома должны выходить с конвейера, как комбайны с «Ростсельмаша». У всего нашего конвейера не хватает директора завода. До сих пор мы выходим и, как бедные родственники, пытаемся получить техусловия, разрешение на строительство. Нас на каждом этапе тормозят. Если эти тормоза убрать и помогать решать вопросы с монополистами и дорогами, у нас возникнут условия для строительного бума.

Агентством стратегических инициатив разработана дорожная карта, показывающая, как снимать барьеры, чтобы мы были не на 120, а на 20 месте в мире по инвестиционному климату. Мин­экономики внесло эту дорожную карту в правительство. Там указаны два риска: потеря качества и безопасности строительства при увеличении скорости, и второе — на местах чиновники это дело будут саботировать. Нужно начать со второго риска. Любой руководитель, который отвечает за свою территорию, должен понять, что это его кровное дело. Нужно вводить персональную ответственность для всех тех, кто задействован в строительстве. Я как застройщик кровно отвечаю за то, чтобы дом не сгорел и не рухнул. То же самое должно быть для проектировщика, эксперта, инспектора. Когда есть команда проекта, каждый член которой лично отвечает за дом, государство вообще не нужно.

Андрей Кияшко yug_236_042.jpg Фото: Михаил Малышев
Андрей Кияшко
Фото: Михаил Малышев

— Каким должен быть центр этой системы?

— Должен быть некий штаб, который бы состоял не только из чиновников, а в первую очередь из специалистов, экспертов, учёных, журналистов, которые формулировали бы необходимые управленческие решения. Сейчас к нам на Юг пришла Ассоциация малоэтажного строительства (НАМИКС), которая уже создала региональный совет, курирующий Ростов, Краснодар и Ставрополь. То, что уже наработано в других регионах, может быть использовано здесь нашими малыми предприятиями. Это даст возможность воспользоваться авторитетом этой организации и её связями с теми структурами, которые призваны помогать жилищному строительству: Фонд РЖС, ТЖС, ВЭБ и т.д. — много институтов, которые могли на подготовленную почву внести ресурсы строительства и оживить эту отрасль достаточно быстро. Потенциал этой структуры можно использовать в работе штаба: это должен быть небольшой орган — 10–15 человек, которые знают строительный рынок и хотят его изменить. И они рекомендуют органам власти принять то или иное решение. Но пока мнение строительных ассоциаций и отдельных строителей никак не доходит до исполнительной власти.

— С чего должна начать власть?

— Признать, что строительная отрасль — это большой завод, что ответственность за работу конвейера — на профильном министерстве. Признать себя дирекцией, определиться с планом выпуска продукции, с технологиями, с нормальной конкуренцией. Создать условия для строительного бума. О том, что строить на каждого жителя надо не менее квадратного метра, говорят и президент, и премьер. Нужно сделать первые шаги, чтобы этот конвейер заработал.

— Вам не кажется, что эта метафора строительной индустрии области как единого завода на деле выглядит устрашающе? Ведь если эту систему будет выстраивать чиновник, то там многим места не найдётся. И вы были бы довольны, если бы вам говорили, сколько строить?

— Я был бы доволен, если б мне сказали, что на этих земельных участках можно строить столько-то, что у нас есть десятки строительных компаний, которые конкурируют по срокам, качеству и технологиям. Подход к строительному конвейеру как к заводу — это перемена мышления руководителей, которые отвечают за территорию. Они должны понимать, что по инициативе малых предприятий ничего не изменится. Их будут душить монополисты, их будут душить силовики, и сроки останутся такие же, как сейчас, и население останется не удовлетворено ни качеством, ни количеством. Всё это нужно сломать.

— А если ничего не изменится, как вы видите свои перспективы?

— На наш век хватит работы и земельных участков, на которых есть приемлемая инфраструктура. Спрос достаточно большой, этого достаточно, чтобы ближайшие 10–15 лет строить каждый год немного больше жилья. Мне бы хотелось, чтобы Ростов всё-таки превратился в процветающий, привлекательный с деловой точки зрения город, который быстро бы приближался к Европе, а не скатывался бы в сторону Калмыкии или других депрессивных регионов.

— В Ростове на самом деле все говорят о том, что спрос невелик. У вас этой проблемы вообще не существует?

— Я занимался 10 лет наукой — ипотекой, спросом. Если в Ростовской области за 10 лет построить 30 миллионов квадратных метров, то они все будут раскуплены, и ещё останется неудовлетворённый спрос. То есть мы дорастём с сегодняшнего уровня в 18 квадратных метров, которые приходятся на одного жителя, причём треть из них — это ветхое, аварийное, убогое хрущёвское жильё, до хотя бы 30 квадратных метров на человека более комфортного, среднего уровня жилья. И это мы дойдём только до половины того, что уже есть в Европе — Франция, Германия, особенно Норвегия, имеют 50–60 квадратных метров на человека и продолжают строить по квадратному метру на жителя в год. Можно перемножить количество российских жителей на количество квадратных метров и исходить из того, что 45 процентов нашего населения — это платёжеспособный средний класс, который и хочет, и может улучшить жилищные условия. То есть спрос на ближайшие 10 лет, если организовать строительный бум, — будет.

Есть целый ряд до сих пор пустующих домов, которые были заложены ещё до кризиса. Это сектор элитного жилья в центре города — оно строится для одного процента населения. Это проблемы определённого круга людей, которым нужен имидж, а не жилищная политика области. Всё остальное — Левенцовка или крупные районы с массовой застройкой севернее Орбитальной — это такое продолжение советской технологии, когда все работают в центре, а живут в спальном районе, на Северном или Западном. К сожалению, наших ветеранов, инвалидов вселяют в эти квартиры, вроде бы решая социальные вопросы, но на деле счастья в таких домах немного. Конечно, это новое жильё. Но я считаю, что дом должен быть клубным, в три-четыре этажа, чтобы был свой двор, место для парковки, место, где играют дети, чтобы соседи все друг друга знали, — и это совсем другой образ жизни.

— А что мешает строителям в рамках ассоциаций или на основе личных контактов обращаться к власти с какими-то коллективными предложениями?

— На самом деле, возможно, дверь открыта.

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №46-47 (236) 19 ноября 2012
    Эффективность южных вузов
    Содержание:
    Предупредительный выстрел по вузам

    Результаты мониторинга эффективности вузов, проведённого Минобрнауки РФ, несмотря на ряд справедливых претензий к методологии оценки, показали результаты, которые в целом сложно оспорить. На юге России можно выделить две основные проблемы — неэффективные филиалы в ЮФО, где ситуация в общем лучше, чем в среднем по России, и системные проблемы в СКФО

    Реклама